موانع برنامه مسکن اجتماعی کجاست؟

VTV.vn - علیرغم پیشرفت‌های مثبت در توسعه مسکن اجتماعی، کسب و کارها در شهر هوشی مین هنوز از رویه‌های طولانی، بودجه محدود و سیاست‌های همپوشانی شکایت دارند.

تا سال ۲۰۲۵، شهر هوشی مین ۱۴ پروژه مسکن اجتماعی با ۱۳۰۴۰ آپارتمان را تکمیل کرده بود و به ۱۰۰٪ هدف برنامه‌ریزی شده دست یافته بود.

تنگناهای رویه‌ای

در سال ۲۰۲۵، شهر هوشی مین ۱۴ پروژه مسکن اجتماعی با ۱۳۰۴۰ آپارتمان را تکمیل کرد و به ۱۰۰٪ هدف برنامه‌ریزی‌شده دست یافت. در دو ماه اول سال ۲۰۲۶، این شهر ساخت ۲ پروژه با ۲۶۵۶ آپارتمان و یک پروژه دیگر واجد شرایط برای بسیج سرمایه و فروش واحدهای مسکونی آینده در خیابان ۳۲۴ لی تونگ کییت، بخش ۱۴، منطقه ۱۰ سابق را آغاز کرد. در مجموع، اکنون ۱۱ پروژه با ۹۷۰۰ آپارتمان در حال ساخت است. این شهر همچنین تقریباً ۱۷۳۰ هکتار زمین را برای توسعه مسکن اجتماعی آماده کرده است و قصد دارد برای ۸ پروژه، سرمایه‌گذارانی را انتخاب کند.

با این حال، اطلاعات حاصل از گزارش اخیراً منتشر شده در مورد وضعیت بازار املاک و مستغلات و وظایف کلیدی انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (هورئا) در سال 2026 نشان می‌دهد که مشاغل هنوز با مشکلاتی روبرو هستند، زیرا هرچه بیشتر در فرآیند اجرا پیش می‌روند، موانع و کاستی‌های سیاست‌ها آشکارتر می‌شود.

هورا پیشنهاد داد که فرآیندهای ارزیابی ادغام شوند و رویه‌های جداگانه‌ی تأیید کاهش یابند تا رویه‌های اداری برای توسعه‌ی مسکن اجتماعی ساده‌تر شوند.

در مورد رویه‌ها، کسب‌وکارها دلایل موجهی برای شکایت دارند. آقای لو هوانگ چائو، رئیس هوریا، استدلال می‌کند که رویه‌های مسکن اجتماعی تحت سازوکار قدیمی می‌تواند بیش از ۱۰۰۰ روز طول بکشد. پروژه‌ای که قرار است به افراد کم‌درآمد خدمت کند و چندین سال طول می‌کشد تا فقط از موانع مختلف بوروکراتیک عبور کند، آشکارا از روح اصلی «رفاه اجتماعی» منحرف می‌شود. مسکن اجتماعی باید از نظر زمان پردازش یک حوزه اولویت‌دار باشد، اما در عوض، اغلب در یک چرخه معیوب جستجوی نظرات، ارزیابی‌ها، بررسی‌ها و انتظار برای تأییدها قرار می‌گیرد. نتیجه آن افزایش هزینه‌های سرمایه‌ای، تأخیر در پیشرفت، از دست رفتن فرصت‌ها برای کسب‌وکارها و انتظار مداوم برای مردم است.

مشکل فقط کندی نیست، بلکه فرآیند چندلایه و چندلایه است. یک کسب‌وکار باید برای یک پروژه مسکن اجتماعی واحد، از ادارات و سازمان‌های متعددی عبور کند. انجمن املاک و مستغلات ویتنام (HoREA) پیشنهاد ادغام مراحل ارزیابی، کاهش رویه‌های تصویب جداگانه را می‌دهد و حتی استدلال می‌کند که درخواست نظرات جامعه در مورد طرح‌های برنامه‌ریزی دقیق برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، در برخی موارد، «فرمالیستی»، فاقد محتوا است، در عین حال روند کار را طولانی‌تر و هزینه‌ها را افزایش می‌دهد.

نکته کلیدی اینجاست که این رویه‌ها نه تنها پروژه را کند می‌کنند، بلکه انگیزه‌های سیاست‌گذاری را نیز مختل می‌کنند. هنگامی که این فرآیند طولانی شود و هزینه‌ها افزایش یابد، در حالی که سود حاصل از مسکن اجتماعی محدود شود، کسب‌وکارها تمایل به تردید و حتی اجتناب از آن خواهند داشت. به عبارت دیگر، اگر این رویه‌ها به صورت یک مسابقه طولانی و دشوار علیه موانع باقی بمانند، انتظار هجوم شدید سرمایه خصوصی به این بخش دشوار خواهد بود.

رفع موانع از طریق سیاستگذاری

اما رویه‌ها تنها تنگنا نیستند. در پشت داستان رویه‌های اداری، مسئله سرمایه و سایر مشکلات نهفته است. آقای نگوین توان آن، معاون مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه شهری (HUD)، گفت که برای دستیابی به هدف ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰، سرمایه مورد نیاز می‌تواند تقریباً به ۱ تریلیون دانگ ویتنام برسد. اگر وام‌های بانکی ۲۰ تا ۲۵ درصد را تشکیل دهند، سیستم اعتباری باید حدود ۲۵۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام را تأمین کند، در حالی که سرمایه واقعی قابل دسترسی تنها حدود ۲۵ هزار میلیارد دانگ ویتنام یا تنها حدود ۱۰ درصد از نیاز است.

برای کسب‌وکارها، کمبود سرمایه ترجیحی به معنای افزایش هزینه‌های ورودی است. برای خریداران، نرخ بهره فعلی ۵.۴ درصد در سال در بانک سیاست اجتماعی، طبق HoREA، در مقایسه با نرخ ۴.۸ درصد در سال از مارس ۲۰۲۱ تا ژوئن ۲۰۲۴، هنوز بسیار بالاست. با توجه به ذینفعان هدف، که افراد کم‌درآمد هستند، این تفاوت قابل توجه است. مسکن اجتماعی را نمی‌توان صرفاً با قیمت فروش پایین‌تر از مسکن تجاری تعریف کرد؛ بلکه باید با دسترسی عملی آن تضمین شود. وقتی نرخ بهره افزایش می‌یابد، رویای صاحب خانه شدن برای کسانی که بیشترین نیاز را به این بیمه دارند، حتی دورتر می‌شود.

شهر هوشی مین قصد دارد ۱۸۱،۲۵۷ واحد مسکن اجتماعی را در دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰ توسعه دهد که ۲۸،۵۰۰ واحد آن تنها در سال ۲۰۲۶ تکمیل خواهد شد.

مسئله دیگر این است که توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز نتوانسته‌اند در بازه زمانی ۱ آگوست ۲۰۲۴ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۳۰ به اعتبار ترجیحی از بانک سیاست اجتماعی دسترسی پیدا کنند. به گفته کارشناسان، از یک طرف، خریداران به حمایت نیاز دارند و از طرف دیگر، کسب‌وکارهای تولیدکننده این محصولات نیز به کمک نیاز دارند. اگر مسکن اجتماعی صرفاً به عنوان مسئولیت کسب‌وکارها بدون طراحی اهرم‌های مالی به اندازه کافی قوی در نظر گرفته شود، دستیابی به یک عرضه بزرگ، مداوم و پایدار بسیار دشوار خواهد بود.

علاوه بر این، برخی از مقررات جدید عواقب پیش‌بینی‌نشده‌ای را ایجاد می‌کنند. آقای لی هوانگ چائو استدلال می‌کند که روش تعیین اندازه جمعیت طبق تصمیم 32/2025/QD-UBND می‌تواند نسبت آپارتمان‌های بزرگ را افزایش داده و تعداد آپارتمان‌های متوسط ​​و کوچک را حتی برای مسکن اجتماعی به شدت کاهش دهد. اگر این ارزیابی در عمل درست باشد، مشکلاتی را برای مشاغل توسعه مسکن اجتماعی ایجاد خواهد کرد. توسعه مسکن برای افراد کم‌درآمد، ناخواسته گزینه‌های آپارتمان‌های کوچک را که با توجه به مقرون‌به‌صرفه بودنشان مناسب‌ترین هستند، محدود می‌کند.

یکی دیگر از کاستی‌هایی که HoREA به آن اشاره می‌کند این است که بند ۱، ماده ۷۸ قانون مسکن ۲۰۲۳ فقط معیارهای مسکن و معیارهای درآمد را تصریح می‌کند، اما معیار سکونت را حذف می‌کند. در اصل، گسترش دسترسی منطقی است. با این حال، در شرایطی که عرضه به شدت کم است، این آیین‌نامه، مشاغل را در تهیه لیست خریداران یا مستاجران واجد شرایط در موقعیت دشواری قرار می‌دهد. مورد پروژه مسکن اجتماعی در خیابان لی تونگ کییت ۲۳۴، بخش دین هونگ، منطقه ۱۰ (قبلاً)، با تنها ۷۵۰ آپارتمان اما بیش از ۱۲۰۰۰ نفر در سراسر کشور که ثبت‌نام کرده‌اند، گواه روشنی از این فشار است. وقتی به مشاغل قدرت تهیه لیست خریداران یا مستاجران واجد شرایط داده می‌شود، اما عرضه محدود و تقاضا بسیار زیاد است، آنها نه تنها دچار مشکل می‌شوند، بلکه باید زمان و هزینه اضافی را نیز برای سازماندهی یک یا چند قرعه‌کشی صرف کنند. بار اداری تا حدی به مشاغل منتقل شده است.

شهر هوشی مین قصد دارد ۱۸۱،۲۵۷ واحد مسکن اجتماعی را در دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰ توسعه دهد که ۲۸،۵۰۰ واحد آن تنها در سال ۲۰۲۶ تکمیل خواهد شد. طبق دستورالعمل نخست وزیر ، این شهر باید تلاش کند تا سال ۲۰۲۸ حداقل به ۱ میلیون واحد دست یابد. این یک کار دشوار است، اما غیرممکن نیست. بسیاری از مشاغل امیدوارند که این موانع به سرعت برطرف شوند تا شهر بتواند به اهداف توسعه مسکن اجتماعی خود در سال جاری دست یابد.

منبع: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm