تحریم‌ها به اندازه کافی بازدارنده نیستند؟

انحراف و تحریف فعالیت‌های حراج زمین باعث نارضایتی عمومی شده و اعتقاد بر این است که سازمان‌های مدیریتی ذیصلاح باید مداخله کرده و «اقدامات قوی‌تری» برای حل کامل این مشکل انجام دهند...

در مورد مزایده‌های زمین، در روزهای اخیر بازار املاک و مستغلات شاهد رکوردشکنی قیمت‌ها برای مزایده‌های زمین در مناطق حومه هانوی بوده است.

معمولاً، این مزایده ۱۹ ساعت طول می‌کشید و ساعت ۴:۳۰ صبح ۲۰ آگوست به پایان می‌رسید. ۱۹ قطعه زمین در کمون تین ین، منطقه هوای دوک، هانوی با موفقیت فروخته شد. بالاترین قیمت پیشنهادی ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که حدود ۳۰ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود. علاوه بر قطعه زمین فوق، ۱۱ قطعه زمین دیگر نیز با قیمت‌های بالاتر از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تعیین شده بودند. دو قطعه زمین با کمترین قیمت پیشنهادی در این جلسه، ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بودند که همچنان ۱۲.۵ برابر بیشتر از قیمت اولیه است.

این نتیجه بسیار غیرمعمول تلقی می‌شود زیرا طبق داده‌های Batdongsan.com، قیمت فروش معمول زمین در کمون تین ین در سه ماهه دوم سال 2024 تنها 43 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است. علاوه بر این، قیمت فروش در کمون‌های همسایه در منطقه Hoai Duc نیز در سه ماهه دوم سال 2024 از 22 تا 62 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان بوده است.

پیش از این، در 10 آگوست، مزایده‌ای برای 68 قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، بخش تان کائو، ناحیه تان اوآی، هانوی برگزار شد. پس از پایان مزایده، قطعه زمینی که بالاترین قیمت برنده را داشت، بیش از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که 8 برابر بیشتر از قیمت اولیه است. قیمت قطعات معمولی نیز از 63 تا 80 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که 5 تا 6.4 برابر بیشتر از قیمت اولیه است.

بنابراین، در مقایسه با قیمت فروش معمول ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه دوم، قیمت برنده مزایده ۶۳ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای قطعات زمین در کمون تان کائو در مزایده ۱۰ آگوست، ۲.۳ تا ۳.۷ برابر بیشتر بود.

دو مزایده زمین با قیمت‌های فوق‌العاده بالا که در بالا به آنها اشاره شد، نه تنها توجه عموم را به خود جلب کرد، بلکه مردم را به یاد مزایده «بی‌سابقه» در منطقه شهری تو تیم، شهر هوشی مین در پایان سال ۲۰۲۱ انداخت.

به طور خاص، در 10 دسامبر 2021، شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات Ngoi Sao Viet Limited (زیرمجموعه گروه Tan Hoang Minh) در مزایده یک قطعه زمین با مساحت بیش از 10،000 متر مربع در Thu Thiem به قیمت 24500 میلیارد VND برنده شد و با قیمت 2.4 میلیارد VND برای هر متر مربع زمین، 8 برابر بیشتر از قیمت اولیه، رکوردی بی‌سابقه ثبت کرد و برای مدت طولانی باعث ایجاد هیجان در بازار املاک و مستغلات شد.

می‌توان مشاهده کرد که مزایده‌ها در هوآی دوک، تان اوآی و تو تیم، اگرچه از نظر مکان، زمان، قیمت شروع و غیره متفاوت هستند، اما یک چیز مشترک دارند: قیمت پیشنهادی برنده چندین برابر بیشتر از میانگین است. قیمت زمین بسیار بیشتر از ارزش واقعی نه تنها باعث ایجاد مشکلاتی در ارزیابی دارایی‌ها برای مزایده‌های بعدی در محل مزایده می‌شود، بلکه تأثیرات گسترده‌ای در بسیاری از نقاط کشور نیز دارد.

با توجه به این واقعیت، افکار عمومی گمان می‌کند که نوعی «دستکاری» توسط دلالان و دلالان زمین برای ایجاد نقدینگی برای مناطق اطراف که در «خواب زمستانی» هستند، وجود دارد. این حراج زمین، قیمت رایج بازار را نشان نمی‌دهد و می‌تواند به ابزاری برای دلالان برای افزایش قیمت زمین تبدیل شود. این رفتار، به دلیل روانشناسی انتظار برای فروش زمین با قیمت بالا، خطر تأثیر منفی بر تلاش‌های دولت برای کاهش قیمت مسکن، تضمین امنیت اجتماعی و حتی رکود کل اقتصاد را به همراه دارد.

انحرافات و تحریفات در مزایده‌های زمین باعث نارضایتی عمومی شده است. بسیاری معتقدند که سازمان‌های مدیریتی ذیصلاح باید به سرعت مداخله کرده و مزایده حقوق استفاده از زمین را اصلاح کنند و از این طریق با سوءاستفاده از مزایده‌ها برای ایجاد اختلال در بازار املاک و مستغلات به منظور سودجویی، به شدت برخورد کنند.

آقای لی مین ترونگ (ساکن منطقه کائو گیای، هانوی) به عنوان یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای املاک و مستغلات، گفت که اخیراً بسیاری از مزایده‌های زمین را دنبال کرده و از خود پرسیده است که چه کسی پشت پرده و عامل افزایش قیمت املاک و مستغلات در این مزایده‌ها است؟ زیرا پس از مزایده‌های غیرشفاف زمین، تنها تعداد کمی از افراد سود می‌برند و بقیه سرمایه‌گذاران، از جمله دلالان، متحمل ضرر می‌شوند.

آقای ترونگ گفت: «واقعیت این است که جذابیت سود املاک و مستغلات آنقدر زیاد است که فقط در صبح روز حراج، سود حاصل از آن برابر با کل درآمد چندین سال کارگران عادی است، بنابراین سرمایه‌گذاران همچنان بدون توجه به این موضوع، هجوم می‌آورند.» و تأکید کرد که برای مدیریت کامل حراج زمین برای سفته‌بازی و افزایش قیمت، نمی‌توانیم به خودآگاهی سرمایه‌گذاران تکیه کنیم، بلکه به عزم و اراده سازمان‌های مدیریت دولتی بسیار وابسته‌ایم.

به همین ترتیب، خانم تران کیم نگا (ساکن منطقه گو واپ، شهر هوشی مین)، که در طول ترکیدن حباب املاک و مستغلات، هم سود و هم ضرر را تجربه کرده است، معتقد است که برای بقا، سرمایه‌گذاران باید به تنهایی مبارزه کنند، اما برای شفاف‌سازی بازار املاک و مستغلات، نقش مدیریتی دولت غیرقابل جایگزین است.

خانم نگا گفت: «به جای اینکه دنبال تب‌های مجازی بدویم، به این معنی که منتظر بمانیم تا تب مجازی شعله‌ور شود و بعد اعلام یا توصیه‌ای کنیم، مقامات محلی باید از ابتدا در مورد برنامه‌ریزی و پروژه‌ها شفاف باشند. وقتی شفافیت ایجاد شود، دیگر هیچ دلال یا سفته‌ای نمی‌تواند با پخش شایعات، باعث هرج و مرج و بی‌ثباتی در بازار املاک و مستغلات شود.»

در بخش تجاری، آقای تران خان کوانگ - مدیر کل شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ - تأیید کرد که مشاغل املاک و مستغلات از تب املاک و مستغلات سودی نمی‌برند زیرا سرمایه‌گذاری در یک پروژه از زمان برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی تا تکمیل مراحل قانونی برای فروش، چندین سال طول می‌کشد. تب زمین در سایر مکان‌ها و پروژه‌هایی که هنوز غرامتی دریافت نکرده‌اند، می‌تواند باعث شود که مشاغل تحت تأثیر قرار گیرند.

در همین حال، فان دونگ خان، کارشناس اقتصادی، تحلیل کرد که املاک و مستغلات ذاتاً کانالی برای مشتریان گزینشی است زیرا به سرمایه بسیار زیادی نیاز دارد، بنابراین تصویر افرادی که از صبح تا شب برای بستن قرارداد، بستن زمین، انتقال، دریافت سپرده صف می‌کشند... فقط یک سناریوی از پیش ساخته شده است که نه تنها باعث می‌شود افراد در دام بیفتند و پول خود را از دست بدهند، بلکه بازار را نیز به دلیل افزایش قیمت املاک و مستغلات به سطوح غیرقابل تصور، در معرض خطر انجماد قرار می‌دهد.

آقای خان تأکید کرد: «در مورد مزایده‌های زمین، در کوتاه‌مدت می‌توان سطح سپرده را افزایش داد، برای قطعات زمین که پس از مزایده منتقل می‌شوند، هزینه دریافت کرد و غیره، اما در درازمدت، برای اینکه یک عامل بازدارنده کافی باشد، یک راه‌حل جهانی و جامع که می‌توان برای اجرا در نظر گرفت، پیگرد قانونی مسئولیت کیفری برای دستکاری است.»

وکیل لو تو تائو از کانون وکلای شهر هوشی مین نیز با همین دیدگاه اظهار داشت که دستکاری بازار املاک و مستغلات بسیار خطرناک است، اما وضع مجازات‌ها به عنوان یک عامل بازدارنده کافی نیست.

به گفته وکیل لی تو تائو، در حال حاضر، قانون ویتنام مقرراتی در مورد جرم "دستکاری بازار سهام" دارد که به وضوح نشانه‌های دستکاری و اختلال در بازار را به عنوان مبنایی برای رسیدگی به مسئولیت کیفری ناشی از تخلفات نشان می‌دهد. بنابراین، با توجه به اینکه عمل اختلال در بازار املاک و مستغلات عواقب خطرناکی برای جامعه ایجاد می‌کند، می‌توان جرم‌انگاری این عمل را نیز در نظر گرفت.

وکیل تائو پیشنهاد داد: «به نظر من، تحقیق و توسعه جرایم جدید در قانون مجازات مربوط به دستکاری بازار املاک و مستغلات برای منافع شخصی ضروری است. مطلقاً اجازه ندهید افکار عمومی در مورد حراج‌های زمین که مشکوک به «تورم» هستند، شایعه‌پراکنی، نگرانی و اضطراب کنند، که این امر اعتماد مردم به مقامات را کاهش داده و از جدیت در اجرای قانون می‌کاهد.»

۰۹:۲۸ ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۴

منبع: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html