جزئیات روش تبدیل زمین باغ به زمین مسکونی.

تبدیل کاربری زمین از زمین باغی (زمین کشاورزی) به زمین مسکونی یک نیاز عملی برای بسیاری از خانوارها و افراد است. قانون زمین سال ۲۰۲۴، که از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم الاجرا است، به همراه دستورالعمل‌های اجرایی آن، به طور واضح و شفاف رویه‌ها و شرایط این تبدیل را تصریح می‌کند.

Báo Nghệ An•26/06/2025

*شرایط اجرا:
طبق ماده ۵۸ قانون زمین ۲۰۲۴ و ماده ۱۲ فرمان ۱۰۲/۲۰۲۴/ND-CP، تبدیل زمین باغ به زمین مسکونی باید شرایط زیر را داشته باشد:
• زمین در طرح مصوب کاربری اراضی سالانه سطح ناحیه گنجانده شده باشد.
• با برنامه ریزی ساخت و ساز مطابقت دارد (اگر زمین در یک منطقه شهری یا یک منطقه مسکونی روستایی برنامه ریزی شده واقع شده باشد).
• نیاز واقعی به زمین وجود داشته باشد و اطمینان حاصل شود که هیچ گونه تخلفی از مقررات مربوط به حفاظت از زمین‌های کشاورزی و زمین‌های جنگلی صورت نمی‌گیرد.
• قطعه زمین مذکور فاقد هرگونه اختلاف بوده و دارای گواهی حق استفاده از زمین (سند مالکیت زمین) است.
*مدارک مورد نیاز:
طبق بند ۱، ماده ۱۵ فرمان ۱۰۲/۲۰۲۴/ND-CP، کاربران زمین باید یک مجموعه از اسناد شامل موارد زیر را ارائه دهند:
• درخواست تغییر کاربری زمین (فرم 02c/ĐKSDĐ).
• اصل گواهی حق استفاده از زمین.
• استخراج نقشه کاداستر یا نقشه برداری کاداستر از قطعه زمین.
• گزارش تأیید میدانی (در صورت وجود).
• فرم اظهارنامه انجام تعهدات مالی مرتبط.

کدو تنبل کوهی — پرورش کدو سبز در آنه سون. عکس: تران چائو

*رویه:
مرحله ۱: درخواست خود را به: مرکز خدمات اداری عمومی جدید در سطح کمون/بخش ارسال کنید. برای سازمان‌ها، آن را به اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان ارسال کنید.
مرحله ۲: بررسی اسناد
• آژانس دریافت کننده، مدارک را بررسی و (در صورت لزوم) راستی آزمایی در محل انجام خواهد داد.
• برای صدور تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر کاربری زمین، آن را به کمیته مردمی ذیصلاح ارائه دهید (فرم 04c/ĐKSDĐ).
مرحله ۳: انجام تعهدات مالی
• کاربران زمین باید عوارض استفاده از زمین را طبق آنچه قانون مقرر کرده است، پرداخت کنند.
کمیته مردمی استان، جداول قیمت زمین را به عنوان مبنایی برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تغییر اهداف استفاده از زمین منتشر می‌کند. کاربران زمین باید قیمت زمین را جستجو کنند یا با تیم مالیاتی محلی تماس بگیرند تا مبلغ مشخصی را که باید پرداخت کنند، پیدا کنند.

تراکنش‌ها در مرکز خدمات یکپارچه در شهر وین. عکس: نگوین های

مرحله ۴: صدور گواهی حق استفاده از زمین جدید.

طبق فرمان شماره 151/2025/ND-CP در مورد تعیین حدود اختیارات دولت‌های محلی در دو سطح، تمرکززدایی و تفویض اختیار در حوزه زمین، ماده 5 تصریح می‌کند: اختیارات کمیته مردمی در سطح ناحیه و رئیس کمیته مردمی در سطح ناحیه به رئیس کمیته مردمی در سطح کمون منتقل می‌شود. بر این اساس، کمون‌ها و بخش‌ها اختیار دارند گواهی‌های حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین را طبق آنچه در بند ب، بند 1، ماده 136 و بند د، بند 2، ماده 142 قانون زمین تصریح شده است، صادر کنند.
- پس از انجام تعهدات مالی خود، به شهروندان گواهی حق استفاده از زمین صادر می‌شود که نشان دهنده کاربری زمین به عنوان مسکونی است. همزمان، پایگاه داده زمین و سوابق کاداستر به‌روزرسانی و اصلاح می‌شوند و سازمان مدیریت زمین محلی گواهی را به کاربر زمین بازمی‌گرداند.

در مواردی که هم حق استفاده و هم هدف استفاده منتقل می‌شود، مراحل ثبت انتقال حقوق استفاده از زمین همزمان با مراحل تغییر هدف استفاده از زمین، طبق قانون، انجام خواهد شد.

شهروندان باید توجه داشته باشند: توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام، اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی زمین را بررسی کنید. اگر زمین با برنامه‌ریزی مطابقت نداشته باشد یا در طرح کاربری زمین گنجانده نشده باشد، تغییر کاربری آن مجاز نیست.
تبدیل زمین باغی به زمین مسکونی حق کاربر زمین است، اما باید مطابق با رویه‌های قانونی انجام شود. مردم باید به طور فعال در مورد برنامه‌ریزی تحقیق کنند، تمام اسناد لازم را تهیه کنند و تعهدات مالی خود را طبق الزامات برای دریافت مجوزهای معتبر از مقامات دولتی انجام دهند.

مبنای قانونی: قانون زمین شماره 31/2024/QH15، لازم‌الاجرا از اول ژانویه 2025.
• فرمان حکومتی شماره 102/2024/ND-CP که راهنمایی‌های دقیقی در مورد اجرای چندین ماده از قانون زمین ارائه می‌دهد.
• بخشنامه‌های صادر شده توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (MONRE) در سال ۲۰۲۴.

*فرمان شماره ۵۱/۲۰۲۵ در مورد اختیارات دولت‌های محلی دو سطحی در زمینه مدیریت زمین.

*فرمان شماره 118/2025/ND-CP در مورد اجرای رویه‌های اداری تحت سازوکارهای یک مرحله‌ای و یکپارچه یک مرحله‌ای در مرکز خدمات یک مرحله‌ای و پورتال ملی خدمات عمومی.