دولت مقررات جدیدی را در مورد ارزیابی زمین وضع کرد.

۴ روش ارزش‌گذاری زمین

فرمان ۱۲/۲۰۲۴/ND-CP ماده ۴ و ماده ۵ فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP در مورد روش‌های ارزش‌گذاری زمین و شرایط اعمال هر روش را اصلاح می‌کند.

به طور خاص، روش مقایسه با تنظیم قیمت قطعات زمین با کاربری یکسان، شباهت‌های خاص در عوامل مؤثر بر قیمت زمین منتقل شده در بازار، برنده شدن در مزایده حقوق کاربری زمین که برنده مزایده تعهدات مالی آن را طبق تصمیم برنده مزایده انجام داده است، از طریق تجزیه و تحلیل و مقایسه عوامل مؤثر بر قیمت زمین پس از حذف ارزش دارایی‌های متصل به زمین (در صورت وجود) برای تعیین قیمت قطعه زمین مورد ارزیابی، اجرا می‌شود.

روش مقایسه برای تعیین قیمت در مواردی اعمال می‌شود که حداقل ۳ قطعه زمین با کاربری یکسان وجود داشته باشد، شباهت‌های خاصی در عوامل مؤثر بر قیمت زمین منتقل شده در بازار وجود داشته باشد، در مزایده حقوق کاربری زمین برنده شده باشد، در صورتی که برنده مزایده تعهدات مالی را طبق تصمیم برنده مزایده انجام داده باشد (از این پس به عنوان زمین‌های قابل مقایسه نامیده می‌شود)، به جز مواردی که در بندهای الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش درآمد با تقسیم میانگین درآمد خالص سالانه به ازای هر متر مربع زمین بر میانگین نرخ بهره پس‌انداز سپرده‌های مدت‌دار ۱۲ ماهه به پول ویتنام در بانک‌های تجاری که دولت بیش از ۵۰٪ از سرمایه اصلی یا کل سهام دارای حق رأی در استان را برای سه سال متوالی تا پایان آخرین فصل با داده‌های قبل از زمان ارزیابی در اختیار دارد، اجرا می‌شود.

روش درآمد برای ارزیابی در مواردی اعمال می‌شود که قطعه زمین، زمین کشاورزی ، زمین غیرکشاورزی، زمین مسکونی نباشد و قطعه زمین، مساحت زمین مورد ارزیابی، شرایط اعمال روش مقایسه را نداشته باشد، اما درآمد و هزینه‌های ناشی از استفاده از زمین را می‌توان طبق هدف قانونی استفاده از زمین در زمان ارزیابی تعیین کرد، به جز مواردی که در نکات الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش مازاد با کسر کل درآمد توسعه تخمینی از کل هزینه توسعه تخمینی قطعه زمین یا مساحت زمین بر اساس مؤثرترین کاربری زمین (ضریب کاربری زمین، تراکم ساخت و ساز، حداکثر تعداد طبقات ساختمان) طبق برنامه‌ریزی کاربری زمین و برنامه‌ریزی تفصیلی ساخت و ساز مصوب مرجع ذیصلاح، اجرا می‌شود.

روش مازاد برای ارزیابی موردی اعمال می‌شود که قطعه زمین یا مساحت زمین برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری، شرایط اعمال روش مقایسه یا روش درآمد را نداشته باشد، اما کل درآمد توسعه و کل هزینه‌های توسعه پروژه را بتوان تخمین زد، به جز مواردی که در بندهای الف، ب، ج و د زیر مشخص شده است.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین با ضرب قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین اجرا می‌شود. ضریب تعدیل قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان یا شهر مرکزی (که از این پس کمیته مردمی استان نامیده می‌شود) از طریق مقایسه قیمت زمین در جدول قیمت زمین با قیمت رایج زمین در بازار صادر می‌شود.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای تعیین قیمت زمین برای قطعات زمین و مساحت زمین‌های مشخص شده در فهرست قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان و قرار گرفتن در یکی از موارد زیر اعمال می‌شود:

الف) موارد مندرج در بند الف، بند ۴، ماده ۱۱۴ و بند ۳، ماده ۱۸۹ قانون زمین؛

ب) محاسبه اجاره سالانه زمین هنگامی که دولت زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد؛

ج) محاسبه قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین در مواردی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد، در مواردی که قطعه زمین یا مساحت زمین طبق برنامه‌ریزی دقیق ساخت و ساز در زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری شده باشد.

د) قیمت زمین قطعه زمین یا مساحت زمینی که نیاز به ارزیابی دارد را تعیین کنید، ارزش کل محاسبه شده بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین برای منطقه مشمول پرداخت هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین، برای شهرهای مرکزی کمتر از 30 میلیارد دانگ دانگ، برای استان‌های کوهستانی و مرتفع کمتر از 10 میلیارد دانگ دانگ و برای استان‌های باقیمانده در موارد زیر است:

موارد مندرج در بند ب و بند د، بند ۴، ماده ۱۱۴، بند ۲، ماده ۱۷۲ قانون زمین؛

اجاره زمین پرداختی را برای کل دوره اجاره، زمانی که دولت زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد، به صورت یکجا محاسبه کنید.

د) محاسبه غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت در مواردی که چندین قطعه زمین مجاور با هدف استفاده یکسان بازپس‌گیری می‌شوند که شرایط اعمال روش مقایسه را ندارند.

این فرمان به وضوح بیان می‌کند: قطعات زمین مشابه برای اعمال روش ارزیابی زمین باید شرایط اعمال حقوق کاربری زمین را مطابق با قانون زمین داشته باشند.

اطلاعات برای اعمال روش‌های ارزیابی زمین

فرمان 12/2024/ND-CP همچنین ماده 5b در مورد اطلاعات مربوط به اعمال روش‌های ارزیابی زمین را تکمیل می‌کند. بر این اساس، اطلاعات مربوط به قیمت زمین، اجاره زمین و اجاره محل برای اعمال روش مقایسه، روش مازاد و تعیین ضرایب تعدیل قیمت زمین شامل موارد زیر است:

۱) قیمت برنده مزایده حق استفاده از زمین در صورتی که برنده مزایده تعهدات مالی خود را طبق تصمیم برنده مزایده انجام داده باشد،

۲) قیمت زمین در مرجع مالیاتی مراحل مالیاتی را طی کرده یا در اداره ثبت اسناد و املاک برای موارد انتقال حقوق استفاده از زمین ثبت شده است.

۳) قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل؛

۴) قیمت انتقال زمین در بازار.

این فرمان به وضوح بیان می‌کند: اطلاعات لازم برای اعمال روش‌های ارزیابی زمین، اطلاعاتی است که حداکثر ظرف ۲۴ ماه از زمان ارزیابی زمین یا قبل از آن تهیه شده باشد و اولویت با اطلاعاتی است که به زمان ارزیابی نزدیک‌تر بوده و از منابع زیر جمع‌آوری شده باشند:

- پایگاه داده ملی زمین، پایگاه داده قیمت؛

- اداره ثبت زمین، واحد سازماندهی حراج حقوق استفاده از زمین، واحد سازماندهی حراج دارایی‌ها؛

- مقامات مالیاتی، مقامات کشاورزی و توسعه روستایی؛

- تالار معاملات املاک و مستغلات، کسب و کار املاک و مستغلات؛

- سازمان‌هایی با عملکرد مشاوره در مورد ارزیابی زمین، شرکت‌های ارزیابی؛

- موسسات اعتباری، انجمن‌های املاک و مستغلات، موسسات/مراکز تحقیقاتی؛

- مستقیماً با انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده در مورد مواردی که در بازار واگذار شده‌اند، مصاحبه کنید.

همچنین طبق فرمان 12/2024/ND-CP، اطلاعات مربوط به درآمد و هزینه‌های حاصل از استفاده از زمین‌های غیرکشاورزی برای اعمال روش درآمد از منابع زیر جمع‌آوری می‌شود: درآمد حاصل از فعالیت‌های تولیدی و تجاری ثبت‌شده در صورت‌های مالی یا درآمد حاصل از اجاره زمین و اجاره محل که ظرف 3 سال متوالی (محاسبه‌شده از 1 ژانویه تا 31 دسامبر) بلافاصله قبل از زمان ارزیابی جمع‌آوری شده باشد.

در صورتی که درآمد قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی هر سال کامل نباشد و درآمد واقعی حاصل از استفاده از زمین را به طور دقیق منعکس نکند، اطلاعات مربوط به قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل حداقل 3 قطعه زمین را برای مقایسه جمع‌آوری کنید.

هزینه کسب درآمد از کاربری زمین طبق مقررات فوق، بر اساس ضوابط و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح یا نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری ساختمانی اعلام شده توسط وزارت ساخت و ساز تعیین می‌شود؛ در صورتی که ضوابط، قیمت‌های واحد یا نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری ساختمانی صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح وجود نداشته باشد، هزینه بر اساس اطلاعات و میانگین داده‌های هزینه‌های واقعی موجود در بازار حداقل ۳ قطعه زمین با نزدیکترین فاصله به قطعه یا مساحت زمین مورد ارزیابی طبق مقررات بند ب، بند ۵ این ماده، محاسبه خواهد شد.

هنگام اعمال روش‌های مقایسه، روش مازاد باید قطعات زمین قابل مقایسه را به ترتیب اولویت زیر انتخاب کند: الف) مشابه از نظر موقعیت مکانی، شرایط زیرساخت، مساحت، اندازه، شکل، ضریب کاربری زمین، تراکم ساخت و ساز، ارتفاع ساختمان و سایر عوامل مؤثر بر قیمت زمین در مقایسه با قطعه زمین مورد ارزیابی؛ ب) داشتن نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی و عدم محدودیت توسط مرزهای اداری واحدهای اداری در سطح کمون، منطقه و استان.

کمیته مردمی استان، قیمت‌های خاص زمین را تعیین می‌کند.

در خصوص تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خاص زمین، فرمان 12/2024/ND-CP تصریح می‌کند که بر اساس اصول ارزیابی زمین مقرر در بند 1، ماده 112 قانون زمین، شرایط اعمال روش‌های ارزیابی زمین، نتایج ارزیابی قیمت زمین شورای ارزیابی خاص زمین، کمیته مردمی در سطح استان در مورد قیمت‌های خاص زمین تصمیم‌گیری می‌کند یا کمیته مردمی در سطح منطقه در مواردی که کمیته مردمی در سطح استان طبق مفاد قانون سازماندهی حکومت محلی مجوز دهد، در مورد قیمت‌های خاص زمین تصمیم‌گیری می‌کند.

قیمت‌های خاص زمین به عنوان مبنایی برای موارد مشخص شده در بند ۴، ماده ۱۱۴، بند ۲، ماده ۱۷۲ و بند ۳، ماده ۱۸۹ قانون زمین استفاده می‌شوند؛ قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین زمانی که دولت زمین را با جمع‌آوری هزینه استفاده از زمین اختصاص می‌دهد، یا زمین را با پرداخت یک‌باره برای کل مدت اجاره اجاره می‌دهد.

اداره منابع طبیعی و محیط زیست مسئول کمک به کمیته مردمی در همان سطح در سازماندهی تعیین قیمت‌های خاص زمین است.

منبع