هنگام خرید کیوسک بازار به چه نکاتی توجه کنیم؟

با سرمایه ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنام، کارشناسان توصیه می‌کنند برای خرید کیوسک وام مسکن بگیرید، اما باید قیمت، مکان و طرح تجاری را با دقت ارزیابی کنید.

سلام کارشناس، من ۳۱ ساله، مجرد و ساکن یکی از استان‌های دورافتاده در منطقه مرکزی هستم. در حال حاضر فقط ۴۰۰ میلیون دونگ ویتنامی پس‌انداز دارم. چون با پدر و مادرم زندگی می‌کنم، هزینه‌های ماهانه‌ام حدود ۵ میلیون دونگ ویتنامی است. میانگین درآمدم ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است.

من قصد دارم یک قطعه زمین در منطقه‌ای در حومه استانی که در آن زندگی می‌کنم به قیمت حدود ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنام بخرم. مبلغ باقیمانده را از بانک وام خواهم گرفت. من در حال تحقیق و جستجوی زمین هستم.

علاوه بر گزینه بالا، من یک پروژه بازار در شهرک محل زندگی‌ام دیدم که یک کیوسک ۲ طبقه را حدود ۸۰۰ میلیون می‌فروخت. من هیچ تجربه‌ای در تجارت ندارم و اگر کیوسکی بخرم، عمدتاً آن را برای خودم نگه می‌دارم یا اجاره می‌دهم، یا اگر خانواده‌ام بخواهند، آن را برای تجارت قرض می‌دهم.

من می‌بینم که کیوسک‌های سنتی بازار مشتریان بسیار کمی دارند زیرا بازار خرید آنلاین زیادی دارد. من همچنین هیچ تجربه‌ای در تجارت ندارم و هنوز یک کار اداری دارم. نمی‌دانم خطرات خرید کیوسک چیست؟ امیدوارم متخصصان بتوانند راهنمایی کنند. صمیمانه از شما متشکرم!

وین ۲۲۹۳

مشاور:

در چارچوب یک اقتصاد رو به رشد، سرمایه‌گذاری در املاک تجاری به یکی از روندهای جذاب سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. با این حال، همه نمی‌دانند چگونه به طور مؤثر به موقعیت‌ها نزدیک شوند و آنها را مدیریت کنند. از طریق مورد خاص شما، می‌توانیم مسائل لازم برای مدیریت امور مالی شخصی را هنگام تمایل به سرمایه‌گذاری در یک کیوسک در منطقه به شرح زیر استخراج کنیم.

از نظر درآمد و توانایی ایجاد مازاد، شما ماهانه 20 میلیون دونگ ویتنام درآمد و 400 میلیون دونگ ویتنام پس‌انداز دارید، هزینه‌های زندگی ماهانه 5 میلیون دونگ ویتنام است. مازادی که می‌توان ماهانه خرج کرد 15 میلیون دونگ ویتنام است که معادل 75٪ درآمد است. این یک شاخص عالی و منبع مالی اساسی برای هرگونه تصمیم سرمایه‌گذاری است.

در مرحله بعد، اهداف سرمایه‌گذاری و عوامل مدیریت وام و مدیریت ریسک را ارزیابی خواهیم کرد. شما می‌خواهید زمین یا یک کیوسک در منطقه برای کسب و کار با هدف ثبات و توانایی ایجاد درآمد غیرفعال و درآمد حاصل از افزایش قیمت املاک و مستغلات خریداری کنید. بودجه برای خرید یک کیوسک ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنام است. بنابراین با وضعیت مالی فعلی، باید ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنام از بانک وام بگیرید.

با توجه به استفاده از اهرم مالی در بانک، توصیه می‌کنم که نوع وام مسکن املاک و مستغلات را در نظر بگیرید و از ملکی که قصد خرید آن را دارید برای پرداخت این وام استفاده کنید. در حال حاضر، طبق مفاد قانون، به کیوسک‌ها می‌توان گواهی مالکیت حقوق استفاده از زمین اعطا کرد. در کنار مسائل حقوقی، هنگام پرداخت وام بانکی، باید اصول زیر را در نظر داشته باشید.

پرداخت اصل و فرع وام شما در محدوده 30٪ از درآمدتان است. این عدد بسته به خواسته شما می‌تواند تا محدوده مناسبی افزایش یابد، زیرا مازاد فعلی شما بسیار بالا و حدود 75٪ است.

همچنین باید به مقرراتی مانند نرخ بهره، شرایط وام توجه کنید، که در آن اگر وام طولانی مدت باشد، بهره ماهانه و پرداخت اصل وام کم خواهد بود؛ وام‌های کوتاه مدت مبلغ بهره بانکی را کاهش می‌دهند، اما بر جریان نقدی ماهانه فشار وارد می‌کنند. علاوه بر این، مقررات نرخ بهره شناور بانک (این امر در صورت افزایش نرخ بهره بانکی تأثیر زیادی بر وام خواهد گذاشت) و جریمه‌های پیش‌پرداخت نیز باید به وضوح درک شوند.

علاوه بر این، برای مدیریت ریسک وام در موقعیت‌های غیرمنتظره‌ای که به مبالغ زیادی پول نیاز دارند، مانند بیماری، درمان پزشکی، تصادفات یا بازنشستگی، باید یک ذخیره اضطراری معادل ۳ تا ۶ ماه درآمد و یک قرارداد بیمه عمر تهیه کنید.

می‌توانید به برخی از جدیدترین نرخ‌های بهره وام بانک‌های خصوصی در جدولی که در زیر گردآوری کرده‌ام، مراجعه کنید.

بانک	وام‌های بدون وثیقه (درصد در سال)	وام مسکن (درصد در سال)
بانک کشاورزی	۷.۰ - ۱۷	۶.۵ - ۷.۵
تک‌کام‌بانک	۱۳.۷۸ - ۱۶	۵.۹۹ - ۱۲.۹۹
وی‌پی‌بانک	۱۴ - ۲۰	۶.۹ - ۸.۶
ای سی بی	۱۲.۵ - ۲۰	۶.۹ - ۱۲
تی‌پی‌بانک	۸.۷ - ۱۷	۶.۴ - ۱۲.۰۳
اچ‌دی‌بانک	۱۳ - ۲۴	۶.۶ - ۱۰.۶
ساکومبانک	۹.۶ - ۱۸	۷.۴۹ - ۱۲
وی آی بی	۱۶ - ۱۸	۷.۸ - ۱۱.۴
اس اچ بی	۸.۵ - ۱۷	۶.۹۹ - ۱۰
او سی بی	از ۲۰.۲	۵.۹۹ - ۹.۵
ام اس بی	۹.۶ - ۱۸	۵.۹۹ - ۹.۱
ویتکامبانک	۱۰.۸ - ۱۴.۴	۷ - ۹
ویتین‌بانک	۹.۶	۷.۷ - ۸.۵
نسخه ویتنامی	۱۴.۹ - ۲۰.۵	۸.۴۹ - ۱۴.۸
BIDV	۱۱.۹	۷ - ۹
بانک ام بی	۱۲.۵ - ۲۰	۶ - ۹.۵

توجه: جدول مقایسه نرخ بهره وام بانکی فوق فقط برای مرجع است. نرخ بهره وام بانکی ممکن است بسته به سیاست وام دهی بانک، هر از گاهی تغییر کند. برای مشاوره دقیق در مورد بسته های وام و سیاست های وام، لطفاً مستقیماً با بانک ها تماس بگیرید.

ارزیابی املاک و مستغلات، ارزیابی حقوقی و سرمایه‌گذاری - برنامه‌ریزی کسب و کار

شما هیچ تجربه‌ای در تجارت مستقیم یا آنلاین ندارید، که این امر ریسک سرمایه‌گذاری در این زمینه را افزایش می‌دهد. من برخی از معیارهای مهم را که باید قبل از تصمیم‌گیری به دقت ارزیابی کنید، به شرح زیر فهرست می‌کنم:

اول، ارزیابی املاک و مستغلات است. شما باید سطح قیمت گذشته کیوسک‌ها را در مقایسه با حال حاضر و عواملی که پتانسیل افزایش قیمت در آینده را تعیین می‌کنند، بیابید. جریان نقدی ماهانه حاصل از کسب و کار یا اجاره کیوسک‌ها چگونه است. اگر کیوسک‌ها هنوز به بهره‌برداری نرسیده‌اند، باید درآمد و سود مورد انتظار آن کیوسک را ارزیابی کنید.

مورد دوم، ارزیابی اقتصاد کلان است. شما باید این عامل را ارزیابی کنید تا مشخص شود که آیا زمان تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری مناسب است یا خیر. به عنوان مثال، اگر در یک دوره داغ، صاحب املاک و مستغلات هستید، قیمت بیش از حد افزایش یافته است و با استفاده از اهرم مالی، باعث افزایش نرخ بهره می‌شود، به همراه املاک و مستغلات که به دلیل افزایش شدید قبلی، دیگر پتانسیل رشد ندارند. این سرمایه‌گذاری به یک سرمایه‌گذاری بی‌اثر تبدیل می‌شود. اگر تجربه ندارید، می‌توانید برای به دست آوردن یک دیدگاه جامع با متخصصان برنامه‌ریزی مالی شخصی مشورت کنید.

سوم، ارزیابی موقعیت مکانی و پتانسیل ملک است. یک کیوسک در یک منطقه پرجمعیت کاملاً با یک کیوسک در یک منطقه جدید متفاوت خواهد بود، زیرا هدف اصلی توسعه یک کیوسک، تجارت است. بدون ساکنان، سود سرمایه (سود حاصل از افزایش قیمت املاک و مستغلات) و سود جریان نقدی (سود حاصل از فعالیت‌های تجاری در زمین) مؤثر نخواهد بود. بنابراین، مطالعه دقیق موقعیت مکانی کیوسک، پتانسیل، جمعیت، برق، جاده‌ها، مدارس و ایستگاه‌های اطراف منطقه کیوسک به شما کمک می‌کند تا تصمیمات سرمایه‌گذاری دقیق‌تری بگیرید.

چهارم، ارزیابی حقوقی املاک و مستغلات است. برای سرمایه‌گذارانی که سال‌ها تجربه دارند، این کار نسبتاً ساده است. اما برای کسانی که تجربه زیادی ندارند، باید وقت بگذارید و از قبل رویه‌ها و مقررات قانونی لازم در مورد مالیات‌هایی که باید هنگام مالکیت املاک و مستغلات پرداخت شوند را یاد بگیرید تا از خطرات غیرضروری جلوگیری کنید. در حال حاضر، داشتن املاک و مستغلات نیاز به توجه به هزینه‌های ثبت و مالیات سالانه استفاده از زمین دارد. اگر یک کیوسک باشد، باید بفهمید که آیا آن منطقه هزینه خدمات یا هزینه‌های نگهداری دریافت می‌کند یا خیر. همچنین باید به هزینه‌های حق استفاده از زمین توجه کنید.

در نهایت، طرح سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار خود را ارزیابی کنید. توصیه می‌کنم برای فعالیت‌های فوق یک برنامه دقیق داشته باشید زیرا این مورد تقریباً تمام پس‌انداز شما و بخشی از مازاد ماهانه شما را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین، ایجاد یک برنامه دقیق بسیار مهم است. می‌توانید روی سه عامل زیر تمرکز کنید: ارزیابی ظرفیت مالی، بودجه‌بندی و طرح مدیریت جریان نقدی (درآمد و هزینه).

تران مان هوانگ ویت
متخصص برنامه‌ریزی مالی شخصی
شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری و مدیریت دارایی FIDT

لینک منبع