فروش آپارتمان‌های دست دوم دشوار است.

بسیاری از مشاوران املاک در بخش شرقی شهر هوشی مین می‌گویند که اخیراً، اگرچه بازار املاک و مستغلات به طور کلی نشانه‌های مثبتی را نشان داده است، اما تعداد آپارتمان‌هایی که با ضرر برای فروش ارائه می‌شوند، هنوز بسیار زیاد است.

دلیلش این است که صاحبان خانه نمی‌توانند فشار بازپرداخت وام‌های بانکی را تحمل کنند. در یک منطقه شهری بزرگ در منطقه ۹ سابق (که اکنون بخشی از شهر تو دوک است)، بسیاری از مردم ضرر ۱۵ تا ۲۵ درصدی را برای آپارتمان‌های تکمیل‌شده می‌پذیرند، اما هنوز هم پیدا کردن خریدار برایشان دشوار است.

فروش با ضرر برای پرداخت بدهی.

به گفته آقای هوآنگ، دلال آپارتمان در این منطقه، بسیاری از آپارتمان‌ها، پس از تحویل، اجاره دادن آنها برای مالکان دشوار است، با این حال آنها هنوز مجبورند سالانه ۱۳ تا ۱۵ درصد سود بانکی بپردازند و مجبورند برای کاهش فشار، ملک خود را با ضرر بفروشند.

برای مثال، یک آپارتمان لوکس سه خوابه که قبلاً حدود ۵ میلیارد دونگ قیمت داشت، اکنون با قیمتی بیش از ۴ میلیارد دونگ فروخته می‌شود؛ در حالی که یک آپارتمان دو خوابه به جای ۲.۶ تا ۲.۷ میلیارد دونگ که قبلاً قیمت داشت، ۲.۳ تا ۲.۴ میلیارد دونگ قیمت دارد، اما پیدا کردن خریدار هنوز دشوار است.

آقای هوانگ اظهار داشت: «روند فروش آپارتمان با ضرر، چه آنهایی که قبلاً تحویل داده شده‌اند و چه آنهایی که در شرف تحویل هستند، کند شده است، اما کاملاً متوقف نشده است زیرا بسیاری از مردم اغلب در پایان سال با فشار مالی مواجه می‌شوند. در واقع، این فقط در این منطقه اتفاق نمی‌افتد؛ بسیاری از مناطق دیگر نیز کاهش قیمت مشابهی را برای آپارتمان‌های تحویل داده شده تجربه می‌کنند، در حالی که بازار همچنان با کمبود عرضه آپارتمان‌های جدید، به ویژه آپارتمان‌های مقرون به صرفه، مواجه است.»

به طور خاص، یک پروژه دیگر در منطقه ۹ سابق، Centum Wealth، میانگین قیمت بازار ثانویه ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را دارد که نسبت به یک سال پیش ۱۲ درصد کاهش یافته است، در حالی که آپارتمان‌های 4S Linh Dong با قیمت ۲۴ تا ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع آگهی می‌شوند.

در همین حال، مجتمع آپارتمانی اوپال بلوار، واقع در خیابان فام ون دونگ اما در محدوده شهر دی آن، استان بین دونگ ، قیمت فروش ثانویه 30 تا 34 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارد که در مقایسه با قیمت فروش یک سال پیش، 14 درصد کاهش یافته است.

یک پروژه آپارتمانی در حال حاضر در شهر هوشی مین در دست ساخت است.

حتی پروژه‌های آپارتمانی تکمیل‌شده، با مناطق مسکونی شلوغ و قیمت‌هایی که معمولاً سالانه ۵ تا ۱۰ درصد افزایش می‌یابند، شاهد کاهش قیمت بوده‌اند. بسیاری از افرادی که به پول نقد نیاز دارند، می‌خواهند سریع ملک خود را بفروشند و حاضر به کاهش قیمت‌ها هستند. به عنوان مثال، یک آپارتمان دو خوابه، به مساحت ۸۵ تا ۹۰ متر مربع، در منطقه سایگون پرل، واقع در خیابان نگوین هو کان، منطقه بین تان، شهر هوشی مین، با قیمت حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنامی ارائه می‌شود، در حالی که دو سال پیش ۵.۳ تا ۵.۴ میلیارد دونگ ویتنامی بود. به طور مشابه، آپارتمان‌های ساختمان آرت (بخش فوک لانگ بی، شهر تو دوک) که سال‌ها پیش تحویل داده شده‌اند، با قیمت حدود ۳۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ارائه می‌شوند که ۱۰ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته است.

داده‌های کلان از Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در نوامبر ۲۰۲۳، قیمت آپارتمان‌های لوکس در شهر هوشی مین بدون تغییر باقی مانده است، اما قیمت آپارتمان‌های میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه در مقایسه با ماه قبل ۱ تا ۴ درصد کاهش یافته است و این کاهش در مقایسه با سال قبل حتی قابل توجه‌تر بوده است.

به طور خاص، میانگین قیمت آپارتمان در شهر تو دوک در سال ۲۰۲۳، ۴۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود که در مقایسه با سال ۲۰۲۲، ۱۶.۵ درصد کاهش داشته است؛ آپارتمان‌ها در منطقه تان فو، ۳۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بودند که در مقایسه با ۴۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۲، ۲۰ درصد کاهش داشته است؛ و آپارتمان‌ها در منطقه بین تان تقریباً ۴۳.۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بودند که در مقایسه با قیمت فروش در سال ۲۰۲۱، ۱۴.۶ درصد کاهش داشته است...

فرصت خوبی برای خریداران است.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، اظهار داشت که اگرچه قیمت آپارتمان در برخی مناطق کاهش یافته است، اما در کل هنوز هم بسیار بالاست. نکته مثبت این است که به لطف سیاست‌های ترجیحی از سوی توسعه‌دهندگان، توانایی مردم برای خرید خانه در حال افزایش است.

طبق گزارش احساسات مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات ۲۰۲۴ که اخیراً توسط Batdongsan.com.vn منتشر شده است، ۴۶ درصد از پاسخ‌دهندگان از وضعیت فعلی بازار راضی هستند زیرا اکنون گزینه‌های مالی بیشتر و بهتری دارند.

کارشناسان Batdongsan.com.vn معتقدند که احساسات مثبت‌تر در بین خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات، فرصت‌هایی را برای توسعه بازار در سال ۲۰۲۴ و غلبه بر مشکلاتی که در سال ۲۰۲۳ ادامه داشت، ایجاد خواهد کرد. آقای دین مین توان وضعیت انواع برجسته املاک و مستغلات را در سال گذشته به شرح زیر خلاصه کرد: «آپارتمان‌ها انعطاف‌پذیر و سازگار هستند، خانه‌های شهری بی‌ثبات هستند و قطعات زمین راکد و منتظر زمان مناسب هستند.»

به گفته آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، بازار املاک و مستغلات در پایان سال معمولاً دو جهت را دنبال می‌کند. اگر بازار مثبت باشد، قیمت املاک و مستغلات به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد. با این حال، اگر بازار کمتر مثبت باشد، همانطور که در حال حاضر است، وضعیتی پیش خواهد آمد که صاحبان خانه برای تأمین نیازهای مالی خود، خانه‌های خود را با ضرر می‌فروشند. با این وجود، احتمال عرضه این املاک با تخفیف زیاد نیست، تنها حدود 5 درصد از بازار.

کسانی که توانسته‌اند مدتی بیشتر دوام بیاورند، سعی خواهند کرد تا بهبود بازار صبر کنند. برعکس، این فرصتی برای خریداران خانه یا کسانی است که بدهی بانکی ندارند تا از سرمایه قرض گرفته شده برای خرید استفاده کنند، زیرا بازار در حال حاضر در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و بعید است که قیمت‌ها بیش از این کاهش یابد.

به گفته تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، با وجود مشکلات کلی بازار، بخش آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهر هوشی مین هنوز هم با بازدهی بین ۲.۹٪ تا ۱۳.۶٪ عملکرد بسیار خوبی دارد. نکته مهم این است که املاک و مستغلات یک کانال سرمایه‌گذاری بلندمدت است و باید در یک دوره بلندمدت پایدار حداقل ۵ تا ۱۰ ساله ارزیابی شود.

این متخصص تحلیل کرد: «در درازمدت، عوامل اساسی ویتنام مانند رشد درآمد متوسط، جمعیت زیاد و شهرنشینی، محرک‌های اصلی املاک مسکونی خواهند بود. علاوه بر این، ویتنام یکی از بالاترین نرخ‌های هزینه‌های زیرساختی را در منطقه دارد (۶٪ از تولید ناخالص داخلی)، که نحوه استفاده از املاک و مستغلات را تغییر خواهد داد، بنابراین سرمایه‌گذاران باید این تأثیرات کلیدی را از نزدیک زیر نظر داشته باشند.»

یک نقطه عطف در راه است.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، پیش‌بینی کرد که نقطه عطف در بازار املاک و مستغلات می‌تواند از سه ماهه دوم تا چهارم سال 2024 رخ دهد. پس از آن، بازار وارد چرخه جدیدی با چهار مرحله خواهد شد: اکتشاف، تثبیت، بهبود و تثبیت.

به طور خاص، انتظار می‌رود مرحله اکتشافی در نیمه دوم سال 2024 با نقدینگی در مقیاس کوچک از محصولات آپارتمانی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، انجام شود. پس از آن، مرحله تثبیت، که انتظار می‌رود بین سه ماهه چهارم سال 2024 و سه ماهه اول سال 2025 باشد، تحت شرایطی که ابزارها و سیاست‌های پولی به طور گسترده برای کاهش مشکلات تأمین مالی اجرا می‌شوند، انجام خواهد شد.

منبع: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm