قیمت زمین از راه‌آهن پرسرعت شمالی «پیروی» می‌کند

پس از انتشار اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی ایستگاه نگوک هوی، قطب راه‌آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین در این منطقه به شدت افزایش یافته است. با بودجه‌ای بالغ بر ۳ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، سرمایه‌گذاران برای خرید زمینی که ماشین‌ها جلوی در آن پارک شده باشند، با مشکل مواجه خواهند شد.

پس از انتشار اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی ایستگاه نگوک هوی، قطب راه‌آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین در این منطقه به شدت افزایش یافته است. با بودجه‌ای بالغ بر ۳ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، سرمایه‌گذاران برای خرید زمینی که ماشین‌ها جلوی در آن پارک شده باشند، با مشکل مواجه خواهند شد.

برنامه‌ریزی برای ساخت ایستگاه نگوک هوی باعث افزایش شدید قیمت زمین در این منطقه شده است. در عکس: نمای کلی از مجتمع نگوک هوی.

فراتر از آستانه ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع

از سال ۲۰۰۴، نخست وزیر سیاست سرمایه‌گذاری برای خط شماره ۱ راه‌آهن شهری، بخش نگوک هوی - ین وین را تصویب کرده است. با این حال، پس از حدود ۲ دهه، این منطقه هنوز "غیرفعال" است، آزادسازی محل هنوز در بن‌بست است. فضای غم‌انگیز اینجا تنها زمانی واقعاً از بین رفت که وزارت حمل و نقل، ایستگاه نگوک هوی را به عنوان بخشی از سیستم راه‌آهن پرسرعت شمال - جنوب شناسایی کرد.

اطلاعات فوق باعث رونق بازار املاک و مستغلات در منطقه Thanh Tri ( هانوی )، به ویژه در کمون Ngoc Hoi، جایی که ایستگاه در آن واقع شده است، شده است. به گفته مردم اینجا، این منطقه در ابتدای سال به دلیل تب زمین در حومه هانوی به طور کلی شاهد افزایش شدید قیمت بود. سپس، با اطلاعات جدید در مورد راه آهن پرسرعت شمال-جنوب، قیمت زمین های مسکونی اطراف محل ساخت ایستگاه همچنان به سطح جدیدی افزایش یافت.

اگر در پایان سه ماهه اول سال 2024، خریداران هنوز می‌توانستند قطعات زمینی با پارکینگ در محل را با قیمت حدود 60 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع پیدا کنند، اکنون قیمت به نزدیک به 80 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است. برای قطعات زمینی که در جاده‌های اصلی واقع شده‌اند، قیمت حتی بیش از 110 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

برای پروژه‌های کلیدی ملی، پیشرفت ساخت و ساز ممکن است سال‌ها طول بکشد. بنابراین، اگر سرمایه‌گذاران مجبور به قرض گرفتن پول شوند، با خطر کاهش ضرر مواجه خواهند شد.

آقای شوان تان، یک دلال، گفت: «در منطقه اطراف ایستگاه نگوک هوی، با ظرفیت مالی ۳ تا ۴ میلیارد دونگ، خرید زمین‌هایی که ماشین‌ها جلوی در پارک شده‌اند برای سرمایه‌گذاران بسیار دشوار است. اگر هم زمینی وجود داشته باشد، معمولاً مساحت کمی دارد یا فنگ‌شویی بدی دارد.»

میزان املاک مسکونی موجود در بازار نسبتاً محدود است. برای قطعات زمین با موقعیت مکانی خوب و کوچه‌های عریض، نرخ نقدینگی به صورت هفتگی محاسبه می‌شود. قطعات زمین در اینجا، در دست "موج‌سواران" باتجربه، می‌توانند پس از مدت کوتاهی سود چند صد میلیون دانگ ویتنامی به همراه داشته باشند.

آقای تان گفت: «کمون نگوک هوی و کمون‌های همسایه مانند دای آنگ، لین نین، نهی خه و خان ​​ها، جذاب‌ترین مناطق در ناحیه تان تری هستند. به طور خاص، کمون‌های دای آنگ و لین نین در آینده نزدیک، زمانی که دو منطقه شهری دیگر در سال‌های ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ ایجاد شوند، توسعه‌یافته‌ترین مناطق خواهند بود.»

طبق گزارش CBRE، املاک نزدیک ایستگاه‌های مترو در مقایسه با سایر مناطق، به طور متوسط ​​۱۰ تا ۲۰ درصد گران‌تر خواهند بود. در صورت بحران بازار املاک و مستغلات، پروژه‌های مسکونی با دسترسی خوب به خطوط مترو می‌توانند سریع‌تر بهبود یابند.

هنگام خرید زمین‌هایی که در مرحله برنامه‌ریزی «گیر کرده‌اند» مراقب باشید

آقای نگوین هو کونگ، رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی (HNREA)، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دائو تو، گفت که افزایش قیمت املاک و مستغلات همراه با توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل طبیعی است. این روند در مورد جاده کمربندی شماره ۴ نیز اتفاق افتاد، زمانی که سرمایه‌گذاران برای "جستجوی" زمین‌های اطراف مسیر برای پیشی گرفتن از برنامه‌ریزی، با سرعت عمل کردند.

آقای کوانگ گفت: «طبیعی است که قیمت زمین در واکنش به اطلاعات رسمی برنامه‌ریزی از سوی سازمان‌های دولتی، به ویژه در مورد سیستم راه‌آهن پرسرعت شمال-جنوب، افزایش یابد. این یک پروژه کلیدی است، بنابراین نه تنها سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات، بلکه همه از اطلاعات پیرامون این پروژه بزرگ هیجان‌زده هستند.»

با این حال، رئیس HNREA همچنین تأکید کرد که خریداران باید محدوده برنامه‌ریزی پروژه را به وضوح تعریف کنند تا از آزادسازی سایت جلوگیری شود. این یکی از عواملی خواهد بود که "سود یا زیان" قطعه زمین را تعیین می‌کند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران باید دریابند که آیا زمین از سیستم زیرساخت فنی یا پروژه‌های رفاه اجتماعی دولت بهره‌مند خواهد شد یا خیر.

آقای کوانگ هشدار داد: «این موضوع را می‌توان از طریق برنامه‌ریزی دقیق، برنامه‌ریزی منطقه‌ای، برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰، برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ تعیین کرد... اگر سرمایه‌گذار مطمئن باشد که قطعه زمین در برنامه‌ریزی «گیر» نکرده است، آنگاه یک برد نسبی محسوب می‌شود. اما اگر به وضوح درک نشود، خطرات بالقوه بسیار زیاد است. حتی مواردی وجود داشته که فروشنده برای ارتکاب کلاهبرداری، نقشه‌های زمین را جعل کرده است.»

علاوه بر عامل برنامه‌ریزی، کارشناس HNREA همچنین خاطرنشان کرد که سرمایه‌گذاران باید سلامت مالی خود، هدف از استفاده از زمین و «جرأت» خود را تعیین کنند. به گفته آقای کوانگ، زمین‌های «پس از» پروژه برای سرمایه‌گذاران میان‌مدت و بلندمدت مناسب خواهند بود و خیلی به اهرم مالی وابسته نیستند.

آقای کوانگ هشدار داد: «خریداران باید توانایی پرداخت خود را متعادل کنند و تحت تأثیر احساسات قرار نگیرند. در پروژه‌های ملی کلیدی، پیشرفت ساخت و ساز ممکن است سال‌ها طول بکشد. بنابراین، اگر سرمایه‌گذاران مجبور به قرض گرفتن پول شوند و به «گشت و گذار» کوتاه‌مدت اعتماد نداشته باشند، با خطر کاهش ضرر مواجه خواهند شد.»

به همین ترتیب، آقای نگو شوان چوک، سرمایه‌گذار و مدیر یک کارگزاری املاک و مستغلات در هانوی، اظهار داشت که بازار در ابتدا همیشه به اطلاعات برنامه‌ریزی واکنش مثبت نشان می‌داد و قیمت املاک و مستغلات نیز "به طرز سرگیجه‌آوری" افزایش می‌یافت. پس از آن افزایش قیمت، احساسات بازار دوباره تثبیت می‌شد و باعث می‌شد سطح قیمت‌ها به تدریج ثابت شود، یا حتی در برخی مناطق با قیمت‌های غیرمعمول بالا، کاهش یابد.

آقای چاک رک و پوست‌کنده گفت: «ایستگاه نگوک هوی بزرگترین ایستگاه راه‌آهن در شمال است و محدوده برنامه‌ریزی ممکن است تنظیم و گسترش یابد. اگر سرمایه‌گذاران به اندازه کافی بدشانس باشند که در محدوده برنامه‌ریزی، قطعه زمینی بخرند، ضرر کرده‌اند. حتی هنگام اعمال لیست جدید قیمت زمین، سطح غرامت هرگز برابر با قیمت بازار نخواهد بود. با توجه به چارچوب قیمت فعلی زمین، سطح غرامت کمتر از یک سوم قیمت واقعی است.»

به گفته این سرمایه‌گذار، مقیاس پروژه بسیار بزرگ است، بنابراین کار پاکسازی سایت نمی‌تواند یک شبه انجام شود. بنابراین، زمان اجرای پروژه ممکن است طولانی‌تر از حد انتظار باشد. بنابراین، سرمایه‌گذارانی که سرمایه کمی دارند و مجبور به وام گرفتن از بانک هستند، باید با دقت فکر کنند و از احساس ترس از دست دادن (FOMO) و سرمایه‌گذاری بر اساس شایعات خودداری کنند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html