انتظارات از آیین‌نامه جدید

به طور خاص، قانون یک فصل (فصل پنجم) را به ارائه مقررات دقیق در مورد نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی اختصاص داده است.

موانع زیاد در اجرا

بیش از 20 سال است که نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن‌های جمعی مورد توجه ویژه مدیریت دولتی در تمام سطوح، از مرکزی تا محلی، بوده است. با این حال، اجرای واقعی آن به نتایج مثبت مطلوب نرسیده است و هزاران خانوار هنوز در ساختمان‌های مخروبه و ناامن زندگی می‌کنند. تهدیدات بالقوه برای جان و مال مردم همچنان وجود دارد.

مجتمع آپارتمانی قدیمی C8 Giang Vo. عکس: Thanh Hai

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، در حال حاضر بیش از ۲۵۰۰ آپارتمان قدیمی و مجتمع مسکونی جمعی در سراسر کشور وجود دارد که هانوی با ۱۵۷۹ واحد مسکونی بیشترین تعداد را به خود اختصاص داده و پس از آن شهر هوشی مین قرار دارد.

این یک محصول معمول از دوران اقتصاد برنامه‌ریزی‌شده‌ی متمرکز است که عمدتاً بین دهه‌های ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۰ ساخته شده است، زمانی که فناوری ساخت‌وساز هنوز به پیشرفت‌های امروزی دست نیافته بود. بنابراین، سازه‌ی اصلی این ساختمان‌ها دیوارهای آجری باربر است که حداکثر طول عمر آنها ۵۰ تا ۷۰ سال است.

با گذشت زمان، بسیاری از ساختمان‌ها به دلیل بهره‌برداری و استفاده طولانی مدت، به طور قابل توجهی فرسوده شده‌اند. علاوه بر این، نیاز به فضای زندگی گسترده‌تر، ساکنان را بر آن داشته است که خودسرانه مساحت زندگی خود را گسترش دهند و بار سیستم سازه‌ای از قبل ناامن ساختمان‌ها را افزایش دهند. با وجود آگاهی از این موضوع، بسیاری از خانواده‌ها به دلیل مشکلات مالی مجبور به ادامه زندگی در آنجا هستند و اساساً با جان خود قمار می‌کنند. در همین حال، نوسازی و بازسازی این آپارتمان‌های قدیمی و مجتمع‌های مسکونی جمعی بسیار کند پیش می‌رود.

تنها در هانوی ، از ۱۵۷۹ آپارتمان قدیمی و مجتمع مسکونی جمعی (شامل ۱۲۷۳ ساختمان در ۷۶ مجتمع و ۳۰۶ آپارتمان قدیمی مستقل)، ده‌ها مورد در وضعیت بحرانی قرار دارند.

به طور خاص، ۶ منطقه خطرناک وجود دارد که به عنوان سطح D (خطرناک‌ترین سطح) طبقه‌بندی شده‌اند و باید تخریب و بازسازی شوند، مانند ساختمان C8 در مجتمع مسکونی جیانگ وو، G6A در مجتمع مسکونی تان کونگ، ساختمان A در مجتمع مسکونی نگوک خان و مجتمع مسکونی وزارت دادگستری ...

با این حال، طبق داده‌های گزارش‌شده توسط وزارت ساخت‌وساز هانوی، نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی تا پایان سال ۲۰۲۳ تنها به ۱.۱۴ درصد از برنامه رسیده بود و ۱۹ منطقه تحت نوسازی و بازسازی قرار داشتند.

نکته قابل توجه این است که اگرچه شهرداری انتخاب سرمایه‌گذاران برای بسیاری از پروژه‌های مسکن مانند: پروژه مسکن Nghia Do A & B (منطقه Cau Giay)؛ مجتمع آپارتمانی Nguyen Cong Tru (منطقه Hai Ba Trung)؛ مجتمع آپارتمانی Lieu Giai X1-26 (منطقه Dong Da)؛ مجتمع آپارتمانی خدمات حمل و نقل ریلی (منطقه Hoang Mai)؛ ساختمان آپارتمانی شماره ۱۴۸-۱۵۰ Son Tay (منطقه Ba Dinh)؛ مجتمع آپارتمانی آرشیو فیلم ویتنام در خیابان Lieu Giai شماره ۲۲ (منطقه Dong Da)؛ ساختمان آپارتمانی شماره ۲۳ Hang Bai (منطقه Hoan Kiem) را تأیید کرده است... این پروژه‌ها سال‌هاست که به دلیل موانع مربوط به مقررات قانون مسکن سال ۲۰۱۴ و برخی از احکام راهنما، متوقف مانده‌اند.

مک دین مین، معاون مدیر بخش ساخت و ساز هانوی، گفت: «یکی از بزرگترین موانع در چارچوب قانونی، فرمان 101/2015/ND-CP (راهنمای اجرای قانون مسکن سال 2014) است که به افراد و مشاغل اجازه می‌دهد در مورد غرامت، آزادسازی زمین و اسکان مجدد مذاکره کنند؛ این فرمان همچنین ضریب غرامت (ضریب K) را مشخص نمی‌کند... که منجر به عدم توانایی دو طرف در یافتن زمینه مشترک شده و اجرای نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی و مسکن جمعی را طبق برنامه و اهداف غیرممکن کرده است.»

مقررات جدید، تنگناها را "رفع" می‌کنند.

در پاسخ به چالش‌های فوق‌الذکر، قانون مسکن ۲۰۲۳، ضمن به ارث بردن و توسعه جنبه‌های مثبت قانون مسکن ۲۰۱۴، بسیاری از مقررات مهم را برای تطبیق با شرایط فعلی اصلاح و تکمیل کرده است، ضمن اینکه همزمان با پرداختن به مشکلات و کاستی‌ها، پیشرفتی برای نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی و مسکن جمعی در دوره آینده ایجاد می‌کند.

یکی از قابل توجه‌ترین ویژگی‌های جدید در قانون مسکن ۲۰۲۳، مقررات مربوط به درصد رضایت عمومی است. پیش از این، رضایت ۱۰۰٪ از همه مالکان خانه در یک مجتمع مسکونی الزامی بود. اکنون، طبق قانون جدید، حداقل ۷۰٪ از کل مالکان خانه که در مشاوره برنامه‌ریزی شرکت می‌کنند و ۷۵٪ از آنها موافق باشند، برای واجد شرایط بودن برای تخریب کافی است.

علاوه بر این، قانون مسکن سال ۲۰۱۴ مقررات خاصی در مورد ضریب K برای محاسبه قیمت غرامت زمین، قیمت اجاره مسکن پس از بازسازی، ارزش آپارتمان‌های تعیین‌شده پس از تبدیل مساحت و ارزش مسکن برای اسکان مجدد در موارد اسکان مجدد در مکانی متفاوت ندارد.

بر این اساس، ضریب K به صورت انعطاف‌پذیر توسط مناطق و بر اساس موقعیت و ارزش قطعات زمینی که ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی و مسکن‌های جمعی در آنها قرار دارند، اعمال خواهد شد. ضریب K محاسبه و تنظیم می‌شود تا ۱ تا ۲ برابر بیشتر باشد.

«نکته برجسته قانون جدید، مقررات مربوط به «تجمیع ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی» است که طبق آن ساختمان‌های مستقل و منفرد تجمیع می‌شوند و ارتفاع سازه‌های جدید افزایش می‌یابد تا فضایی برای زیرساخت‌های عمومی (فضای سبز، پارک‌ها، زمین‌های بازی و...) ایجاد شود.»

تران توان آن، کارشناس برنامه‌ریزی شهری و کارشناس ارشد معماری، اظهار داشت: «این امر کار را برای مقامات محلی آسان‌تر می‌کند و مشاغل را تشویق می‌کند تا فعالانه‌تر در نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن‌های جمعی مشارکت کنند؛ ساکنان نیز راضی خواهند بود زیرا مجبور نخواهند بود محل زندگی آشنای خود را تغییر دهند یا به مناطق اسکان مجدد فاقد زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی منتقل شوند...»

نکته قابل توجه این است که مفاد مربوط به نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن جمعی در قانون مسکن ۲۰۲۳، تمرکززدایی و تفویض اختیار به کمیته‌های مردمی استان‌ها را برای واگذاری وظایف خاص به سازمان‌های تخصصی تابعه خود جهت سازماندهی تهیه طرح‌های جبران خسارت و اسکان مجدد، تصمیم‌گیری و تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاران، طرح‌های جابجایی، جابجایی اجباری و تخریب آپارتمان‌ها و تخصیص بودجه‌های اسکان مجدد، بیش از پیش ترویج می‌کند...

علاوه بر این، قانون همچنین ماده‌ای را اضافه می‌کند که مالکان را ملزم به مشارکت در بودجه برای بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی ساخته شده پس از سال ۱۹۹۴ می‌کند تا از امکان‌سنجی و تعادل منافع بین مالکان، دولت و سرمایه‌گذاران اطمینان حاصل شود و الزامات نوسازی شهری را برآورده سازد.

 

ما از مقررات جدید قانون مسکن ۲۰۲۳ در رابطه با نوسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن‌های جمعی بسیار قدردانی می‌کنیم. این مقررات کاربردی‌تر، دقیق‌تر و واضح‌تر از مقررات موجود هستند و تعادل منافع بین دولت، مردم و مشاغل را تضمین می‌کنند. این امر به تسریع نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن‌های جمعی کمک می‌کند و در آینده چشم‌انداز شهری مدرن‌تری را برای رفع نیازهای ادغام و توسعه ایجاد خواهد کرد.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام

منبع: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html