شهر هوشی مین برای دستیابی به موفقیت به چه چیزی نیاز دارد؟

آقای لو هوانگ چائو چندین مکانیسم خاص را برای کمک به پیشرفت شهر هوشی مین پیشنهاد داد.

به نظر شما این مکانیسم‌ها چه هستند؟

*اولاً، قرارداد BOT (ساخت-بهره‌برداری-انتقال) نباید برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ارتقا، گسترش و نوسازی زیرساخت‌های جاده‌ای موجود در شهر هوشی مین اعمال شود. این امر از تضاد منافع بین سرمایه‌گذار پروژه و افرادی که از جاده‌های BOT استفاده می‌کنند و مجبور به پرداخت عوارض هستند و به طور بالقوه منجر به ناآرامی‌های اجتماعی می‌شوند، جلوگیری می‌کند. در عوض، پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ارتقا، گسترش و نوسازی زیرساخت‌های جاده‌ای موجود باید تحت قرارداد BT (ساخت-انتقال) اجرا شوند و از بودجه شهر برای پرداخت به سرمایه‌گذار استفاده شود.

علاوه بر این، لازم است در نظر گرفته شود که به شهر هوشی مین اجازه داده شود تا پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی را تحت مدل قرارداد BT با استفاده از بودجه دولتی برای پرداخت به سرمایه‌گذاران، مجدداً راه‌اندازی کند و مطلقاً از بودجه زمین برای سرمایه‌گذاران برای انجام پروژه‌های دیگر استفاده نکند. در عین حال، دولت باید از طریق سرمایه‌گذاری در توسعه زمین، صندوق‌های توسعه زمین، سازمان‌های توسعه زمین و مزایده‌های حق استفاده از زمین، همانطور که در پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین تصریح شده است، بودجه ایجاد کند تا منابع بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری در توسعه زیرساخت‌های شهری، پروژه‌های حمل و نقل و غیره بسیج کند.

با توجه به تنگناهای فعلی در بازار املاک و مستغلات، چه پیشنهاداتی برای حل آنها و ایجاد پیشرفت‌هایی برای توسعه شهر هوشی مین دارید؟

در حال حاضر، بزرگترین مانع مربوط به مسائل حقوقی، به ویژه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین است. اکثر پروژه‌ها به دلیل عدم توانایی در پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با استفاده از روش‌های محاسبه فعلی، قابل اجرا نیستند. بنابراین، ما پیشنهاد می‌کنیم که به پروژه‌های مسکونی تجاری اجازه داده شود ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) را اعمال کنند و آن را برای تصویب به شورای خلق شهر هوشی مین ارائه دهند تا در محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای همه قطعات زمین (صرف نظر از ارزش آنها طبق جدول قیمت زمین) اعمال شود.

در حال حاضر، روش مازاد به طور گسترده برای ارزیابی زمین به کار می‌رود و قیمت‌های خاص زمین را برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری تعیین می‌کند. با این حال، این روش نتایج واقعاً قابل اعتمادی در ارزیابی زمین ارائه نمی‌دهد. به گفته کارشناسان، برای یک پروژه املاک و مستغلات، اگر فقط یک شرکت ارزیابی از دو روش مختلف ارزیابی زمین استفاده کند، دو نتیجه متفاوت با اختلاف تقریباً 17٪ به دست خواهد آمد. اگر یک پروژه املاک و مستغلات توسط دو شرکت ارزیابی مختلف با استفاده از یک روش ارزیابی زمین ارزیابی شود، دو نتیجه متفاوت با اختلاف تقریباً 17٪ نیز به دست خواهد آمد. بنابراین، استفاده از روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن تجاری ضروری است.

-مزایای اعمال ضریب K چیست، آقا؟

*تا آنجا که من می‌دانم، کمیته مردمی شهر هوشی مین زمانی سندی منتشر کرد که در آن پیشنهاد استفاده از روش ضریب K برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای همه پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن تجاری، صرف نظر از اینکه ارزش هزینه استفاده از زمین بالاتر یا پایین‌تر از 30 میلیارد دونگ ویتنامی باشد، به جای استخدام یک شرکت مشاوره برای ارزیابی ارزش زمین که در حال حاضر رایج است، مطرح شده بود. اگر ضریب K برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین اعمال شود، این فرآیند نمی‌تواند بیش از 6 ماه طول بکشد. این امر جمع‌آوری کافی، دقیق و به موقع درآمد برای بودجه دولت را تضمین می‌کند، ضمن اینکه از حقوق سرمایه‌گذاران پروژه نیز محافظت می‌کند.

بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم پرداخت عوارض زمین قابل اجرا نیستند.

در عین حال، اگر طبق پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین اجرا شود، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری را استاندارد می‌کند، شفافیت را تضمین می‌کند و به دولت و مشاغل اجازه می‌دهد تا میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که باید به بودجه دولت پرداخت شود، پیش‌بینی کنند.

رسیدگی به وضعیت فعلی که در آن هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین مشخص نیست، هم از خطرات قانونی برای مقامات و کارمندان دولتی در انجام وظایفشان و هم برای افراد درگیر جلوگیری می‌کند؛ و تضمین می‌کند که سازمان‌های دولتی اختیار کامل برای تعیین میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین که باید به بودجه دولت پرداخت شود را دارند (از طریق حق تعیین ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K4) سالانه یا در هنگام نوسان بازار و مطابق با هر نوع پروژه املاک و مستغلات، مسکن تجاری، منطقه شهری، و در نتیجه ایفای نقش رهبری دولت در بازار به جای پیروی از آن). در عین حال، جمع‌آوری کافی، دقیق و به موقع برای بودجه دولت را تضمین می‌کند و در عین حال از حقوق سرمایه‌گذاران پروژه محافظت می‌کند.

- یکی از مشکلات فعلی کسب و کارها، رویه تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری و تأیید سرمایه‌گذاران است. این دو مرحله، اولین گام در انجام یک پروژه هستند. برای حل این مشکل چه پیشنهادی دارید؟

*ما مشاهده کرده‌ایم که رویه تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری همزمان با تأیید سرمایه‌گذاران، تنها گام اولیه در «زنجیره» رویه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز برای پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن تجاری است. بنابراین، «تنگناهای» موجود در این رویه منجر به «تنگناها» در پروژه‌های مسکن اجتماعی و پروژه‌های مسکن تجاری در دوران اخیر شده است. در نتیجه، این مانع نه تنها برای شهر هوشی مین، بلکه برای کل کشور باید حل شود.

علاوه بر این، یکی از موانع فعلی، تنظیم برنامه‌ریزی در مقیاس ۱/۲۰۰۰ برای پروژه‌های مسکن اجتماعی است. بسیاری از پروژه‌ها قابل اجرا نیستند زیرا اکثر پروژه‌های مسکن اجتماعی در زمینی هستند که قبلاً برای مسکن تجاری در نظر گرفته شده و تبدیل به مسکن شده است. اگر مسکن اجتماعی در این زمین ساخته شود، ضریب استفاده از زمین ۱.۵ برابر افزایش می‌یابد. این بدان معناست که برنامه‌ریزی قدیمی در مقیاس ۱/۲۰۰۰ باید بر این اساس تنظیم شود.

تنظیم طرح پهنه‌بندی با مقیاس ۱/۲۰۰۰، مسئولیت و اختیار سازمان‌های دولتی است و طبق قوانین شهرسازی و ساخت‌وساز «به‌صورت دوره‌ای» تنظیم می‌شود. با این حال، هیچ آیین‌نامه‌ای مبنی بر اینکه «طرح‌های پهنه‌بندی و طرح‌های تفصیلی باید قبل از تهیه گزارش مطالعه امکان‌سنجی برای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز و اجرای مراحل بعدی پروژه، طبق قانون تصویب یا تنظیم شوند» وجود ندارد. بنابراین، سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن اجتماعی باید منتظر بمانند، بدون اینکه بدانند چه مدت باید منتظر بمانند، حتی اگر پروژه‌های مسکن اجتماعی باعث افزایش جمعیت استان نشوند. دلیل این امر این است که خریداران مسکن اجتماعی باید حداقل ۶ ماه اقامت دائم یا موقت داشته باشند و بیمه اجتماعی داشته باشند و این پروژه فقط باعث افزایش جمعیت محلی در منطقه‌ای که پروژه در آن واقع شده است، می‌شود.

لینک منبع: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm