دولت مقررات جدیدی را در مورد ارزیابی زمین صادر کرده است.

۴ روش برای ارزش‌گذاری زمین

فرمان 12/2024/ND-CP مواد 4 و 5 فرمان شماره 44/2014/ND-CP در مورد روش‌های ارزش‌گذاری زمین و شرایط اعمال هر روش را اصلاح می‌کند.

به طور خاص، روش مقایسه‌ای با تنظیم قیمت قطعات زمین با کاربری یکسان، شباهت‌های خاص در عوامل مؤثر بر قیمت زمین که در بازار منتقل شده‌اند و مواردی که برای حقوق کاربری زمین به حراج گذاشته شده‌اند و برنده مناقصه تعهدات مالی خود را طبق تصمیم حراج انجام داده است، اجرا می‌شود. این کار از طریق تجزیه و تحلیل و مقایسه عوامل مؤثر بر قیمت زمین پس از حذف ارزش دارایی‌های متصل به زمین (در صورت وجود) برای تعیین قیمت قطعه زمین مورد ارزیابی انجام می‌شود.

روش مقایسه‌ای در مواردی برای ارزیابی اعمال می‌شود که حداقل سه قطعه زمین قابل مقایسه با کاربری یکسان، شباهت‌های خاصی در عوامل مؤثر بر قیمت زمین و حقوق استفاده از زمین وجود داشته باشد که در بازار منتقل شده و از طریق حراج برنده شده باشند و برنده مناقصه تعهدات مالی خود را طبق تصمیم برنده مناقصه انجام داده باشد (از این پس به عنوان قطعات زمین قابل مقایسه نامیده می‌شوند)، به جز مواردی که در نکات الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش درآمد با تقسیم میانگین درآمد خالص سالانه به ازای هر متر مربع زمین بر میانگین نرخ بهره سپرده‌های پس‌انداز ۱۲ ماهه دونگ ویتنام در بانک‌های تجاری که دولت بیش از ۵۰٪ از سرمایه اصلی یا کل سهام دارای حق رأی در استان را برای سه سال متوالی تا پایان آخرین سه‌ماهه‌ای که داده‌های آن قبل از تاریخ ارزیابی در دسترس است، در اختیار دارد، اجرا می‌شود.

روش درآمد برای ارزیابی قطعات زمین کشاورزی و قطعات زمین غیرکشاورزی (به استثنای زمین مسکونی) اعمال می‌شود، در مواردی که قطعه زمین یا مساحت مورد ارزیابی واجد شرایط روش مقایسه‌ای نباشد، اما درآمد و هزینه‌های حاصل از استفاده از زمین طبق هدف قانونی استفاده از زمین در زمان ارزیابی قابل تعیین باشد، به جز مواردی که در بندهای الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش مازاد با کم کردن کل هزینه‌های توسعه تخمینی قطعه زمین یا منطقه از کل درآمد توسعه تخمینی، بر اساس کارآمدترین کاربری زمین (ضریب کاربری زمین، تراکم ساختمانی، حداکثر تعداد طبقات ساختمان) طبق طرح کاربری زمین و طرح تفصیلی ساخت و ساز مصوب مرجع ذیصلاح، اجرا می‌شود.

روش مازاد برای ارزیابی در مواردی اعمال می‌شود که قطعه زمین یا مساحت پروژه‌های سرمایه‌گذاری واجد شرایط روش مقایسه‌ای یا روش درآمد نباشد، اما کل درآمد توسعه و کل هزینه‌های توسعه پروژه را بتوان تخمین زد، به جز مواردی که در نکات الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین با ضرب قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین اجرا می‌شود. ضریب تعدیل قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان یا شهر تحت مدیریت مرکزی (که از این پس کمیته مردمی استان نامیده می‌شود) با مقایسه قیمت زمین در جدول قیمت زمین با قیمت رایج زمین در بازار صادر می‌شود.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای تعیین قیمت زمین برای قطعات زمین و مناطقی که قبلاً در جدول قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان مشخص شده و تحت یکی از موارد زیر قرار می‌گیرند، اعمال می‌شود:

الف) موارد تصریح شده در بند الف، بند ۴، ماده ۱۱۴ و بند ۳، ماده ۱۸۹ قانون زمین؛

ب) محاسبه اجاره بهای سالانه زمین در مواردی که دولت زمین را بدون به مزایده گذاشتن حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد؛

ج) محاسبه قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین در مواردی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد، در مواردی که قطعه زمین یا منطقه قبلاً زیرساخت‌های فنی طبق طرح تفصیلی ساخت و ساز سرمایه‌گذاری شده باشد.

د) تعیین قیمت زمین قطعه زمین یا منطقه‌ای که قرار است ارزش‌گذاری شود، در صورتی که ارزش کل محاسبه‌شده طبق جدول قیمت زمین برای منطقه‌ای که مشمول هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین است، برای شهرهای مرکزی کمتر از 30 میلیارد دونگ ویتنام، برای استان‌های کوهستانی و مرتفع کمتر از 10 میلیارد دونگ ویتنام و برای سایر استان‌ها کمتر از 20 میلیارد دونگ ویتنام در موارد زیر باشد:

موارد تصریح شده در بندهای ب و د از بند ۴ ماده ۱۱۴ و بند ۲ ماده ۱۷۲ قانون زمین؛

هزینه اجاره زمین به صورت یکجا و برای کل دوره اجاره محاسبه می‌شود، زمانی که دولت زمین را بدون به مزایده گذاشتن حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد.

د) محاسبه غرامت در مواردی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، در مواردی که چندین قطعه زمین مجاور با کاربری یکسان بازپس گرفته می‌شوند اما شرایط اعمال روش مقایسه‌ای را ندارند.

این فرمان بیان می‌کند که قطعات زمین مشابه که برای ارزیابی زمین استفاده می‌شوند، باید شرایط اعمال حقوق کاربری زمین را مطابق با قانون زمین داشته باشند.

اطلاعات مربوط به بکارگیری روش‌های ارزیابی زمین .

فرمان 12/2024/ND-CP همچنین ماده 5b را در مورد اطلاعات مربوط به اعمال روش‌های ارزیابی زمین اضافه می‌کند. بر این اساس، اطلاعات مربوط به قیمت زمین، قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل برای اعمال روش مقایسه‌ای، روش مازاد و ایجاد ضرایب تعدیل قیمت زمین شامل موارد زیر است:

۱) قیمت پیشنهادی برنده برای حقوق بهره‌برداری از زمین در مواردی که برنده مناقصه تعهدات مالی خود را طبق تصمیم مناقصه انجام داده باشد.

۲) قیمت زمین پس از تکمیل مراحل مالیاتی در اداره مالیات یا ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک در موارد انتقال حق استفاده از زمین؛

۳) قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل؛

۴) قیمت بازار واگذاری زمین.

این فرمان بیان می‌کند که اطلاعات مورد استفاده برای اعمال روش ارزیابی زمین باید مربوط به دوره‌ای حداکثر ۲۴ ماه قبل از تاریخ ارزیابی زمین باشد، و اطلاعات نزدیک به تاریخ ارزیابی در اولویت قرار گیرند و از منابع زیر جمع‌آوری شوند:

- پایگاه داده ملی زمین، پایگاه داده ملی قیمت؛

- ادارات ثبت زمین، واحدهایی که مزایده‌های حقوق کاربری زمین را سازماندهی می‌کنند، و واحدهایی که مزایده‌های دارایی را سازماندهی می‌کنند؛

- مقامات مالیاتی، سازمان‌های کشاورزی و توسعه روستایی؛

- بورس املاک و مستغلات، مشاغل املاک و مستغلات؛

- سازمان‌هایی با عملکرد مشاوره در مورد ارزیابی زمین و شرکت‌های ارزیابی؛

- موسسات اعتباری، انجمن‌های املاک و مستغلات، موسسات/مراکز تحقیقاتی؛

- در مواردی که انتقال قبلاً در بازار انجام شده است، مصاحبه‌های مستقیمی با انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده انجام دهید.

طبق فرمان 12/2024/ND-CP، اطلاعات مربوط به درآمد و هزینه‌های حاصل از استفاده از زمین‌های غیرکشاورزی به منظور اعمال روش درآمد از منابع زیر جمع‌آوری می‌شود: درآمد حاصل از فعالیت‌های تولیدی و تجاری ثبت‌شده در صورت‌های مالی یا درآمد حاصل از اجاره زمین و اجاره محل که طی یک دوره پیوسته 3 ساله (محاسبه‌شده از اول ژانویه تا 31 دسامبر) بلافاصله قبل از تاریخ ارزیابی جمع‌آوری شده است.

اگر درآمد حاصل از قطعه زمین یا منطقه‌ای که قرار است ارزیابی شود برای هر سال ناقص باشد و درآمد واقعی حاصل از استفاده از زمین را به طور دقیق منعکس نکند، باید اطلاعات مربوط به قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل برای حداقل سه قطعه زمین برای مقایسه جمع‌آوری شود.

هزینه کسب درآمد از کاربری زمین طبق مفاد فوق، بر اساس هنجارها و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح یا نرخ‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی منتشر شده توسط وزارت ساخت و ساز تعیین می‌شود؛ در مواردی که هنجارها، قیمت‌های واحد یا نرخ‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح وجود نداشته باشد، میانگین داده‌های هزینه واقعی از بازار حداقل سه قطعه زمین که به قطعه زمین یا منطقه‌ای که قرار است طبق مفاد بند ب، بند ۵ این ماده ارزش‌گذاری شود، نزدیک‌تر هستند، به عنوان مبنا استفاده خواهد شد.

هنگام اعمال روش‌های مقایسه‌ای، روش مازاد باید قطعات زمین قابل مقایسه را به ترتیب اولویت زیر انتخاب کند: الف) شباهت در موقعیت مکانی، شرایط زیرساخت، مساحت، اندازه، شکل، ضریب کاربری زمین، تراکم ساختمانی، ارتفاع ساختمان و سایر عوامل مؤثر بر قیمت زمین در مقایسه با قطعه زمینی که قرار است ارزش‌گذاری شود؛ ب) نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا منطقه مورد ارزش‌گذاری و محدود نشدن توسط مرزهای اداری واحدهای اداری در سطح شهرستان، منطقه یا استان.

کمیته مردمی استان، قیمت‌های خاص زمین را تعیین می‌کند.

در مورد تعیین قیمت‌های خاص زمین، فرمان 12/2024/ND-CP تصریح می‌کند که بر اساس اصول ارزیابی زمین که در بند 1، ماده 112 قانون زمین مشخص شده است، شرایط اعمال روش‌های ارزیابی زمین و نتایج ارزیابی قیمت زمین توسط شورای ارزیابی زمین، کمیته مردمی استان در مورد قیمت‌های خاص زمین تصمیم می‌گیرد، یا کمیته مردمی منطقه در مواردی که کمیته مردمی استان طبق قانون سازماندهی حکومت محلی، اختیارات خود را تفویض می‌کند، در مورد قیمت‌های خاص زمین تصمیم می‌گیرد.

قیمت‌های خاص زمین به عنوان مبنایی برای موارد مندرج در بند ۴، ماده ۱۱۴، بند ۲، ماده ۱۷۲ و بند ۳، ماده ۱۸۹ قانون زمین استفاده می‌شوند؛ قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین زمانی که دولت زمین را با هزینه‌های استفاده از زمین اختصاص می‌دهد، یا زمین را با پرداخت یک‌باره برای کل دوره اجاره اجاره می‌دهد.

اداره منابع طبیعی و محیط زیست مسئول کمک به کمیته مردمی در همان سطح در سازماندهی تعیین قیمت‌های خاص زمین است.

منبع