از فرصت استفاده کنید و «اوضاع را تغییر دهید».

املاک و مستغلات در سال 2023: ظهور از پایین

بازار املاک و مستغلات سال سخت و چالش‌برانگیزی را پشت سر گذاشته است. پس از دو سال عدم قطعیت به دلیل بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات به زودی بهبود یابد و شاهد معاملات فعال مشابه دوره قبل از همه‌گیری باشد.

با این حال، مجموعه‌ای از مسائل ناشی از محیط کسب‌وکار، منابع سرمایه، چارچوب‌های قانونی، دسترسی به زمین و غیره، منجر به این شده است که بازار املاک و مستغلات در سال 2023 آنطور که انتظار می‌رفت، عمل نکند.

در گزارشی موضوعی با عنوان «سلامت فعلی بازار املاک و مستغلات ویتنام» که توسط انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) در ژوئن 2023 منتشر شد، این انجمن، مشاغل فعلی املاک و مستغلات را با «افرادی در آستانه غرق شدن» مقایسه کرد و اظهار داشت که علیرغم تلاش‌ها برای حذف تدریجی عواملی که وزن آنها را کاهش می‌دهد، آنها هنوز فاقد قدرت «بقا» هستند.

در عین حال، این گزارش همچنین پیش‌بینی کرد که اگر مشکلات ادامه یابد، حدود ۲۳ درصد از مشاغل املاک و مستغلات قادر به ادامه فعالیت تا پایان سه ماهه سوم نخواهند بود و تنها حدود ۴۳ درصد قادر به ادامه فعالیت تا پایان سال ۲۰۲۳ خواهند بود.

تا به امروز، آمار و ارقام به تدریج واقعیت تلخ بازار را آشکار کرده‌اند. طبق داده‌های اداره آمار عمومی، در 11 ماه اول سال 2023، کل کشور شاهد تأسیس 4312 کسب‌وکار جدید املاک و مستغلات با مجموع سرمایه ثبت شده 247054 میلیارد دونگ ویتنام بوده است که معادل تنها 52.6٪ و 57.1٪ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.

در همین حال، تعداد مشاغلی که مراحل انحلال را تکمیل کرده‌اند، ۱۱۶۰ مورد است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش ۱۰۷.۳ درصدی را نشان می‌دهد. در مورد جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بازار املاک و مستغلات، تا ۲۰ نوامبر، بخش املاک و مستغلات بیش از ۲.۸۷ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی جذب کرده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۱.۴ درصد کاهش داشته است.

املاک و مستغلات - املاک و مستغلات ۲۰۲۴: استفاده از فرصت برای «تحول» — آقای نگوین ون دین – رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS).

آقای نگوین ون دین - رئیس VARS - ضمن به اشتراک گذاشتن نظرات خود در مورد وضعیت پیش آمده با نگوی دوآ تین ، گفت که از دیدن خروج مجموعه‌ای از مشاغل و دلالان املاک و مستغلات از بازار در دو فصل اول سال 2023 "بسیار متاسف" است.

آقای دین گفت: «تا سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، اگرچه سلامت کسب‌وکارهای املاک نشانه‌های مثبت‌تری را نشان می‌داد، اما به‌طور متوسط، هر ماه بیش از ۱۰۰ کسب‌وکار همچنان از بازار خارج می‌شدند.»

آقای دین با استناد به گزارشی از VARS اظهار داشت که تا پایان سال ۲۰۲۳، تا ۷۰ درصد از دلالان املاک و مستغلات حرفه خود را تغییر داده یا اخیراً این صنعت را ترک کرده‌اند. پیش از این، تعداد دلالان املاک و مستغلات شاغل در این زمینه تقریباً به ۳۰۰۰۰۰ نفر می‌رسید. با این حال، به دلیل تأثیر نوسانات بازار، تنها حدود ۱۰۰۰۰۰ نفر فعال باقی مانده‌اند.

کسب‌وکارها باید در شرایط سخت برای خودشان فرصت پیدا کنند.

دکتر کان ون لوک - اقتصاددان ارشد BIDV و مدیر موسسه آموزشی و تحقیقاتی BIDV، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی - اظهار داشت که در ماه‌های پایانی سال، مجلس ملی قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون اصلاح‌شده کسب و کار املاک و مستغلات را تصویب کرد و قانون اصلاح‌شده زمین ممکن است در سال ۲۰۲۴ تصویب شود.

آقای لوک اظهار داشت: «این بی‌سابقه است که هر سه قانون مهم مربوط به بازار املاک و مستغلات تقریباً همزمان تصویب شوند. این قطعاً تغییرات قابل توجهی ایجاد خواهد کرد.»

با این حال، آقای لوک معتقد است که بازار املاک و مستغلات در دوره آینده همچنان با چالش‌های بالقوه زیادی روبرو خواهد بود، مانند رکود جزئی اقتصاد جهانی و رشد کند، که مستقیماً بر کشوری مانند ویتنام که به شدت در حال باز شدن و ادغام در اقتصاد جهانی است، تأثیر خواهد گذاشت.

اگرچه نرخ بهره کاهش یافته است، اما اساساً در سطوح بالا باقی مانده است و این امر ریسک‌ها را در بازارهای مالی و پولی بین‌المللی افزایش می‌دهد و بر بازار داخلی تأثیر منفی می‌گذارد.

در همین حال، پرداخت بودجه برنامه بهبود اقتصادی ۲۰۲۲-۲۰۲۳ و سرمایه‌گذاری عمومی در حال حاضر ناهموار است و مشاغل املاک و مستغلات هنوز درگیر مشکلات مربوط به مسائل حقوقی، جریان نقدی و پرسنل هستند.

علاوه بر این، خطرات موجود در بازار اوراق قرضه شرکتی - منبع قدرتمند سرمایه‌ای که از بخش املاک و مستغلات حمایت می‌کند - هنوز به زمان قابل توجهی برای رسیدگی و تثبیت نیاز دارند. با این حال، بعید است که بازار اوراق قرضه شرکتی به سرعت بهبود یابد، با توجه به اینکه تقریباً 23 تریلیون دانگ ویتنام اوراق قرضه در سال 2024 سررسید می‌شوند.

املاک و مستغلات - املاک و مستغلات ۲۰۲۴: استفاده از فرصت برای «تحول» (شکل ۲). — دکتر کان ون لوک - عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی.

بر این اساس، آقای لوک معتقد است که در شرایط فعلی، کسب و کارهای املاک و مستغلات باید «بپذیرند» و «مصمم» باشند.

اولاً، قیمت‌های پایین‌تر املاک و مستغلات را بپذیرید، منابع سرمایه را متنوع کنید، بازارها و بخش‌ها را گسترش دهید تا ریسک‌ها را کاهش دهید، و به طور پیشگیرانه به قوانین مربوطه (زمین، مسکن، تجارت املاک و مستغلات و غیره) نزدیک شوید و آنها را اجرا کنید.

دوم، ما مصمم هستیم که پرسنل را بازسازی کنیم، ریسک‌های جریان نقدی، ریسک‌های نرخ بهره، ریسک‌های نرخ ارز را کنترل کنیم و برنامه‌های مشخص و عملی برای اوراق قرضه شرکتی که سال آینده سررسید می‌شوند، تهیه کنیم.

املاک و مستغلات - املاک و مستغلات ۲۰۲۴: استفاده از فرصت برای «تحول» (شکل ۳). — انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ از پایین‌ترین سطح خود بازگردد.

نگوین ون دین، رئیس VARS، با نگاهی به آینده معتقد است که در سال 2024، با حل شدن مسائل اساسی موجود، انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات فرصت‌های جدید زیادی را ایجاد کند.

بنابراین، کسب و کارهای املاک و مستغلات باید به سرعت از فرصت‌ها استفاده کنند و به طور فعال تحولات بازار را رصد کنند تا در زمان مناسب خود را وفق دهند.

آقای دین با نگاهی به آینده اظهار داشت که قیمت املاک و مستغلات در مناطق و بازارهای مختلف با نرخ‌های متفاوتی افزایش خواهد یافت که عمدتاً به تعادل عرضه و تقاضا بستگی دارد، اما بازار مطمئناً نشانه‌های بیشتری از «گرم شدن» را نشان خواهد داد.

آقای دین اظهار داشت: «از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات نشانه‌های دلگرم‌کننده‌ای از خود نشان داده است و بدین ترتیب، این بازار در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ و سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، با شتاب بیشتری به سمت بهبود حرکت خواهد کرد . »

با جدیت، توسعه امن و سالم بازار املاک و مستغلات را ترویج دهید.

در ابلاغیه رسمی شماره ۱۳۷۶ مورخ ۱۷ دسامبر ۲۰۲۳، نخست وزیر فام مین چین به وزارت ساخت و ساز دستور داد تا قاطعانه به مواردی که باعث ایجاد ناراحتی و تأخیر در مشاغل املاک و مستغلات می‌شوند، رسیدگی کند؛ از بانک دولتی ویتنام درخواست کرد تا به تحقیق و توسعه راه‌حل‌های عملی برای اجرای مؤثر برنامه اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام ادامه دهد؛ وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به تکمیل قانون اصلاح‌شده زمین ادامه دهد، فوراً گروه‌های کاری تخصصی برای ترغیب و راهنمایی مردم محلی در حل موانع تشکیل دهد؛ و روسای کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی به سازمان‌های مربوطه دستور دهند تا بر تسریع بیشتر پیشرفت رویه‌های سرمایه‌گذاری تمرکز کنند و در صورت بروز تأخیر در پروژه‌های سرمایه‌گذاری، در برابر نخست وزیر پاسخگو خواهند بود...

منبع