«تنگناهای» مقررات قیمت زمین باید حل شود:

صبح روز سوم جولای، در کنفرانس مطبوعاتی دوره‌ای شش ماه اول سال که توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست برگزار شد، مسائل زیادی در رابطه با مدیریت و تنظیم قیمت زمین مطرح شد.

نکته قابل توجه این است که بسیاری از مردم به دلیل افزایش قابل توجه قیمت زمین، فاقد توان مالی برای انجام تعهدات خود هنگام تغییر کاربری زمین هستند.

فراتر از توان مردم

این واقعیت که مردم توانایی پرداخت هزینه تغییر کاربری زمین را ندارند، زنگ خطری را در مورد اختلاف بین قیمت زمین و توان مالی، به ویژه در مناطق روستایی و کوهستانی، به صدا در می‌آورد.

یک مورد معمول، خانواده آقای دین کونگ فونگ است که در روستای کوک دونگ تام، بخش مین کوانگ (که اکنون بخش با وی است) ساکن هستند. در مارس 2025، کمیته مردمی منطقه با وی تصمیمی صادر کرد که به آقای فونگ اجازه می‌داد کاربری بیش از 210 متر مربع از زمین‌های مورد استفاده برای محصولات چند ساله را به زمین مسکونی روستایی با دوره استفاده بلندمدت تغییر دهد.

روند تغییر کاربری زمین طبق فهرست قیمت‌های محلی زمین در حال حاضر برای بسیاری از خانوارها بسیار دشوار است. (تصویر تزئینی)

با این حال، طبق روش محاسبه مندرج در ماده ۸ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP، تعهد مالی آقای فونگ معادل تفاوت قیمت زمین مسکونی و زمین کشاورزی در جدول قیمت زمین، معادل ۴,۳۳۷,۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است و کل مبلغ قابل پرداخت نزدیک به ۹۰۰ میلیون دونگ ویتنامی است. این مبلغ از توان مالی یک خانوار در یک منطقه کوهستانی مانند کمون با وی فراتر می‌رود. پس از بررسی‌های فراوان، آقای فونگ نتوانست تعهد مالی خود را انجام دهد و درخواست کرد که تبدیل کاربری زمین را ادامه ندهد.

بر اساس دادخواست مردم، کمیته مردمی ناحیه با وی (قبل از اجرای رسمی مدل دولت دو لایه در اول ژوئیه) تصمیمی مبنی بر لغو و ابطال تصمیمی که اجازه تغییر کاربری زمین را می‌داد، صادر کرد.

وضعیت مشابهی در بسیاری از مناطق در حال وقوع است. آقای تران دوی دونگ و خانم نگوین تی هونگ، ساکن شهر وین ( استان نگ آن )، گفتند وقتی برای تبدیل ۳۰۰ متر مربع زمین باغی کنار گورستان به زمین مسکونی درخواست دادند، با کمال تعجب متوجه شدند که باید نزدیک به ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی (VND) بابت عوارض استفاده از زمین بپردازند. آقای دونگ گفت: «خانواده من با پرداخت مالیات مخالف نیستند، اما با نرخ نزدیک به ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، حتی اگر تمام عمرمان را کار کنیم، نمی‌توانیم به اندازه کافی پس‌انداز کنیم.»

داستان‌هایی مانند مورد بالا نشان می‌دهد که فهرست‌های فعلی قیمت زمین در بسیاری از مناطق، به ویژه در مناطق روستایی، کوهستانی و محروم، به طور دقیق منعکس‌کننده وضعیت واقعی اجتماعی -اقتصادی و توان مالی مردم نیست.

خبر خوب

به گفته مای ون فان، معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت کشاورزی و محیط زیست)، لغو چارچوب قیمت زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴ گامی مهم است که به نزدیک‌تر شدن قیمت زمین به قیمت بازار و تضمین شفافیت در مدیریت و توسعه املاک و مستغلات کمک می‌کند. با این حال، در واقعیت، بسیاری از مناطق با نوسانات قیمت زمین در بازار همگام نشده‌اند و این منجر به فهرست‌های قیمت زمین قدیمی و غیرواقعی شده است.

معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت کشاورزی و محیط زیست)، مای ون فان، در مورد لیست قیمت زمین در مناطق مختلف صحبت می‌کند. عکس: لین لین

در دوره آینده، بسیاری از مناطق، فهرست‌های جدید قیمت زمین را طبق قانون زمین ۲۰۲۴ منتشر خواهند کرد که انتظار می‌رود نوسانات قابل توجهی ایجاد کند. وزارت کشاورزی و محیط زیست گزارشی را به وزارت دارایی ارائه کرده و چندین راه‌حل برای مدیریت قیمت زمین از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۵ پیشنهاد داده است. این راه‌حل‌ها بر لزوم نظارت دقیق مناطق بر تحولات بازار و به‌روزرسانی سریع نوسانات قیمت زمین؛ ایجاد تدریجی یک پایگاه داده قیمت زمین برای هر قطعه زمین؛ تنظیم فهرست‌های قیمت فعلی زمین در صورت عدم تناسب، طبق ماده ۱۷ فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP؛ و سازماندهی مشاوره‌های گسترده برای اطمینان از اجماع هنگام تهیه فهرست‌های جدید قیمت زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴ که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا خواهد شد، تأکید دارند.

همزمان، وزارت کشاورزی و محیط زیست همچنین پیشنهاد گسترش دامنه و موضوعات کاربرد جداول قیمت زمین؛ محدود کردن مواردی که نیاز به تعیین قیمت خاص زمین دارند؛ تعریف واضح مسئولیت‌های هر سازمان در محاسبه تعهدات مالی؛ و بازنگری قوانین مربوطه برای ارزیابی تأثیر کلی بر بازار املاک و مستغلات را ارائه داد.

واضح است که اگر قیمت زمین به طور قابل توجهی افزایش یابد در حالی که درآمد مردم، به ویژه در مناطق روستایی، به طور متناسب بهبود نیابد، نتیجه این خواهد بود که بسیاری از خانوارها خود را در شرایطی می‌بینند که «فرصت تبدیل زمین به ملک شخصی به آنها داده می‌شود اما توانایی مالی آن را ندارند.» در واقعیت، مسئله قیمت زمین نمی‌تواند صرفاً یک مسئله محاسبات فنی یا رعایت قوانین باشد؛ بلکه باید در چارچوب کلی شرایط زندگی، توانایی مالی و عدالت اجتماعی در نظر گرفته شود.

روند تغییر کاربری زمین طبق فهرست قیمت‌های محلی زمین در حال حاضر برای بسیاری از خانوارها بسیار دشوار است. (تصویر تزئینی)

اصلاح جداول قیمت زمین باید با دسترسی مردم همراه باشد و از موقعیت‌هایی که سیاست‌های خوب اجرا نمی‌شوند یا به بار اضافی تبدیل می‌شوند، جلوگیری شود. نمایندگان وزارت کشاورزی و محیط زیست تأکید کردند که تنظیم جداول قیمت زمین نیاز به یک نقشه راه معقول، شناسایی مناطق و مکان‌های مناسب برای هر نوع زمین و همچنین اجماع اجتماعی دارد.

در پاسخ به این تحول، خانم نگوین تی توآ، معاون مدیر اداره مدیریت دارایی‌های عمومی (وزارت دارایی)، اظهار داشت که پس از جمع‌آوری گزارش‌ها از مناطق محلی، وزارتخانه ارزیابی جامعی انجام خواهد داد و با وزارت کشاورزی و محیط زیست برای بررسی و پیشنهاد اصلاحات در مقررات قانون هماهنگی خواهد کرد. در حال حاضر، وزارت دارایی در حال بررسی نظرات در مورد پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل چندین ماده از فرمان شماره 103/2024 (تنظیم هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین) است. به طور خاص، وزارتخانه پیشنهاد می‌کند بند 6 به ماده 52 برای رسیدگی به موارد انتقالی اضافه شود.

به طور خاص، این الحاقیه در مورد خانوارها و افرادی اعمال می‌شود که کاربری زمین را از زمین کشاورزی در همان قطعه زمین با خانه (که قبلاً به عنوان باغ یا زمین برکه در همان قطعه زمین با خانه شناسایی شده بود، اما به عنوان زمین مسکونی شناخته نمی‌شد) به زمین مسکونی تغییر می‌دهند.

وزارت دارایی پیشنهاد می‌کند که هزینه‌های استفاده از زمین باید به میزان ۵۰٪ از تفاوت بین هزینه استفاده از زمین بر اساس قیمت زمین مسکونی و قیمت زمین کشاورزی، در زمانی که مرجع ذیصلاح تصمیم خود را مبنی بر اجازه تغییر هدف استفاده از زمین صادر می‌کند، دریافت شود.

منبع: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html