خانه‌های کوچک‌تر محبوب می‌شوند، در حالی که زمین‌های بزرگ‌تر با خطر فروش نرفتن مواجه هستند.

قانون اصلاح‌شده‌ی «کسب و کار املاک و مستغلات» که در ۲۸ نوامبر تصویب شد، تصریح می‌کند که حقوق استفاده از زمین را نمی‌توان به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی یا تقسیم و فروش قطعات زمین در بخش‌ها، مناطق و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع ۱، ۲ و ۳ منتقل کرد. این قانون رسماً از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد بود.

به گفته سرمایه‌گذاران و کارشناسان، این مقررات تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت.

آقای جیانگ آنه توان، مدیر بورس املاک و مستغلات توآن آنه، پیش‌بینی می‌کند که در دوره آینده، خانه‌های کوچک کمیاب خواهند شد، در حالی که فروش املاک بزرگ دشوار خواهد بود.

مدت‌هاست که خانه‌های ویلایی با مساحت حدود 30 متر مربع با قیمت 2-3 میلیارد دانگ ویتنام همیشه برای خریداران جذاب بوده‌اند، زیرا این قیمت برای اکثر مردم، به ویژه کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، مناسب است.

آقای توآن گفت: « خانه‌هایی با مساحت ۳۰ تا ۴۰ متر مربع قبلاً همیشه کمیاب بودند. اکنون، با تشدید مقررات مربوط به تقسیم زمین، خانه‌های حدود ۳۰ متر مربع واقعاً به کالاهای کمیابی تبدیل می‌شوند که بسیاری از مردم، از جمله کسانی که به مکانی برای زندگی نیاز دارند و سرمایه‌گذاران، به دنبال آنها هستند .»

پیش‌بینی می‌شود خانه‌های کوچک با مساحت ۳۰ متر مربع به طور فزاینده‌ای محبوب شوند. (عکس: Ngoc Vy)

در همین حال، فروش قطعات زمین بزرگ دشوار خواهد بود، زیرا بدون امکان تقسیم آنها به قطعات کوچکتر، مجبور خواهند بود کل قطعه بزرگ را با قیمت کل بالایی بفروشند، در حالی که تعداد خریداران از نظر مالی مرفه زیاد نیست.

اخیراً، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال قطعات زمین چند صد متری بوده‌اند و قصد دارند آنها را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کنند تا به افراد نیازمند واقعی بفروشند. بسیاری از مالکان زمین با این طرح «تقسیم زمین برای فروش مجدد» ثروت زیادی به دست آورده‌اند. با این حال، اگر مقررات مربوط به تقسیم زمین تشدید شود، این شیوه تجاری غیرممکن خواهد شد.

نگوین هو کائو، دلال املاک در منطقه هوانگ مای ( هانوی )، گفت که اگر تقسیم زمین به شدت تنظیم شود، خطر فروش نرفتن زمین‌ها وجود دارد زیرا زمین‌های بزرگ الزامات مالی قابل توجهی دارند. به دلیل منابع مالی زیاد و نقدینگی کم، همه مشتریان حاضر به سرمایه‌گذاری در زمین‌های بزرگ نیستند. این نوع ملک فقط برای کسانی مناسب است که می‌خواهند اقامتگاه‌های خانگی، تفریحی یا مزرعه‌ای راه‌اندازی کنند. با این حال، این تعداد مشتری کم است.

در همین حال، گروه بزرگی از مشتریان وجود دارند که می‌خواهند زمین‌های کوچک بخرند و بودجه آنها از چند صد میلیون تا ۲ میلیارد دانگ متغیر است. آنها می‌خواهند زمین را نگه دارند، منتظر اخبار مثبت بمانند و سپس وقتی قیمت‌ها افزایش یافت، آن را بفروشند.

آقای کائو گفت: « یک قطعه زمین ۲۰۰ متر مربعی حدود ۸ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام هزینه دارد. اگر به قطعات کوچک‌تر حدود ۴۰ متر مربعی تقسیم شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی به آن دسترسی پیدا کرده و آن را به افراد زیادی بفروشند، زیرا بودجه فقط حدود ۳ میلیارد دانگ ویتنام است. به همین دلیل است که احتمال بیشتری وجود دارد که قطعات زمین بزرگ فروخته نشده باقی بمانند. و سرمایه‌گذارانی که قطعات زمین بزرگی دارند و وقت کافی برای جدا کردن اسناد زمین نداشته‌اند، فروش آنها دشوار خواهد بود یا مجبور می‌شوند با قیمت پایین‌تری بفروشند .»

به گفته آقای کائو، حاشیه سود حاصل از خرید قطعات بزرگ زمین و سپس تقسیم آنها برای فروش مجدد بین 30 تا 50 درصد است. به همین دلیل است که بسیاری از سرمایه‌گذاران این روش تقسیم زمین را «ترجیح می‌دهند».

آقای کائو پیش‌بینی کرد: « قطعاً قیمت زمین‌های کوچک در آینده نزدیک افزایش خواهد یافت .»

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.org در منطقه جنوبی، با تحلیل این موضوع، پیش‌بینی کرد که بخش زمین با اجرایی شدن رسمی این قانون با مشکلاتی مواجه خواهد شد.

آقای توآن توضیح داد که در حال حاضر، ۹۰ درصد از معاملات قطعات زمین در بازار، مربوط به قطعات زمین‌های خصوصی است که توسط افراد و شرکت‌های کوچک املاک و مستغلات توسعه یافته‌اند.

به گفته آقای توآن، درخواست مجوز تفکیک زمین برای افراد حقیقی در مقایسه با کسب و کارهایی که پروژه‌ها را توسعه می‌دهند، همیشه آسان‌تر است. دلیل این امر این است که این نوع ملک طیف وسیعی از قیمت‌ها و اندازه‌های کوچکتری را ارائه می‌دهد و فروش آن را آسان‌تر می‌کند. سرمایه‌گذارانی که قطعات زمین بزرگی را خریداری می‌کنند و آنها را برای فروش مجدد تفکیک می‌کنند، این روش را ترجیح می‌دهند زیرا امکان خرید و فروش رایگان را بدون نیاز به برنامه‌ریزی رسمی پروژه فراهم می‌کند.

آقای توآن معتقد است که تشدید مقررات مربوط به تفکیک زمین همچنین به این معنی است که بازار قطعات زمین به دلیل کمبود و کاهش عرضه با مشکلاتی روبرو خواهد شد. خریداران نیز به دلیل عرضه محدود، دسترسی به این قطعات را دشوار خواهند یافت.

این متخصص پیش‌بینی می‌کند که سرمایه‌گذارانی که زمین‌های بزرگی در اختیار دارند، ممکن است مجبور شوند زمین‌های خود را با «قیمت پایین‌تر» بفروشند. این املاک با تخفیف احتمالاً از سرمایه‌گذارانی خواهد بود که زمین را با هدف تقسیم آن برای سود خریداری کرده‌اند. وقتی نقدینگی کاهش می‌یابد، مالکان زمین مجبور به کاهش قیمت‌ها می‌شوند.

با این حال، به دلیل ارزش بالای آنها، زمین‌های بزرگ‌مقیاس خریداران کمتری را جذب می‌کنند و به طور بالقوه به خریداران بالقوه اجازه می‌دهند تا با مالکان زمین بر سر قیمت‌های پایین‌تر مذاکره کنند. کاهش نقدینگی زمین‌های مسکونی، مشکلات رکود اقتصادی جاری را تشدید خواهد کرد.

چائو آن

منبع