فروش آپارتمان‌های دست دوم دشوار است.

بسیاری از دلالان در بخش شرقی شهر هوشی مین گفتند که اخیراً، اگرچه بازار املاک و مستغلات به طور کلی نشانه‌های مثبتی را نشان داده است، اما وضعیت فروش آپارتمان با ضرر هنوز کاملاً رایج است.

دلیلش این است که صاحبخانه‌ها نمی‌توانند فشار بازپرداخت وام‌های بانکی را تحمل کنند. در یک منطقه شهری بزرگ در منطقه قدیمی ۹ (که اکنون شهر تو دوک نام دارد)، بسیاری از مردم می‌پذیرند که ضرر ۱۵ تا ۲۵ درصدی آپارتمان‌های تکمیل‌شده را کاهش دهند، اما همچنان در یافتن خریدار مشکل دارند.

برای پرداخت بدهی، با ضرر بفروشید

به گفته آقای هوآنگ، یک دلال آپارتمان در این منطقه، پس از واگذاری بسیاری از آپارتمان‌ها، مالکان نمی‌توانستند آنها را اجاره دهند، اما همچنان مجبور بودند سود بانکی ۱۳ تا ۱۵ درصد در سال را بپردازند، بنابراین مجبور شدند برای کاهش فشار، ملک خود را با ضرر بفروشند.

برای مثال، یک آپارتمان لوکس ۳ خوابه قبلاً حدود ۵ میلیارد دانگ ویتنام قیمت داشت، اما اکنون کسی آن را کمی بیش از ۴ میلیارد دانگ ویتنام می‌فروشد؛ و یک آپارتمان ۲ خوابه به جای ۲.۶ تا ۲.۷ میلیارد دانگ ویتنام، ۲.۳ تا ۲.۴ میلیارد دانگ ویتنام قیمت دارد، اما پیدا کردن خریدار هنوز دشوار است.

آقای هوانگ اذعان کرد: «وضعیت کاهش ضرر و زیان در آپارتمان‌هایی که تحویل داده شده‌اند یا در شرف تحویل هستند، کند شده است، اما به پایان نرسیده است، زیرا در پایان سال، بسیاری از مردم اغلب با فشار مالی مواجه می‌شوند. در واقع، نه تنها این منطقه، بلکه بسیاری از مناطق دیگر نیز با کاهش قیمت آپارتمان‌های تحویل داده شده مواجه هستند، در حالی که بازار هنوز با کمبود عرضه آپارتمان‌های جدید، به ویژه آپارتمان‌های مقرون به صرفه، مواجه است.»

به طور خاص، پروژه دیگری در منطقه قدیمی ۹، Centum Wealth، میانگین قیمت ثانویه ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را دارد که نسبت به یک سال پیش ۱۲ درصد کاهش یافته است، یا آپارتمان 4S Linh Dong با قیمت ۲۴ تا ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش آگهی شده است.

در همین حال، آپارتمان بلوار اوپال واقع در خیابان فام ون دونگ اما در شهر دی آن، استان بین دونگ ، قیمت فروش ثانویه 30 تا 34 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارد که در مقایسه با قیمت فروش یک سال پیش، 14 درصد کاهش یافته است.

یک پروژه آپارتمان در شهر هوشی مین در حال اجرا است.

حتی پروژه‌های آپارتمانی تکمیل‌شده با ساکنان شلوغ، که قیمت‌ها معمولاً سالانه ۵ تا ۱۰ درصد افزایش می‌یابد، کند شده‌اند. بسیاری از مردم به پول نیاز دارند و می‌خواهند سریع ملک خود را بفروشند، بنابراین حاضرند قیمت‌ها را کاهش دهند. به عنوان مثال، یک آپارتمان دو خوابه، به مساحت ۸۵ تا ۹۰ متر مربع در سایگون پرل، درست در خیابان نگوین هو کان، منطقه بین تان، شهر هوشی مین، با قیمتی حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنامی برای فروش ارائه می‌شود، در حالی که ۲ سال پیش قیمت آن ۵.۳ تا ۵.۴ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان بود. یا آپارتمان آرت (بخش فوک لانگ بی، شهر تو دوک) که سال‌هاست تحویل داده شده است، با قیمتی حدود ۳۷ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع برای فروش ارائه می‌شود که ۱۰ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته است.

داده‌های کلان از Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در نوامبر ۲۰۲۳، قیمت آپارتمان‌های لوکس در شهر هوشی مین ثابت مانده است، اما آپارتمان‌های میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه در مقایسه با ماه قبل ۱ تا ۴ درصد کاهش یافته‌اند و در مقایسه با سال قبل، این کاهش بسیار شدیدتر بوده است.

به طور خاص، میانگین قیمت آپارتمان در شهر تو دوک در سال ۲۰۲۳، ۴۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با سال ۲۰۲۲، ۱۶.۵ درصد کاهش یافته است؛ آپارتمان‌ها در منطقه تان فو، ۳۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع هستند که در مقایسه با ۴۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۲، ۲۰ درصد کاهش یافته است؛ یا آپارتمان‌ها در منطقه بین تان، حدود ۴۳.۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع هستند که در مقایسه با قیمت فروش در سال ۲۰۲۱، ۱۴.۶ درصد کاهش یافته است...

فرصت خوب برای خریداران

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، اظهار داشت که اگرچه قیمت آپارتمان در برخی مناطق کاهش یافته است، اما به طور کلی هنوز هم بسیار بالاست. نکته مثبت این است که به لطف سیاست‌های ترجیحی سرمایه‌گذاران، توانایی مردم برای خرید خانه در حال افزایش است.

گزارش روانشناسی مصرف‌کننده املاک و مستغلات در اوایل سال 2024 که توسط Batdongsan.com.vn منتشر شده است، نشان می‌دهد که 46 درصد از پاسخ‌دهندگان از وضعیت فعلی بازار راضی هستند، زیرا گزینه‌های مالی خوب بیشتری وجود دارد.

کارشناسان Batdongsan.com.vn معتقدند که روانشناسی مثبت‌تر خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات، فرصتی برای بازار ۲۰۲۴ خواهد بود تا توسعه یابد و بر مشکلات باقی‌مانده در سال ۲۰۲۳ غلبه کند. آقای دین مین توان، وضعیت انواع برجسته املاک و مستغلات در سال گذشته را به شرح زیر خلاصه کرد: «آپارتمان‌ها انعطاف‌پذیر و سازگار هستند، خانه‌های شهری ناپایدار هستند، زمین‌ها تاریک و منتظر زمان مناسب هستند».

به گفته آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، بازار املاک و مستغلات در پایان سال معمولاً در دو جهت حرکت می‌کند. اگر بازار مثبت باشد، قیمت املاک و مستغلات به خوبی افزایش می‌یابد. اگر بازار به اندازه الان مثبت نباشد، وضعیتی برای کاهش ضرر و زیان برای حل نیازهای مالی صاحبان خانه وجود خواهد داشت. با این حال، احتمال این عرضه تخفیف‌دار زیاد نیست، فقط حدود ۵٪ از بازار.

زیرا کسانی که در گذشته دست نگه داشته‌اند، سعی خواهند کرد منتظر بهبود بازار بمانند. برعکس، این فرصتی است برای کسانی که برای زندگی خرید می‌کنند یا کسانی که بدهی بانکی ندارند تا از وام برای خرید استفاده کنند، زیرا بازار در حال حاضر در کف قیمت قرار دارد، کاهش بیشتر قیمت‌ها دشوار خواهد بود.

به گفته آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، اگرچه بازار عمومی با مشکلات زیادی روبرو است، بخش اجاره آپارتمان در شهر هوشی مین هنوز هم با سودی از ۲.۹٪ تا ۱۳.۶٪، بازدهی بسیار خوبی را به همراه دارد. نکته مهم این است که املاک و مستغلات یک کانال سرمایه‌گذاری بلندمدت است و باید در یک دوره بلندمدت و پایدار حداقل ۵ تا ۱۰ ساله اندازه‌گیری شود.

این متخصص تحلیل کرد: «در درازمدت، عوامل بنیادی ویتنام مانند رشد متوسط ​​درآمد، جمعیت زیاد و شهرنشینی، محرک‌های اصلی املاک مسکونی خواهند بود. علاوه بر این، ویتنام بالاترین سطح هزینه‌های زیرساختی را در منطقه دارد (۶٪ از تولید ناخالص داخلی)، که نحوه استفاده از املاک و مستغلات را تغییر خواهد داد، بنابراین سرمایه‌گذاران باید این تأثیرات مهم را از نزدیک زیر نظر داشته باشند.»

به زودی یک روند معکوس در راه است.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، پیش‌بینی کرد که نقطه عطف بازار املاک و مستغلات ممکن است از سه ماهه دوم تا سه ماهه چهارم سال 2024 ظاهر شود. پس از آن، بازار وارد چرخه جدیدی با 4 مرحله خواهد شد: اکتشاف، تثبیت، بهبود و ثبات.

انتظار می‌رود مرحله اکتشاف در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ با نقدینگی اندکی که از تولیدات آپارتمانی برای تأمین نیازهای واقعی مسکن حاصل می‌شود، انجام شود. مرحله بعدی، مرحله تثبیت است که انتظار می‌رود از سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ به سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ موکول شود، مشروط بر اینکه ابزارها و سیاست‌های پولی به طور گسترده ترویج شوند و به حل مشکلات منابع مالی کمک کنند.

منبع: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm