املاک و مستغلات ژاپن جذابیت خود را از دست می‌دهد.

Báo Sài Gòn Giải phóng•18/02/2024

گمانه‌زنی‌ها مبنی بر اینکه ژاپن برای اولین بار در ۱۷ سال گذشته نرخ بهره را در بهار امسال افزایش خواهد داد، باعث شده است که سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات داخلی به پایین‌ترین سطح خود در پنج سال گذشته برسد.

سیاست‌های نرخ بهره منفی در شرف پایان یافتن هستند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی در حدود سه‌ماهه آخر سال ۲۰۲۳، مجموعه‌ای از املاک و مستغلات بزرگ در ژاپن را به فروش رسانده‌اند. شرکت سنگاپوری Mapletree Investments یک ساختمان تجاری در اوساکا را به قیمت ۵۴ میلیارد ین به خرده‌فروش لوازم الکترونیکی Edion فروخت. شرکت سرمایه‌گذاری مستقر در ایالات متحده، Fortress، یک هتل تفریحی در اوکیناوا را به یکی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خود به قیمت تقریبی ۴۰ میلیارد ین فروخت...

طبق گزارش CBRE، بزرگترین شرکت سرمایه‌گذاری و خدمات املاک تجاری جهان ، سرمایه‌گذاری‌های جدید توسط شرکت‌های خارجی در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ در مقایسه با مدت مشابه سال ۲۰۲۲، ۸۰ درصد کاهش یافته است. در نه ماه اول سال ۲۰۲۳، فروش املاک توسط سرمایه‌گذاران خارجی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بیش از دو برابر شده و به ۱.۰۵ تریلیون ین (۷.۱ میلیارد دلار آمریکا) رسیده است، در حالی که خرید آنها تقریباً ۲۰ درصد کاهش یافته و به ۸۳۰ میلیارد ین رسیده است.

برای کل سال ۲۰۲۳، سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات ژاپن تقریباً ۳۰ درصد کاهش یافت و به ۱ تریلیون ین (۶.۷ میلیارد دلار آمریکا) رسید، در حالی که فروش املاک و مستغلات دو برابر شد و به تقریباً ۱.۳۷ تریلیون ین رسید و اولین سال کامل فروش خالص از سال ۲۰۱۸ را رقم زد.

در حالی که بسیاری از املاک با قیمت‌های پایین به فروش می‌رسند، پروژه‌های ساختمانی متعددی در ژاپن نیز به دلیل کمبود نیروی کار متوقف شده‌اند. عکس: نیکی آسیا

فروش گسترده املاک و مستغلات تا حدودی به دلیل احتمال تعدیل سیاست‌های پولی توسط بانک ژاپن (BOJ) است. کازوئو اوئدا، رئیس BOJ، اخیراً احتمال افزایش نرخ بهره BOJ در بهار امسال را تقویت کرد. به گفته کارشناسان، BOJ به تصمیم گیری برای پایان دادن به سیاست نرخ بهره منفی خود در آوریل 2024 نزدیک‌تر شده است. سرمایه‌گذاران نگران هستند که به محض شروع افزایش شدید نرخ بهره، هزینه‌های استقراض افزایش یافته و بازده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کاهش یابد.

فروش کل ساختمان.

بازار املاک و مستغلات راکد خارج از کشور نیز در فروش گسترده املاک نقش داشت. نرخ بهره بالاتر و روند مداوم کار از خانه، قیمت دفاتر را در ایالات متحده و اروپا کاهش داده است. برخی با فروش زودهنگام املاک در ژاپن و کسب سود از آن، ضرر و زیان را کاهش دادند، جایی که قیمت‌ها در مقایسه با سایر بازارها نسبتاً بالا باقی مانده بود.

همان سرمایه‌گذاران بین‌المللی که زمانی بازار ساختمان‌های اداری ژاپن را رونق داده بودند، اکنون برای اولین بار در حال فروش فوری هستند، زیرا قیمت اجاره به دلیل عرضه بیش از حد و افزایش نرخ بهره بانکی کاهش یافته است. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که سرمایه‌گذاران خارجی در سال ۲۰۲۴ به فروش املاک ژاپن ادامه خواهند داد.

در همین حال، صندوق دارایی GIC سنگاپور تابستان امسال فرآیند فروش سهام اکثریت آسمان‌خراش شیودوم توکیو را آغاز کرد، اما اینکه این روند چقدر خوب پیش خواهد رفت، هنوز مشخص نیست. بازده اسمی سالانه GIC در پنج سال منتهی به مارس 2023، 3.7 درصد بود که پایین‌ترین میزان آن از سال 2016 است. با کاهش شدید قیمت ساختمان‌های اداری در ایالات متحده و اروپا، GIC املاک و مستغلات را در ژاپن، جایی که قیمت‌ها بالاتر است، فروخت تا این ضررها را جبران کند.

طبق گزارش انجمن اوراق بهادار املاک و مستغلات، ساختمان‌های اداری بخش مرکزی بازار سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ژاپن هستند و تقریباً ۴۰٪ از پرتفوی‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ژاپن را تشکیل می‌دهند. در حالی که تقاضا برای سایر انواع املاک مانند املاک مسکونی و هتل همچنان قوی است، بازار ضعیف دفاتر اداری مشکلاتی را برای برخی از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

حجم معاملات ساختمان‌های اداری به ویژه آسیب شدیدی دید و با ۴۰ درصد کاهش به ۱.۰۸ تریلیون ین رسید که پایین‌ترین سطح از سال ۲۰۱۲ است. طبق گزارش Nikkei Asia، نرخ خالی بودن دفاتر اداری در توکیو به بالاترین سطح خود در ۱۱ سال گذشته رسیده است، حتی با وجود اینکه قیمت اجاره بها در مقایسه با چهار سال پیش ۳۰ درصد کاهش یافته است.

سرمایه‌گذاران خارجی عمدتاً به دلیل هزینه‌های پایین استقراض ناشی از سیاست پولی بسیار سهل‌گیرانه بانک ژاپن، جذب املاک و مستغلات ژاپن می‌شوند. با این حال، چشم‌انداز نرخ بهره بالاتر در بهار امسال، بر بازار سایه افکنده است. طبق نظرسنجی میتسوبیشی UFJ Trust and Banking، در حالی که ۸۹ درصد از سرمایه‌گذاران خارجی گفته‌اند که نسبت به املاک و مستغلات ژاپن در سال ۲۰۱۹ خوش‌بین یا تا حدودی خوش‌بین هستند، این رقم اکنون به ۲۸ درصد کاهش یافته است.

هان چی

منبع