در سمینار علمی «ارزشگذاری مناسب زمین برای تسهیل پروژهها» که توسط روزنامه اینوستمنت در ۲۷ جولای ۲۰۲۳ برگزار شد، کارشناسان و فعالان حوزه املاک و مستغلات اظهار داشتند که: اگر از روشهای صحیح استفاده شود، پروژهها به راحتی پیش خواهند رفت؛ در غیر این صورت، مانع بزرگی خواهد بود که جریان منابع اجتماعی را کند کرده و مانع توسعه اقتصادی میشود.
نمایی از کارگاه.
نخست وزیر ابلاغیه رسمی شماره ۶۳۴/CĐ-TTg را به وزیر منابع طبیعی و محیط زیست و روسای کمیتههای مردمی استانها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی صادر کرده و از آنها خواسته است تا فوراً مشکلات و موانع موجود در ارزشگذاری زمین را حل کنند.
این دستورالعمل ایجاب میکند که قبل از ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۳، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید فرمانی را برای بررسی و ابلاغ به دولت ارائه دهد که فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴ در مورد تنظیم قیمت زمین را اصلاح و تکمیل میکند؛ و همزمان بخشنامه شماره ۳۶/۲۰۱۴/TT-BTNMT مورخ ۳۰ ژوئن ۲۰۱۴ در مورد مقررات دقیق در مورد روشهای ارزشگذاری زمین، ساخت و تنظیم جداول قیمت زمین، ارزشگذاری خاص زمین و مشاوره تعیین قیمت زمین را اصلاح و تکمیل میکند.
در حال حاضر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال دریافت بازخورد از وزارتخانهها، سازمانها و نهادهای مربوطه در مورد پیشنویس اصلاحات مربوط به فرمان ۴۴ و بخشنامه ۳۶ است. نظرات بسیار متفاوتی در مورد اصلاحات پیشنهادی برای روشهای فعلی ارزیابی زمین وجود دارد که حذف روش «مازاد» بیشترین بحث را به خود اختصاص داده است.
توصیه به کنار گذاشتن روش مازاد، همانطور که توسط آژانس تدوینکننده در پیشنویس قانون پیشنهاد شده است، میتواند تأثیر قابل توجهی داشته باشد و ارزیابی زمین را به دوران قبل از سال ۲۰۰۷ بازگرداند و این کار دشوار را تشدید کند. دکتر تران شوان لونگ، متخصص املاک و مستغلات در دانشگاه ملی اقتصاد، اظهار داشت: «پیامد قابل پیشبینی این است که بسیاری از بخشهای بازار املاک و مستغلات به طور مناسب ارزیابی نخواهند شد و منجر به تراکم بازار در زمانی میشود که ویتنام تقاضای زیادی برای توسعه پروژه دارد.»
دکتر تران شوان لونگ تأیید کرد: «روش مازاد ارزیابی زمین، علمی و در سطح بینالمللی شناخته شده است. این روش توسط کشورهای سراسر جهان به استانداردهای ارزیابی بینالمللی یا استانداردهای ارزیابی ملی تبدیل شده است که رویکردهای بازار، هزینهها و درآمد را با هم ترکیب میکند و به طور گسترده در ارزیابی عملی زمین و داراییها در کشورهای مختلف به کار میرود. این روش باید حفظ شود زیرا منطقی است، از هدر رفتن درآمد برای بودجه دولت جلوگیری میکند و از مشاغل در اجرای سریعتر پروژهها حمایت میکند.»
با این حال، دکتر لونگ در ادامه خاطرنشان کرد که تمام روشهای ارزشگذاری زمین، اگر قرار باشد به طور دقیق محاسبه شوند، همچنان باید به دادههای بازار وابسته باشند و این یک مسئله اساسی است که اگر میخواهیم از بازنگری مجدد احکام و بخشنامههای راهنما در آینده و اضافه یا حذف روشهای ارزشگذاری متناسب با هدف جلوگیری کنیم، باید به آن پرداخته شود.
تران دوک فونگ، وکیل کانون وکلای شهر هوشی مین، تحلیل کرد: «روش مازاد، روشی علمی است که نمیتوان آن را کنار گذاشت و مبنای پیشنهاد حذف آن هنوز نیاز به بررسی بیشتر دارد. از سوی دیگر، برای پروژهها (چندین قطعه زمین - چندین محصول؛ با پتانسیل توسعه طبق برنامهریزی کاربری زمین و برنامهریزی ساخت و ساز؛ تجارت املاک و مستغلات؛ مساحت زمین بزرگ)، تنها این روش میتواند قیمت زمین را به طور دقیق تعیین کند.» به گفته آقای فونگ: «وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید در تهیه پیشنویس فرمان اصلاحشده تأکید کند که باید همچنان دو روش را حفظ کند: «روش مازاد» و «روش کسر»، و در عین حال مقررات دقیقتر و جامعتری را برای تسهیل اجرا در عمل اضافه کند.»
به گفته خانم نگوین تی دیو هونگ از بخش حقوقی VCCI، روش مازاد، قیمت زمین را بر اساس کاربردهای بالقوه توسعه آینده تعیین میکند، نه کاربردهای فعلی مانند روشهای مقایسهای یا درآمدی. در حال حاضر، پایگاه داده زمین ویتنام واقعیتهای بازار را به طور دقیق منعکس نمیکند. بنابراین، اعمال تنها سه روش ارزیابی همانطور که در پیشنویس پیشنهاد شده است، میتواند مشکلاتی را در اجرا ایجاد کند.
به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، روش مازاد در ۸۷.۵ درصد از پروژههای املاک و مستغلات در شهر هوشی مین اعمال میشود. این روش بیش از هشت سال، از زمان لازمالاجرا شدن فرمان ۴۴، روش اصلی ارزیابی زمین بوده است. دلیل آن ناشی از دشواری عملی در استفاده از روشهای دیگر است.
آقای نگوین چی تان، نایب رئیس دائمی انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، گفت که مشاغل اغلب از روش مازاد استفاده میکنند زیرا این روش اثربخشی اجرای پروژه را محاسبه میکند. اگر اثربخشی قابل مشاهدهای وجود نداشته باشد، هیچ سرمایهگذاری پروژه را انجام نخواهد داد. این روشی است که در بسیاری از کشورهای جهان نیز استفاده میشود، زیرا روشهای دیگر به مسائل عملی نمیپردازند.
آقای تان پیشنهاد داد: «ما در حال اصلاح قانون زمین هستیم تا با ارزشگذاری بازار هماهنگ شود، به طوری که قیمتها بالا و پایین نوسان داشته باشند. با این حال، سه روش فعلی، همگی قیمتهایی را تعیین میکنند که فقط بالا میروند، هرگز پایین نمیآیند، زیرا پروژههای جدید همیشه باید قیمتی برابر یا بالاتر از پروژههای مورد مقایسه داشته باشند. این امر دائماً قیمت زمین را بالا میبرد و بر توانایی مردم برای داشتن خانه تأثیر میگذارد. ما پیشنهاد میکنیم که ارزشگذاری زمین باید بر اساس قیمتهای بازار، با حرکات صعودی و نزولی باشد، به طوری که مردم کسانی باشند که قیمت محصولات املاک و مستغلات را تعیین میکنند. اگر ارزشگذاری به گونهای انجام شود که درآمد را به حداکثر برساند و قیمتها را به طور مداوم بالا نگه دارد، در این صورت تغییر در طرز فکر لازم است.»
از دیدگاه سازمانهای مدیریت دولتی، آقای دائو ترونگ چین، مدیر دپارتمان برنامهریزی و توسعه منابع زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست)، اظهار داشت که هنگام استفاده از روش مازاد، اگر به شدت کنترل نشود، اراده شخصی ارزیاب، ارزیاب و رهبران محلی تأثیر زیادی بر نتایج ارزیابی خواهد گذاشت. ناگفته نماند که این امر به نرخ افزایش قیمت املاک و مستغلات نیز بستگی دارد، در حالی که ما فاقد یک سازمان نظارتی و اطلاعات کامل هستیم.
آقای چین همچنین اظهار داشت که این وزارتخانه به گوش دادن به بازخوردهای بازار و جمعآوری آنها برای ارائه به رهبران وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و دولت ادامه خواهد داد تا از همسویی آن با تحولات بازار اطمینان حاصل شود.
تان بویی
![[ویدئو] غروب خورشید در تالاب لپ آن - جایی که خورشید بر فراز تورهای ماهیگیری غروب میکند](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
نظر (0)