برای اجرایی شدن قانون زمین، موانع زیادی باید برداشته شود.

پس از گذشت مدتی از اجرای قانون زمین، طبق برخی نظرات، هنوز موانع و مشکلات زیادی در روند اجرای مقررات جدید وجود دارد.

برای اجرایی شدن قانون زمین، موانع زیادی باید برداشته شود.

پس از گذشت مدتی از اجرای قانون زمین، طبق برخی نظرات، هنوز موانع و مشکلات زیادی در روند اجرای مقررات جدید وجود دارد.

انتظار می‌رود قانون زمین ۲۰۲۴، مدیریت و استفاده از زمین در ویتنام را بهبود بخشد و به ارتقای توسعه اجتماعی-اقتصادی و حفاظت از حقوق مشروع مردم کمک کند.

با این حال، پس از گذشت مدتی از اجرا، هنوز موانع و مشکلات زیادی در فرآیند اجرای مقررات جدید وجود دارد. این مشکلات نه تنها از عدم هماهنگی بین اسناد قانونی، بلکه از سازوکار اجرا، ظرفیت مدیریت و رویه‌های محلی نیز ناشی می‌شود.

کندی در صدور اسناد راهنمای اجرا

اگرچه دولت و وزارتخانه‌ها تلاش‌هایی برای تدوین اسناد راهنما برای اجرا انجام داده‌اند، اما بسیاری از مفاد قانون زمین به طور کامل اجرا نشده است.

قیمت زمین یکی از عوامل مهم مؤثر بر توسعه بازار املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری است. با این حال، سازوکار فعلی تعیین قیمت زمین هنوز کاستی‌های زیادی دارد و به راحتی منجر به اختلاف بین طرفین در معاملات زمین می‌شود.

تا به امروز، تنها حدود ۵۹/۶۳ استان و شهر اسناد راهنمای دقیقی صادر کرده‌اند، در حالی که احکام و بخشنامه‌های وزارتخانه‌ها و شعب هنوز در حال تکمیل هستند. این امر باعث ایجاد مشکلاتی برای محلات در اجرای قانون می‌شود و بر روند حل مسائل مربوط به حقوق استفاده از زمین، جبران خسارت، پشتیبانی اسکان مجدد و صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین (دفترچه‌های قرمز) تأثیر می‌گذارد.

یکی از مشکلات عمده در اجرای قانون اصلاح‌شده زمین، شناسایی و به رسمیت شناختن حقوق استفاده از زمین مردم است. رویه‌های اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین (کتاب‌های قرمز) هنوز به دلیل تداخل مقررات و عدم هماهنگی بین سطوح مدیریتی با مشکلات زیادی روبرو هستند. علاوه بر این، اجرای برنامه‌ریزی کاربری زمین در مناطق هنوز سست است و باعث اتلاف منابع زمین و پیشرفت کند در اجرای پروژه می‌شود.

به گفته آقای نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VnREA)، صدور دفترچه‌های قرمز هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، بسیاری از پروژه‌ها اسناد قانونی کامل و واضحی ندارند و این امر منجر به مشکلاتی برای مردم در معاملات زمین می‌شود.

آقای دین پیشنهاد کرد که تکمیل پایگاه داده ملی زمین و همگام‌سازی سیستم اطلاعات زمین بین مناطق مختلف برای به حداقل رساندن مراحل اداری ضروری است. در عین حال، سازمان‌های مدیریت ایالتی باید دستورالعمل‌های خاصی را ایجاد کرده و روند اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین را ساده‌سازی کنند و شرایط مطلوبی را برای مردم و مشاغل ایجاد کنند.

مشکل دیگری که بسیاری از کارشناسان و مدیران به آن اشاره کردند، دشواری در آزادسازی زمین برای پروژه‌های توسعه‌ای است. دکتر نگوین مین فونگ، کارشناس اقتصادی، اظهار داشت که آزادسازی زمین یک مشکل دشوار است زیرا شامل مسائل پیچیده‌ای مانند غرامت، اسکان مجدد و اجماع مردم می‌شود.

این یکی از عواملی است که می‌تواند پیشرفت پروژه‌های توسعه زیرساختی را کند کند. بسیاری از پروژه‌های بزرگ به این دلیل متوقف می‌شوند که نمی‌توانند بر سر یک قیمت غرامت معقول با مردم به توافق برسند.

به گفته آقای فونگ، برای حل این مشکل، لازم است یک مکانیسم شفاف و عادلانه برای جبران خسارت ایجاد شود و همزمان تبلیغات و بسیج مردمی افزایش یابد تا مردم سیاست تملک زمین را درک کرده و با آن موافقت کنند. در کنار آن، لازم است مناطق اسکان مجدد با زیرساخت‌های کامل ساخته شود تا اطمینان حاصل شود که مردم می‌توانند بلافاصله پس از تملک زمین‌هایشان، زندگی خود را تثبیت کنند.

مشکلات مربوط به مکانیسم قیمت زمین

قیمت زمین یکی از عوامل مهم مؤثر بر توسعه بازار املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری است. با این حال، سازوکار فعلی برای تعیین قیمت زمین هنوز بسیار ناکافی است و به راحتی منجر به اختلاف بین طرفین در معاملات زمین می‌شود.

خانم لی تی تان ها، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، اظهار داشت که قیمت زمین در مناطق مختلف اغلب تغییر می‌کند و عوامل قیمت‌گذاری نامشخص باعث می‌شود مردم و سرمایه‌گذاران احساس ناراحتی کنند.

خانم ها معتقد است که باید یک مکانیسم قیمت زمین پایدار و شفاف وجود داشته باشد. انتشار اطلاعات مربوط به قیمت زمین، به‌روزرسانی منظم و قرار دادن آن در یک سیستم داده مشترک به کاهش تورم قیمت زمین و افزایش شفافیت در معاملات کمک خواهد کرد. در کنار آن، باید سیاست‌های ترجیحی برای پروژه‌های املاک و مستغلات اجتماعی، به ویژه مسکن برای افراد کم‌درآمد، وجود داشته باشد.

در هانوی ، طبق اعتراف رهبران وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، در برخی نقاط، قیمت زمین پایین‌تر از قیمت بازار است و برای پوشش هزینه‌ها و منابع سرمایه‌گذاری برای ایجاد صندوق‌های زمین (از جمله هزینه‌های پاکسازی سایت، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و ...) کافی نیست.

برای غلبه بر وضعیت پایین‌تر بودن فهرست قیمت زمین از قیمت بازار، کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها، مراحل قیمت‌گذاری و مزایده‌های چند مرحله‌ای (با تعداد اجباری دورها) را تنظیم کرده‌اند تا اطمینان حاصل شود که قیمت شروع دور بعدی نزدیک به قیمت بازار است.

با این حال، قانون زمین و قانون حراج املاک هنوز به طور کامل مواردی مانند پیش‌پرداخت کم (معادل ۲۰٪ از قیمت اولیه) را تنظیم نکرده‌اند؛ هیچ مقرراتی وجود ندارد که عمل تبانی برای افزایش قیمت یا «تورم» قیمت‌ها را ممنوع کند، که منجر به وضعیتی می‌شود که شرکت‌کنندگان در حراج برای برنده شدن در حراج، قیمتی بالاتر از قیمت بازار پیشنهاد می‌دهند، سپس پیشنهاد برنده را پرداخت نمی‌کنند (از پیش‌پرداخت صرف نظر می‌کنند) یا در دور بعدی به پیشنهاد خود ادامه نمی‌دهند، که باعث شکست حراج و هرج و مرج در قیمت بازار می‌شود.

حراج فعلی حقوق استفاده از زمین برای اعطای به افراد جهت ساخت خانه‌های شخصی، فاقد مقرراتی است که تکمیل ساخت خانه را در یک دوره زمانی مشخص الزامی کند و منجر به عدم استفاده از زمین، آیش ماندن زمین، ایجاد مشکلات در مدیریت برنامه‌ریزی، از بین رفتن زیبایی شهری و هدر رفتن منابع زمین شود.

برخی از مناطق، شهرها و شهرستان‌ها هنوز تحت فشار هستند تا درآمد بودجه را از طریق مزایده‌های حقوق استفاده از زمین برای تأمین نیازهای سرمایه‌ای برای توسعه اجتماعی-اقتصادی جمع‌آوری کنند، بنابراین آنها هنوز مزایده‌هایی را برای تخصیص زمین به افراد جهت ساخت خانه ترتیب می‌دهند.

علاوه بر مشکلات مربوط به رویه‌های اداری و قیمت زمین، نظارت و بازرسی از کاربری زمین نیز با مشکلات زیادی روبرو است. آقای نگوین ترونگ هوآی، معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست)، گفت که در حال حاضر، مناطق محلی فاقد سازوکارهای نظارتی مؤثر هستند که منجر به هدر رفتن زمین، رها شدن زمین یا سوءاستفاده می‌شود.

آقای هوآی گفت که برای اطمینان از استفاده صحیح و مؤثر از زمین، وجود یک مکانیسم نظارتی دقیق، شفاف و عادلانه ضروری است.

سازمان‌های مدیریت زمین همچنین باید فناوری اطلاعات را در مدیریت داده‌های زمین به کار گیرند و از این طریق به نظارت و بازرسی مؤثرتر پروژه‌های کاربری زمین کمک کنند.

برخی از کسب و کارها در پاسخ به این سوال گفتند که یکی از موانع اصلی پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها، تأخیر در مراحل قانونی و آزادسازی محل است. بسیاری از پروژه‌ها، به ویژه پروژه‌های مسکن، به دلیل رویه‌های اداری و عدم اجماع در مورد جبران خسارت و اسکان مجدد، متوقف شده‌اند.

به گفته برخی از کارشناسان، برای اجرای مؤثر قانون زمین ۲۰۲۴، مقامات باید تلاش‌های بیشتری برای حل مشکلات فوق انجام دهند.

به طور خاص، لازم است صدور اسناد راهنمای دقیق افزایش یابد و دوره‌های آموزشی برای مقامات در تمام سطوح در مورد مقررات جدید در قانون اصلاح‌شده زمین سازماندهی شود. این امر به مردم محلی کمک می‌کند تا اطلاعات را درک کرده و مقررات قانونی را به طور مؤثر اجرا کنند.

تکمیل پایگاه داده زمین، تضمین همگام‌سازی و دقت. به‌کارگیری فناوری اطلاعات در مدیریت زمین به صرفه‌جویی در زمان، هزینه‌ها و محدود کردن خطاها در کار مدیریت کمک خواهد کرد.

اسناد قانونی واضح‌تر و جزئی‌تری در مورد روش‌های تعیین قیمت زمین و غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین منتشر کنید. مقامات همچنین باید نظارت و بازرسی از نحوه استفاده از زمین را تقویت کنند.

تصور می‌شود که تنها زمانی که این راه‌حل‌ها به طور همزمان و به طور چشمگیری اجرا شوند، قانون زمین ۲۰۲۴ می‌تواند اثربخشی خود را به حداکثر برساند و شرایط مطلوبی را برای توسعه کشور ایجاد کند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html