املاک و مستغلات: عامل گناه یا محرک رشد؟

هدف افزایش تولید ناخالص داخلی ویتنام به ۸ درصد تا سال ۲۰۲۵ و هدف قرار دادن این رقم دو رقمی در سال‌های بعد، نشان‌دهنده آرمان بزرگ ملت است - آرمانی مشروع که منعکس‌کننده اراده قوی کشور برای پیشرفت در مسیر ادغام و توسعه است.

اما رشد نمی‌تواند فقط یک عدد باشد. آنچه مهم‌تر است، کیفیت رشد و تاب‌آوری اقتصاد در مواجهه با نوسانات جهانی است. سوال این است: آیا ویتنام از پایه و اساس کافی و قابل توجهی برای ایجاد یک پیشرفت پایدار برخوردار است، یا این فقط یک "رونق" کوتاه‌مدت است که توسط بازار املاک و مستغلات هدایت می‌شود - بخشی که هم نیروی محرکه و هم معیاری برای سلامت اقتصاد است؟

نمی‌توان انکار کرد که در طول دهه گذشته، شرکت‌ها املاک و مستغلات مناطق شهری جدید، خیابان‌ها، تفرجگاه‌ها و مناطق صنعتی مدرن در شکل‌گیری ظاهری متمدن‌تر شهری، ایجاد شغل، ارتقای زیرساخت‌ها و بهبود کیفیت زندگی نقش داشته‌اند.

بسیاری از کسب‌وکارها نیز به‌طور فعال در جامعه مشارکت داشته‌اند و در طول بلایای طبیعی و بیماری‌های همه‌گیر با دولت همراهی کرده‌اند. این مشارکت‌ها قابل توجه هستند و نشان‌دهنده حس مسئولیت‌پذیری و نقش کارآفرینان ویتنامی در عصر جدید می‌باشند.

با این حال، در کنار این دستاوردها، بازار املاک و مستغلات چالش‌های بسیاری را نیز آشکار کرده است. افزایش سریع قیمت مسکن، عرضه محدود و طولانی شدن فرآیندهای قانونی، فشار بر مشاغل و مردم را افزایش داده است.

طبق آمار، در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵، قیمت آپارتمان در هانوی در مدت مشابه ۳۳ درصد افزایش یافت و به حدود ۳۰۰۰ دلار آمریکا در هر متر مربع رسید؛ در شهر هوشی مین، این قیمت‌ها ۴۷ درصد افزایش یافت و به نزدیک ۴۷۰۰ دلار آمریکا در هر متر مربع رسید.

مهم است که تشخیص دهیم بازار املاک و مستغلات همگن نیست. اساساً دو نوع کسب‌وکار در این زمینه فعالیت می‌کنند.

یک گروه فقط به «خرید ارزان، فروش گران» اهمیت می‌دهد، از سفته‌بازی کوتاه‌مدت سوءاستفاده می‌کند و ارزش پایدار کمی برای جامعه ایجاد می‌کند. همین گروه هستند که بازار را منحرف می‌کنند و اعتماد خریداران واقعی را از دست می‌دهند.

اما علاوه بر این، توسعه‌دهندگان واقعی املاک و مستغلات، کسب‌وکارهایی که چشم‌انداز بلندمدتی را دنبال می‌کنند، نه تنها خانه‌هایی برای فروش می‌سازند، بلکه شهری قابل سکونت نیز ایجاد می‌کنند. آن‌ها به طور سیستماتیک، در مقیاسی به اندازه کافی بزرگ، اغلب در مناطق اقماری شهر سرمایه‌گذاری می‌کنند تا به درستی جهت پراکندگی جمعیت و توسعه منطقه‌ای متعادل را اجرا کنند.

برای جذب مردم به زندگی در مناطق شهری جدید، این پروژه‌ها باید نیازهای یک اکوسیستم زندگی جامع را برآورده کنند: زیرساخت‌های مدرن، آموزش، مراقبت‌های بهداشتی، تجارت، فضای سبز و امکانات رفاهی بهتر از منطقه مرکزی. در آن زمان، هر منطقه شهری نه تنها مکانی برای زندگی است، بلکه نیروی محرکه‌ای برای توسعه اجتماعی-اقتصادی محلی نیز محسوب می‌شود.

چنین کسب‌وکارهایی اغلب سال‌ها طول می‌کشد تا آماده شوند، از برنامه‌ریزی، مسائل حقوقی، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها گرفته تا جذب ساکنان.

یک نمونه بارز، پروژه شهری ساحلی کان جیو است که ۲۱ سال طول کشید تا آماده شود و سپس واجد شرایط اجرا شود، پروژه شهر شگفت‌انگیز وین‌هومز (که قبلاً دن فونگ نام داشت) ۱۳ سال طول کشید تا تأیید قانونی بگیرد... زمان طولانی آماده‌سازی به دلیل فقدان یک چارچوب قانونی هماهنگ باعث افزایش سرمایه سرمایه‌گذاری شد که یکی از دلایل اصلی مانع کاهش قیمت مسکن است.

یک واقعیت قابل توجه این است که سرمایه اعتباری اخیراً به شدت به سمت املاک و مستغلات سرازیر شده است و بخش بزرگی از کل وام‌های معوق بانکی را تشکیل می‌دهد. تا 31 ژوئیه 2025، اعتبار معوق در این بخش از 4.1 میلیون دونگ ویتنام (معادل 155 میلیارد دلار آمریکا) فراتر رفته است که تقریباً 24٪ از کل وام‌های معوق سیستم بانکی را تشکیل می‌دهد. نرخ رشد اعتبار املاک و مستغلات (17٪) تقریباً دو برابر نرخ رشد عمومی اقتصاد (9.6٪) است.

با این حال، مشکل سرمایه‌ای که به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود نیست، بلکه محل قرارگیری آن است. وقتی سرمایه در پروژه‌های سوداگرانه، تقسیم‌بندی و ایجاد موج قیمت متمرکز می‌شود، اقتصاد در معرض خطر قرار می‌گیرد. اما اگر سرمایه به درستی هدایت شود و به سمت پروژه‌های شهری پایدار، زیرساخت‌ها و مسکن واقعی جریان یابد... آنگاه اهرمی برای توسعه زیرساخت‌ها و امنیت اجتماعی خواهد بود.

زیرا املاک و مستغلات، اگر در مسیر درست توسعه یابند، نه تنها دارایی ایجاد می‌کنند، بلکه صدها صنعت مرتبط مانند مصالح، ساخت و ساز، طراحی داخلی، لجستیک، تجارت و خدمات را نیز فعال می‌کنند. این همان نکته‌ای است که باید به زودی بررسی و تعدیل شود.

تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد که هر اقتصاد توسعه‌یافته‌ای دوره‌ای از بازارهای املاک و مستغلات بیش از حد داغ را تجربه کرده است. نکته مهم، توانایی مدیریت ریسک‌ها و تنظیم سیاست‌ها است. وقتی دولت یک سازوکار قانونی شفاف داشته باشد، جریان سرمایه را به طور مؤثر کنترل کند و یک محیط رقابتی سالم ایجاد کند، املاک و مستغلات به جای یک ریسک بالقوه، به یک نیروی محرکه برای رشد تبدیل می‌شوند.

در بسیاری از کشورها مانند کره جنوبی، سنگاپور یا چین، مراحل اولیه صنعتی شدن شاهد رشد قوی املاک و مستغلات بود که سهم زیادی در تولید ناخالص داخلی داشت. اما وقتی بازار به آستانه خاصی رسید، این کشورها به سرعت به سمت توسعه تولید، فناوری و نوآوری تغییر جهت دادند.

چین جدیدترین درس است - زمانی که فقدان مقررات به موقع باعث شوک زنجیره‌ای به کل سیستم مالی شد. بنابراین ویتنام باید توجه ویژه‌ای به مسئله «رشد متوازن»، توسعه هماهنگ بین بازار زمین و بخش تولید، داشته باشد.

یک اقتصاد قوی باید بر تولید، علم و فناوری و نوآوری تکیه کند و نمی‌تواند تمام «مسئولیت» را بر دوش زمین یا دارایی‌ها بگذارد. برای دستیابی به رشد پایدار، ویتنام باید بر ارکان زیر تمرکز کند:

اصلاحات، رفع موانع اداری و هزینه‌های غیرضروری.

صنایع فرآوری و تولید، کشاورزی با فناوری پیشرفته، انرژی‌های تجدیدپذیر و اقتصاد دیجیتال را ارتقا دهید.

توسعه بازارهای سرمایه (سهام، اوراق قرضه شرکتی) برای کاهش وابستگی به اعتبار بانکی.

سرمایه‌گذاری‌های کلانی در مسکن اجتماعی، مسکن کارگری، مسکن کم‌هزینه انجام دهید و املاک و مستغلات را به عملکرد مدنی مناسب خود بازگردانید.

اصلاح مالیات زمین، مالیات بر املاک، معرفی مالیات ضد احتکار و مالیات بر خانه‌های خالی.

داده‌های زمین، قیمت معاملات و اعتبار املاک و مستغلات را برای نظارت مردم، مشاغل و سرمایه‌گذاران شفاف کنید.

تمرکز اصلاحات بر شفاف‌سازی بازار زمین است، زیرا تنها زمانی که قیمت زمین، برنامه‌ریزی و قانونی بودن آن علنی شود، بازار مالی و بانکی می‌تواند پایدار باشد، اعتماد اجتماعی تقویت شود و رشد تولید ناخالص داخلی پایه و اساس واقعی داشته باشد.

از همه مهم‌تر، بازگرداندن اعتماد به نفس کسب‌وکارها و مردم مهم است. یک بازار تنها زمانی روان عمل می‌کند که کسب‌وکارها به سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت اطمینان داشته باشند، مردم باور داشته باشند که از دارایی‌هایشان محافظت می‌شود و دولت نقش داور منصف را ایفا کند. نقش یک دولت سازنده در اینجا مداخله اداری نیست، بلکه تعیین قوانین شفاف، پایدار و قابل پیش‌بینی بازی است - که اساس یک اقتصاد بالغ است.

رشد دو رقمی یک آرمان والا است. اما توسعه باید با ثبات همراه باشد؛ رشد باید با کیفیت و عدالت اجتماعی مرتبط باشد. زمان آن رسیده است که انتخاب کنیم: یا هاله موقت رشد را دنبال کنیم، یا پایه‌های تولید - فناوری - دانش را برای آینده بلندمدت محکم بنا کنیم.

یک «فشار» در جهت درست می‌تواند دوران جدیدی از توسعه را آغاز کند؛ یک «فشار» در جهت نادرست می‌تواند اقتصاد را به دام ریسک بکشاند. تاریخ این انتخاب را قضاوت خواهد کرد و نسل امروز مسئولیت دارد تا اطمینان حاصل کند که «فشار رشد» در آینده به «دام» تبدیل نشود.

رشد فقط مسئله اعداد و ارقام نیست، بلکه مسئله ایمان، هوش و آرمان مردم ویتنام نیز هست. اگر بدانیم چگونه منافع بلندمدت ملت را بالاتر از منافع کوتاه‌مدت قرار دهیم، نه تنها یک «شتاب رشد» خواهیم داشت، بلکه پایه و اساسی پایدار برای ورود به دوران توسعه متکی به خود و شکوفا نیز خواهیم داشت.

منبع: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html