از «خرید برای مالکیت» تا «اجاره برای زندگی»

رویای خانه‌دار شدن برای کارگران شهری به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌شود، زیرا قیمت املاک و مستغلات همچنان در حال افزایش است و از توان مالی اکثر مردم فراتر می‌رود.

در این زمینه، جهت‌گیری توسعه مسکن اجاره‌ای به عنوان یک تغییر قابل توجه در تفکر سیاست‌گذاری، از نگاه به مسکن به عنوان یک دارایی برای انباشت به نگاه به آن به عنوان یک نیاز اساسی رفاه اجتماعی، تلقی می‌شود.

توسعه مسکن اجاره‌ای به عنوان راهی برای کمک به بازار جهت بازگشت به ماهیت واقعی خود در تأمین نیازهای مسکن تلقی می‌شود. (عکس از VNA)

دستورالعمل دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، در مورد تعیین مسکن اجاره‌ای به عنوان "ستون استراتژیک"، توجه کارشناسان و مشاغل املاک و مستغلات را به خود جلب کرده است. به گفته بسیاری از کارشناسان، این صرفاً یک راه حل برای بخش مسکن اجتماعی نیست، بلکه نشان دهنده تغییر رویکرد به بازار مسکن در ویتنام است.

سال‌هاست که بازار املاک و مستغلات بر اساس ذهنیت «خرید به قصد تملک» توسعه یافته است. مسکن فقط مکانی برای زندگی نیست، بلکه به تدریج به ابزاری برای سفته‌بازی و انباشت دارایی تبدیل شده است. در نتیجه، قیمت خانه‌ها به طور مداوم افزایش یافته است، در حالی که افراد نیازمند واقعی به طور فزاینده‌ای در دسترسی به آنها با مشکل مواجه می‌شوند.

در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته است. بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی تجاری ده‌ها میلیون دونگ در هر متر مربع قیمت دارند که بسیار فراتر از درآمد اکثر کارگران است. حتی بخش به اصطلاح "مقرون به صرفه" نیز کمیاب شده است.

در این زمینه، توسعه مسکن اجاره‌ای به عنوان راهی برای کمک به بازار برای بازگشت به ماهیت واقعی خود در خدمت به نیازهای مسکن تلقی می‌شود. به گفته کارشناسان، وقتی مردم گزینه‌های بیشتری برای اجاره بلندمدت با هزینه‌های مقرون به صرفه داشته باشند، فشار برای داشتن خانه به هر قیمتی کاهش می‌یابد.

از دیدگاه بازار، مدل مسکن اجاره‌ای به مهار سفته‌بازی نیز کمک می‌کند. بازاری که تحت سلطه ذهنیت انباشت دارایی‌ها باشد، احتمالاً قیمت املاک و مستغلات را به بالاتر از ارزش واقعی آنها افزایش می‌دهد و فشار مالی طولانی‌مدتی را بر مردم ایجاد می‌کند و عرضه و تقاضا را مختل می‌کند. برعکس، اگر بازار اجاره به طور پیوسته توسعه یابد، مسکن به نقش واقعی خود به عنوان مکانی برای زندگی به جای ابزاری برای سودآوری باز خواهد گشت.

جهت‌گیری توسعه به سمت مسکن اجاره‌ای، نشان‌دهنده‌ی تغییر در تفکر سیاست‌گذاری از هدف «مالکیت به هر قیمتی» به تضمین حق شرایط زندگی پایدار و مقرون‌به‌صرفه برای مردم است.

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، اجاره‌نشینی یک روند رایج است. در اروپا و برخی از اقتصادهای آسیایی، نرخ اجاره‌نشینی افراد، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بالاست. بسیاری از مدل‌های مسکن اجتماعی در درجه اول برای اجاره‌های بلندمدت توسعه یافته‌اند، نه برای فروش کامل، مانند ویتنام. این امر به حفظ یک صندوق مسکن اجتماعی پایدار کمک می‌کند و در عین حال، سفته‌بازی و افزایش بیش از حد قیمت‌ها را محدود می‌کند.

در همین حال، در ویتنام، سیاست‌های مسکن اجتماعی طی سال‌ها عمدتاً بر کمک به مردم برای خرید خانه متمرکز بوده است. با این حال، این مدل کاستی‌های زیادی را آشکار می‌کند.

افراد کم‌درآمد - گروهی که بیشترین نیاز به حمایت را دارند - اغلب حتی با وام‌های ترجیحی، فاقد توان مالی برای خرید خانه هستند. برعکس، بخشی از جمعیت که شرایط اقتصادی بهتری دارند، راه‌هایی برای دور زدن سیاست‌ها برای دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه و سپس فروش مجدد آن برای سود پیدا می‌کنند.

وکیل نگوین ون دین معتقد است که این یک «عدم تطابق» معمول در سیاست مسکن اجتماعی است. کسانی که واجد شرایط هستند، توانایی خرید ندارند، در حالی که کسانی که توانایی خرید دارند، واجد شرایط نیستند.

به گفته آقای دین، در بسیاری از مناطق، افراد کم‌درآمد برای خرید مسکن اجتماعی به نمایندگی از دیگران ثبت‌نام کرده‌اند تا از اختلاف قیمت سود ببرند. این امر سیاست‌های رفاه اجتماعی را مختل می‌کند و منجر به از دست رفتن منابع حمایتی دولت می‌شود. بنابراین، تغییر تمرکز از «خانه‌های فروشی» به «خانه‌های مسکونی»، به‌ویژه با توسعه قوی مدل اجاره مسکن اجتماعی، یک تعدیل ضروری تلقی می‌شود.

وکیل نگوین ون دین اظهار داشت: «این رویکرد با روح قانون اساسی ۲۰۱۳ سازگار است، که بر حق مسکن قانونی و مسئولیت دولت در ایجاد شرایطی برای همه جهت داشتن مسکن، نه لزوماً مالکیت خانه، تأکید دارد.»

فراتر از اهمیت رفاه اجتماعی آن، توسعه مسکن اجاره‌ای به عنوان ابزاری برای تنظیم بازار املاک و مستغلات نیز تلقی می‌شود. هنگامی که دولت به طور فعال صندوقی از مسکن اجاره‌ای با قیمت‌های معقول ایجاد کند، فشار بر بخش مسکن تجاری کاهش خواهد یافت. این امر به ویژه در شرایطی که قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ بسیار سریع‌تر از درآمد مردم افزایش می‌یابد، اهمیت دارد.

با این حال، توسعه مدل مسکن اجاره‌ای در مقیاس بزرگ آسان نیست. آقای نگوین آنه کو، عضو هیئت اجرایی انجمن املاک و مستغلات ویتنام، معتقد است که مشاغل خصوصی تنها در صورتی واقعاً به مسکن اجتماعی برای اجاره علاقه‌مند خواهند شد که مکانیسم‌های تشویقی به اندازه کافی قوی وجود داشته باشد.

به گفته آقای کیو، به دلیل حاشیه سود پایین و دوره‌های طولانی بازپرداخت، اگر کسب‌وکارها همچنان با نرخ بهره تجاری وام بگیرند، دستیابی به کارایی مالی برایشان دشوار می‌شود. اگر نرخ بهره حدود ۳ درصد در سال باشد، کسب‌وکارها همچنان برای متعادل کردن جریان نقدی خود با مشکل مواجه می‌شوند زیرا اجاره به تنهایی برای پوشش هزینه‌های سرمایه‌ای کافی نیست.

بر اساس این واقعیت، بسیاری از کارشناسان معتقدند که صرفاً دعوت از مشاغل برای مشارکت از روی حس مسئولیت اجتماعی، به سختی می‌تواند تغییر قابل توجهی ایجاد کند. برای توسعه بازار مسکن اجاره‌ای، دولت باید نقش تسهیل‌کننده داشته باشد.

این به این معنی است که بخش دولتی باید عمیق‌تر درگیر شود، از برنامه‌ریزی کاربری زمین و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها گرفته تا طراحی سازوکارهای مالی و اعتباری ترجیحی. این یک بخش کم‌سود اما با رفاه اجتماعی بالا است، بنابراین نمی‌تواند کاملاً به بازار وابسته باشد.

صدور قطعنامه 201/2025/QH15 مجلس ملی و مجوز دولت برای تأسیس صندوق ملی مسکن، گام‌های مهمی در جهت تحقق این هدف تلقی می‌شوند. کارشناسان انتظار دارند که در صورت عملکرد مؤثر، این صندوق به یک ابزار مالی کلیدی برای توسعه مسکن اجاره‌ای بلندمدت با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه برای اقشار متوسط ​​و کم‌درآمد تبدیل شود.

با توجه به اینکه قیمت مسکن همچنان بالاست، تغییر از طرز فکر «خرید برای تملک» به طرز فکر «اجاره برای زندگی» نه تنها یک راه حل کوتاه مدت برای مشکل مسکن است، بلکه گامی به سوی بازسازی بازار املاک و مستغلات در مسیری پایدارتر نیز می‌باشد.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm