آیا برای سرمایه‌گذاری حداقل به ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام نیاز دارم؟

Công Luận•20/06/2023

در حالی که بسیاری از بخش‌های املاک و مستغلات همچنان راکد هستند، آپارتمان‌ها در هانوی شاهد افزایش مداوم قیمت هستند و نرخ رشد سالانه ۱۳ درصدی را حفظ کرده‌اند. میانگین قیمت اجاره آپارتمان در هانوی طی سال گذشته ۴.۵ درصد افزایش یافته است.

به گفته آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان‌هاوسینگ، سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای در هانوی در حال حاضر همچنان یک کانال سرمایه‌گذاری جذاب است.

آپارتمان برای اجاره با پتانسیل سود بسیار بالا، حداقل سرمایه گذاری مورد نیاز ۱۵ میلیارد دانگ ویتنام (تصویر ۱) — آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان‌هاوسینگ. (عکس: ML)

با کاهش نرخ بهره بانکی و سیاست‌های مختلفی که به بهبود اوضاع کمک می‌کنند، بازار املاک و مستغلات در حال بازگشت سرمایه است. سرمایه‌گذاران بخش قابل توجهی از سرمایه خود را در املاک اجاره‌ای سرمایه‌گذاری می‌کنند. به نظر شما، چه دلایلی وجود دارد که باور کنیم این کانال سرمایه‌گذاری سود بلندمدتی به همراه خواهد داشت؟

- طبق داده‌های سرشماری سال ۲۰۱۹، پیش‌بینی می‌شود جمعیت هانوی سالانه به طور متوسط تقریباً ۲۰۰۰۰۰ نفر افزایش یابد که معادل جمعیت یک منطقه بزرگ است. اکثر این افراد خانه اجاره می‌کنند و تقاضای زیادی برای مسکن اجاره‌ای در هانوی ایجاد می‌کنند. همچنین از سال ۲۰۱۹، ویتنام نزدیک به ۱۲۰۰۰۰ کارگر خارجی داشته است و این تعداد با نرخ متوسط ۱۷ درصد در سال در حال رشد است.

میانگین قیمت اجاره آپارتمان در هانوی حدود 10 میلیون دونگ ویتنام در ماه است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته به طور متوسط 4.5 درصد افزایش یافته است. این به وضوح نشان دهنده چشم انداز روشنی برای بخش آپارتمان است، زیرا در حال حاضر عرضه کمتر از تقاضا است.

آپارتمان‌ها در حال حاضر تقاضای خوبی برای اجاره دارند؛ با این حال، هنوز این دیدگاه وجود دارد که خرید آپارتمان یک دارایی مستهلک است که در آینده به تدریج ارزش خود را از دست خواهد داد. آیا شما با این دیدگاه موافقید؟

- یک سرمایه‌گذار در آپارتمان‌های اجاره‌ای با دو موضوع درگیر است: اولاً، اینکه آیا ارزش سرمایه در آینده افزایش خواهد یافت یا خیر، و ثانیاً، درآمد اجاره چگونه خواهد بود. با توجه به قیمت و پتانسیل افزایش قیمت آپارتمان‌های اجاره‌ای، آپارتمان‌های هانوی بالاترین بازده اجاره را در بین تمام بخش‌های املاک و مستغلات دارند.

در هانوی، بازده سرمایه‌گذاری حاصل از اجاره آپارتمان‌ها در سال ۲۰۲۲، ۴.۴ درصد بود که ۱.۷ برابر بیشتر از بازده اجاره خانه‌های رو به خیابان است. در بخش غربی هانوی، بازده اجاره از ۵ تا ۶ درصد متغیر بود.

با این نرخ بازده، صاحبان آپارتمان از نرخ تورم حدود ۴ تا ۴.۵ درصد در سال که در صورت نگهداری پول نقد رخ می‌دهد، اجتناب می‌کنند و همچنین از درصد افزایش ارزش سرمایه در آینده سود می‌برند. به عنوان مثال، در هانوی، از سال ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۲، قیمت آپارتمان به طور متوسط ۱۳ درصد در سال افزایش یافته است.

بر اساس مشاهدات شما، کدام مناطق هانوی در حال حاضر پتانسیل اجاره خوبی دارند؟ دلایل آن چیست؟

- منطقه غربی، به ویژه ساختمان‌های داخل Vinhomes Smart City، تعداد زیادی مستاجر را جذب می‌کند و بازده اجاره آن تقریباً 5.5٪ است که بالاتر از میانگین بازار (حدود 4.4٪) است. این نشان می‌دهد که درآمد اجاره از این منطقه بزرگ شهری بیشتر از سایر پروژه‌های منطقه است.

رشد قوی منطقه غرب به چندین عامل بستگی دارد. اولاً، دولت در حال تصویب تمام سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط با منطقه غرب است. ساخت مجتمع سفارت ایالات متحده، با سرمایه‌گذاری ۱.۲ میلیارد دلار در خیابان فام ون باخ، نیز در آوریل ۲۰۲۳ آغاز شد. در آینده، دفاتر نمایندگی واحدهای مرتبط با ایالات متحده در این منطقه متمرکز خواهند شد.

در منطقه غربی، برخی از پرطرفدارترین پروژه‌های بخش اجاره در اینجا واقع شده‌اند. بسیاری از مستاجران خارجی حاضرند ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار برای اقامت هزینه کنند که مسئله مهمی نخواهد بود.

معمولاً مناطقی که تمرکز مستاجران خارجی در آنها بالاست، نرخ اجاره بهتری دارند که به نوبه خود باعث افزایش قیمت ملک در آن منطقه می‌شود. و وقتی قیمت اجاره افزایش می‌یابد، ارزش املاک در آن مکان نیز افزایش می‌یابد؛ این منطق املاک مسکونی است.

آپارتمان برای اجاره با پتانسیل سود بسیار بالا، حداقل سرمایه گذاری مورد نیاز ۱۵ میلیارد دانگ ویتنام (تصویر ۲) — برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای، مشتریان باید حداقل پیش‌پرداخت ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام یا بیشتر داشته باشند. (عکس: CP)

سرمایه‌گذاران توانایی‌های مالی متفاوتی دارند. به نظر شما، اجاره دادن کدام نوع آپارتمان آسان‌تر است؟ یک سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در یک آپارتمان اجاره‌ای به چه میزان سرمایه نیاز دارد؟

- آپارتمان‌های استودیویی و یک خوابه برای افراد مجرد جوان مناسب هستند، در حالی که آپارتمان‌های یک خوابه پلاس و دو خوابه برای خانواده‌های دارای فرزند خردسال ایده‌آل هستند. برای افراد مرفه‌تر، مانند متخصصان ارشد، مشاوران یا مدیران عاملی که خانواده‌های خود را به محل کار می‌آورند، ویلاها و پنت‌هاوس‌ها گزینه مناسب‌تری هستند. برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای، مشتریان باید حداقل ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام یا بیشتر پیش‌پرداخت داشته باشند. پیش‌پرداخت مورد نیاز بسته به ارزش آپارتمان و میزان مبلمان داخلی سرمایه‌گذاری شده متفاوت خواهد بود.

در میان اشکال مختلف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مانند سفته‌بازی کوتاه‌مدت یا نگهداری بلندمدت، چرا سرمایه‌گذاری برای درآمد اجاره در حال حاضر مناسب‌ترین گزینه است، آقا؟

- من معتقدم که این موضوع هنوز فقط به انتظارات مشتری در زمان‌های مختلف بستگی دارد. یک سرمایه‌گذار باهوش می‌داند که به جای اینکه تمام تخم‌مرغ‌های خود را در یک سبد بگذارد، باید سرمایه‌گذاری‌های خود را متنوع کند. آنها باید محصولات سرمایه‌گذاری بلندمدت در املاک و مستغلات داشته باشند تا در آینده فقط از افزایش سرمایه سود ببرند. اما با این نوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذار باید املاک و مستغلات را با قیمت مناسب و با اسناد قانونی شفاف خریداری کند.

در مورد کسانی که چندین ملک اجاره‌ای دارند که درآمد ماهانه ایجاد می‌کنند، اهداف بسیار روشنی دارند، مانند: استفاده از پول برای تحصیل فرزندانشان، یا برای هزینه‌های روزانه در دوران بازنشستگی، یا برای سفر ... همچنین کسانی هستند که طرز فکر سرمایه‌گذاری بسیار سیستماتیکی دارند، مانند ساخت مجموعه‌ای از آپارتمان‌ها در چندین پروژه؛ هر پروژه با حدود ۳-۵ واحد برای ایجاد درآمد ماهانه تا ۳۰۰-۵۰۰ میلیون دانگ ویتنام.

در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در نهایت به ارزش دارایی‌ها ختم می‌شود. تنها املاکی که جریان نقدی ایجاد می‌کنند، واقعاً ارزشمند هستند. بنابراین، مهم نیست که چقدر دارایی دارید؛ مهم این است که ملک شما چگونه جریان نقدی ایجاد می‌کند.

ممنون از گفتگو!

منبع