شهر هوشی مین برای پیشرفت به چه چیزی نیاز دارد؟

Để đột phá, TP.HCM cần điều gì? - Ảnh 1. — آقای لو هوانگ چائو سازوکارهای ویژه زیادی را برای کمک به پیشرفت شهر هوشی مین پیشنهاد داد.

-به نظر شما آن سازوکارها چه هستند؟

*اولاً، قراردادهای BOT نباید در پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ارتقا، گسترش و نوسازی جاده‌های موجود در شهر هوشی مین اعمال شوند. این امر از تضاد منافع بین سرمایه‌گذاران پروژه و افرادی که از جاده‌های BOT استفاده می‌کنند و مجبور به پرداخت هزینه هستند و به طور بالقوه باعث ایجاد نقاط بحرانی در جامعه می‌شوند، جلوگیری می‌کند. در عوض، پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ارتقا، گسترش و نوسازی جاده‌های موجود باید تحت قراردادهای BT اجرا شوند و از بودجه شهر برای پرداخت به سرمایه‌گذاران استفاده شود.

علاوه بر این، لازم است در نظر گرفته شود که به شهر هوشی مین اجازه داده شود تا پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی را در قالب قراردادهای BT با استفاده از سرمایه بودجه دولتی برای پرداخت به سرمایه‌گذاران، مجدداً راه‌اندازی کند، و قطعاً از صندوق‌های زمین برای اجرای پروژه‌های دیگر به سرمایه‌گذاران پرداخت نکند. در عین حال، دولت از طریق فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در توسعه صندوق زمین، صندوق‌های توسعه زمین، سازمان‌های توسعه صندوق زمین و مزایده حقوق استفاده از زمین طبق مفاد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) برای بسیج منابع از بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در توسعه زیرساخت‌های شهری، کارهای ترافیکی و غیره، سرمایه بودجه ایجاد می‌کند.

- با توجه به تنگناهای فعلی در بازار املاک و مستغلات، چه پیشنهاداتی برای حل آنها و ایجاد پیشرفتی برای توسعه شهر هوشی مین دارید؟

*در حال حاضر، بزرگترین مشکل مربوط به مسائل حقوقی، به ویژه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین است. اکثر پروژه‌ها به دلیل عدم توانایی در پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با استفاده از روش‌های محاسبه فعلی، قابل اجرا نیستند. بنابراین، پیشنهاد می‌شود که به پروژه‌های مسکونی تجاری اجازه داده شود ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) را اعمال کنند و آن را برای تصویب به شورای خلق شهر هوشی مین ارائه دهند تا هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای همه قطعات زمین (صرف نظر از ارزش محاسبه شده طبق فهرست قیمت زمین) اعمال شود.

زیرا در حال حاضر، روش مازاد معمولاً برای تعیین قیمت‌های خاص زمین جهت محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری استفاده می‌شود. با این حال، این روش نتایج قابل اعتمادی در ارزیابی زمین ارائه نمی‌دهد. طبق محاسبات کارشناسان، برای یک پروژه املاک و مستغلات، اگر فقط یک شرکت ارزیابی از دو روش مختلف ارزیابی زمین استفاده کند، دو نتیجه متفاوت با اختلاف ارزش حدود ۱۷٪ ارائه خواهد شد. اگر همان پروژه املاک و مستغلات توسط دو شرکت ارزیابی مختلف که از همان روش ارزیابی زمین استفاده می‌کنند، اجرا شود، نیز دو نتیجه متفاوت با اختلاف ارزش حدود ۱۷٪ ارائه خواهد شد. بنابراین، استفاده از روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات مسکن تجاری بسیار ضروری است.

- اعمال ضریب K چقدر مفید است، آقا؟

*تا آنجا که من می‌دانم، کمیته مردمی شهر هوشی مین سندی صادر کرده است که درخواست اجازه برای اعمال روش ضریب K برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای همه پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن تجاری را صرف نظر از اینکه آیا پروژه ارزش هزینه استفاده از زمین بالاتر یا پایین‌تر از 30 میلیارد دونگ ویتنامی دارد، به جای استخدام یک واحد مشاوره ارزیابی زمین به روش فعلی، ارائه می‌دهد. اگر ضریب K برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین اعمال شود، زمان نمی‌تواند از 6 ماه تجاوز کند. ضمن تضمین حقوق سرمایه‌گذاران پروژه، از جمع‌آوری کامل، صحیح و به موقع برای بودجه دولت اطمینان حاصل کنید.

Để đột phá, TP.HCM cần điều gì? - Ảnh 2. — بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم توانایی در پرداخت عوارض زمین، قابل اجرا نیستند.

در عین حال، اگر طبق پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین اعمال شود، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری را رسمی می‌کند و شفافیت را تضمین می‌کند، به طوری که هم دولت و هم شرکت‌ها می‌توانند میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که باید به بودجه دولت پرداخت شود، پیش‌بینی کنند.

غلبه بر وضعیت فعلی ناشناخته بودن هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، که هر دو از خطرات قانونی برای مقامات، کارمندان دولت و کارمندان دولت در انجام وظایف رسمی و افراد مرتبط جلوگیری می‌کنند؛ در عین حال اطمینان حاصل می‌شود که سازمان‌های دولتی اختیار کامل برای تصمیم‌گیری در مورد میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین که باید به بودجه دولت پرداخت شود (از طریق حق تصمیم‌گیری در مورد ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K4) سالانه یا زمانی که بازار نوسان می‌کند و مطابق با هر نوع پروژه املاک و مستغلات، مسکن تجاری، شهری، برای ایفای نقش دولت به عنوان رهبر بازار، نه دولت پیرو بازار) را دارند. در عین حال، اطمینان از جمع‌آوری کافی، صحیح و به موقع برای بودجه دولت، ضمن تضمین حقوق سرمایه‌گذاران پروژه.

-مشکلی که در حال حاضر کسب‌وکارها با آن "گیر" هستند، رویه تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری و تأیید سرمایه‌گذاران است. این دو مرحله اول برای انجام یک پروژه هستند. برای حل آنها چه پیشنهادی دارید؟

*ما متوجه هستیم که رویه تصویب سیاست سرمایه‌گذاری همزمان با تأیید سرمایه‌گذاران، تنها رویه اولیه «زنجیره» رویه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز برای پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن تجاری است. بنابراین، «انسداد» این رویه منجر به «انسداد» پروژه‌های مسکن اجتماعی و پروژه‌های مسکن تجاری در گذشته شده است. بنابراین، لازم است این مانع نه تنها برای شهر هوشی مین، بلکه برای کل کشور برطرف شود.

علاوه بر این، مشکل فعلی، تعدیل برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰ برای پروژه‌های مسکن اجتماعی است. بسیاری از پروژه‌ها قابل اجرا نیستند زیرا بیشتر پروژه‌های مسکن اجتماعی، زمین‌هایی هستند که از مسکن تجاری تبدیل شده‌اند. در صورت ساخت مسکن اجتماعی، ضریب استفاده از زمین ۱.۵ برابر افزایش می‌یابد. این بدان معناست که برنامه‌ریزی قدیمی ۱/۲۰۰۰ باید بر این اساس تعدیل شود.

تنظیم طرح پهنه‌بندی با مقیاس ۱/۲۰۰۰ تحت مسئولیت و اختیار سازمان‌های دولتی است و طبق قانون شهرسازی و ساخت‌وساز «به‌صورت دوره‌ای» تنظیم می‌شود، اما تصریح نشده است که «طرح‌های پهنه‌بندی و طرح‌های تفصیلی باید قبل از تهیه گزارش مطالعه امکان‌سنجی سرمایه‌گذاری و اجرای مراحل بعدی پروژه، طبق قانون تأیید یا برای تنظیم تأیید شوند.» بنابراین، سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی باید بدون اینکه بدانند چه مدت باید منتظر بمانند، منتظر بمانند، حتی اگر پروژه مسکن اجتماعی باعث افزایش جمعیت استان نشود. زیرا خریداران مسکن اجتماعی باید حداقل ۶ ماه ساکن دائم یا موقت باشند و بیمه اجتماعی داشته باشند که این امر فقط باعث افزایش جمعیت محلی در منطقه‌ای که پروژه در آن واقع شده است، می‌شود.

لینک منبع