برای کاهش قیمت مسکن، مهمترین چیز افزایش عرضه است.

پیشنهاد محدود کردن وام برای خرید خانه‌های دوم یا بیشتر با هدف مهار سفته‌بازی و افزایش قیمت املاک و مستغلات ارائه شده است. با این حال، برای کاهش قیمت املاک و مستغلات، به راه‌حل‌های جامع‌تر و هماهنگ‌تری نیاز است.

تمایز قائل شدن بین سفته بازی و سرمایه گذاری و نیازهای واقعی

در پیش‌نویس قطعنامه مربوط به سازوکار کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز در حال دریافت نظرات وزارتخانه‌ها، شعب و سازمان‌ها است و پیشنهاد می‌کند که سقف وام برای خرید خانه دوم حداکثر ۵۰٪، برای خرید خانه سوم حداکثر ۳۰٪ یا حداقل ۲۰٪ از کل پروژه‌های ساخت مسکن تجاری برای مسکن مقرون به صرفه، بسته به تصمیم محلی، اعمال شود.

نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، در گفتگو با خبرنگار VietNamNet ارزیابی کرد که هدف از سخت‌گیری در وام‌دهی، جلوگیری از سفته‌بازی و تورم قیمت است، اما اگر با احتیاط عمل نشود، بر افراد با نیازهای واقعی، مانند خانواده‌های دارای فرزندان زیاد، والدینی که می‌خواهند خانه‌های بیشتری برای زندگی فرزندانشان بخرند، تأثیر خواهد گذاشت.

به گفته وی، لازم است به طور واضح مشخص شود که تقاضای سفته‌بازانه و سرمایه‌گذاری چیست و تقاضای واقعی چیست و از سردرگمی که بر تقاضای واقعی مسکن خریداران تأثیر می‌گذارد، جلوگیری شود.

آقای دین گفت: «راهکارهای پیشنهادی نباید محلی یا تصادفی باشند، بلکه به یک سیستم نظارتی همزمان، ابزارها و روش‌های مختلف برای هدف قرار دادن مواردی که نیاز به کنترل دارند، نیاز دارند. برای انجام این کار، تهیه یک پایگاه داده یکپارچه ضروری است. تمام معاملات املاک و مستغلات باید از طریق یک مرکز معاملات انجام شود تا نظارت و کنترل نوسانات به راحتی انجام شود.»

آقای دین در مورد پیشنهاد اختصاص حداقل ۲۰٪ از پروژه‌های مسکن به بخش قیمت مناسب بسته به هر منطقه، اظهار داشت که این مسیر درست است اما هنوز "نیمه‌تمام" است و به ریشه مشکل نمی‌پردازد. به گفته وی، لازم است یک مکانیسم اجباری برای مناطق محلی در نظر گرفته شود تا به طور جدی اجرا شود تا از تکرار وضعیتی مانند مسکن اجتماعی امروز جلوگیری شود.

او به قانون ذخیره ۲۰٪ از صندوق زمین در پروژه‌های ساخت مسکن اجتماعی اشاره کرد که مدت‌هاست وجود دارد، اما در واقعیت اجرای آن بسیار دشوار است و باعث می‌شود عرضه مسکن اجتماعی همچنان کمیاب باشد.

کارشناسان می‌گویند برای کاهش قیمت املاک و مستغلات، به یک راهکار جامع برای تنظیم بازار نیاز است. عکس: هوآنگ ها

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ (EZ Property)، گفت که محدود کردن وام برای خرید خانه دوم یا بیشتر، مستقیماً به دلالان املاک و مستغلات ضربه خواهد زد، اما تأثیر آن زیاد نخواهد بود. دلیل این امر این است که وقتی اعتبار محدود می‌شود، بازار راه‌های زیادی برای "طفره رفتن" خواهد داشت. اکثر سرمایه‌گذاران و دلالان مقدار نسبتاً زیادی پول نقد دارند یا دارایی‌های دیگری برای رهن وام دارند، نه لزوماً برای قرض گرفتن به شکل خرید خانه.

آقای توان گفت: «این راه‌حل فقط می‌تواند برای پروژه‌های مسکنی که در آینده ساخته خواهند شد، اعمال شود. در مورد املاک و مستغلاتی که از قبل «دفترچه قرمز» دارند، کنترل آن بسیار دشوار است زیرا می‌توان از طریق اشکال مختلف از بانک‌ها وام گرفت.»

او تحلیل کرد که مردم ویتنام عادت به احتکار طلا و زمین دارند. بسیاری از خانواده‌ها هنگام خرید خانه، اغلب خانه را به والدین خود می‌دهند و سپس وقتی فرزندانشان بزرگ شدند، آن را به آنها منتقل می‌کنند. اگر وام برای خانه‌های دوم و سوم سخت‌تر شود، این سیاست می‌تواند مستقیماً بر نیازهای مشروع مردم و همچنین توسعه بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

نیاز به افزایش عرضه و ایجاد رقابت

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت دات زان مین باک، گفت که بازار املاک و مستغلات طبق قانون عرضه و تقاضا عمل می‌کند. وقتی تقاضا زیاد و عرضه کم باشد، قیمت هر کالایی، از جمله املاک و مستغلات، افزایش می‌یابد.

به گفته آقای کوئیت، محدود کردن وام برای خرید خانه‌های دوم و سوم یک اقدام اداری است. برای تنظیم مؤثر بازار، دولت باید از ابزارهای سیاست مالیاتی استفاده کند. در حال حاضر، هزینه‌های استفاده از زمین بر اساس قیمت‌های بازار محاسبه می‌شود. این امر در کنار مالیات بالای زمین، باعث افزایش شدید هزینه‌های ورودی سرمایه‌گذاران می‌شود. در کنار آن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نیروی کار نیز باعث افزایش هزینه‌های محصول می‌شود و قیمت فروش را در بازار بالا می‌برد.

آقای کوئیت خاطرنشان کرد که به موازات سخت‌تر کردن وام‌های خرید مسکن تجاری، همانطور که پیشنهاد شده است، باید یک راه حل جامع برای تنظیم بازار وجود داشته باشد. به طور خاص، مهمترین راه حل، افزایش عرضه مسکن با ساده‌سازی رویه‌ها و رفع موانع قانونی است... وقتی عرضه فراوان باشد، قیمت مسکن به طور خودکار کاهش می‌یابد.

آقای کوئیت تأکید کرد: «لازم است که توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کم‌درآمد، به‌ویژه مسکن اجاره‌ای برای کاهش فشار خرید خانه ترویج شود. در عین حال، باید سیاست‌های ترجیحی در مورد نرخ بهره وام بانکی برای خریداران خانه اولی یا افراد کم‌درآمد وجود داشته باشد.»

به گفته آقای فام دوک توان، برای کنترل افزایش قیمت املاک و مستغلات، توسعه دو بازار به صورت موازی ضروری است: مسکن تجاری و مسکن با قیمت متوسط، مسکن اجتماعی برای افراد کم درآمد و کارگران.

آقای توان گفت: «وقتی عرضه مسکن اجتماعی افزایش می‌یابد، مسکن تجاری مجبور به رقابت بر سر قیمت می‌شود و سپس بازار خودتنظیم خواهد شد.»

او اشاره کرد که در برخی از مناطق مانند های دونگ (قدیمی)، که مسکن اجتماعی به شدت توسعه یافته است، قیمت مسکن تجاری نمی‌تواند به اندازه شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین سیتی افزایش یابد. بنابراین، هنگام صدور سیاست‌ها، دولت باید به جای اعمال اقدامات اداری، اجازه دهد بازار طبق قانون عرضه و تقاضا خود را تنظیم کند.

Vietnamnet.vn

منبع: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html