استراتژی تخصیص سرمایه تحت فشار افزایش نرخ بهره.

با ورود به سال ۲۰۲۶، بازار املاک و مستغلات ویتنام وارد مرحله‌ای از تمایز آشکار می‌شود، زیرا نرخ بهره وام پس از یک دوره طولانی پایین ماندن برای حمایت از بهبود اقتصادی، دوباره تمایل به افزایش دارد.

این امر نه تنها مستقیماً بر دسترسی مشاغل و خریداران خانه به سرمایه تأثیر می‌گذارد، بلکه جریان‌های سرمایه‌گذاری، ساختار محصولات و چشم‌انداز رقابتی در بازار را نیز تغییر می‌دهد.

بازار تحت تأثیر نرخ بهره قطبی شده است.
از پایان سال ۲۰۲۵ تا به امروز، بسیاری از بانک‌های تجاری نرخ بهره سپرده را در سررسیدهای خاص به سمت بالا تنظیم کرده‌اند تا نیازهای سرمایه‌ای میان‌مدت و بلندمدت را برآورده کنند. این امر منجر به افزایش اندک نرخ بهره وام‌های مسکن و وام‌های تجاری املاک و مستغلات شده است.

در حالی که نرخ بهره وام‌های مسکن معمولاً در دوره ترجیحی ۲۰۲۴-۲۰۲۵ حدود ۶ تا ۸ درصد در سال بود، اکنون بسیاری از وام‌های جدید بسته به گروه مشتری و مدت وام، به ۸ تا ۱۰ درصد در سال یا حتی بالاتر افزایش یافته‌اند.

برای کسب‌وکارها، هزینه سرمایه نیز گران‌تر می‌شود، به‌خصوص برای کسب‌وکارهایی که نسبت بدهی بالا یا جریان نقدی ضعیفی دارند.

تأثیر افزایش نرخ بهره برای کسانی که برای استفاده شخصی خانه می‌خرند نیز مشهود است، چرا که وام‌ها ۱۵ تا ۲۰ سال اعتبار دارند. حتی افزایش ۱ تا ۲ درصدی نرخ بهره، فشار بازپرداخت ماهانه را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد و باعث می‌شود بسیاری از خانواده‌ها برنامه‌های خرید خانه خود را مورد بازنگری قرار دهند، به خصوص با توجه به اینکه قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ همچنان بالاست.

بازار املاک و مستغلات تحت فشار افزایش نرخ بهره به شدت دچار افت و خیز شده است و صندوق‌های توسعه بخش بزرگی از بازار را تشکیل می‌دهند. عکس: دوآن تان

در بحبوحه افزایش هزینه‌های سرمایه، بازار املاک و مستغلات شاهد تمایز قابل توجهی بین بخش‌ها است. املاک و مستغلات که نیازهای واقعی مسکن، مانند آپارتمان‌های میان‌رده، مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه را برآورده می‌کنند، به دلیل نیازهای واقعی قوی، تقاضای نسبتاً پایداری را حفظ می‌کنند. این بخش، مقاوم‌ترین بخش در برابر نوسانات نرخ بهره محسوب می‌شود.

برعکس، محصولات بسیار سوداگرانه مانند زمین‌های واقع در مناطقی که فاقد زیرساخت‌های کامل هستند، املاک تفریحی و غیره که به انتظارات افزایش قیمت یا پروژه‌هایی با اسناد قانونی ناقص وابسته هستند، از نظر نقدینگی با مشکلات بیشتری روبرو خواهند شد.

در گذشته، زمانی که نرخ بهره پایین و جریان نقدی فراوان بود، بسیاری از سرمایه‌گذاران مایل بودند سرمایه را قرض بگیرند تا روی زمین سرمایه‌گذاری کنند یا بر اساس ذهنیت گله‌وار سرمایه‌گذاری کنند، اما با افزایش هزینه سرمایه، این استراتژی بسیار پرخطرتر شد.

به گفته کارشناسان، بازار در حال ورود به یک فرآیند فیلترینگ قوی است. پروژه‌هایی با چارچوب‌های قانونی شفاف، زیرساخت‌های خوب و پروژه‌هایی که نیازهای واقعی را برآورده می‌کنند، همچنان سرمایه‌گذاری را جذب خواهند کرد، در حالی که پروژه‌های فاقد ارزش عملی، جذابیت کمتری برای سرمایه‌گذاران خواهند داشت.

به لطف جریان قوی سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) به ویتنام، بخش املاک و مستغلات صنعتی همچنان از پتانسیل رشد قابل توجهی برخوردار است. با این حال، رقابت نیز به طور فزاینده‌ای شدید می‌شود زیرا سرمایه‌گذاران تمایل دارند پروژه‌هایی با موقعیت‌های استراتژیک، زیرساخت‌های یکپارچه و اتصال لجستیکی خوب را انتخاب کنند.

طبق داده‌های بانک دولتی ویتنام، تا پایان سال ۲۰۲۵، اعتبار معوق به مشاغل املاک و مستغلات تقریباً به ۲.۱۶ تریلیون دانگ ویتنام رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۴، ۴۹.۵۵ درصد افزایش یافته و ۴۵.۵۸ درصد از کل اعتبار معوق در کل بخش را تشکیل می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که این نرخ تقریباً ۱.۸۵ برابر بیشتر از افزایش اعتبار مصرف‌کننده برای استفاده از املاک و مستغلات (۲۶.۷۹٪) است. بنابراین، هنگامی که نرخ بهره بانکی تعدیل می‌شود، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات تحت فشار قابل توجهی از افزایش هزینه‌های سرمایه قرار می‌گیرند و بسیاری از کسب‌وکارها با فشار بیشتری در بازپرداخت بدهی مواجه می‌شوند.

راهکارهایی برای مدیریت مؤثر جریان سرمایه.

افزایش نرخ بهره نیز به طور قابل توجهی رفتار خریداران خانه را تغییر می‌دهد. به جای دنبال کردن ذهنیت "قبل از افزایش قیمت‌ها، سریع بخرید"، بسیاری اکنون محاسبه دقیق جریان نقدی و ظرفیت بازپرداخت بدهی‌های بلندمدت را در اولویت قرار می‌دهند. املاکی که جریان نقدی پایدار ارائه می‌دهند، به نیازهای واقعی پاسخ می‌دهند یا در مناطقی با برنامه‌ریزی زیرساختی روشن واقع شده‌اند، ترجیح داده می‌شوند. همزمان، نیاز به اهرم مالی در مقایسه با دوره‌های قبلی برای کاهش ریسک‌های مالی کاهش یافته است.

در زمینه افزایش نرخ بهره و کنترل‌های سختگیرانه‌تر اعتبار، دکتر نگوین تری هیو، متخصص مالی، معتقد است که مشاغل املاک و مستغلات باید طرز فکر خود را در مورد استفاده از سرمایه به سمت ایمنی، انعطاف‌پذیری و اولویت‌بندی بهره‌وری بلندمدت به جای گسترش به هر قیمتی تغییر دهند.

تخصیص مناسب سرمایه، عاملی تعیین‌کننده در تعیین بقا و رقابت‌پذیری یک کسب‌وکار در یک بازار به‌شدت چندپاره خواهد بود.

برای هدایت مؤثر سرمایه، کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که کسب‌وکارها باید روی محصولاتی سرمایه‌گذاری کنند که نیازهای واقعی مردم را برآورده می‌کنند. عکس: دوآن تان

اول، کسب‌وکارها باید سبد سرمایه‌گذاری خود را بازسازی کنند و منابع را روی پروژه‌هایی با اسناد قانونی کامل، پتانسیل فروش قوی و توانایی ایجاد جریان نقدی سریع متمرکز کنند. پروژه‌هایی که به کندی توسعه می‌یابند، کارایی پایینی دارند یا ماهیت سوداگرانه دارند باید بررسی شوند تا تمدید مهلت‌ها، انتقال مالکیت یا ورود به مشارکت‌های سرمایه‌گذاری برای کاهش فشار مالی در نظر گرفته شود.

یکی دیگر از راهکارهای مهم، کاهش اتکا به وام‌های بانکی است. به جای استفاده بیش از حد از اهرم مالی، کسب‌وکارها باید منابع تأمین مالی خود را از طریق همکاری با صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری مشترک با شرکای خارجی، انتشار سهام یا جذب سرمایه از مشتریان مطابق با مقررات قانونی، متنوع کنند.

این به عنوان راهی برای افزایش تاب‌آوری کسب‌وکارها در برابر نوسانات نرخ بهره تلقی می‌شود.

دکتر نگوین تری هیو تحلیل کرد: «علاوه بر این، کسب‌وکارها باید تخصیص جریان نقدی را به بخش‌هایی با تقاضای واقعی بالا مانند مسکن مقرون‌به‌صرفه، مسکن اجتماعی، املاک و مستغلات در خدمت تولید و لجستیک یا محصولاتی با پتانسیل عملیاتی پایدار در اولویت قرار دهند. این بخش‌ها نه تنها نقدینگی بهتری را حفظ می‌کنند، بلکه به کسب‌وکارها کمک می‌کنند تا در درازمدت جریان نقدی ثابتی ایجاد کنند.»

به طور خاص، در شرایط جدید، کسب و کارهای املاک و مستغلات دیگر نمی‌توانند مانند گذشته با استفاده از مدل «وام کوتاه مدت، سرمایه گذاری بلندمدت» توسعه یابند. در عوض، استراتژی تخصیص سرمایه باید بر ایمنی، کارایی عملی و توانایی حفظ جریان نقدی پایدار تمرکز کند. کسب و کارها باید برای هر مرحله برنامه‌های جریان نقدی تدوین کنند، نسبت بدهی را به طور مناسب متعادل کنند و به طور فعال وجوه ذخیره را برای نوسانات نرخ بهره یا کاهش نقدینگی بازار کنار بگذارند.

علاوه بر این، تحول دیجیتال در مدیریت مالی و عملیات پروژه نیز به عنوان یک راه حل ضروری برای بهینه سازی هزینه در نظر گرفته می‌شود. کاربرد فناوری به کسب و کارها کمک می‌کند تا میزان استفاده از سرمایه را به صورت بلادرنگ رصد کنند، در نتیجه برنامه‌های سرمایه‌گذاری را به سرعت تنظیم کرده و از پراکندگی منابع جلوگیری می‌کنند.

منبع: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html