انتظارات از مقررات جدید

به طور خاص، قانون یک فصل جداگانه (فصل پنجم) برای تنظیم جزئیات نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی دارد.

مشکلات عدیده در اجرا

در طول 20 سال گذشته، نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی همواره مورد توجه ویژه سطوح مدیریت دولتی از مرکزی تا محلی بوده است. با این حال، اجرای واقعی آن به نتایج مثبت مورد انتظار نرسیده است، هزاران خانوار هنوز مجبورند در مناطق مسکونی تخریب‌شده و ناامن زندگی کنند؛ تهدیدات بالقوه برای جان و مال مردم همیشه در کمین است.

مجتمع آپارتمانی قدیمی C8 Giang Vo. عکس: Thanh Hai

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، در حال حاضر بیش از ۲۵۰۰ آپارتمان قدیمی و خانه‌های اشتراکی در سراسر کشور وجود دارد که از این تعداد، هانوی با ۱۵۷۹ مورد بیشترین تعداد را دارد و پس از آن شهر هوشی مین قرار دارد.

این خانه‌ها محصول معمول دوره یارانه‌ها هستند که در بازه زمانی ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۰ ساخته شده‌اند، زمانی که فناوری ساخت‌وساز هنوز به پیشرفت‌های چشمگیری مانند امروز دست نیافته بود، بنابراین سازه اصلی این خانه‌ها دیوارهای آجری باربر با حداکثر طول عمر ۵۰ تا ۷۰ سال است.

پس از مدت‌ها بهره‌برداری و استفاده، بسیاری از ساختمان‌ها به طور جدی تخریب شده‌اند. نه تنها این، بلکه به دلیل نیاز به گسترش فضای زندگی، مردم خودسرانه فضا را گسترش داده و گسترش داده‌اند و بار سیستم باربری خانه را که دیگر ایمن نیست، افزایش داده‌اند. اگرچه آنها از این امر آگاه هستند، اما به دلیل مشکلات مالی، بسیاری از خانواده‌ها هنوز مجبورند ادامه زندگی را بپذیرند و زندگی خود را به شانس و اقبال بسپارند. در همین حال، نوسازی و بازسازی این آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی با کندی بسیار زیادی در حال انجام است.

تنها در هانوی ، از ۱۵۷۹ آپارتمان قدیمی و خانه‌های اشتراکی (شامل ۱۲۷۳ خانه در ۷۶ منطقه و ۳۰۶ آپارتمان قدیمی، مستقل و تک‌واحدی)، ده‌ها ساختمان در وضعیت بحرانی قرار دارند.

به طور خاص، ۶ منطقه خطرناک سطح D (خطرناک‌ترین سطح) وجود دارد که باید برای بازسازی تخریب شوند، مانند ساخت منطقه مسکونی جمعی C8 Giang Vo، منطقه مسکونی جمعی G6A Thanh Cong، ساخت منطقه مسکونی جمعی A Ngoc Khanh، منطقه مسکونی جمعی وزارت دادگستری ...

اما طبق داده‌های گزارش‌شده توسط وزارت ساخت‌وساز هانوی، نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی تا پایان سال ۲۰۲۳ تنها به ۱.۱۴ درصد از برنامه رسیده است و ۱۹ منطقه در حال نوسازی و بازسازی هستند.

نکته قابل توجه این است که اگرچه شهرداری تصمیم گرفته است انتخاب سرمایه‌گذاران را در بسیاری از مناطق مسکونی مانند: پروژه خانه Nghia Do A & B (منطقه Cau Giay)؛ منطقه مسکونی اشتراکی Nguyen Cong Tru (منطقه Hai Ba Trung)؛ منطقه مسکونی اشتراکی X1-26 Lieu Giai (منطقه Dong Da)؛ منطقه مسکونی اشتراکی خدمات حمل و نقل ریلی (منطقه Hoang Mai)؛ ساختمان آپارتمانی شماره ۱۴۸-۱۵۰ Son Tay (منطقه Ba Dinh)؛ منطقه مسکونی اشتراکی موسسه مستندسازی فیلم ویتنام، خیابان ۲۲ Lieu Giai (منطقه Dong Da)؛ ساختمان آپارتمانی ۲۳ Hang Bai (منطقه Hoan Kiem)... تأیید کند، اما سال‌هاست که این پروژه‌ها به دلیل مشکلات مربوط به مقررات قانون مسکن سال ۲۰۱۴ و تعدادی از احکام راهنمای اجرای آنها، متوقف مانده و قابل اجرا نیستند.

«یکی از بزرگترین مشکلات در نظام حقوقی، فرمان 101/2015/ND-CP (راهنمای اجرای قانون مسکن سال 2014) است که به مردم و مشاغل اجازه می‌دهد در مورد غرامت، پاکسازی محل و اسکان مجدد با یکدیگر مذاکره کنند؛ این فرمان همچنین به طور خاص ضریب غرامت (ضریب K) را تعیین نمی‌کند... که منجر به این شده است که دو طرف نتوانند صدای مشترکی پیدا کنند و اجرای نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی طبق برنامه و اهداف تعیین شده را غیرممکن می‌سازد.» - مک دین مین، معاون مدیر بخش ساخت و ساز هانوی، گفت.

مقررات جدید، ازدحام را «پاکسازی» می‌کند

در مواجهه با مشکلات فوق، قانون مسکن ۲۰۲۳ علاوه بر به ارث بردن و ارتقای نکات مثبت قانون مسکن ۲۰۱۴، بسیاری از مفاد مهم را متناسب با شرایط عملی اصلاح و تکمیل کرده است، ضمن اینکه مشکلات و کاستی‌ها را برطرف کرده تا در آینده، پیشرفت‌هایی برای نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی ایجاد کند.

یکی از نکات جدید و قابل توجه در قانون مسکن ۲۰۲۳، مقررات مربوط به میزان اجماع مردم است. اگر قبلاً، باید ۱۰۰٪ اجماع از سوی مالکان منطقه مسکونی وجود می‌داشت، طبق قانون جدید، تنها حداقل ۷۰٪ از کل مالکان شرکت‌کننده در مشاوره برنامه‌ریزی و ۷۵٪ از آنها که موافق باشند، برای واجد شرایط بودن برای تخریب پروژه کافی است.

علاوه بر این، قانون مسکن سال ۲۰۱۴ مقررات خاصی در مورد ضریب K برای محاسبه قیمت زمین غرامت، قیمت اجاره مسکن پس از سرمایه‌گذاری بازسازی، ارزش آپارتمان تعیین‌شده پس از تبدیل مساحت و ارزش مسکن برای اسکان مجدد در صورت اسکان مجدد در مکان دیگر ندارد.

بر این اساس، ضریب K به صورت انعطاف‌پذیر توسط شهرداری‌ها و بر اساس موقعیت و ارزش قطعات زمینی که ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی و خانه‌های اشتراکی در آنها قرار دارند، اعمال خواهد شد. ضریب K محاسبه و تنظیم می‌شود تا ۱ تا ۲ برابر بیشتر باشد.

«مطالبی که به عنوان برجسته‌ترین بخش قانون جدید در نظر گرفته می‌شود، مقررات مربوط به طرح «جمع‌آوری ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی» است که طبق آن خانه‌های مستقل و شخصی جمع‌آوری می‌شوند و ارتفاع ساختمان‌های جدید به گونه‌ای افزایش می‌یابد که فضای کافی برای زیرساخت‌های عمومی (درختان، محوطه دانشگاه، زمین بازی و...) فراهم شود.»

این امر به مقامات محلی کمک می‌کند تا نظر مساعدتری داشته باشند و مشاغل در مشارکت در نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی فعال‌تر خواهند بود؛ مردم نیز راضی خواهند بود زیرا مجبور نیستند محل زندگی آشنای خود را تغییر دهند یا به مناطق اسکان مجدد فاقد زیرساخت‌ها و امکانات خدماتی منتقل شوند...» - کارشناس ارشد برنامه‌ریزی شهری، معمار تران توان آنه، گفت.

نکته قابل توجه این است که مفاد مربوط به نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی که در قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح شده است، همچنین تمرکززدایی و اعطای اختیار به کمیته مردمی استان را برای واگذاری وظایف خاص به آژانس‌های تخصصی تحت نظارت این سازمان جهت تهیه طرح‌های جبران خسارت و اسکان مجدد؛ تصمیم‌گیری و تأیید سیاست‌های سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاران؛ طرح‌های جابجایی، جابجایی اجباری و تخریب ساختمان‌های آپارتمانی؛ ترتیب منابع بودجه اسکان مجدد و ... ترویج می‌دهد.

علاوه بر این، قانون همچنین ماده‌ای را اضافه می‌کند که مالکان را ملزم به کمک مالی برای بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی ساخته شده پس از سال ۱۹۹۴ می‌کند تا امکان‌سنجی و هماهنگی بین منافع مالکان، دولت و سرمایه‌گذاران تضمین شود و الزامات زیباسازی شهری نیز برآورده شود.

 

ما از مقررات جدید قانون مسکن ۲۰۲۳ مربوط به نوسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی بسیار قدردانی می‌کنیم. این مقررات در حالی که اسناد قانونی فعلی فاقد یا ناقص هستند، کاربردی‌تر، دقیق‌تر و واضح‌تر هستند تا هماهنگی منافع بین دولت، مردم و شرکت‌ها تضمین شود؛ در نتیجه به تسریع نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و خانه‌های اشتراکی کمک می‌کند و در آینده چهره شهری وسیعی را برای برآوردن نیازهای ادغام و توسعه ایجاد می‌کند.

نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، دکتر نگوین ون دین

منبع: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html