آیا می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید، حداقل به ۱.۵ میلیارد دونگ نیاز دارید؟

بسیاری از بخش‌های املاک و مستغلات همچنان راکد هستند، اما آپارتمان‌ها در هانوی شاهد افزایش مداوم قیمت بوده‌اند و افزایش سالانه ۱۳ درصدی را حفظ کرده‌اند. میانگین قیمت اجاره آپارتمان در هانوی طی سال گذشته ۴.۵ درصد افزایش یافته است.

آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان‌هاوسینگ، گفت که سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای در هانوی در حال حاضر هنوز یک کانال سرمایه‌گذاری جذاب است.

آپارتمان برای اجاره با سود بالا، حداقل سرمایه گذاری مورد نیاز ۱۵ میلیارد دانگ ویتنام، تصویر ۱ — آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان‌هاوسینگ. (عکس: ML)

با کاهش نرخ بهره بانکی و بسیاری از سیاست‌های تشویقی برای بهبود اوضاع، بازار املاک و مستغلات شروع به استقبال از بازگشت جریان‌های سرمایه می‌کند. سرمایه‌گذاران بخش بزرگی از جریان‌های سرمایه را در کانال اجاره املاک و مستغلات قرار می‌دهند. به نظر شما، دلیل اینکه باور کنیم این کانال سرمایه‌گذاری در درازمدت سود به همراه خواهد داشت چیست؟

- طبق سرشماری جمعیت سال ۲۰۱۹، انتظار می‌رود جمعیت پایتخت هر ساله حدود ۲۰۰۰۰۰ نفر افزایش یابد که معادل یک منطقه بزرگ است. اکثر این افراد خانه اجاره می‌کنند و تقاضای زیادی برای مسکن اجاره‌ای در هانوی ایجاد می‌کنند. همچنین، از سال ۲۰۱۹، ویتنام حدود ۱۲۰۰۰۰ کارگر خارجی دارد که مشغول به کار هستند و این تعداد به طور متوسط ۱۷ درصد در سال رشد می‌کند.

میانگین قیمت اجاره آپارتمان در هانوی حدود 10 میلیون دونگ ویتنام در ماه است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 4.5 درصد افزایش یافته است. واضح است که تولید بخش آپارتمان همیشه فرصت درخشانی دارد زیرا عرضه کمتر از تقاضا است.

آپارتمان‌ها تقاضای خوبی برای اجاره دارند، با این حال هنوز این دیدگاه وجود دارد که خرید آپارتمان‌های ملکی یک بدهی است و به تدریج در آینده ارزش خود را از دست خواهد داد. آیا شما با این دیدگاه موافقید؟

- یک سرمایه‌گذار در یک آپارتمان اجاره‌ای با دو موضوع درگیر است، یکی اینکه آیا هزینه سرمایه می‌تواند در آینده افزایش یابد، دوم اینکه جریان نقدی اجاره چگونه است. در مورد قیمت و حاشیه افزایش قیمت نوع آپارتمان اجاره‌ای، آپارتمان‌های هانوی بالاترین حاشیه سود اجاره را در بین بخش‌های املاک و مستغلات دارند.

در هانوی، سود حاصل از اجاره آپارتمان در سال ۲۰۲۲، ۴.۴ درصد است که ۱.۷ برابر نرخ اجاره خانه‌های کنار خیابان است. به‌ویژه در غرب هانوی، سود اجاره از ۵ تا ۶ درصد متغیر است.

با این نرخ بازده، صاحب آپارتمان در صورت نگهداری پول نقد، از تورم حدود ۴ تا ۴.۵ درصد در سال جلوگیری می‌کند و همچنین از درصد افزایش سرمایه در آینده سود می‌برد. به عنوان مثال، در هانوی، از سال ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۲، قیمت آپارتمان به طور متوسط ۱۳ درصد در سال افزایش یافته است.

طبق مشاهدات شما، کدام مناطق در هانوی پتانسیل اجاره خوبی دارند؟ چرا؟

- منطقه غربی تعداد زیادی مستاجر را به خود جذب می‌کند، به ویژه ساختمان‌های Vinhomes Smart City، با بازده اجاره حدود ۵.۵٪، که بالاتر از میانگین کل بازار (حدود ۴.۴٪) است. این نشان می‌دهد که جریان نقدی اجاره این کلان‌شهر از سایر پروژه‌های منطقه بیشتر است.

دلیل رشد خوب منطقه غرب به عواملی مربوط می‌شود، اولاً، دولت در حال تأیید همه سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و شعب در منطقه غرب است. منطقه سفارت ایالات متحده با سرمایه‌گذاری ۱.۲ میلیارد دلار در خیابان فام ون باخ نیز در آوریل ۲۰۲۳ آغاز شد. در آینده، دفاتر نمایندگی واحدهای مرتبط با ایالات متحده تشکیل خواهند شد و تمرکز زیادی بر این منطقه خواهند داشت.

در غرب، برخی از پروژه‌های این منطقه بیشترین تقاضا را در بخش اجاره دارند. بسیاری از مستاجران خارجی حاضرند ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار آمریکا برای اقامت هزینه کنند که مشکل بزرگی نخواهد بود.

معمولاً منطقه‌ای که خارجی‌ها در آن خانه اجاره می‌کنند، قیمت اجاره خوبی دارد، به این معنی که سطح قیمت آن منطقه افزایش می‌یابد. و وقتی قیمت اجاره افزایش می‌یابد، به این معنی است که قیمت املاک و مستغلات در آنجا نیز افزایش می‌یابد، این منطق املاک مسکونی است.

آپارتمان برای اجاره با سود بالا، حداقل سرمایه گذاری مورد نیاز ۱۵ میلیارد دانگ ویتنام، تصویر ۲ — برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای، مشتریان باید حداقل سرمایه اولیه ۱.۵ میلیارد یا بیشتر داشته باشند. (عکس: CP)

توان مالی سرمایه‌گذاران متفاوت است، به نظر شما اجاره کدام نوع آپارتمان آسان‌تر است؟ برای سرمایه‌گذاری در یک آپارتمان برای اجاره، یک سرمایه‌گذار باید چقدر سرمایه خرج کند؟

- آپارتمان‌های استودیویی، ۱ خوابه برای جوانان مجرد و ۱ خوابه + ۲ خوابه برای تعداد زیادی از مستاجران، که خانواده‌هایی با همسر و فرزندان کوچک هستند، مناسب خواهد بود. در مورد طبقه مرفه، به عنوان مثال، کارشناسان ارشد، مشاوران یا مدیران عامل شرکت‌هایی که همسر و فرزندان خود را به محل کار می‌آورند، مایل به انتخاب اجاره ویلا، پنت هاوس و... برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای هستند، مشتریان باید حداقل ۱.۵ میلیارد دلار یا بیشتر سرمایه داشته باشند. بسته به ارزش آپارتمان و سرمایه‌گذاری متفاوت در مبلمان اجاره‌ای، سرمایه نیز متفاوت خواهد بود.

در میان انواع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مانند موج‌سواری یا نگهداری بلندمدت، چرا سرمایه‌گذاری برای اهداف اجاره‌ای در حال حاضر مناسب‌ترین گزینه است، آقا؟

- من فکر می‌کنم این هنوز داستانی در مورد انتظارات مشتری در هر مقطع زمانی است. یک سرمایه‌گذار هوشمند می‌داند که به جای قرار دادن تمام تخم‌مرغ‌هایش در یک سبد، تمام تخم‌مرغ‌هایش را در سبدهای مختلفی قرار می‌دهد. آنها باید محصولات املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری بلندمدت داشته باشند تا در آینده فقط بتوانند از افزایش سرمایه سود ببرند. اما با این نوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاران باید املاک و مستغلات را با قیمت مناسب و با وضعیت حقوقی روشن خریداری کنند.

در مورد کسانی که تعدادی ملک اجاره‌ای با جریان نقدی ماهانه دارند، اهداف بسیار روشنی دارند، مانند: به دست آوردن پول برای تحصیل فرزندانشان، یا خرج کردن ماهانه پول در زمان بازنشستگی، مسافرت ... همچنین کسانی هستند که طرز فکر سرمایه‌گذاری بسیار روشمند دارند، که شامل ساخت زنجیره‌ای از آپارتمان‌ها در پروژه‌های مختلف است؛ هر پروژه حدود ۳ تا ۵ آپارتمان دارد که جریان نقدی ماهانه‌ای تا ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دلار را به همراه دارد.

در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در نهایت بحث بر سر ارزش دارایی است. هر ملکی که جریان نقدی ایجاد کند، ملک و مستغلات محسوب می‌شود. بنابراین، مهم نیست چقدر دارایی دارید، مهم این است که ملک شما چه میزان جریان نقدی برای شما ایجاد می‌کند.

ممنون از گفتگو!

منبع