مقررات جدید در مورد گواهی مالکیت زمین و صدور آن در سال 2023.

Báo Quốc Tế•02/11/2023

چه تغییراتی در مقررات جدید مربوط به گواهی مالکیت زمین و صدور آنها در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال‌های گذشته ایجاد شده است؟ لطفاً به مقاله زیر مراجعه کنید.

Những loại thuế phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ năm 2023

برخی مقررات جدید در مورد گواهی‌های مالکیت زمین از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ لازم‌الاجرا هستند.

بخشنامه شماره ۱۴/۲۰۲۳/TT-BTNMT، بخشنامه مربوط به ارائه و ارائه دفترچه‌های ثبت خانوار و مدارک اقامتی مربوطه هنگام انجام مراحل اداری و ارائه خدمات عمومی در زمینه زمین را اصلاح می‌کند و از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ لازم‌الاجرا است.

این موارد شامل چندین مقررات جدید در مورد گواهی مالکیت زمین می‌شود، مانند: حذف الزام به دفترچه ثبت کاغذی خانوار؛ مشخص کردن مواردی که نیازی به ارائه گواهی مالکیت اصلی زمین نیست؛ و اجازه ثبت شماره شناسایی در گواهی مالکیت زمین و غیره.

۱. شماره شناسایی فرد را در سند مالکیت زمین ثبت کنید.

بخشنامه 14/2023/TT-BTNMT مقررات مربوط به ثبت اطلاعات کاربران زمین و مالکان دارایی‌های ضمیمه شده به گواهی‌های حق استفاده از زمین برای اشخاص داخلی را به شرح زیر اصلاح و تکمیل کرده است:

برای افراد مقیم، «آقا» (یا «خانم») را بنویسید و به دنبال آن نام کامل، سال تولد، نام و شماره مدارک شناسایی شخصی (در صورت وجود) و آدرس دائمی خود را بنویسید.

اگر مدرک شناسایی شما کارت شناسایی شهروندی است، بنویسید «شماره کارت شناسایی:…»؛

- در مورد کارت شناسایی ارتش خلق، بنویسید «شماره کارت شناسایی:…»؛

- در مورد کارت شناسایی شهروندی، بنویسید «شماره کارت شناسایی شهروندی:…»؛

- اگر متقاضی هنوز کارت شناسایی ملی یا کارت شناسایی شهروندی ندارد، عبارت «شماره شناسنامه ...» یا «شماره شناسایی شخصی: ...» را بنویسید؛

بنابراین، از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، در مواردی که برای فردی گواهی مالکیت زمین صادر می‌شود اما هنوز کارت شناسایی شهروندی یا کارت شناسایی شهروندی ندارد، شماره شناسایی شخصی او ثبت خواهد شد.

۲. الزام به ارائه دفترچه ثبت فیزیکی خانوار هنگام پردازش اسناد مربوط به گواهی مالکیت زمین را لغو کنید.

رویه‌های مربوط به گواهی مالکیت زمین، دیگر نیازی به ارائه یا ارائه دفاتر ثبت کاغذی خانوار هنگام انجام رویه‌های ثبت تغییرات در حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین ندارند.

در عوض، بسته به مورد خاص، ممکن است الزامات متفاوتی مانند موارد زیر وجود داشته باشد:

- برای زمین‌های اختصاص داده شده به خانوارها: این توافق‌نامه باید شامل اطلاعاتی در مورد اعضای خانوار باشد که در زمان اختصاص یا اجاره زمین، حق استفاده از زمین را به اشتراک گذاشته و مالک ملک هستند.

- در موارد تقسیم یا تجمیع حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین بین زن و شوهر: به اطلاعات مربوط به وضعیت تأهل در پایگاه داده ملی جمعیت دسترسی پیدا کنید.

هنگامی که تغییر شماره کارت شناسایی شهروندی یا شماره کارت شناسایی ملی در گواهی مالکیت زمین منجر به تغییر هویت شخص ذکر شده در گواهی یا آدرس موجود در گواهی صادر شده می‌شود، می‌توان به اطلاعات از پایگاه داده ملی جمعیت دسترسی پیدا کرد.

۳. درخواست گواهی مالکیت زمین در مواردی که زمین قبل از اول ژوئیه ۲۰۱۴ خریداری شده، اما انتقال مالکیت هنوز تکمیل نشده است.

ماده ۲ بخشنامه ۱۴/۲۰۲۳/TT-BTNMT مدارکی را که باید هنگام انجام مراحل اعطای حق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین در موارد انتقال حق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ ارائه شوند، تصریح می‌کند، در مواردی که به انتقال‌دهنده قبلاً گواهی حق استفاده از زمین اعطا شده است اما هنوز مراحل انتقال را طبق دستورالعمل تکمیل نکرده است:

(1) در صورت انتقال، ارث یا هدیه حقوق بهره‌برداری از زمین و دارایی‌های متصل به آن، در صورتی که قرارداد یا سندی مبنی بر انتقال حقوق طبق مقررات وجود داشته باشد، اما انتقال‌دهنده گواهی را به انتقال‌گیرنده تحویل ندهد، پرونده شامل موارد زیر است:

- درخواست تغییرات در زمین و دارایی‌های متصل به زمین، با استفاده از فرم شماره 09/ĐK.

- قرارداد یا سندی که مالکیت را منتقل می‌کند، مطابق مقررات تنظیم شده باشد.

(2) در صورت دریافت حق استفاده از زمین از طریق انتقال یا هدیه، اما بدون تنظیم قرارداد یا سند انتقال طبق مقررات، پرونده شامل موارد زیر است:

- درخواست تغییرات در زمین و دارایی‌های متصل به زمین، با استفاده از فرم شماره 09/ĐK.

- اصل گواهی صادر شده؛

- اسناد مربوط به انتقال حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین باید دارای امضای هر دو طرف انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده باشد.

چهار آیین‌نامه جدید در مورد صدور سند مالکیت زمین از 20 مه 2023 لازم‌الاجرا خواهد شد.

از 20 مه 2023، چهار آیین‌نامه جدید در مورد صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین، که در فرمان 10/2023/ND-CP اصلاح و تکمیل شده‌اند، لازم‌الاجرا شدند.

بر این اساس، چهار آیین‌نامه جدید در مورد صدور سند مالکیت زمین، که از 20 مه 2023 لازم‌الاجرا هستند، به شرح زیر است:

۱. مراحل دریافت گواهی مالکیت زمین به صورت آنلاین

به طور خاص، بند 7، ماده 1 فرمان 10/2023/ND-CP بند 6، ماده 60 فرمان 43/2014/ND-CP (اصلاح شده توسط فرمان 148/2020/ND-CP) در مورد اجرای رویه‌های اداری مربوط به زمین در محیط الکترونیکی (صدور آنلاین گواهی‌های حق استفاده از زمین) را به شرح زیر اصلاح می‌کند:

- بر اساس شرایط خاص مربوط به زیرساخت فنی فناوری اطلاعات زمین و پایگاه داده زمین که در حال حاضر تحت مدیریت است، آژانس دریافت کننده درخواست‌ها و بازگرداندن نتایج رویه‌های اداری مربوط به زمین، همانطور که در ماده 60 فرمان 43/2014/ND-CP تصریح شده است، مسئول سازماندهی دریافت درخواست‌ها و بازگرداندن نتایج رویه‌های اداری در یک محیط الکترونیکی مطابق با مقررات دولت است.

- در مواردی که مراحل اداری ثبت و صدور گواهی به صورت الکترونیکی انجام می‌شود، مراحل زیر باید انجام شود:

نهاد مسئول دریافت و رسیدگی به درخواست‌ها باید رویه‌ها و فرآیندهای اداری مربوط به زمین را مطابق با مفاد قانون زمین انجام دهد.

در مواردی که نیاز به تأیید یا توضیح باشد، یا به دلایل دیگر، نتایج پردازش درخواست در بازه زمانی تعیین‌شده برای رویه‌های اداری مربوط به زمین ارائه نشود، سازمان دریافت‌کننده باید از طریق پورتال خدمات عمومی یا از طریق پیامک، یک اطلاعیه کتبی برای متقاضی ارسال کند و دلیل آن را به روشنی بیان کند.

کاربران زمین و مالکان دارایی‌های متصل به زمین، مسئول انجام تعهدات مالی خود طبق قانون، چه حضوری و چه آنلاین از طریق عملکرد پرداخت پورتال خدمات عمومی هستند.

سازمان دریافت‌کننده یا پردازش‌کننده پس از انجام تعهدات مالی کاربر زمین، به متقاضی اطلاع می‌دهد که گواهی اصلی صادر شده و سایر مدارک مورد نیاز را ارائه دهد.

نتایج رویه‌های اداری در محل دریافت‌کننده، از طریق خدمات پستی عمومی، یا در مکانی که در صورت دریافت درخواست‌ها و ارائه نتایج برای ثبت زمین، ثبت سایر دارایی‌های متصل به زمین و صدور، مبادله یا صدور مجدد گواهی‌ها درخواست می‌شود، تحویل داده می‌شود.

علاوه بر این، مقررات تصریح می‌کند که کاربران زمین و مالکان دارایی‌های متصل به زمین که درخواست رویه‌های اداری مربوط به زمین (درخواست گواهی‌های مالکیت زمین آنلاین) را دارند، از نظر قانونی مسئول صحت و درستی اطلاعات اعلام شده و اسناد موجود در درخواست ارسالی هستند.

سازمان دریافت‌کننده مسئول بررسی کامل بودن پرونده درخواست است؛ سازمان رسیدگی‌کننده به رویه‌های اداری مربوط به زمین مسئول اقدام در چارچوب اختیارات خود و در بازه‌های زمانی تعیین‌شده توسط قانون است و مسئولیتی در قبال محتوای اسناد موجود در پرونده که قبلاً توسط سایر سازمان‌ها یا افراد ذیصلاح تأیید، ارزیابی یا پردازش شده‌اند، ندارد.

در عین حال، اتصال، اشتراک‌گذاری داده‌ها و قابلیت همکاری الکترونیکی بین سازمان‌ها برای انجام رویه‌های اداری و تسویه تعهدات مالی متقاضیان این رویه‌ها، مطابق با قانون اجرای رویه‌های اداری در محیط الکترونیکی و قانون اجرای سازوکارهای یکپارچه و یکپارچه انجام خواهد شد.

۲. اصلاحات مربوط به مرجع صدور گواهی مالکیت زمین.

بند ۵ ماده ۱ فرمان ۱۰/۲۰۲۳/ND-CP اصلاح و تکمیل ماده ۳۷ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP مربوط به مرجع صدور گواهی حق استفاده از زمین در موارد مندرج در بند ۴، ماده ۹۵؛ و بند ۳، ماده ۱۰۵ قانون زمین به شرح زیر است:

برای مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک تأسیس کرده‌اند، صدور گواهی‌های کاربری زمین و تأیید تغییرات در گواهی‌های صادر شده توسط سازمان‌های زیر انجام می‌شود:

- اداره ثبت اسناد و املاک: برای سازمان‌ها و مؤسسات مذهبی؛ ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور که پروژه‌های سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند؛ سازمان‌ها و افراد خارجی؛ و شرکت‌هایی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی؛

- شعبه اداره ثبت اسناد و املاک یا اداره ثبت اسناد و املاک: برای خانوارها، افراد، جوامع مسکونی و ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور که صاحب خانه‌های متصل به حقوق استفاده از زمین در ویتنام هستند.

اداره ثبت اسناد و املاک و شعب آن می‌توانند از مهر خود برای صدور گواهی‌های زمین و تأیید تغییرات در گواهی‌های صادر شده استفاده کنند.

طبق مقررات فعلی، بند ۱، ماده ۳۷ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP، که توسط فرمان ۰۱/۲۰۱۷/ND-CP اصلاح شده است، تصریح می‌کند که در مناطقی که اداره ثبت زمین تأسیس شده است، اداره منابع طبیعی و محیط زیست در موارد زیر گواهی‌های حقوق کاربری زمین صادر خواهد کرد:

- هنگامی که کاربران زمین حقوقی مانند خرید، فروش یا تغییر هدف استفاده از زمین و غیره را اعمال می‌کنند و گواهی استفاده جدید از زمین مورد نیاز است؛

- صدور گواهی‌های جایگزین یا تجدید صدور.

بنابراین، فرمان 10/2023/ND-CP اختیار صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین و تأیید تغییرات در گواهی‌های حق استفاده از زمین را به گونه‌ای اصلاح کرده است که شهروندان را در انجام این رویه‌های اداری (که می‌تواند در اداره ثبت زمین و بدون نیاز به مراجعه به اداره منابع طبیعی و محیط زیست انجام شود) تسهیل کند.

۳. صدور سند مالکیت زمین برای مجتمع‌های مسکونی.

فرمان 10/2023/ND-CP، مقررات مربوط به اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین برای مجتمع‌های مسکونی در بند 5، ماده 32 فرمان 43/2014/ND-CP را تکمیل می‌کند.

به طور خاص، برای پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده برای مقاصد اقامتی توریستی (از جمله آپارتمان‌ها و غیره) که طبق قانون گردشگری در زمین‌های تجاری و خدماتی تنظیم شده‌اند، اگر شرایط مندرج در قانون زمین، قانون ساخت و ساز و قانون تجارت املاک و مستغلات را داشته باشند، در این صورت:

مالکیت گواهی‌شده‌ی کارهای ساختمانی متصل به زمین برای اهداف تجاری و خدماتی؛ مدت استفاده از زمین طبق بند ۳، ماده ۱۲۶ و بند ۱، ماده ۱۲۸ قانون زمین.

مالک یک پروژه ساختمانی از نظر قانونی مسئول است تا اطمینان حاصل کند که تمام الزامات مندرج در قانون ساخت و ساز و قانون تجارت املاک و مستغلات را برآورده می‌کند.

گواهی مالکیت کارهای ساختمانی مندرج در این آیین‌نامه مطابق با بندهای ۱، ۲، ۳ و ۴ ماده ۳۲ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP انجام می‌شود.

اطلاعات مربوط به قطعه زمین که در گواهی زمین نشان داده شده است، باید به طور دقیق هدف و مدت زمان استفاده از زمین را طبق قانون منعکس کند.

بر اساس بند ۳ ماده ۱۲۶ و بند ۱ ماده ۱۲۸ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳، مقرر شده است که:

مدت زمان تخصیص و اجاره زمین برای سازمان‌ها جهت استفاده در کشاورزی ، جنگلداری، آبزی‌پروری و تولید نمک؛ برای سازمان‌ها، خانوارها و افراد جهت استفاده در اهداف تولیدی تجاری، خدماتی و غیرکشاورزی؛ برای سازمان‌ها جهت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری؛ و برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور و شرکت‌های با سرمایه‌گذاری خارجی جهت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در ویتنام، بر اساس پروژه سرمایه‌گذاری یا درخواست تخصیص یا اجاره زمین بررسی و تصمیم‌گیری خواهد شد، اما نباید از ۵۰ سال تجاوز کند.

برای پروژه‌هایی با سرمایه گذاری کلان اما بازگشت سرمایه کند، پروژه‌های سرمایه گذاری در مناطقی با شرایط دشوار اجتماعی-اقتصادی، یا مناطقی با شرایط اجتماعی-اقتصادی به ویژه دشوار که نیاز به دوره طولانی‌تری دارند، مدت تخصیص زمین یا اجاره نباید از ۷۰ سال تجاوز کند؛

برای پروژه‌های مسکن فروشی، یا فروشی همراه با اجاره، یا برای اجاره-خرید، دوره تخصیص زمین برای سرمایه‌گذار بر اساس مدت زمان پروژه تعیین می‌شود؛ خریداران خانه با حق استفاده از زمین، حق استفاده پایدار و بلندمدت از زمین را دارند.

پس از انقضای مدت، اگر کاربر زمین مایل به ادامه استفاده از زمین باشد، دولت تمدید مدت استفاده از زمین را بررسی خواهد کرد، اما این تمدید نباید از مدت مقرر در بند 3، ماده 126 قانون زمین مصوب 2013 تجاوز کند.

مدت استفاده از زمین پس از دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای انواع زمین با مدت مشخص، مدت استفاده از زمین باقی مانده از مدت استفاده از زمین قبل از دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین است.

بنابراین، مدت مالکیت یک آپارتمان کاندوتل به هدف استفاده از زمین بستگی دارد.

۴. موارد اضافی که هنگام صدور گواهی مالکیت زمین نیاز به اسناد تکمیلی دارند.

به طور خاص، طبق بند ب، بند ۱۱، ماده ۱ فرمان ۱۰/۲۰۲۳/ND-CP، برای پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات غیر از پروژه‌های توسعه مسکن، پس از اتمام ساخت و ساز، سرمایه‌گذار مسئول ارائه مدارک زیر به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست است:

- گواهی‌ها؛ اسنادی که انجام تعهدات مالی صاحب پروژه را اثبات می‌کند.

در صورت تغییر در تعهدات مالی، مدارکی که انجام آن تغییرات را اثبات کند باید ارائه شود (به جز مواردی که قانون معافیت یا تأخیر در پرداخت را مجاز می‌داند).

- طراحی نقشه طبقه با ساختار موجود و قرارداد امضا شده مطابقت دارد؛

- ابلاغیه از سوی آژانس تخصصی ساخت و ساز که به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد پروژه تکمیل شده یا کل پروژه را بپذیرد، یا نتایج پذیرش پروژه تکمیل شده یا کل پروژه را برای راه‌اندازی تأیید کند؛

- فهرست دارایی‌ها.

منبع