انتقال پروژه همچنان متوقف است.

این ارزیابی کارشناسان در سمینار «قوانین فعالیت‌های مالی در رابطه با انتقال، مشارکت سرمایه و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های املاک و مستغلات در ویتنام» بود که توسط انجمن تحقیقات و مشاوره در زمینه سیاست و قانون فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در ویتنام در تاریخ 30 مه برگزار شد.

برای فروش پروژه، آنها باید قانون را دور بزنند.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، کل سیستم سیاسی در حال حاضر بسیار مصمم است تا موانع پروژه‌ها را برطرف کند. با این حال، مقرراتی که پروژه‌ها را ملزم به انجام تعهدات مالی خود قبل از واگذاری کامل یا جزئی می‌کند، مشکلاتی را برای مشاغل ایجاد می‌کند.

از آنجا که دستیابی به زمین پاک نیاز به سرمایه‌گذاری عظیمی از سوی کسب‌وکارها دارد، بسیاری از سرمایه‌گذاران تا زمانی که شروع به اجرا کنند، پولشان تمام می‌شود، زیرا قانون ایجاب می‌کند که پروژه‌ها برای واجد شرایط بودن برای دریافت وام، باید گواهی مالکیت زمین داشته باشند. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران مجبور می‌شوند پروژه‌های خود را زودتر از موعد بفروشند.

با این حال، وقتی انتقال پروژه با مشکل مواجه می‌شود، کسب‌وکارها با انتقال سهام شرکت، قوانین را دور می‌زنند. در آن مرحله، «هسته» کسب‌وکار تغییر می‌کند و مالک جدید اساساً خریدار پروژه است. این راه گریز ذاتاً اشتباه نیست زیرا قانون انتقال سهام شرکت را ممنوع نمی‌کند، اما بعداً خطراتی را به همراه دارد.

در حال حاضر، به دلیل مقررات بیش از حد سختگیرانه، بسیاری از پروژه‌ها قابل واگذاری نیستند.

عکس: دین سون

به گفته دکتر هو ترونگ فوک، عضو سابق کمیته دائمی کمیته حزب استان بین توآن، تنها در شهر هوشی مین در حال حاضر بیش از ۱۰۰ پروژه با موانع قانونی مواجه هستند و شرایط واگذاری را ندارند و صدها هزار میلیارد دونگ در گرو مانده است. این امر باعث می‌شود کسانی که می‌خواهند بفروشند نتوانند این کار را انجام دهند و کسانی که می‌خواهند بخرند نیز نتوانند این کار را انجام دهند.

ریشه اصلی این مشکل، اختلافات درون «ماتریس» قانونی است. به طور خاص، قانون سرمایه‌گذاری، انتقال سرمایه را پس از تصویب طرح سرمایه‌گذاری مجاز می‌داند، در حالی که قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون زمین ۲۰۲۴، انجام تعهدات مالی را الزامی می‌دانند. این امر یک «منطقه خاکستری» قانونی ایجاد می‌کند: سرمایه‌گذاری مجاز است، اما دسترسی به زمین با مشکل مواجه است.

این قانون همچنین تکمیل زیرساخت‌های جدید را قبل از واگذاری زمین الزامی می‌کند، اما درصد آن مشخص نشده است. علاوه بر این، در ارزیابی زمین یک تنگنا وجود دارد، زیرا فرآیند ارزیابی زمین به طور نامحدود به طول می‌انجامد و فقدان مکانیسم‌های قیمت‌گذاری انعطاف‌پذیر مبتنی بر بازار، باعث می‌شود سرمایه‌ها مسدود شده و پروژه‌ها متوقف شوند.

خریدار در عوض هزینه استفاده از زمین را پرداخت می‌کند.

با توجه به این وضعیت، وکیل ترونگ آنه تو، رئیس شرکت حقوقی TAT، استدلال می‌کند که ادغام و تملک املاک و مستغلات دیگر صرفاً انتقال دارایی‌ها نیست، بلکه در بسیاری از موارد به انتقال کل «حافظه حقوقی» پروژه تبدیل شده است. به همین دلیل است که جنبه‌های حقوقی به اولین فیلتر برای جریان‌های سرمایه تبدیل می‌شوند.

وکیل ترونگ آنه تو گفت: «پیش از این، موسسات اعتباری در درجه اول به ارزش وثیقه علاقه‌مند بودند، اما اکنون می‌خواهند بدانند که حقوق استفاده از زمین چگونه به دست آمده است، تعهدات مالی تا چه حد انجام شده است، آیا پروژه شامل دارایی‌های عمومی است یا خیر، و آیا این حقوق مالکیت در صورت تغییر در محیط قانونی قادر به حفظ ثبات هستند یا خیر.»

وقتی این سوالات در فرآیند بررسی دقیق (due diligence) نقش محوری پیدا می‌کنند، ریسک‌های حقوقی مستقیماً در ارزش معامله منعکس می‌شوند. پروژه‌ای با سابقه حقوقی پیچیده، مشمول تخفیف بیشتری خواهد شد. پروژه‌ای با تعهدات مالی ناقص، زمان بیشتری برای دسترسی به بودجه نیاز خواهد داشت. پروژه‌ای با سابقه حقوقی نامشخص، فرآیند بررسی دقیق‌تر و طولانی‌تری را طی خواهد کرد.

به عبارت دیگر، امروزه ریسک حقوقی دیگر در گزارش‌های وکلا وجود ندارد، بلکه از طریق هزینه سرمایه، شرایط پرداخت، نسبت وام به ارزش و ارزیابی خود پروژه به صورت پولی بیان می‌شود.

در سطحی عمیق‌تر، به گفته آقای ترونگ آنه تو، آنچه بازار در حال حاضر فاقد آن است، لزوماً زمین یا جریان نقدی نیست. سرمایه‌گذاران تنها زمانی واقعاً برای بلندمدت آماده هستند که به وضوح حقوق، تعهدات و اینکه آیا این حقوق پس از سال‌ها همچنان محافظت خواهد شد یا خیر را درک کنند.

به همین دلیل است که بزرگترین داستان در بازار ادغام و تملک املاک و مستغلات دیگر رقابت برای تصاحب زمین بیشتر نیست، بلکه ایجاد حقوق مالکیت شفاف‌تر، پایدارتر و قابل اعتمادتر است. این عمیق‌ترین تغییری است که در حال حاضر در بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال وقوع است.

برای غلبه بر این دشواری‌ها، راه‌حل‌های زیادی پیشنهاد شده است.

عکس: دین سون

دکتر بویی دانگ دونگ، نایب رئیس کمیته مالی و بودجه مجلس ملی ، برای حل موانع پیش روی این پروژه‌ها، پیشنهاد بررسی سازوکاری را داد که به مؤسسات اعتباری اجازه می‌دهد ضمانت ارائه دهند یا حساب‌های امانی ایجاد کنند. بر این اساس، وجوه خریدار می‌تواند مستقیماً برای پرداخت تعهدات مالی مربوط به زمین به دولت از طرف فروشنده استفاده شود. این راه حل به رفع موانع پروژه‌هایی که در حال حاضر به دلیل عدم توانایی سرمایه‌گذار قبلی در پرداخت مالیات متوقف شده‌اند، کمک می‌کند و در عین حال تضمین می‌کند که دولت مالیات‌ها را به درستی و به طور کامل جمع‌آوری می‌کند.

لازم است چارچوب قانونی برای توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و صندوق‌های سهام خصوصی به سرعت نهایی شود. این صندوق‌ها یک پایه مالی محکم فراهم می‌کنند و به عنوان خریداران حرفه‌ای برای تجمیع پروژه‌های پراکنده از طریق انتقال سهام عمل می‌کنند و اتکای بیش از حد به اعتبار بانکی را کاهش می‌دهند.

همزمان، دستورالعمل‌های دقیق و منسجمی در مورد روش‌های ارزش‌گذاری زمین تحت قانون جدید زمین باید صادر شود. ارزش‌گذاری شفاف زمین به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا هزینه‌های فرصت را به طور دقیق تعیین کنند، در نتیجه معاملات ادغام و تملک را به سرعت ارزش‌گذاری کرده و زمان طولانی مذاکرات را کاهش دهند.

آقای بویی دانگ دونگ پیشنهاد داد: «رویه‌های اداری پس از انتقال باید ساده‌سازی شوند. فرآیند تغییر سرمایه‌گذار در گواهی سرمایه‌گذاری و گواهی مالکیت زمین باید از طریق یک مکانیسم یک مرحله‌ای اجرا شود و زمان انتظار را کوتاه کند تا سرمایه بتواند زودتر به بازسازی پروژه سرازیر شود.»

منبع: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm