حل مشکلات مربوط به اوراق قرضه و املاک و مستغلات

وزارت ساخت و ساز در گزارشی که اخیراً در مورد بازار املاک و مستغلات منتشر کرد، اعلام کرد که مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو هستند. به طور خاص، تعداد مشاغل املاک و مستغلات که در سال 2022 اعلام ورشکستگی و انحلال کردند، در مقایسه با سال 2021، 38.7 درصد افزایش یافته است.

سختی روی سختی

این آژانس ارزیابی کرد که سال ۲۰۲۲ سالی است که مشاغل فعال در بخش املاک و مستغلات با چالش‌های زیادی روبرو خواهند شد، به طوری که برخی از شرکت‌ها برای مقابله با مشکلات، نیروی کار خود را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهند. دلایل اصلی این امر، دشواری در دسترسی به وام‌های اعتباری، صدور اوراق قرضه و بسیج سرمایه از مشتریان است که منجر به کمبود سرمایه بسیاری از مشاغل، تأخیر یا تعلیق موقت اجرای پروژه‌ها می‌شود.

علاوه بر این، نرخ بهره وام، نرخ ارز خارجی، قیمت بنزین و قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته است که منجر به افزایش هزینه‌ها برای مشاغل شده و بر عملیات تجاری تأثیر می‌گذارد. این واقعیت که خریداران املاک و مستغلات در دسترسی به وام‌های بانکی مشکل دارند، به طور غیرمستقیم بر نقدینگی محصولات و پروژه‌های املاک و مستغلات نیز تأثیر می‌گذارد؛ مشاغل نمی‌توانند محصولات خود را برای بازیابی سرمایه و سرمایه‌گذاری مجدد بفروشند.

علاوه بر این، از پایان سال 2022 تاکنون، برخی از شرکت‌ها به دلایل زیادی، از جمله تغییر در سیاست‌های کنترل اوراق قرضه منتشر شده توسط شرکت‌ها، همچنان تحت فشار هستند تا اوراق قرضه را زودتر از موعد به سرمایه‌گذاران بازپرداخت کنند.

گزارش بازار اوراق قرضه ویتنام توسط انجمن بازار اوراق قرضه ویتنام (VBMA) نشان می‌دهد که حجم کل انتشار اوراق قرضه شرکتی در سال گذشته به 255,163 میلیارد وند رسیده است که نسبت به سال قبل 66 درصد کاهش یافته است. ارزش انتشار اکثر گروه‌های صنعتی در سال 2022 در مقایسه با سال قبل کاهش یافته است، به ویژه انتشار اوراق قرضه توسط شرکت‌های املاک و مستغلات در مقایسه با مدت مشابه 80.8 درصد کاهش یافته است که دلیل آن بسیاری از عوامل کلان نامطلوب بوده است.

مشکلات در منابع سرمایه تأثیر زیادی بر فعالیت‌های خرید و فروش در بازار املاک و مستغلات دارد. عکس: تان تان

در همین حال، شرکت‌ها مجبور شدند اوراق قرضه به ارزش حداکثر ۲۱۰,۸۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی را از قبل بازخرید کنند که در مقایسه با سال ۲۰۲۱، ۴۶ درصد افزایش داشته است. از این میزان، گروه املاک و مستغلات حدود ۳۵۴۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی را از قبل بازخرید کرد. این بدان معناست که منابع سرمایه برای املاک و مستغلات نه تنها محدود شده است، بلکه در مقایسه با قبل به طور قابل توجهی کاهش یافته است و باعث شده بسیاری از شرکت‌های این صنعت با مشکل مواجه شوند. مجموعه‌ای از شرکت‌ها که اخیراً ضررهایی را اعلام کرده‌اند، این مشکل را نشان می‌دهند، مانند املاک و مستغلات Phat Dat که در سه ماهه آخر سال ۲۰۲۲ تقریباً ۲۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی ضرر کرد، Cen Land نیز در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲ ضرر پس از کسر مالیات تا ۵۸.۶ میلیارد دونگ ویتنامی را گزارش کرد یا گروه Dat Xanh ضرر خالص بیش از ۴۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی داشت...، بسیاری از شرکت‌های بزرگ دیگر نیز کاهش شدیدی در درآمد و سود خود داشتند.

رئیس هیئت مدیره یک شرکت املاک و مستغلات با بدهی اوراق قرضه بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام گفت که شرکتش «ضرر و رنج» را پذیرفته است تا سبد سرمایه‌گذاری خود را مجدداً تنظیم کند و پروژه‌هایی را برای فرار از وضعیت بدهی و بهره بفروشد... اما پیدا کردن شریکی برای فروش در این مدت بسیار دشوار است، زیرا اکثر شرکت‌های املاک و مستغلات منابع سرمایه خود را به پایان رسانده‌اند و فروش هر دارایی، نه فقط املاک و مستغلات، دشوار است.

این شخص به اشتراک گذاشت: «سخت‌تر شدن بازار اوراق قرضه شرکتی خیلی سریع و خیلی ناگهانی باعث شده نتوانیم به موقع واکنش نشان دهیم. چیزی که اکنون نگران آن هستیم این است که نمی‌دانیم چگونه سرمایه برای اجرای پروژه‌ها پیدا کنیم، در حالی که بسیاری از سیاست‌های مربوط به رویه‌ها هنوز حل نشده‌اند. بنابراین، چیزی که ما نیاز داریم این است که دولت به زودی راهی برای حذف سیاست‌های حمایت از مشاغل در اجرای پروژه‌ها داشته باشد.»

راه حل های زیاد

دکتر نگوین هو هوان، از دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه لائو دونگ، گفت که بازار املاک و مستغلات با مشکلاتی در ورودی و خروجی مواجه است، به ویژه منابع سرمایه به شدت کنترل می‌شوند. بنابراین، برای حل مشکلات سرمایه برای این بازار، لازم است سیاست بانک دولتی از طریق ارائه پیام‌های خاص بیان شود و تا حدودی از سرمایه اعتباری کوتاه مدت برای صرفه‌جویی در نقدینگی برای شرکت‌های املاک و مستغلات حمایت شود.

دکتر نگوین هو هوان گفت: «از آنجا که مشکلات اوراق قرضه شرکتی را نمی‌توان یک شبه حل کرد، در حالی که شرکت‌های املاک و مستغلات برای ادامه اجرای پروژه‌های ناتمام به شدت به سرمایه در گردش نیاز دارند. شرکت‌ها می‌توانند به دنبال منابع سرمایه دیگری مانند وام‌های خارجی باشند، اما با خطرات نرخ ارز مواجه خواهند شد زیرا باید به دلار آمریکا وام بگیرند و همه شرکت‌ها شرایط لازم برای بسیج سرمایه بین‌المللی را ندارند. بنابراین، مشکل کوتاه‌مدت هنوز به «حمایت» سرمایه اعتباری نیاز دارد تا به بهبود شرکت‌های املاک و مستغلات کمک کند.»

به گفته دکتر نگوین هوو هوان، نه تنها سرمایه اعتباری برای شرکت‌های املاک و مستغلات با مشکل مواجه است، بلکه مشتریان حقیقی که برای خرید خانه برای زندگی یا سرمایه‌گذاری وام می‌گیرند نیز در دسترسی به سرمایه محدود هستند یا نرخ بهره بالایی حدود ۱۵ تا ۱۶ درصد در سال دارند. بنابراین، باید به زودی راه‌حلی برای تثبیت یا کاهش نرخ بهره وام وجود داشته باشد.

دکتر لی دات چی، معاون رئیس دانشکده امور مالی شرکت‌ها - دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین، در مورد راه حل مشکل اوراق قرضه شرکتی گفت که لازم است آن را به عنوان یک کانال مهم بسیج سرمایه برای شرکت‌ها علاوه بر اعتبار بانکی به رسمیت بشناسیم تا بتوانیم اقداماتی را برای سازماندهی و مدیریت بازار اوراق قرضه شرکتی به همان روشی که بانک‌ها باید برای محافظت از سپرده‌گذاران از مقررات وام‌دهی پیروی کنند، انجام دهیم.

در همین حال، لام مین چان، متخصص مالی و اوراق بهادار، گفت که بازار اوراق قرضه شرکتی اخیراً باعث شده است که بسیاری از سرمایه‌گذاران اعتماد خود را از دست بدهند و دیگر قصدی برای مشارکت نداشته باشند. برای بازیابی نقش مهم اوراق قرضه شرکتی، باید شرایط زیر تضمین شود:

اول و مهمتر از همه، همه اوراق قرضه شرکتی باید توسط آژانس‌های رتبه‌بندی معتبر، رتبه‌بندی اعتباری شوند. سپس، سرمایه‌گذاران از سطح ریسک هر نوع اوراق قرضه شرکتی مطلع خواهند شد. دوم، آژانس‌های مدیریتی باید توزیع اوراق قرضه را به شدت کنترل کنند. از دور زدن قانون و توزیع اوراق قرضه خصوصی به عموم مردم کاملاً خودداری کنید. سوم، فقط افرادی که دارای گواهینامه کارگزاری اوراق بهادار هستند، مجاز به مشاوره و فروش اوراق قرضه به سرمایه‌گذاران هستند. از مشاوره در مورد فروش اوراق قرضه توسط افراد غیرحرفه‌ای مانند کارمندان بانک خودداری کنید.

چهارم، مشاوران و فروشندگان اوراق قرضه باید یک فرآیند مشاوره دقیق و سختگیرانه را دنبال کنند تا اطمینان حاصل شود که سرمایه‌گذاران به وضوح می‌دانند در کدام اوراق قرضه شرکتی سرمایه‌گذاری می‌کنند و خطرات احتمالی آن اوراق قرضه شرکتی را درک می‌کنند. لام مین چان، متخصص، تأکید کرد: «اگر بتوانیم این کار را انجام دهیم، اوراق قرضه شرکتی به تدریج بهبود یافته و به شدت توسعه می‌یابند و به یک کانال تأمین سرمایه برای مشاغل، به ویژه مشاغل املاک و مستغلات تبدیل می‌شوند.»

از دیدگاه آژانس مدیریت، آقای هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات - وزارت ساخت و ساز، گفت که وزارت ساخت و ساز به وزارت دارایی پیشنهاد داده است که اصلاحات و الحاقیه‌های فرمان 65/2022/ND-CP را که ناظر بر عرضه و معامله اوراق قرضه شرکتی انفرادی در بازار داخلی و عرضه اوراق قرضه شرکتی به بازار بین‌المللی است، به دولت ارائه دهد؛ جهت‌گیری و راهنمایی در مورد عرضه و معامله اوراق قرضه شرکتی در بازار داخلی و عرضه اوراق قرضه شرکتی به بازار بین‌المللی را مطابق با مقررات قانونی تقویت کند؛ فعالیت‌های بسیج سرمایه مشاغل املاک و مستغلات را در بازار سهام کنترل کند و از سفته‌بازي، دستکاری و تورم قیمت جلوگیری کند.

در مورد بانک دولتی، وزارت سازندگی پیشنهاد داد که طرح‌های مناسب مدیریت سقف اعتبار برای حمایت از اقتصاد بررسی و پیشنهاد شود؛ مؤسسات اعتباری را هدایت و راهنمایی کند تا شرایطی را برای بنگاه‌ها، خریداران مسکن و سرمایه‌گذاران جهت دسترسی به سرمایه اعتباری ایجاد کنند؛ مؤسسات اعتباری را راهنمایی و هدایت کند تا به سرعت به بنگاه‌ها و پروژه‌های املاک و مستغلاتی که شرایط مطابق با قانون را دارند، وام دهند و پرداخت کنند؛ وام‌دهی به پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن کارگری، مسکن تجاری کم‌هزینه و سایر انواع املاک و مستغلات که در خدمت اهداف تولیدی و تأمین اجتماعی با راندمان بالا و ظرفیت بازپرداخت بدهی هستند را در اولویت قرار دهد.

برای مناطق، بررسی و تهیه فهرستی از پروژه‌های مسکن و املاک در منطقه ضروری است؛ به طور خاص دلایل و علل پروژه‌هایی که برای سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند اما اجرا نشده‌اند یا اجرای آنها کند است، ارزیابی شود. بر این اساس، بر رفع مشکلات و موانع در امور حقوقی و رویه‌های آماده‌سازی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن تمرکز کنید تا عرضه برای بازار افزایش یابد. اصلاح رویه‌های اداری را تسریع کنید، از شانه خالی کردن از مسئولیت یا تأخیر در حل و فصل رویه‌های اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه خودداری کنید.

تحقیق در مورد تجربیات بین‌المللی

دکتر کان ون لوک، یکی از اعضای شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، گفت که 16 راهکار برای نجات بازار املاک و مستغلات چین را به دقت بررسی کرده و دریافته است که ویتنام می تواند 10 مورد از آنها را مطالعه و به کار گیرد.

«در واقع، ما برخی راهکارها مانند تعویق مالیات، تعویق بدهی را اجرا کرده‌ایم... ما همچنین با وزارت ساخت و ساز، وزارت دارایی و دولت مشورت کرده‌ایم تا سایر راهکارها را بررسی کنیم و مسیری مناسب با وضعیت واقعی کشور پیدا کنیم.»

برای مثال، شرکت‌ها باید تخفیف‌هایی را برای فروش برخی از دارایی‌ها برای پرداخت به موقع بدهی‌ها بپذیرند؛ با دارندگان اوراق قرضه برای تمدید بدهی در شرایط دشوار مذاکره کنند، این امر طبق فرمان ۶۵ مجاز است. مبادله پول با کالا، مبادله اوراق قرضه با املاک و مستغلات، این راه‌حل باید توسط دولت هدایت شود تا از مشکلات قانونی که ممکن است پیش بیاید جلوگیری شود. شرکت‌ها مجاز به تمدید بدهی هستند، یعنی می‌توانند اوراق قرضه جدیدی را برای پرداخت بدهی‌های قدیمی منتشر کنند...» - آقای لوک گفت.

(*) به روزنامه لائو دونگ از شماره مورخ 30 ژانویه مراجعه کنید

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm