پس از انتشار خبر ساخت ایستگاه برنامهریزیشده نگوک هوی، قطب اصلی خط آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین در این منطقه به شدت افزایش یافته است. با بودجهای بالغ بر ۳ تا ۴ میلیارد دونگ ویتنام، سرمایهگذاران برای خرید زمینی که درست روبروی آن فضای پارکینگ داشته باشد، با مشکل مواجه هستند.
پس از انتشار خبر ساخت ایستگاه برنامهریزیشده نگوک هوی، قطب اصلی خط آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین در این منطقه به شدت افزایش یافته است. با بودجهای بالغ بر ۳ تا ۴ میلیارد دونگ ویتنام، سرمایهگذاران برای خرید زمینی که درست روبروی آن فضای پارکینگ داشته باشد، با مشکل مواجه هستند.
 |
| برنامهریزی برای ایستگاه راهآهن نگوک هوی باعث افزایش شدید قیمت زمین در این منطقه شده است. در عکس: نمای کلی از مجتمع نگوک هوی. |
از مرز ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع عبور کرد.
از سال ۲۰۰۴، طرح سرمایهگذاری برای بخش نگوک هوی - ین وین از پروژه خط ۱ متروی هانوی توسط نخست وزیر تصویب شده است. با این حال، پس از حدود دو دهه، این منطقه همچنان راکد مانده و عملیات آزادسازی زمین هنوز متوقف است. این فضای تیره و تار تنها زمانی از بین رفت که وزارت حمل و نقل، ایستگاه نگوک هوی را به عنوان بخشی از سیستم راهآهن پرسرعت شمال-جنوب شناسایی کرد.
این اطلاعات، بازار املاک و مستغلات در منطقه Thanh Tri ( هانوی )، به ویژه در کمون Ngoc Hoi، که ایستگاه در آن واقع شده است، را رونق بخشیده است. به گفته ساکنان محلی، این منطقه در ابتدای سال به دلیل جنون سفته بازی زمین در حومه هانوی به طور کلی، شاهد افزایش شدید قیمت بود. متعاقباً، با اطلاعات جدید در مورد راه آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین های مسکونی اطراف محل ساخت ایستگاه به سطح جدیدی افزایش یافته است.
در حالی که در پایان سه ماهه اول سال 2024، خریداران هنوز میتوانستند قطعات زمینی با دسترسی به خودرو را با قیمت حدود 60 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع پیدا کنند، قیمت اکنون به نزدیک به 80 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است. برای قطعاتی که در جادههای اصلی واقع شدهاند، قیمت حتی از 110 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع نیز فراتر رفته است.
برای پروژههای ملی کلیدی، زمانبندی ساختوساز میتواند سالها طول بکشد. بنابراین، اگر سرمایهگذاران مجبور به قرض گرفتن پول شوند، با خطر ضرر و زیان مواجه میشوند.
«در منطقه اطراف ایستگاه قطار نگوک هوی، با بودجهای معادل ۳ تا ۴ میلیارد دونگ، برای سرمایهگذاران بسیار دشوار است که زمینهایی با فضای پارکینگ درست روبروی آن خریداری کنند. اگر هم پیدا کنند، معمولاً زمینهای کوچکی هستند یا ایرادات فنگ شویی دارند.» این را شوان تان، یک مشاور املاک، میگوید.
عرضه زمین مسکونی موجود در بازار نسبتاً محدود است. برای قطعات زمین در مکانهای درجه یک با جادههای دسترسی عریض، نرخ نقدشوندگی بر حسب هفته اندازهگیری میشود. این قطعات زمین در دست "دلالان" باتجربه میتوانند در مدت کوتاهی سود چند صد میلیون دونگ به همراه داشته باشند.
آقای تان گفت: «کمون نگوک هوی، به همراه کمونهای همسایه مانند دای آنگ، لین نین، نهی خه و خان ها، در حال حاضر مهمترین منطقه در ناحیه تان تری است. به طور خاص، کمونهای دای آنگ و لین نین در سالهای آینده با اضافه شدن دو منطقه شهری در سالهای ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹، قویترین توسعه را تجربه خواهند کرد.»
طبق گزارش CBRE، املاک نزدیک ایستگاههای مترو معمولاً قیمت متوسطی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از املاک سایر مناطق دارند. در صورت بحران بازار املاک و مستغلات، پروژههای مسکونی با دسترسی خوب به خطوط مترو احتمالاً سریعتر بهبود مییابند.
هنگام خرید زمینی که تحت تأثیر مقررات منطقه بندی قرار دارد، مراقب باشید.
آقای نگوین هو کونگ، رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی (HNREA)، در گفتگو با خبرنگار روزنامه Investment Newspaper گفت که افزایش قیمت املاک و مستغلات به دلیل توسعه زیرساختهای حمل و نقل یک پدیده طبیعی است. این روند قبلاً در مورد جاده کمربندی شماره ۴ نیز رخ داده است، زمانی که سرمایهگذاران برای بهرهبرداری از این طرح، به دنبال زمینهای اطراف جاده هجوم آوردند.
آقای کوانگ اظهار داشت: «طبیعی است که قیمت زمین قبل از انتشار اطلاعات رسمی برنامهریزی توسط سازمانهای دولتی افزایش یابد، به خصوص در مورد سیستم راهآهن پرسرعت شمال-جنوب. این یک پروژه کلیدی است، بنابراین نه تنها سرمایهگذاران املاک و مستغلات، بلکه همه مشتاق اطلاعات پیرامون این پروژه بزرگ هستند.»
با این حال، رئیس HNREA همچنین تأکید کرد که خریداران باید محدوده برنامهریزی پروژه را به وضوح مشخص کنند تا از قرار گرفتن در مناطقی که مشمول آزادسازی زمین هستند، جلوگیری شود. این یکی از عوامل تعیینکننده در تعیین "سود یا زیان" قطعه زمین خواهد بود. علاوه بر این، سرمایهگذاران باید دریابند که آیا زمین از سیستم زیرساخت فنی یا امکانات رفاه اجتماعی دولت بهرهمند میشود یا خیر.
آقای کوانگ هشدار داد: «این موضوع را میتوان از طریق برنامهریزی دقیق، برنامهریزی منطقهای، برنامهریزی در مقیاس ۱/۲۰۰۰، برنامهریزی در مقیاس ۱/۵۰۰ تعیین کرد... اگر سرمایهگذار مطمئن باشد که قطعه زمین تحت تأثیر هیچ یک از مقررات برنامهریزی قرار نمیگیرد، در حال حاضر بخشی از نبرد را برده است. با این حال، اگر در این مورد شفاف نباشند، خطرات بالقوه بسیار زیاد است. حتی مواردی وجود داشته است که فروشندگان برای ارتکاب کلاهبرداری، نشانگرهای برنامهریزی را جعل کردهاند.»
علاوه بر عوامل برنامهریزی، کارشناس HNREA همچنین خاطرنشان کرد که سرمایهگذاران باید سلامت مالی خود، هدف از استفاده از قطعه زمین و شجاعت مالی خود را تعیین کنند. به گفته آقای کوانگ، قطعه زمینهایی که از پروژههای توسعهای بهرهمند میشوند، برای سرمایهگذاران میانمدت و بلندمدت که بیش از حد به اهرم مالی وابسته نیستند، مناسب هستند.
آقای کوانگ هشدار داد: «خریداران باید توانایی مالی خود را متعادل کنند و تحت تأثیر احساسات قرار نگیرند. برای پروژههای ملی کلیدی، پیشرفت ساخت و ساز ممکن است سالها طول بکشد. بنابراین، اگر سرمایهگذاران مجبور به قرض گرفتن پول شوند و به گمانهزنیهای کوتاهمدت اعتماد نداشته باشند، با خطر ضرر مواجه خواهند شد.»
به همین ترتیب، آقای نگو شوان چوک، سرمایهگذار و مدیر یک شرکت کارگزاری املاک در هانوی، خاطرنشان کرد که بازار در ابتدا به اطلاعات برنامهریزی واکنش مثبت نشان میدهد و باعث میشود قیمت املاک و مستغلات به شدت افزایش یابد. پس از آن افزایش قیمت، احساسات بازار تثبیت میشود و باعث میشود قیمتها به تدریج ثابت شوند یا حتی در برخی مناطق با قیمتهای غیرمعمول بالا، روند نزولی پیدا کنند.
آقای چاک با صراحت اظهار داشت: «ایستگاه نگوک هوی بزرگترین ایستگاه راهآهن در شمال است و منطقه برنامهریزیشده هنوز هم میتواند تنظیم و گسترش یابد. اگر سرمایهگذاران متأسفانه زمینی را در منطقه برنامهریزیشده خریداری کنند، از قبل ضرر کردهاند. حتی با اعمال فهرست جدید قیمت زمین، غرامت هرگز با قیمت بازار برابر نخواهد شد. با توجه به چارچوب فعلی قیمت زمین، غرامت کمتر از یک سوم ارزش واقعی است.»
به گفته این سرمایهگذار، این پروژه آنقدر بزرگ است که پاکسازی زمین نمیتواند یک شبه تکمیل شود. بنابراین، زمان ساخت و ساز ممکن است طولانیتر از حد انتظار باشد. در نتیجه، سرمایهگذارانی که سرمایه کمی دارند و نیاز به وام گرفتن از بانکها دارند، باید با دقت فکر کنند و از ترس از دست دادن فرصت (FOMO) و سرمایهگذاری بر اساس شایعات خودداری کنند.
منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
نظر (0)