آیا مجازات‌ها به اندازه کافی بازدارنده نیستند؟

تحریف‌ها و بی‌نظمی‌ها در فعالیت‌های حراج زمین باعث خشم عمومی شده است، و بسیاری معتقدند که مقامات ذیصلاح باید مداخله کرده و اقدامات قوی‌تری برای رسیدگی کامل به این مشکل انجام دهند...

در مورد مزایده‌های زمین، بازار املاک و مستغلات اخیراً شاهد رکوردشکنی در قیمت‌های پیشنهادی برای زمین در مناطق حومه هانوی بوده است.

یک نمونه بارز، حراج ۱۹ ساعته است که ساعت ۴:۳۰ صبح ۲۰ آگوست به پایان رسید. نوزده قطعه زمین در کمون تین ین، منطقه هوای دوک، هانوی، با موفقیت فروخته شد. گران‌ترین قطعه زمین ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، تقریباً ۳۰ برابر قیمت اولیه، به فروش رسید. علاوه بر این قطعه زمین، ۱۱ قطعه زمین دیگر نیز به قیمتی بالاتر از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع رسیدند. دو قطعه زمین با کمترین قیمت پیشنهادی برنده، ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بودند که همچنان ۱۲.۵ برابر قیمت اولیه است.

این نتیجه بسیار غیرمعمول تلقی می‌شود زیرا طبق داده‌های Batdongsan.com، قیمت درخواستی معمول برای قطعات زمین در کمون تین ین در سه‌ماهه دوم/2024 تنها 43 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است. علاوه بر این، قیمت‌های درخواستی در کمون‌های همسایه در منطقه Hoai Duc نیز در سه‌ماهه دوم/2024 از 22 تا 62 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بوده است.

پیش از این، در 10 آگوست، حراج 68 قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، کمون تان کائو، منطقه تان اوآی، هانوی برگزار شد. پس از پایان حراج، بالاترین پیشنهاد برنده بیش از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که هشت برابر بیشتر از قیمت اولیه بود. زمین‌های معمولی نیز پیشنهادات برنده‌ای از 63 تا 80 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع داشتند که 5 تا 6.4 برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

بنابراین، در مقایسه با قیمت درخواستی معمول ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع در سه ماهه دوم، قیمت پیشنهادی برنده برای قطعات زمین در کمون تان کائو در حراج ۱۰ آگوست، ۲.۳ تا ۳.۷ برابر بیشتر بود.

این دو حراج زمین با قیمت‌های غیرمعمول بالا نه تنها توجه عمومی را به خود جلب کرد، بلکه حراج بی‌سابقه منطقه شهری تو تیم در شهر هوشی مین در پایان سال ۲۰۲۱ را نیز به ذهن متبادر کرد.

به طور خاص، در 10 دسامبر 2021، شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت استار (زیرمجموعه گروه تان هوانگ مین) در مزایده زمینی به مساحت بیش از 10،000 متر مربع در تو تیم به قیمت 24500 میلیارد دانگ ویتنامی برنده شد و با قیمت 2.4 میلیارد دانگ ویتنامی برای هر متر مربع، هشت برابر قیمت اولیه، رکوردی بی‌سابقه را ثبت کرد و برای مدت طولانی بازار املاک و مستغلات را شوکه کرد.

می‌توان مشاهده کرد که حراج‌ها در هوآی دوک، تان اوآی و تو تیم، علیرغم تفاوت در مکان، زمان و قیمت‌های اولیه، همگی یک چیز مشترک دارند: قیمت‌های برنده چندین برابر بیشتر از قیمت عمومی بازار هستند. قیمت زمین‌هایی که بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنها هستند، نه تنها در ارزیابی دارایی‌ها برای حراج‌های بعدی در مناطق حراج‌گذاری مشکلاتی ایجاد می‌کنند، بلکه تأثیر گسترده‌ای بر بسیاری از نقاط کشور دارند.

این وضعیت، سوءظن عمومی را نسبت به «دستکاری» دلالان و سفته‌بازان زمین برای ایجاد نقدینگی در مناطق اطراف که در حال حاضر «راکد» هستند، افزایش می‌دهد. این حراج زمین، قیمت غالب بازار را نشان نمی‌دهد و می‌تواند به ابزاری برای سفته‌بازان جهت افزایش قیمت زمین تبدیل شود. این رفتار، خطر تأثیر منفی بر تلاش‌های دولت برای کاهش قیمت مسکن و تضمین رفاه اجتماعی را به همراه دارد و حتی می‌تواند به دلیل انتظار فروش زمین با قیمت‌های بالا، باعث رکود اقتصادی شود.

تحریفات و بی‌نظمی‌ها در فعالیت‌های حراج زمین باعث خشم عمومی شده است. بسیاری از نظرات حاکی از آن است که سازمان‌های مدیریتی ذیصلاح باید به سرعت مداخله کرده و روند حراج حقوق استفاده از زمین را به سرعت اصلاح کنند و از این طریق با اقدامات سوءاستفاده از حراج‌ها برای ایجاد اختلال در بازار املاک و مستغلات برای سود، به شدت برخورد کنند.

آقای لی مین ترونگ (ساکن منطقه کائو گیای، هانوی) به عنوان یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای املاک و مستغلات، گفت که اخیراً بسیاری از حراج‌های زمین را دنبال کرده و از خود پرسیده است که چه کسی پشت افزایش قیمت املاک و مستغلات در این حراج‌ها است؟ زیرا پس از این حراج‌های زمین غیرشفاف، تنها تعداد کمی از مردم سود می‌برند، در حالی که اکثر سرمایه‌گذاران، از جمله دلالان، متحمل ضرر می‌شوند.

آقای ترونگ با تأکید بر اینکه برای رسیدگی کامل به رویه حراج زمین برای سفته‌بازی و دستکاری قیمت، نمی‌توان صرفاً به خودآگاهی سرمایه‌گذاران تکیه کرد، بلکه به شدت به اقدامات قاطع سازمان‌های مدیریت دولتی بستگی دارد، گفت: «واقعیت این است که جذابیت سود املاک و مستغلات بسیار زیاد است؛ تنها در یک صبح حراج، سودی معادل درآمد چندین سال یک کارگر متوسط ​​به دست می‌آید. به همین دلیل است که سرمایه‌گذاران همچنان بدون توجه به این موضوع، هجوم می‌آورند.»

به همین ترتیب، خانم تران کیم نگا (ساکن منطقه گو واپ، شهر هوشی مین)، که در طول ترکیدن حباب املاک و مستغلات، هم سود و هم ضرر را تجربه کرده است، معتقد است که سرمایه‌گذاران باید برای بقای خود بجنگند، اما نقش مدیریت دولتی در تضمین شفافیت در بازار املاک و مستغلات غیرقابل جایگزین است.

خانم نگا گفت: «به جای دنبال کردن حباب‌های سوداگرانه، به این معنی که منتظر بمانند تا حباب بترکد و سپس اطلاعیه‌ها و هشدارها را منتشر کنند، مقامات محلی باید از همان ابتدا در مورد برنامه‌ریزی و پروژه‌ها شفاف باشند. با شفافیت، دیگر هیچ دلال یا سوداگری نمی‌تواند با پخش شایعات، باعث هرج و مرج و بی‌ثباتی در بازار املاک و مستغلات شود.»

از دیدگاه تجاری، آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، تأیید کرد که مشاغل املاک و مستغلات از افزایش قیمت زمین سودی نمی‌برند زیرا از مرحله برنامه‌ریزی تا تکمیل مراحل قانونی فروش چندین سال طول می‌کشد. افزایش شدید قیمت زمین در مناطق دیگر، همراه با پروژه‌هایی که هنوز جبران خسارت آنها تکمیل نشده است، می‌تواند بر مشاغل تأثیر منفی بگذارد.

در همین حال، فان دونگ خان، اقتصاددان، تحلیل کرد که املاک و مستغلات به دلیل نیازهای سرمایه‌ای کلان و بسیار کلان، ذاتاً یک بازار خاص است. بنابراین، تصویر افرادی که از صبح تا شب برای خرید زمین، فروش مجدد زمین و دریافت سپرده صف می‌کشند... فقط یک سناریوی از پیش تعیین‌شده است. این نه تنها افراد را به دام می‌اندازد و باعث می‌شود پول خود را از دست بدهند، بلکه بازار را نیز به آستانه انجماد می‌رساند زیرا قیمت املاک و مستغلات به سطوح غیرقابل تصوری رسیده است.

آقای خان تأکید کرد: «با حراج زمین، در کوتاه‌مدت می‌توانیم مبلغ سپرده را افزایش دهیم، برای قطعات زمین که پس از حراج منتقل می‌شوند، هزینه دریافت کنیم و غیره، اما در درازمدت، برای اینکه به اندازه کافی بازدارنده باشد، یک راه حل جهانی و جامع که می‌توان در نظر گرفت، پیگرد قانونی کسانی است که بازار را دستکاری می‌کنند.»

وکیل لو تو تائو از کانون وکلای شهر هوشی مین نیز با همین دیدگاه اظهار داشت که دستکاری در بازار املاک و مستغلات بسیار خطرناک است، اما تحریم‌های اعمال شده هنوز به اندازه کافی بازدارنده نیستند.

به گفته وکیل لی تو تائو، قانون ویتنام در حال حاضر مقرراتی در مورد جرم «دستکاری بازار سهام» دارد که به وضوح نشانه‌های دستکاری و اختلال در بازار را به عنوان مبنایی برای مسئولیت کیفری ناشی از تخلفات مشخص می‌کند. بنابراین، عمل اختلال در بازار املاک و مستغلات، که عواقب خطرناکی برای جامعه ایجاد می‌کند، نیز می‌تواند برای جرم‌انگاری در نظر گرفته شود.

وکیل تائو پیشنهاد داد: «به نظر من، لازم است جرم جدیدی در قانون جزا در رابطه با دستکاری بازار املاک و مستغلات برای منافع شخصی بررسی و تعریف شود. ما مطلقاً نمی‌توانیم اجازه دهیم گمانه‌زنی‌های عمومی، اضطراب و نگرانی در مورد مزایده‌های زمین که مشکوک به «تورم» هستند، ایجاد شود، زیرا این امر هم اعتماد عمومی به مقامات را از بین می‌برد و هم از سختگیری اجرای قانون می‌کاهد.»

۰۹:۲۸ ۱۸/۰۹/۲۰۲۴

منبع: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html