نیاز به حل کردن "گره" لیست قیمت زمین:

صبح روز سوم جولای، در کنفرانس مطبوعاتی منظم برای شش ماه اول سال که توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست برگزار شد، مسائل زیادی در رابطه با مدیریت قیمت زمین و بهره‌برداری از آن مطرح شد.

نکته قابل توجه این است که مردم به دلیل فهرست جدید قیمت بالای زمین، ظرفیت مالی کافی برای انجام تعهدات خود هنگام تغییر کاربری زمین را ندارند.

فراتر از توان مردم

این واقعیت که مردم پول کافی برای پرداخت هنگام تغییر کاربری زمین ندارند، زنگ خطر را در مورد تفاوت بین قیمت زمین و توان مالی، به ویژه در مناطق روستایی و کوهستانی، به صدا در می‌آورد.

یک مورد معمول، خانواده آقای دین کونگ فونگ است که در روستای کوک دونگ تام، بخش مین کوانگ (که اکنون بخش با وی است) ساکن هستند. در مارس 2025، کمیته مردمی ناحیه با وی تصمیمی صادر کرد که به آقای فونگ اجازه می‌داد هدف استفاده از بیش از 210 متر مربع زمین برای محصولات چند ساله را به زمین مسکونی روستایی با مدت استفاده طولانی مدت تغییر دهد.

تبدیل کاربری زمین بر اساس فهرست قیمت‌های محلی زمین در حال حاضر فراتر از توان بسیاری از خانوارها است. عکس تزئینی

با این حال، طبق روش محاسبه مندرج در ماده ۸، فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP، تعهد مالی آقای فونگ برای پرداخت، مابه‌التفاوت قیمت زمین مسکونی و زمین کشاورزی در فهرست قیمت زمین، معادل ۴,۳۳۷,۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است و کل مبلغ قابل پرداخت تا نزدیک به ۹۰۰ میلیون دونگ ویتنامی می‌رسد. این مبلغ فراتر از توان یک خانوار در یک منطقه کوهستانی مانند کمون با وی است. پس از بررسی‌های فراوان، آقای فونگ نتوانست تعهد مالی خود را انجام دهد و درخواست کرد که تغییر هدف ادامه نیابد.

بر اساس دادخواست مردم، کمیته مردمی ناحیه با وی (قبل از شروع رسمی مدل دو سطحی دولت در اول ژوئیه) تصمیمی مبنی بر لغو و ابطال تصمیمی که اجازه تغییر کاربری زمین را می‌داد، صادر کرد.

شرایط مشابهی نیز در بسیاری از مناطق اتفاق می‌افتد. آقای تران دوی دونگ و همسرش، خانم نگوین تی هونگ، ساکن شهر وین ( نگه آن )، گفتند که وقتی برای تبدیل ۳۰۰ متر مربع زمین باغی کنار گورستان به زمین مسکونی درخواست دادند، با کمال تعجب متوجه شدند که باید نزدیک به ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی (VND) بابت عوارض استفاده از زمین بپردازند. آقای دونگ گفت: «خانواده من به الزام پرداخت مالیات اعتراضی ندارند، اما با نرخ وصول نزدیک به ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، ما نمی‌توانیم در تمام عمرمان به اندازه کافی پس‌انداز کنیم.»

داستان‌هایی مانند موارد فوق نشان می‌دهد که فهرست قیمت فعلی زمین در بسیاری از مناطق، به ویژه در مناطق روستایی، کوهستانی و محروم، به طور دقیق منعکس کننده وضعیت واقعی اجتماعی -اقتصادی و توانایی پرداخت مردم نیست.

خبر خوب

به گفته مای ون فان، معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت کشاورزی و محیط زیست)، حذف چارچوب قیمت زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴ گامی مهم به جلو است که به نزدیک‌تر شدن قیمت زمین به بازار کمک می‌کند و شفافیت در مدیریت و توسعه املاک و مستغلات را تضمین می‌کند. با این حال، در واقعیت، بسیاری از مناطق با تحولات قیمت زمین در بازار همگام نبوده‌اند و این امر منجر به عدم به‌روزرسانی لیست‌های قیمت زمین و عدم نزدیکی آنها به واقعیت شده است.

معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت کشاورزی و محیط زیست)، مای ون فان، در مورد لیست قیمت زمین‌های مناطق مختلف صحبت می‌کند. عکس: لین لین

در آینده نزدیک، بسیاری از مناطق، فهرست‌های جدید قیمت زمین را طبق قانون زمین ۲۰۲۴ منتشر خواهند کرد که انتظار می‌رود نوسانات عمده‌ای داشته باشد. وزارت کشاورزی و محیط زیست گزارشی را به وزارت دارایی ارسال کرده و راه‌حل‌های زیادی را برای مدیریت قیمت زمین از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۵ پیشنهاد داده است. به طور خاص، این گزارش بر این الزام تأکید دارد که مناطق باید تحولات بازار را از نزدیک رصد کنند، نوسانات قیمت زمین را به سرعت به‌روزرسانی کنند؛ به تدریج یک پایگاه داده قیمت زمین برای هر قطعه زمین ایجاد کنند؛ در صورت عدم مناسب بودن فهرست قیمت فعلی زمین، طبق دستورالعمل‌های ماده ۱۷، فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP، آن را تنظیم کنند؛ برای اطمینان از اجماع هنگام تهیه فهرست قیمت جدید طبق قانون زمین ۲۰۲۴، که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، مشورت‌های گسترده‌ای را ترتیب دهند.

همزمان، وزارت کشاورزی و محیط زیست همچنین پیشنهاد داد که دامنه و موضوعات کاربرد فهرست قیمت زمین گسترش یابد؛ مواردی که باید قیمت‌های خاص زمین تعیین شود، محدودتر شود؛ مسئولیت‌های هر سازمان در محاسبه تعهدات مالی به وضوح تعریف شود؛ قوانین مربوطه برای ارزیابی تأثیر کلی بر بازار املاک و مستغلات بررسی شود.

بدیهی است که اگر فهرست قیمت زمین افزایش یابد در حالی که درآمد مردم، به ویژه در مناطق روستایی، متناسب با آن بهبود نیافته باشد، نتیجه این است که بسیاری از خانوارها در وضعیت «اجازه تبدیل دارند اما قادر به انجام این کار نیستند» قرار می‌گیرند. در واقع، مشکل فهرست قیمت زمین نمی‌تواند صرفاً یک مسئله محاسبه فنی یا رعایت قانون باشد، بلکه باید در چارچوب کلی شرایط زندگی، مقرون به صرفه بودن و عدالت اجتماعی قرار گیرد.

تبدیل کاربری زمین بر اساس فهرست قیمت‌های محلی زمین در حال حاضر فراتر از توان بسیاری از خانوارها است. عکس تزئینی

تکمیل فهرست بهای زمین باید با دسترسی مردم همراه باشد و از وضعیتی که سیاست‌های خوب به اجرا در نمی‌آیند یا به باری بر دوش تبدیل می‌شوند، جلوگیری شود. نماینده وزارت کشاورزی و محیط زیست تأکید کرد که تنظیم فهرست بهای زمین نیاز به یک نقشه راه معقول دارد که مناطق و مکان‌های مناسب برای هر نوع زمین را شناسایی می‌کند و باید مورد توافق جامعه قرار گیرد.

در پاسخ به این تحول، نماینده وزارت دارایی، معاون مدیر اداره مدیریت دارایی‌های عمومی (وزارت دارایی)، نگوین تی توآ، گفت که پس از تلفیق گزارش‌های محلی، این وزارتخانه ارزیابی جامعی انجام خواهد داد و با وزارت کشاورزی و محیط زیست برای بررسی و پیشنهاد اصلاحات در مفاد قانون هماهنگی خواهد کرد. در آینده نزدیک، وزارت دارایی به دنبال نظرات در مورد پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان شماره 103/2024 (مقررات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین) است. به طور خاص، این وزارتخانه پیشنهاد می‌کند که بند 6 به ماده 52 اضافه شود تا به پرونده‌های انتقالی رسیدگی شود.

به طور خاص، این الحاقیه در مورد خانوارها و افرادی اعمال می‌شود که کاربری زمین را از زمین کشاورزی در همان قطعه زمین با خانه (که قبلاً به عنوان زمین باغ، برکه در همان قطعه زمین با خانه شناسایی شده بود، اما به عنوان زمین مسکونی شناخته نمی‌شد) به زمین مسکونی تغییر می‌دهند.

وزارت دارایی پیشنهاد داد که هزینه‌های استفاده از زمین باید به میزان ۵۰٪ از تفاوت بین هزینه‌های استفاده از زمین بر اساس قیمت زمین مسکونی و قیمت زمین کشاورزی، در زمانی که مرجع ذیصلاح تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر هدف استفاده از زمین صادر می‌کند، دریافت شود.

منبع: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html