خانه‌های کوچک در حال افزایش هستند، زمین‌های بزرگ نگران‌کننده هستند

قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) که در ۲۸ نوامبر تصویب شد، تصریح می‌کند که حقوق استفاده از زمین را نمی‌توان به افرادی که در بخش‌ها، مناطق و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، کلاس I، II و III خانه می‌سازند یا زمین را به قطعاتی برای فروش تقسیم می‌کنند، منتقل کرد. این قانون رسماً از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد بود.

به گفته سرمایه‌گذاران و کارشناسان، این قانون به شدت بر بازار املاک و مستغلات تأثیر خواهد گذاشت.

آقای جیانگ آنه توان - مدیر تالار معاملاتی توان آنه - پیش‌بینی می‌کند که در آینده، خانه‌های کوچک کمیاب خواهند شد، در حالی که فروش خانه‌ها و زمین‌های بزرگ دشوار خواهد بود.

مدت‌هاست که خانه‌های شهری با مساحت بیش از 30 متر مربع و قیمت 2-3 میلیارد دانگ ویتنام، همواره مشتریان را به خود جذب کرده‌اند، زیرا بودجه آنها برای اکثر مردم، به ویژه کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، مناسب است.

آقای توآن گفت: « خانه‌هایی با مساحت ۳۰ تا ۴۰ متر مربع همیشه کمیاب بوده‌اند. اکنون که مقرراتی برای تشدید تقسیم‌بندی وجود دارد، خانه‌های حدود ۳۰ متر مربع واقعاً کمیاب می‌شوند و بسیاری از مردم، از جمله کسانی که نیاز به زندگی در آنجا دارند و سرمایه‌گذاران، به دنبال آنها خواهند بود .»

انتظار می‌رود خانه‌های کوچک ۳۰ متر مربعی به طور فزاینده‌ای محبوب شوند. (عکس: Ngoc Vy)

در همین حال، فروش زمین‌های بزرگ بسیار دشوار خواهد بود، زیرا اگر به قطعات تقسیم نشوند، مجبورند کل زمین بزرگ را با قیمت کل بالا بفروشند، در حالی که تعداد مشتریان با تمکن مالی فراوان زیاد نیست.

اخیراً، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال قطعات زمینی با مساحت چند صد متر مربع بوده‌اند و با محاسبه تقسیم آنها به قطعات کوچک‌تر، آنها را به افراد نیازمند واقعی می‌فروشند. بسیاری از مالکان زمین با ترفند فوق یعنی «تقسیم قطعات برای فروش زمین» سود زیادی برده‌اند. با این حال، اگر مقررات مربوط به تشدید تقسیم‌بندی اجرایی شود، این روش انجام تجارت امکان‌پذیر نخواهد بود.

آقای نگوین هو کائو - یک دلال املاک در منطقه هوانگ مای ( هانوی ) - گفت که اگر تقسیم‌بندی زمین‌ها سخت‌تر شود، ممکن است خطر «غیرقابل فروش» شدن زمین‌ها رخ دهد، زیرا قطعات بزرگ زمین با منابع مالی زیادی همراه هستند. همه مشتریان به دلیل منابع مالی زیاد و نقدینگی کم، حاضر به صرف هزینه برای قطعات بزرگ زمین نیستند. این نوع فقط برای کسانی مناسب است که می‌خواهند تجارتی مانند افتتاح اقامتگاه‌های خانگی، استراحتگاه‌ها یا اقامتگاه‌های مزرعه‌ای انجام دهند. اما این پایگاه مشتری کوچک است.

در همین حال، مشتریان زیادی هستند که می‌خواهند زمین‌های کوچک بخرند، با بودجه‌ای از چند صد میلیون تا دو میلیارد. آن‌ها می‌خواهند زمین را نگه دارند، منتظر اطلاعات مثبت باشند، قیمت بالا برود و سپس بفروشند.

آقای کائو گفت: « یک قطعه زمین ۲۰۰ متر مربعی حدود ۸ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنامی قیمت دارد. اگر این قطعه زمین به قطعات کوچک‌تر حدود ۴۰ متر مربعی تقسیم شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی به افراد زیادی مراجعه کرده و آن را بفروشند، زیرا توان مالی آنها تنها حدود ۳ میلیارد دانگ ویتنامی است. به همین دلیل است که قطعات زمین بزرگ به راحتی فروخته نمی‌شوند. و سرمایه‌گذارانی که قطعات زمین بزرگی دارند و هنوز وقت نکرده‌اند گواهی حق استفاده از زمین را جدا کنند، در فروش با مشکل مواجه خواهند شد یا مجبور می‌شوند آن را با قیمت پایین بفروشند .»

به گفته آقای کائو، سود حاصل از خرید قطعات زمین بزرگ و سپس تقسیم آنها به قطعات کوچکتر برای فروش بین 30 تا 50 درصد است. به همین دلیل است که بسیاری از سرمایه‌گذاران این شکل از تقسیم زمین را «ترجیح می‌دهند».

آقای کائو گفت: « قیمت زمین‌های کوچک قطعاً در آینده نزدیک افزایش خواهد یافت .»

آقای دین مین توان، مدیر بات‌دونگسان در منطقه جنوبی، با تحلیل این موضوع، پیش‌بینی کرد که بخش زمین با اجرایی شدن رسمی این قانون با مشکلاتی مواجه خواهد شد.

آقای توآن توضیح داد که در حال حاضر ۹۰ درصد از معاملات زمین در بازار، از محصولات تفکیک رایگان افراد و شرکت‌های کوچک املاک و مستغلات که مدل‌های زمین خودتقسیم‌شده را توسعه می‌دهند، ناشی می‌شود.

به گفته آقای توآن، درخواست تفکیک زمین برای افراد، همیشه آسان‌تر از اجرای پروژه‌ها و درخواست مجوز برای کسب‌وکارها است. از آنجا که این نوع زمین قیمت‌های متنوعی دارد و مساحت‌های آن کوچک است، نقد کردن آن آسان است. برای سرمایه‌گذارانی که زمین‌های بزرگی می‌خرند و آنها را تقسیم می‌کنند، این روش بسیار محبوب است زیرا شکل خرید و فروش آن آزاد است و پروژه‌های رسمی کمی در آن انجام می‌شود.

آقای توآن گفت که سخت‌تر کردن تقسیم‌بندی همچنین به این معنی است که این نوع زمین به دلیل کمبود و عرضه محدود با مشکلاتی روبرو خواهد شد. خریداران نیز به دلیل کمبود عرضه، در دسترسی به آن مشکل خواهند داشت.

این شخص پیش‌بینی می‌کند که سرمایه‌گذارانی که زمین‌های بزرگی در اختیار دارند، ممکن است مجبور شوند زمین‌های خود را با «قیمت‌های تخفیف‌دار» بفروشند. منبع کالاهای تخفیف‌دار، سرمایه‌گذارانی خواهند بود که زمین را با هدف تقسیم آن به قطعات کوچک‌تر برای سود، در اختیار داشته‌اند. وقتی نقدینگی کم باشد، مالکان زمین مجبور می‌شوند قیمت‌ها را کاهش دهند.

با این حال، به دلیل ارزش بالای زمین‌های بزرگ، یافتن مشتری برای آنها دشوار خواهد بود و خریداران ممکن است بتوانند قیمت‌های مالکان را «کاهش» دهند. کاهش نقدینگی زمین‌های بزرگ، بازار را در شرایط رکود طولانی مدت دشوارتر نیز خواهد کرد.

چائو آنه

منبع