مسکن اجاره‌ای یک ستون استراتژیک است.

این دستورالعمل دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، در جلسه کاری اخیر با کمیته حزب، دولت و وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه بود. این دستورالعمل، فصل جدیدی را برای بازار املاک و مستغلات ویتنام در دوره آینده باز می‌کند.

بزرگترین سیاست رفاهی برای مردم.

دستورالعمل‌های دبیرکل و رئیس جمهور با استقبال پرشور کارشناسان، مشاغل و مردم روبرو شده است. دکتر نگوین ون دین، رئیس دپارتمان اقتصاد سیاسی (آکادمی سیاسی منطقه‌ای II)، این را به عنوان یک دیدگاه استراتژیک حزب و دولت ارزیابی کرد. از زمان هشتمین قطعنامه کمیته مرکزی سیزدهمین کنگره حزب، زمانی که حزب در مورد مسائل مربوط به تأمین اجتماعی بحث کرد، مسائل مربوط به مسکن کارگران، مسکن اجاره‌ای، مراقبت‌های بهداشتی و آموزش همگی مورد توجه قرار گرفته‌اند. در حال حاضر، این دیدگاه که مسکن اجاره‌ای یک ستون است، همانطور که توسط دبیرکل و رئیس جمهور مشخص شده است، می‌تواند نقطه عطفی در نظر گرفته شود که نشان‌دهنده تغییر در تفکر در کار تأمین اجتماعی و برتری آن است: تغییر از ماهیت مالکیت خانه به عنوان یک دارایی انباشته به حق استفاده. در یک جامعه مرفه و قوی، همه باید حق استفاده از مسکن و محل اقامت را داشته باشند.

دبیرکل و رئیس جمهور ، تو لام، دستور داد که اولویت به توسعه مسکن اجاره‌ای داده شود و آن را یک ستون استراتژیک دانست.

عکس: دین سون

دکتر نگوین ون دین تأکید کرد: «به‌ویژه در شرایط پس از ادغام، مقیاس مناطق شهری و مراکز اقتصادی به‌طور قابل‌توجهی گسترش یافته و تقاضا برای مسکن برای متخصصان و کارگران مهاجر حتی بیشتر شده است. وقتی دولت یک منطقه مسکونی اجاره‌ای متمرکز را برنامه‌ریزی می‌کند، یک محیط زندگی تمیز، منظم و سازمان‌یافته ایجاد خواهد کرد. این امر در کنار سرمایه‌گذاری در بهبود مراقبت‌های بهداشتی، امکانات آموزشی، مدارس، بیمارستان‌ها و غیره، بهترین سیاست رفاه و تأمین اجتماعی برای مردم، کارگران و مهاجرانی است که مناطق به‌سرعت در حال توسعه مانند شهر دونگ نای و شهر هوشی مین در منطقه جنوب شرقی به آن نیاز دارند.»

وکیل ترونگ آنه تو، رئیس شرکت حقوقی TAT، نیز معتقد است که جنبه قابل توجه این دستورالعمل، رویکرد نزدیک‌تر آن به نیازهای واقعی زندگی جامعه است. سال‌هاست که سیاست مسکن در ویتنام تقریباً به طور ضمنی فرض کرده است که بزرگترین هدف، کمک به مردم برای صاحب خانه شدن است. این طرز فکر در مراحل اولیه بازار، زمانی که قیمت املاک و مستغلات هنوز خیلی از درآمد و توانایی پس‌انداز فاصله نگرفته بود، مناسب بود. با این حال، هنگامی که قیمت خانه در بسیاری از شهرهای بزرگ بسیار سریع‌تر از نرخ افزایش درآمد کارگران در حال افزایش است، ادامه نگاه به مالکیت خانه به عنوان تقریباً تنها معیار تأمین اجتماعی ممکن است باعث شود که سیاست‌ها به طور فزاینده‌ای از واقعیت فاصله بگیرند. همه نیازی به داشتن خانه بلافاصله ندارند، اما همه به حق داشتن یک زندگی پایدار نیاز دارند.

قطعاً با توجه به دستور دبیرکل و رئیس جمهور، این امر تسریع خواهد شد.

دولت از طریق سیاست‌های توسعه مسکن، توسعه زیرساخت‌ها، مناطق شهری و مسکن را ترویج می‌دهد و از این طریق شرایط مطلوبی را ایجاد کرده و مشاغل را به مشارکت تشویق می‌کند. در حال حاضر، توسعه مسکن مورد توجه دولت قرار گرفته است و سیاست‌های خوب بسیاری را برای تسهیل توسعه بخش‌های مسکن مناسب برای همه طبقات اجتماعی، از جمله مسکن اجتماعی و صندوق ملی مسکن برای توسعه مسکن اجاره‌ای، ایجاد کرده است. در راستای دستورالعمل‌های دبیرکل و رئیس جمهور، ما مطمئناً اجرای سیاست‌های خوب و راه‌حل‌های مدیریتی مؤثر برای توسعه مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای را تسریع خواهیم کرد، بازار را کنترل خواهیم کرد، سفته‌بازان (مالیات، اعتبار) را کنترل خواهیم کرد و قیمت‌ها را به طور مناسب برای مردم تنظیم خواهیم کرد.

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام

این امر، رویه سودجویی در بخش مسکن را «از بین» خواهد برد.

وکیل ترونگ آنه تو تحلیل کرد که یکی از بزرگترین تناقضات مناطق شهری امروز این است که کسانی که مستقیماً اقتصاد شهر را اداره می‌کنند، زندگی در خود شهر را به طور فزاینده‌ای دشوار می‌یابند. کارگران، کارگران مهاجر، جوانانی که تازه کار خود را شروع کرده‌اند و گروه درآمدی متوسط ​​رو به پایین با فشار زیادی در مورد هزینه‌های مسکن روبرو هستند، در حالی که دسترسی به مسکن تجاری به طور فزاینده‌ای دور می‌شود. در برخی مناطق، قیمت خانه‌ها از نیروی کار یک نسل کامل فراتر رفته است. در آن مرحله، مسئله دیگر صرفاً مربوط به املاک و مستغلات نیست، بلکه مربوط به ساختار توسعه شهری و توانایی حفظ نیروی کار است. اگر ما همچنان صرفاً بر توسعه مسکن برای فروش، از جمله مسکن اجتماعی، تمرکز کنیم، خطر تحریف سیاست‌ها فقط افزایش خواهد یافت.

به گفته کارشناسان، مبرم‌ترین نیاز مردم داشتن مسکن پایدار و مقرون به صرفه است تا بتوانند با آرامش خاطر کار کنند و در درازمدت به زندگی در شهر متعهد شوند.

عکس: دین سون

آقای ترونگ آنه تو گفت: «در واقع، اخیراً موارد زیادی وجود داشته است که افراد سعی کرده‌اند واجد شرایط بودن خود برای خرید مسکن اجتماعی را نه صرفاً به دلیل نیازهای واقعی مسکن، بلکه به دلیل انتظار افزایش ارزش دارایی یا سود در آینده، مشروعیت بخشند. یک سیاست مسکن که صرفاً بر حقوق مالکیت متمرکز است، می‌تواند به راحتی رفاه اجتماعی را به مسابقه‌ای برای انباشت ثروت تبدیل کند. در همین حال، کسانی که واقعاً به حمایت نیاز دارند، اغلب فقط به مکانی ثابت برای زندگی، کار و ادامه زندگی خود نیاز دارند.»

وکیل ترونگ آنه تو تأیید کرد که هسته اصلی مدل مسکن اجاره‌ای، توجه دقیق‌تر به نیازهای واقعی مسکن است، نه نیازهای سرمایه‌گذاری. کارگران فقیر یا کارگران مهاجر اغلب به آپارتمان برای انباشت دارایی نیاز ندارند، بلکه به فضایی امن، پایدار و مقرون‌به‌صرفه نیاز دارند تا بتوانند به زندگی بلندمدت در شهر متعهد شوند. جامعه همچنین باید به تدریج این تصور را تغییر دهد که اجاره‌نشینی یک وضعیت موقت یا ناموفق است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، میزان اجاره‌نشینان بلندمدت بسیار بالاست، اما این امر کیفیت زندگی یا ثبات اجتماعی را کاهش نمی‌دهد. در کشورهای توسعه‌یافته، اکثر مردم تمایل دارند مسکن را اجاره کنند تا اینکه آن را به عنوان یک دارایی برای انباشت ببینند. بنابراین، نکته مهم این نیست که آیا مالک باشند یا نه، بلکه توانایی دسترسی به مسکنی است که با درآمد آنها مطابقت داشته باشد و توسط یک سیستم حقوقی پایدار محافظت شود. رفاه شهری را نمی‌توان صرفاً با میزان مالکیت خانه سنجید. یک کارگر ممکن است هنوز صاحب آپارتمان نباشد. اما اگر بتواند مسکن مناسبی با زیرساخت‌های کافی، قرارداد پایدار و قیمت مناسب اجاره کند، هنوز هم یک نوع مسکن بسیار واقعی است.

در همین حال، بازار مسکن اجاره‌ای در ویتنام هنوز عمدتاً بر اساس یک مدل کوچک، خودجوش و غیرحرفه‌ای عمل می‌کند. اکثر کارگران و کارگران مهاجر هنوز در اقامتگاه‌های تنگ و نامناسب زندگی می‌کنند که فاقد شرایط اولیه زندگی، زیرساخت‌های اجتماعی، ایمنی در برابر آتش‌سوزی و مکانیسم‌های حفاظتی مؤثر در صورت بروز اختلافات هستند. اگر قرار است مسکن اجاره‌ای به عنوان یک استراتژی ملی شناخته شود، نمی‌تواند صرفاً به ساخت آپارتمان‌های بیشتر متوقف شود؛ مهم‌تر از آن، باید یک اکوسیستم اجاره‌ای حرفه‌ای ایجاد شود که قادر به ایجاد اعتماد بلندمدت در بین مردم باشد.

آقای تران کووک دونگ، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، اذعان کرد که در طول سال‌ها، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ بسیار سریع‌تر از میانگین درآمد مردم افزایش یافته است. برای اکثر کارگران، کارگران مهاجر یا جوانانی که تازه کار خود را شروع کرده‌اند، مالکیت خانه به یک هدف دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود. در همین حال، نیاز فوری آنها به مسکن پایدار، ایمن و مقرون به صرفه است تا بتوانند با آرامش خاطر کار کنند و در درازمدت به شهر متعهد باشند. توسعه قوی مسکن اجاره‌ای همچنین به مهار سفته‌بازی، فروش مجدد یا سوءاستفاده از سیاست‌های مسکن اجتماعی، همانطور که در گذشته اتفاق افتاده است، کمک خواهد کرد. در واقع، بسیاری از مناطق متوجه شده‌اند که مسکن اجتماعی به دست ثروتمندان افتاده است و برای سود خرید و فروش می‌شود، در حالی که افراد با نیازهای واقعی نمی‌توانند از پس آن برآیند. اگر مسکن تحت یک مدل اجاره بلندمدت توسعه یابد، ذینفعان با هدف رفاه اجتماعی، برآورده کردن نیازهای کارگران و افراد کم‌درآمد، همسوتر خواهند بود. در عین حال، این امر به توسعه متعادل‌تر بازار املاک و مستغلات نیز کمک می‌کند و ذهنیت دنبال کردن مالکیت به هر قیمتی را کاهش می‌دهد. آقای دانگ توضیح داد: «مسکن اجاره‌ای یک روند محبوب در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته است. یک اقتصاد مدرن به نیروی کار انعطاف‌پذیری نیاز دارد که بتواند به راحتی بین مشاغل جابجا شود. وقتی یک سیستم مسکن اجاره‌ای باکیفیت وجود داشته باشد، کارگران به جای اینکه مجبور به تحمل فشار وام‌های بلندمدت مسکن باشند، گزینه‌های مالی مناسب‌تری خواهند داشت.»

مسکن اجاره‌ای در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یک روند محبوب است. یک اقتصاد مدرن به نیروی کار انعطاف‌پذیری نیاز دارد که بتواند به راحتی بین مشاغل جابجا شود. با یک سیستم مسکن اجاره‌ای باکیفیت، کارگران به جای فشار وام‌های بلندمدت، گزینه‌های مالی مناسب‌تری خواهند داشت.

آقای تران کوک دونگ، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام

دولت در کنار کسب و کارها، سرمایه لازم برای ساخت خانه‌ها را تأمین می‌کند.

دکتر نگوین ون دین، با تکیه بر تجربیات بین‌المللی، پیشنهاد کرد که دولت ابتدا به سرمایه اولیه نیاز دارد. دولت می‌تواند با شرکت‌های توسعه املاک و مستغلات همکاری کند و در زمین‌های عمومی تحت مدیریت خود مشارکت داشته باشد. به جای حراج آن زمین برای مسکن تجاری، دولت می‌تواند سرمایه لازم را برای ساخت مسکن اجاره‌ای به مدت 30 تا 40 سال در اختیار شرکت‌ها قرار دهد. چنین سرمایه‌گذاری‌های مشترکی به دولت اجازه می‌دهد تا قیمت‌ها را به طور مناسب تنظیم کند. شرکت‌ها مانند گذشته از خرید و فروش مجدد مستقیم سود نخواهند برد، بلکه در عوض از اداره مغازه‌ها و امکانات رفاهی در منطقه اجاره‌ای سود کسب می‌کنند. تعهد سرمایه‌گذار به اداره، نگهداری و مدیریت ساختمان نیز به کیفیت ساخت و ساز کمک می‌کند.

مسکن اجاره‌ای همچنین راهی مهم برای ایجاد یک بازار املاک و مستغلات سالم و مقرون به صرفه برای مردم است.

عکس: دین سون

در مرحله بعد، روی راه‌حل‌های مالی تمرکز کنید. سرمایه‌گذاران تمایلی به صرف مبلغ زیادی پول فقط برای دریافت درآمد اجاره اندک ندارند. بنابراین، لازم است صندوق‌های توسعه مسکن یا صندوق‌های توسعه مسکن اجاره‌ای در استان‌ها و شهرها تأسیس شوند و به تدریج به یک صندوق توسعه مسکن ملی گسترش یابند. این صندوق به مشاغل برای توسعه مسکن اجاره‌ای با نرخ بهره پایین وام می‌دهد. به عنوان مثال، با نرخ تورم فعلی ۴٪، مشاغل می‌توانند با نرخ بهره کمی بالاتر، حدود ۴.۵٪ در سال، وام بگیرند. در مقایسه با نرخ بهره ۸، ۹ یا ۱۰٪ در سال، این امر برای سرمایه‌گذاران بسیار جذاب‌تر خواهد بود.

این امر باید با راهکارهایی در مورد ابزارهای مالیاتی، هزینه‌ای و عوارضی همراه باشد. دولت باید قوانین مربوط به املاک، مالیات بر خانه‌های دوم و فراتر از آن را مطالعه و تدوین کند تا از سوداگری جلوگیری شود. این ابزارها همچنین به ایجاد یک صندوق به اندازه کافی قوی برای توسعه مسکن اجاره‌ای، افزایش عرضه واقعی در بازار، اطمینان از اینکه مهاجران، کارگران، متخصصان و غیره، همگی مسکن پایدار و معقولی دارند، کمک می‌کند و به آنها اجازه می‌دهد تا با آرامش خاطر مستقر شوند و توسعه یابند.

دکتر نگوین ون دین تأکید کرد: «تنها زمانی که مردم مسکن پایدار داشته باشند، می‌توانند با آرامش خاطر کار کنند، با آرامش خاطر مشارکت کنند، فرزند داشته باشند، در آموزش فرزندان خود سرمایه‌گذاری کنند و از سالمندان و همه بستگان خود مراقبت کنند. این یک سیاست بسیار انسانی است که حس مسئولیت بالای حزب و دولت را نشان می‌دهد. در عین حال، این سیاستی است که منعکس کننده تفکر استراتژیک متناسب با وضعیت توسعه فعلی کشور و همچنین روندهای جهانی است.»

آقای تران کواک دونگ همچنین موافقت کرد که برای اجرای مؤثر این سیاست، باید راه‌حل‌های زیادی به طور همزمان به کار گرفته شوند. اول، باید در تفکر سیاست‌گذاری تغییر ایجاد شود و مسکن اجاره‌ای به عنوان یک زیرساخت اجتماعی شهری بلندمدت، نه صرفاً یک تجارت املاک و مستغلات، در نظر گرفته شود. دولت باید زمین‌های مناسب را در شهرهای بزرگ، مناطق صنعتی و مناطق پردازش صادرات برای توسعه مسکن اجاره‌ای برنامه‌ریزی و اختصاص دهد. در عین حال، باید انگیزه‌های کافی در مورد هزینه‌های استفاده از زمین، اعتبار، مالیات و رویه‌های سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد تا مشاغل را به مشارکت جذب کند. علاوه بر این، لازم است شرکت‌ها یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری متخصص در توسعه و بهره‌برداری از مسکن اجاره‌ای بلندمدت تشکیل شوند. این مدل به سرمایه زیاد و دوره بازگشت سرمایه طولانی نیاز دارد، بنابراین یک سیاست اعتباری پایدار با نرخ بهره مناسب ضروری است. یک چارچوب قانونی روشن در مورد قیمت اجاره، شرایط اجاره و حقوق و تعهدات مستاجران نیز برای اطمینان خاطر مردم در مورد اجاره‌های بلندمدت مورد نیاز است و به تدریج این طرز فکر را که اجاره فقط یک راه حل موقت است، تغییر می‌دهد. مهمتر از آن، مسکن اجاره‌ای باید همراه با زیرساخت‌های حمل و نقل، مدارس، مراقبت‌های بهداشتی، خدمات ضروری و فضاهای اجتماعی توسعه یابد تا کیفیت زندگی خوبی برای کارگران تضمین شود.

اگر این طرح به درستی اجرا شود، نه تنها یک راه حل رفاه اجتماعی خواهد بود، بلکه مسیری مهم برای ایجاد یک بازار املاک و مستغلات سالم و پایدار خواهد بود که در دوره آینده برای اکثر مردم مقرون به صرفه تر خواهد بود.

مسکن اجاره‌ای در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته گزینه‌ی مؤثری است.

مدل توسعه مسکن اجاره‌ای در بسیاری از کشورهای جهان با موفقیت اجرا شده است. به عنوان مثال، سنگاپور ۱۰۰٪ زمین‌های دولتی را برای ساخت مسکن اجاره‌ای اختصاص می‌دهد. آنها منابع مالی برای نگهداری، نوسازی و تعمیر این مناطق مسکن اجاره‌ای را برای افراد کم‌درآمد دارند. فارغ‌التحصیلان جدید نیز می‌توانند برای زندگی و کار در شهر به مسکن اجاره‌ای دسترسی داشته باشند. به طور مشابه، در آلمان، دولت با مشاغل برای ایجاد صندوق‌های مسکن اجاره‌ای همکاری می‌کند و از طریق سیستم قانونی، قیمت‌های اجاره را به شدت کنترل می‌کند و از حقوق مستاجران به حداکثر می‌رساند. در وین، اتریش، دولت مسکن اجاره‌ای را یک خدمت عمومی ضروری برای ساکنان و مهاجرانی می‌داند که برای کار به منطقه پایتخت نقل مکان می‌کنند. در حال حاضر، بیش از ۶۰٪ از اتریشی‌ها از شرکت‌های دولتی یا خصوصی مسکن اجاره می‌کنند. آپارتمان‌ها و خانه‌های با کیفیت بالا با قیمت‌های مناسب در اختیار آنها قرار می‌گیرد.

دکتر نگوین ون دین، رئیس دپارتمان اقتصاد سیاسی (آکادمی سیاسی منطقه‌ای ۲)

منبع: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm