رفع موانع برای اوراق قرضه و املاک و مستغلات.

وزارت ساخت و ساز در گزارش اخیر خود در مورد بازار املاک و مستغلات و خانه‌سازی اظهار داشت که مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات متعددی روبرو هستند. به طور خاص، تعداد مشاغل املاک و مستغلات که در سال 2022 اعلام ورشکستگی یا انحلال کرده‌اند، در مقایسه با سال 2021، 38.7 درصد افزایش یافته است.

مشکلات روی هم انباشته شده بودند.

این آژانس سال ۲۰۲۲ را سالی چالش‌برانگیز برای کسب‌وکارهای فعال در بخش املاک و مستغلات ارزیابی کرد، به طوری که برخی از شرکت‌ها برای مقابله با مشکلات، نیروی کار خود را تا ۵۰ درصد کاهش دادند. دلایل اصلی این امر، دشواری در دسترسی به اعتبار، صدور اوراق قرضه و جذب سرمایه از مشتریان بود که منجر به کمبود سرمایه بسیاری از کسب‌وکارها و در نتیجه تأخیر یا تعلیق موقت اجرای پروژه‌ها شد.

علاوه بر این، افزایش نرخ بهره وام، نرخ ارز خارجی، قیمت سوخت و قیمت مصالح ساختمانی منجر به افزایش هزینه‌های کسب‌وکار شده و بر عملیات تجاری تأثیر گذاشته است. دشواری دسترسی مشتریان به وام‌های بانکی برای خرید املاک و مستغلات نیز به طور غیرمستقیم بر نقدینگی محصولات و پروژه‌های املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد؛ کسب‌وکارها قادر به فروش محصولات خود برای بازیابی سرمایه و سرمایه‌گذاری مجدد نیستند.

علاوه بر این، از پایان سال ۲۰۲۲ تا به امروز، برخی از مشاغل نیز به دلایل مختلف، از جمله تغییرات در سیاست‌های کنترل انتشار اوراق قرضه شرکتی، با فشار برای بازپرداخت اوراق قرضه به سرمایه‌گذاران قبل از موعد مقرر مواجه بوده‌اند.

بر اساس گزارشی در مورد بازار اوراق قرضه ویتنام توسط انجمن بازار اوراق قرضه ویتنام (VBMA)، حجم کل انتشار اوراق قرضه شرکتی در سال گذشته به 255,163 میلیارد دونگ ویتنام رسید که نسبت به سال قبل 66 درصد کاهش یافته است. ارزش انتشار اکثر بخش‌ها در سال 2022 در مقایسه با سال قبل کاهش یافته است، به ویژه انتشار اوراق قرضه توسط شرکت‌های املاک و مستغلات در میان چندین عامل نامطلوب اقتصاد کلان، نسبت به سال قبل تا 80.8 درصد کاهش یافته است.

مشکلات دسترسی به سرمایه، فعالیت‌های خرید و فروش در بازار املاک و مستغلات را به طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار داده است. (عکس: تان تان)

در همین حال، کسب‌وکارها مجبور شدند اوراق قرضه به ارزش تا ۲۱۰,۸۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی را زودتر از موعد مقرر بازخرید کنند که در مقایسه با سال ۲۰۲۱، ۴۶ درصد افزایش داشته است. از این مقدار، بخش املاک و مستغلات تقریباً ۳۵۴۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی را بازخرید کرد. این بدان معناست که سرمایه برای املاک و مستغلات نه تنها محدود شده است، بلکه در مقایسه با قبل به طور قابل توجهی کاهش یافته است و باعث شده بسیاری از کسب‌وکارها در این صنعت با مشکلات بیشتری روبرو شوند. مجموعه‌ای از اعلامیه‌های اخیر ضرر و زیان توسط کسب‌وکارها، این دشواری را نشان می‌دهد، مانند ضرر نزدیک به ۲۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی املاک فات دات در سه‌ماهه آخر سال ۲۰۲۲، ضرر خالص ۵۸.۶ میلیارد دونگ ویتنامی شرکت Cen Land در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۲ و ضرر بیش از ۴۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی گروه دات زان...، بسیاری از کسب‌وکارهای بزرگ دیگر نیز کاهش شدید درآمد و سود را تجربه کردند.

رئیس هیئت مدیره یک شرکت املاک و مستغلات با بدهی اوراق قرضه معوقه بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اظهار داشت که شرکتش «ضرر و رنج» را پذیرفته است تا سبد سرمایه‌گذاری خود را مجدداً سازماندهی کند و پروژه‌ها را بفروشد تا از چرخه بدهی و پرداخت بهره فرار کند. با این حال، یافتن شرکایی برای فروش در این مدت بسیار دشوار است، زیرا اکثر شرکت‌های املاک و مستغلات با کمبود سرمایه مواجه هستند و فروش همه دارایی‌ها، نه فقط املاک و مستغلات، دشوار است.

این شخص به اشتراک گذاشت: «سخت‌تر شدن بازار اوراق قرضه شرکتی خیلی سریع و ناگهانی ما را غافلگیر کرد. چیزی که در حال حاضر نگران آن هستیم این است که چگونه سرمایه لازم برای اجرای پروژه‌های خود را پیدا کنیم، در حالی که بسیاری از سیاست‌ها و رویه‌های مرتبط هنوز حل نشده‌اند. بنابراین، چیزی که ما نیاز داریم این است که دولت به سرعت راه‌هایی برای رفع موانع سیاستی برای حمایت از مشاغل در اجرای پروژه‌هایشان پیدا کند.»

راه حل های زیادی برای غلبه بر مشکل.

دکتر نگوین هوو هوان از دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین در گفتگو با خبرنگار روزنامه نگوی لائو دونگ اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات با مشکلاتی در ورودی و خروجی، به ویژه با کنترل شدید سرمایه، مواجه است. بنابراین، برای کاهش محدودیت‌های سرمایه در این بازار، بانک دولتی ویتنام باید سیاست‌هایی را اجرا کند که به وضوح نشان دهنده حمایت، از جمله سطحی از حمایت اعتباری کوتاه مدت، برای نجات نقدینگی مشاغل املاک و مستغلات باشد.

دکتر نگوین هو هوان گفت: «از آنجا که مشکلات مربوط به اوراق قرضه شرکتی را نمی‌توان یک شبه حل کرد، در حالی که مشاغل املاک و مستغلات برای ادامه اجرای پروژه‌های ناتمام به سرمایه در گردش فوری نیاز دارند. مشاغل می‌توانند به دنبال منابع سرمایه دیگری مانند وام‌های خارجی باشند، اما با خطرات نرخ ارز مواجه خواهند شد زیرا باید به دلار آمریکا وام بگیرند و همه مشاغل شرایط جذب سرمایه بین‌المللی را ندارند. بنابراین، در کوتاه‌مدت، سرمایه اعتباری هنوز برای «تحمل بار» و کمک به بهبود مشاغل املاک و مستغلات مورد نیاز است.»

به گفته دکتر نگوین هوو هوان، نه تنها مشاغل املاک و مستغلات با مشکلاتی در دسترسی به اعتبار مواجه هستند، بلکه مشتریان حقیقی که برای خرید خانه برای زندگی یا سرمایه‌گذاری وام می‌گیرند نیز در دسترسی به سرمایه محدود هستند یا با نرخ بهره بالای حدود ۱۵ تا ۱۶ درصد در سال مواجه هستند. بنابراین، برای تثبیت یا کاهش نرخ بهره وام در اسرع وقت، به راهکارهایی نیاز است.

در مورد راه‌حل‌های مشکل اوراق قرضه شرکتی، دکتر لی دات چی، معاون رئیس دپارتمان مالی شرکتی - دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین، معتقد است که لازم است آن را به عنوان یک کانال مهم بسیج سرمایه برای کسب‌وکارها، علاوه بر اعتبار بانکی، به رسمیت بشناسیم. بنابراین، باید اقداماتی برای سازماندهی و مدیریت بازار اوراق قرضه شرکتی به همان روشی که بانک‌ها باید برای محافظت از سپرده‌گذاران، مقررات وام‌دهی را رعایت کنند، انجام شود.

در همین حال، لام مین چان، متخصص مالی و اوراق بهادار، معتقد است که بازار اوراق قرضه شرکتی اخیراً باعث شده است که بسیاری از سرمایه‌گذاران اعتماد خود را از دست بدهند و دیگر قصدی برای مشارکت نداشته باشند. برای بازیابی نقش مهم اوراق قرضه شرکتی، باید شرایط زیر تضمین شود:

اول و مهمتر از همه، همه اوراق قرضه شرکتی باید توسط آژانس‌های رتبه‌بندی معتبر، رتبه‌بندی اعتباری شوند. این امر به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا سطح ریسک هر نوع اوراق قرضه شرکتی را درک کنند. دوم، سازمان‌های نظارتی باید توزیع اوراق قرضه را به شدت کنترل کنند. مطلقاً نباید از هیچ خلأ قانونی برای توزیع اوراق قرضه منتشر شده خصوصی به عموم مردم سوءاستفاده شود. سوم، فقط به کسانی که مجوز کارگزاری اوراق بهادار دارند، باید اجازه مشاوره و فروش اوراق قرضه به سرمایه‌گذاران داده شود. از مشاوره فروش اوراق قرضه توسط افراد فاقد صلاحیت مانند کارمندان بانک خودداری کنید.

چهارم، متخصصان فروش و مشاوره اوراق قرضه باید یک فرآیند مشاوره دقیق و سختگیرانه را دنبال کنند تا اطمینان حاصل شود که سرمایه‌گذاران به وضوح می‌دانند در کدام اوراق قرضه شرکتی سرمایه‌گذاری می‌کنند و خطرات احتمالی مرتبط با آن اوراق قرضه را درک می‌کنند. لام مین چان، متخصص، تأکید کرد: «اگر این کارها انجام شود، اوراق قرضه شرکتی به تدریج بهبود یافته و به شدت توسعه می‌یابد و به کانالی برای تأمین سرمایه برای مشاغل، به ویژه مشاغل املاک و مستغلات تبدیل می‌شود.»

از دیدگاه آژانس نظارتی، آقای هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات - وزارت ساخت و ساز، گفت که وزارت ساخت و ساز به وزارت دارایی پیشنهاد داده است که اصلاحات و الحاقیه‌های فرمان 65/2022/ND-CP مربوط به تنظیم عرضه و معامله اوراق قرضه شرکت‌های خصوصی در بازار داخلی و عرضه اوراق قرضه شرکت‌ها به بازار بین‌المللی را به دولت ارائه دهد؛ راهنمایی و جهت‌گیری در مورد عرضه و معامله اوراق قرضه شرکت‌ها در بازار داخلی و عرضه اوراق قرضه شرکت‌ها به بازار بین‌المللی را مطابق با قانون تقویت کند؛ و فعالیت‌های افزایش سرمایه مشاغل املاک و مستغلات را در بازار سهام کنترل کند و از سفته‌بازي، دستکاری و تورم قیمت جلوگیری کند.

وزارت ساخت و ساز پیشنهاد می‌کند که بانک مرکزی ویتنام یک طرح مدیریت سقف اعتباری مناسب را برای حمایت از اقتصاد در نظر گرفته و پیشنهاد دهد؛ مؤسسات اعتباری را برای تسهیل دسترسی به اعتبار برای مشاغل، خریداران خانه و سرمایه‌گذاران هدایت و راهنمایی کند. همچنین درخواست راهنمایی و هدایت مؤسسات اعتباری برای وام‌دهی و پرداخت سریع وجوه به مشاغل و پروژه‌های املاک و مستغلات واجد شرایط مطابق با قانون را دارد؛ اولویت وام‌دهی به پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن کارگری، مسکن تجاری مقرون به صرفه و سایر انواع املاک و مستغلات که در خدمت اهداف تولید و رفاه اجتماعی با کارایی و ظرفیت بازپرداخت بالا هستند، در نظر گرفته شود.

برای مناطق، بررسی و تهیه فهرستی از پروژه‌های مسکن و املاک در مناطق خود ضروری است؛ به طور خاص دلایل و علل پروژه‌هایی که تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کرده‌اند اما اجرا نشده‌اند یا به تأخیر افتاده‌اند را ارزیابی کنید. بر این اساس، بر حل مشکلات قانونی و رویه‌ای در آماده‌سازی سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن تمرکز کنید تا عرضه به بازار افزایش یابد. اصلاحات اداری را تسریع کنید و از شانه خالی کردن از مسئولیت یا تأخیر در حل رویه‌های اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه خودداری کنید.

مطالعه تجربیات بین‌المللی

دکتر کان ون لوک، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، گفت که 16 راه حل برای نجات بازار املاک و مستغلات چین را به طور کامل مطالعه کرده و دریافته است که ویتنام می‌تواند اعمال 10 مورد از آنها را در نظر بگیرد.

«در واقع، ما قبلاً برخی راهکارها، مانند تعویق/تعویق مالیات، تعویق/تعویق بدهی را اجرا کرده‌ایم... ما همچنین به وزارت ساخت و ساز، وزارت دارایی و دولت توصیه کرده‌ایم که بر اساس وضعیت واقعی کشور، تحقیق و رویکردهای مناسبی را پیدا کنند.»

آقای لوک گفت: «برای مثال، کسب‌وکارها باید برای فروش برخی دارایی‌ها تخفیف بپذیرند تا بتوانند بدهی‌های خود را به موقع بازپرداخت کنند؛ در شرایط دشوار با دارندگان اوراق قرضه در مورد تمدید بدهی مذاکره کنند، که این امر طبق فرمان ۶۵ مجاز است. مبادله پول با کالا، مبادله اوراق قرضه با املاک و مستغلات - این راه‌حل‌ها برای جلوگیری از مشکلات قانونی احتمالی نیاز به راهنمایی دولت دارند. کسب‌وکارها مجاز به تجدید ساختار بدهی هستند، به این معنی که می‌توانند اوراق قرضه جدید برای بازپرداخت بدهی‌های قدیمی صادر کنند...»

(*) به روزنامه نگوئی لائو دونگ از شماره مورخ 30 ژانویه مراجعه کنید.

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm