مسکن اجاره‌ای: بزرگترین چالش شهرهای مدرن

VTV.vn - وقتی جوانان مجبورند بخش زیادی از درآمد خود را صرف اجاره بها کنند، فشار فراتر از تأمین اجتماعی می‌رود و بر رشد بلندمدت تأثیر می‌گذارد.

سفر جوانان اسپانیایی در اجاره ملک.

در بسیاری از اقتصادها ، مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه به بخش مهمی از سیاست رفاه شهری تبدیل می‌شود. طبق آمار کمیسیون اروپا (EC) در سال گذشته، تقریباً ۳۱ تا ۳۲ درصد از جمعیت اروپا در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کنند. روندهای سالانه نشان دهنده افزایش مجدد نرخ اجاره‌نشینی در اروپا است و اجاره‌نشینی، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به طور فزاینده‌ای به نوعی اقامت بلندمدت به جای اقامت موقت تبدیل می‌شود.

اتحادیه اروپا گزارش می‌دهد که تعداد املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت بین سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۴، ۹۳ درصد افزایش یافته است. با این حال، برای اینکه این بخش واقعاً قابل دسترس شود، چالش نه تنها در تعداد آپارتمان‌های موجود، بلکه در شکاف فزاینده بین درآمد کارگران جوان و قیمت اجاره نیز نهفته است. اسپانیا نمونه بارزی از این موضوع است.

ثریا فقیر، ۳۰ ساله، با یک شغل ثابت، هنوز نتوانسته یک فضای زندگی واقعاً مستقل در مادرید داشته باشد. برای بسیاری از جوانان اسپانیایی، استقلال مالی دیگر به معنای توانایی زندگی مستقل نیست.

ثریا فاکر، کارمند اداری، در این باره می‌گوید: «فکر می‌کنم بسیاری از افراد هم‌سن من یا نمی‌توانند از پس هزینه‌های زندگی مستقل بربیایند، یا فقط در شرایط بسیار بدی می‌توانند این کار را انجام دهند. در ۳۰ سالگی، حتی با داشتن شغل و ثبات مالی، هنوز فضایی ندارید که واقعاً متعلق به خودتان باشد. باید خانه‌ای را با غریبه‌ها شریک شوید، اجاره بسیار بالایی بپردازید و پول کمی برای هزینه‌های زندگی باقی می‌ماند. نمی‌توانید برای آینده برنامه‌ریزی کنید، صرفاً به این دلیل که پول کافی برای این کار را ندارید.»

آخر هفته گذشته، هزاران نفر از مستاجران و خریداران احتمالی خانه برای اعتراض به خیابان‌های مادرید آمدند. شعار آنها ساده بود: «ما دیگر نمی‌توانیم تحمل کنیم.»

ثریا فقیر، کارمند اداری، گفت: «ما از تحمل این وضعیت، دریافت نکردن هیچ مزایایی و اینکه بیشترین آسیب را از رفتار سوداگرانه چند نفر می‌بینیم، خسته شده‌ایم. ما می‌خواهیم قیمت خانه‌ها پایین بیاید.»

طبق گزارش یورواستات، پیش‌بینی می‌شود هزینه‌های مسکن در اسپانیا تا پایان سال ۲۰۲۵ در مقایسه با مدت مشابه نزدیک به ۱۳ درصد افزایش یابد. در همین حال، عرضه مسکن اجاره‌ای عمومی بسیار محدود است. اسپانیا کمتر از ۲ درصد از عرضه مسکن خود را به مسکن اجاره‌ای عمومی اختصاص داده است که به طور قابل توجهی کمتر از میانگین ۷ درصدی OECD است. این رقم در فرانسه ۱۴ ​​درصد، در بریتانیا ۱۶ درصد و در هلند تا ۳۴ درصد است.

رالوکا بودیان، معاون مدیر رصدخانه مسکن شایسته (ESADE)، اظهار داشت: «اسپانیا هرگز یک صندوق مسکن اجاره‌ای عمومی پایدار ایجاد نکرده است. ما فقط حدود ۲٪ داریم، در حالی که بسیاری از کشورهای دیگر می‌توانند به ۲۰٪ یا ۳۰٪ برسند.»

به گفته خانم بودیان، این مشکل با تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ، اجاره خانه‌های توریستی و مسکن فصلی که عرضه را از بازار مسکونی دور می‌کند و عدم هماهنگی دستمزدها با افزایش قیمت مسکن، تشدید می‌شود.

دولت اسپانیا طرحی ۷ میلیارد یورویی برای مقابله با بحران مسکن تصویب کرده است. این طرح سرمایه‌گذاری عمومی در بخش مسکن را طی چهار سال آینده سه برابر می‌کند؛ تقریباً ۴۰٪ به گسترش عرضه مسکن عمومی، ۳۰٪ به نوسازی خانه‌ها، از جمله بهبود بهره‌وری انرژی و ساخت و ساز در مناطق کم‌جمعیت اختصاص خواهد یافت. مابقی یارانه‌ها با تمرکز بر جوانان خواهد بود.

افزایش اجاره بها و درآمدها که با این افزایش هماهنگ نیستند، زندگی مستقل و برنامه‌ریزی برای آینده را برای بسیاری از جوانان اسپانیایی، حتی آن‌هایی که شغل ثابتی دارند، دشوار کرده است.

سیاست مسکن اجتماعی مقرون به صرفه در وین

داستان اسپانیا نشان می‌دهد که حمایت از مسکن اجاره‌ای فقط به ساخت آپارتمان‌های بیشتر محدود نمی‌شود، بلکه به این نیز مربوط می‌شود که یک کشور چگونه می‌تواند تعادل بین درآمد، اجاره بها و حق زندگی مستقل را برای نسل جوان کارگران تنظیم کند.

در وین، پایتخت اتریش، به نظر می‌رسد دولت با مدل اجاره مسکن اجتماعی خود به دستیابی به این هدف بسیار نزدیک شده است.

طبق مطالعه‌ای که توسط شرکت Deloitte انجام شده، به طور متوسط، مستاجران در وین تنها حدود یک سوم اجاره بهایی را که در لندن، پاریس یا دوبلین پرداخت می‌کنند، پرداخت می‌کنند. بخشی از دلیل آن کاملاً ساده است: مسکن عمومی متعلق به شهر است.

وین تقریباً ۲۲۰،۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی دارد. یک چهارم ساکنان وین، مستاجر مسکن اجتماعی هستند و اگر تقریباً ۲۰۰،۰۰۰ واحد مسکن تعاونی ساخته شده با یارانه‌های دولتی را نیز در نظر بگیریم، این تعداد از ۵۰٪ جمعیت فراتر می‌رود.

در وین، این یک واقعیت است که یک جوان با درآمد متوسط ​​می‌تواند یک آپارتمان دو خوابه در نزدیکی مرکز شهر را با کمتر از ۶۰۰ یورو در ماه اجاره کند. در پشت این موضوع، فلسفه‌ای از توسعه شهری نهفته است که وین تقریباً یک قرن است آن را دنبال می‌کند.

سال‌هاست که وین توسط مجله اکونومیست به عنوان قابل سکونت‌ترین شهر جهان رتبه‌بندی شده است. یکی از عوامل کلیدی، سیاست مسکن اجتماعی در مقیاس بزرگ آن است که به حفظ قیمت اجاره در مناطق مرکزی شهر برای اکثر مردم کمک می‌کند.

برخلاف بسیاری از کشورها که مسکن اجتماعی را فقط برای گروه‌های بسیار کم‌درآمد در اولویت قرار می‌دهند، وین به طور فعال ترکیبی از ساکنان از طبقات مختلف اجتماعی را در خود جای داده است. دانشجویان، کارگران جوان و اعضای طبقه متوسط، در صورت داشتن شرایط اولیه درآمد، می‌توانند به این سیستم دسترسی داشته باشند.

این فلسفه پس از جنگ جهانی اول، زمانی که وین با بحران شدید مسکن مواجه شد، شکل گرفت. این شهر از درآمد حاصل از مالیات بر کالاهای لوکس برای ساخت ده‌ها هزار واحد مسکن اجتماعی در کمتر از دو دهه استفاده کرد.

شایان ذکر است که وین مسکن اجتماعی را به عنوان یک راه حل موقت نمی‌بیند، بلکه این شهر به طور مداوم ذخایر زمین‌های عمومی را برای توسعه مسکن مقرون به صرفه حفظ می‌کند. بیش از ۴۰ سال پیش، وین صندوقی برای تملک زمین و توسعه مجدد شهری تأسیس کرد که در حال حاضر تقریباً ۳ میلیون متر مربع زمین را به طور خاص برای ساخت مسکن اجتماعی در اختیار دارد.

در سال ۲۰۱۹، وین مقررات بیشتری را وضع کرد: تمام پروژه‌های توسعه مسکن در مقیاس بزرگ باید تقریباً دو سوم مساحت خود را به آپارتمان‌های یارانه‌ای اختصاص دهند. از سال ۲۰۱۵، این شهر پس از بیش از یک دهه وقفه، برنامه ساخت مسکن اجتماعی خود را از سر گرفته است. تنها در سال ۲۰۲۴، بودجه اختصاص یافته به این بخش به بیش از ۵۵۷ میلیون یورو رسید.

در بحبوحه افزایش شدید قیمت اجاره در بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، وین رویکرد متفاوتی را نشان می‌دهد: مسکن مقرون به صرفه را نه صرفاً به عنوان یک سیاست رفاهی، بلکه به عنوان بخشی از یک استراتژی برای حفظ ثبات اجتماعی و حفظ نشاط اقتصادی شهری در درازمدت می‌بیند.

بسیاری از کشورها، مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه را کلید ثبات اجتماعی، حفظ رشد و حفظ کارگران جوان می‌دانند.

سنگاپور: مسکن ابزاری برای ثبات اجتماعی است.

در همین حال، در کشورهای آسیایی مانند سنگاپور، مسکن چیزی بیش از یک داستان املاک و مستغلات است. این کشور جزیره‌ای، مسکن اجاره‌ای را بخشی از استراتژی برای تثبیت جامعه و حفظ طبقه متوسط ​​شهری می‌داند.

در حال حاضر، تقریباً ۸۰٪ از سنگاپوری‌ها در مجتمع‌های مسکونی عمومی تحت مدیریت هیئت توسعه مسکن (HDB) زندگی می‌کنند. این مجتمع‌های مسکونی معمولاً با سیستم‌های MRT (حمل و نقل سریع انبوه)، مدارس، مهدکودک‌ها، فودکورت‌ها و مراکز اشتغال ادغام شده‌اند و جوامع شهری کاملی را تشکیل می‌دهند.

در سال ۲۰۲۵، سنگاپور در بحبوحه افزایش هزینه‌های زندگی و قیمت مسکن، به گسترش حمایت از خریداران خانه برای اولین بار و خانواده‌های جوان ادامه خواهد داد. دولت معتقد است که دسترسی به مسکن مقرون به صرفه مستقیماً با نرخ زاد و ولد، ثبات اجتماعی و توانایی حفظ کارگران جوان شهری مرتبط است.

برای سنگاپور، مسکن فقط یک دارایی برای انباشت نیست، بلکه ابزاری برای حفظ کیفیت زندگی و رقابت‌پذیری بلندمدت اقتصاد نیز هست.

چالش بلندمدت بازار مسکن اجاره‌ای

با وجود رویکردهای متفاوت، وین و سنگاپور یک وجه مشترک دارند: آنها مسکن را بخشی از یک استراتژی بلندمدت ثبات اجتماعی می‌دانند. با این حال، برای بسیاری از شهرهای دیگر، مقرون‌به‌صرفه نگه داشتن مسکن همچنان یک مسئله پیچیده با بده‌بستان‌های قابل توجه است. چرا اینطور است؟

واضح است که اگر این بازار بدون نظارت رها شود، افراد کم‌درآمد و کارگران جوان منابع مالی کافی برای دسترسی به مسکن اجاره‌ای نخواهند داشت. با این حال، اگر مداخله بیش از حد در تعیین سقف قیمت اجاره، پس از سال‌ها از مالکان محافظت کند، می‌تواند منجر به عواقبی شود: اولاً، مالکان ممکن است دیگر نخواهند اجاره بلندمدت بدهند، بلکه اجاره‌های کوتاه‌مدت را انتخاب کنند که بازده بالاتری دارند؛ ثانیاً، کسب‌وکارها ممکن است در سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز در این بخش تردید کنند.

هر ساله حدود ۲۰ میلیون گردشگر به بارسلونای اسپانیا سفر می‌کنند و آن را به یکی از پربازدیدترین مقاصد گردشگری در اروپا تبدیل می‌کنند. اما همزمان با هجوم گردشگران، فشار فزاینده‌ای بر بازار مسکن نیز وارد می‌شود.

در منطقه بارسلونتا در نزدیکی بندر، بسیاری از ساکنان معتقدند که آپارتمان‌ها به تدریج به جای اجاره‌های بلندمدت برای مردم محلی، به اقامتگاه‌های کوتاه‌مدت برای گردشگران تبدیل می‌شوند.

استر خورکرا، ساکن بارسلونا، گفت: «واضح است که شهر بیش از حد شلوغ است و وقتی صحبت از اجاره بها می‌شود، به مردم محلی فشار وارد می‌کند. ما به گردشگران کمتری نیاز داریم، اما به روشی کنترل‌شده و واقعاً مؤثر.»

مقامات بارسلونا می‌گویند در سال‌های اخیر نزدیک به ۱۰ هزار آپارتمان اجاره‌ای غیرقانونی برای گردشگران تعطیل شده است. با این حال، کنترل این موضوع آسان نیست.

خوان، بازرس مسکن در بارسلونا، گفت: «اگر دستگیر شوند، بسیاری از مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای کوچک دست از کار می‌کشند. اما برای مالکان بزرگی که ۱۰، ۱۵ یا حتی ۶۰ آپارتمان در سراسر بارسلونا دارند، قضیه فرق می‌کند. آنها خیلی نگران جریمه ۶۰ هزار یورویی نیستند، زیرا می‌توانند به سرعت این پول را از آپارتمان‌های دیگر خود جبران کنند.»

بارسلونا در بسیاری از شهرهای بزرگ، واقعیتی رو به رشد را نشان می‌دهد: آپارتمان‌های شهری دیگر فقط برای زندگی نیستند، بلکه به طور فزاینده‌ای به یک طبقه دارایی تبدیل می‌شوند که از گردشگری و افراد پردرآمد از کشورهای دیگر درآمد ایجاد می‌کنند. به همین دلیل است که چالش مقرون به صرفه نگه داشتن مسکن اجاره‌ای برای کارگران جوان بسیار پیچیده‌تر از صرفاً ساخت مسکن بیشتر است.

از اروپا گرفته تا آسیا، آشکار است که بسیاری از دولت‌ها به تدریج دیدگاه خود را در مورد بازار مسکن اجاره‌ای تغییر می‌دهند. در حالی که پیش از این، مسکن در درجه اول به عنوان یک دارایی برای تملک و انباشت در نظر گرفته می‌شد، اکنون تعداد فزاینده‌ای از کشورها دسترسی به مسکن مقرون به صرفه را به عنوان بخش جدایی‌ناپذیری از ثبات اجتماعی بلندمدت، بهره‌وری نیروی کار و رقابت‌پذیری شهری در نظر می‌گیرند.

وقتی جوانان مجبورند بخش زیادی از درآمد خود را صرف اجاره کنند، پس‌انداز پول، تشکیل خانواده و فرزندآوری برایشان دشوار می‌شود. بنابراین در یک اقتصاد شهری مدرن، مشکل مسکن اجاره‌ای دیگر فقط مسئله‌ای مربوط به صنعت املاک و مستغلات نیست، بلکه به تدریج به مشکلی برای رشد اقتصادی تبدیل می‌شود.

منبع: https://vtv.vn/nha-cho-thue-thach-thuc-lon-nhat-cua-cac-do-thi-hien-dai-100260527104210293.htm