کوانگ نام به دنبال راه‌هایی برای تسریع در وصول عوارض استفاده از زمین است.

۴.jpg — منطقه شهری کون تین (هوی آن) یکی از پروژه‌هایی است که احتمالاً در سال ۲۰۲۴ هزینه‌های قابل توجهی برای استفاده از زمین ایجاد خواهد کرد.

پیشرفت جمع‌آوری خیلی کند است.

درآمد داخلی کوانگ نام در سال ۲۰۲۳، در بحبوحه رکود اقتصادی (منفی ۸.۲۵ درصد GRDP)، ۲.۷ درصد از پیش‌بینی‌ها فراتر رفت، نتیجه‌ای شگفت‌انگیز که از بسیاری از پیش‌بینی‌ها (از جمله پیش‌بینی‌های دولت و سازمان‌های مدیریتی) پیشی گرفت. این دستاورد چشمگیر، یک «چرخش چشمگیر» در جمع‌آوری درآمد محلی محسوب می‌شود.

با این حال، تحلیل‌ها نشان می‌دهد که در حالی که درآمد بودجه افزایش یافته است، درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین امیدوارکننده نبوده و به رقم پیش‌بینی‌شده ۲۳۰۰ میلیارد دانگ ویتنام نرسیده و تنها بیش از ۱۹۱۱.۶ میلیارد دانگ ویتنام جمع‌آوری شده است (که تنها به ۸۳.۱٪ از مبلغ پیش‌بینی‌شده رسیده است).

یک تحول شگفت‌انگیز رخ داده است. طرح درآمد بودجه کوانگ نام به طور فزاینده‌ای در حال کاهش است. تمام جریان‌های اصلی درآمد برای سال ۲۰۲۴ کمتر از ارقام پیش‌بینی‌شده و واقعی برای سال ۲۰۲۳ هستند (که به جای ۲۰۸۸۰ میلیارد دونگ ویتنامی در سال ۲۰۲۳، تنها ۲۰۱۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی تعیین شده است). با این حال، به جای ۲۳۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی پیش‌بینی‌شده مانند سال قبل یا حتی کمتر، درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین ۲۷۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی پیش‌بینی شده است. این رقم نشان دهنده افزایش ۱۷.۴ درصدی در مقایسه با مبلغ پیش‌بینی‌شده و افزایش ۳۵ درصدی در مقایسه با درآمد واقعی در سال ۲۰۲۳ است.

درآمد پیش‌بینی‌شده از عوارض استفاده از زمین ۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام افزایش یافته است، در حالی که اقتصاد همچنان ناپایدار است و بازار املاک و مستغلات هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نمی‌دهد. این واقعاً مبلغ بسیار زیادی است. بسیاری از آژانس‌های مدیریتی خطر عدم دستیابی به هدف جمع‌آوری را پیش‌بینی می‌کنند، زیرا نمی‌دانند یا هنوز ندانسته‌اند که از کدام منابع درآمد باید جمع‌آوری کنند.

مقامات مالیاتی همچنین پیش‌بینی می‌کنند که در جمع‌آوری درآمد از عوارض استفاده از زمین مشکلاتی وجود داشته باشد، اما امیدوارند که به طرح دریافت و پردازش اسناد تکیه کنند و تکمیل تعهدات مالی زمین را به صورت الکترونیکی که از اکتبر 2023 اجرا شده است، تعیین کنند. علاوه بر این، آنها مبلغ جمع‌آوری‌شده از مشاغل بدهکار عوارض استفاده از زمین از سال‌های گذشته و از پروژه‌های تازه تأسیس را محاسبه خواهند کرد.

واقعیت بسیار چالش برانگیزتر از تخمین‌ها است. مقامات مالیاتی اعلام کردند که تا 30 آوریل 2024، سوابق الکترونیکی زمین در تمام 18 منطقه، شهر و شهرستان مرتبط شده است و نزدیک به 9900 رسید انتقال الکترونیکی از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست دریافت شده است و مالیات‌های معوق مربوط به زمین 104 میلیارد دانگ کاهش یافته است. با این حال، درآمد بودجه تا 31 مه 2024، تنها به 43.3 درصد از هدف پیش‌بینی شده (بیش از 8694 میلیارد دانگ) رسیده است.

بیشتر اهداف جمع‌آوری درآمد و مالیات محقق شد، اما درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین تنها به ۱۴.۲٪ از مبلغ پیش‌بینی‌شده رسید. با توجه به اینکه تنها درصد کمی از عوارض استفاده از زمین معوق از پروژه‌های تازه آغاز شده وصول نشده است، مبلغ بدهی مشاغل نیز همچنان غیرقابل وصول است، بنابراین همچنان در تأمین درآمد حاصل از اجاره زمین با مشکل مواجه هستند.

آقای نگوین ون تیپ، مدیر اداره مالیات کوانگ نام، گفت که پروژه‌های توسعه زمین در حراج حقوق استفاده از زمین کند عمل می‌کنند. بازار املاک و مستغلات راکد است. پروژه‌ها قابل انتقال نیستند.

به برخی از پروژه‌ها زمین اختصاص داده شده یا اجاره داده شده است، اما قیمت زمین هنوز تصویب نشده است... بسیاری از مشاغل مبالغ هنگفتی بابت هزینه‌های استفاده از زمین بدهکار هستند که منجر به عدم دستیابی به اهداف درآمدی پیش‌بینی‌شده می‌شود.

آقای تیپ گفت: «اگرچه تمام اقدامات اجرایی بدهی به طور کامل و سیستماتیک اعمال شده است، اما اداره مالیات هنوز هزینه‌های معوق استفاده از زمین و اجاره زمین را دریافت نکرده است. مشاغل با مشکلات مالی روبرو هستند و قادر به انجام تعهدات مالی خود نیستند. برخی از پروژه‌ها تمدید نشده‌اند و دسترسی آنها به سرمایه وام از بانک‌ها را دشوار می‌کند...»

۳.jpg — پروژه‌های املاک و مستغلات که به سرعت بر موانع غلبه می‌کنند، درآمد قابل توجهی را به بودجه اضافه خواهند کرد.

بر اساس کدام آدرس، جمع‌آوری انجام خواهد شد؟

اجاره زمین یکی از منابع اصلی درآمد برای مناطق محلی به منظور تکمیل سرمایه‌گذاری در توسعه محسوب می‌شود. آژانس‌های مالی تخمین می‌زنند که درآمد حاصل از زمین سالانه 10 تا 11 درصد افزایش می‌یابد، اما دستیابی به این هدف آسان نیست.

سیستم مالی محلی هنوز به اندازه کافی قوی نیست که بتواند راهکارهای موثری برای جمع‌آوری مالیات از این بخش‌ها ایجاد کند. علاوه بر این، نظارت و کنترل بر خرید، فروش و انتقال املاک در بازار که همگی زیر ارزش بازار هستند، دشوار است. هنوز همه معاملات املاک و مستغلات در یک بورس عمومی و شفاف فهرست نشده‌اند.

استان کوانگ نام به دلیل کمبود درآمد حاصل از استفاده از زمین، مجبور به تنظیم برنامه سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت خود برای سال‌های 2021-2025 شده است. با توجه به پیش‌بینی چالش‌های حتی بزرگتر در دو سال باقیمانده، دستیابی به هدف 14290 میلیارد دونگ ویتنامی درآمد زمین بسیار دشوار خواهد بود.

پیش‌بینی می‌شود که برای دستیابی به هدف بودجه، تقریباً ۵۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام در سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ باید جمع‌آوری شود. آقای نگوین هونگ، معاون مدیر اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، گفت که آنها برای جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین (حدود ۹۰٪) به مناطق شهری متکی خواهند بود. با این حال، این امر به دلیل کندی پروژه‌های شهری، سخت‌گیری در اعتبار املاک و مستغلات و قوانین همپوشانی که حل آنها دشوار است، بسیار دشوار خواهد بود.

به گفته مقامات مالیاتی، در حال حاضر حدود 30 پروژه مسکونی و توسعه شهری در استان کوانگ نام وجود دارد که هنوز بدهی‌های معوقه با تعهدات مالی بالغ بر 1860 میلیارد دانگ دارند و 13 کسب و کار نیز مبالغ هنگفتی بابت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین بدهکار هستند. مقامات مالیاتی تمام تلاش خود را برای وصول این بدهی‌ها و واریز آنها به بودجه دولت انجام خواهند داد.

علاوه بر این، ۳۱ تصمیم در مورد تخصیص و اجاره زمین توسط کمیته مردمی استان صادر شده است که زمین را به مشاغل برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری اعطا و اجاره می‌دهد.

با این حال، تا به امروز، اداره منابع طبیعی و محیط زیست، اداره دارایی (شورای ارزیابی زمین) و سازمان‌های مرتبط هنوز به کمیته مردمی استان توصیه نکرده‌اند که قیمت زمین را تأیید کند تا اداره مالیات بتواند اطلاعیه‌هایی برای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین صادر کند، که این امر مستقیماً بر اجرای پیش‌بینی درآمد بودجه دولت تأثیر گذاشته است.

طبق تحلیل اداره مالیات، می‌توان در سال ۲۰۲۴ نزدیک به ۱۸۴۰ میلیارد دونگ ویتنامی درآمد تنها از ۴ پروژه جمع‌آوری کرد: منطقه مسکونی و خدماتی کائو هونگ - لای نگی (فازهای ۲ و ۳ با ۵۸۴ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ منطقه شهری شهر هوشمند کوانگ نام (۲۵۰ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ منطقه شهری کون تین (۵۸۱ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ و منطقه شهری تان ها (فاز ۲، با ۴۲۳ میلیارد دونگ ویتنامی). با این حال، جمع‌آوری اجاره زمین از این پروژه‌ها و بسیاری از پروژه‌های دیگر به چیزی بیش از منابع مقامات مالیاتی نیاز دارد و کار آسانی نیست.

به گفته اداره مالیات، به منظور تکمیل و فراتر رفتن از بودجه تعیین شده برای سال ۲۰۲۴، مقامات مالیاتی از کمیته دائمی کمیته حزب استانی و کمیته مردمی استانی درخواست کرده‌اند تا ادارات، سازمان‌ها و ادارات محلی مربوطه را موظف کنند تا جلساتی را با سرمایه‌گذاران هر پروژه برای حل مشکلات و موانع برنامه‌ریزی کنند.

به طور خاص، این تصمیم، قیمت‌های خاص زمین را برای پروژه‌هایی که قبلاً تصمیمات مربوط به تخصیص زمین یا اجاره را دریافت کرده‌اند، تأیید می‌کند. گواهی‌های حق استفاده از زمین برای پروژه‌هایی صادر می‌شود که تعهدات مالی خود را در مورد زمین انجام داده و ۱۰۰٪ زیرساخت‌های فنی خود را تکمیل کرده‌اند و دسترسی سرمایه‌گذاران به سرمایه وام از بانک‌ها را برای پروژه‌های بعدی تسهیل می‌کنند.

آقای تران کوک بائو، رئیس گروه VN Da Thanh، گفت که کسب‌وکارها مایل به پرداخت هستند، اما جمع‌آوری پول بدون صدور گواهی مالکیت زمین برای کسب‌وکارها هنوز مشکلات زیادی را ایجاد می‌کند.

دولت و سازمان‌های مدیریتی در حال بررسی تمام راه‌های ممکن برای جمع‌آوری اجاره زمین در بودجه ایالتی هستند. به گفته نگوین ون تیپ، مدیر اداره مالیات، پروژه‌ها دسته‌بندی خواهند شد تا راه‌حل‌ها به صورت انعطاف‌پذیر اعمال شوند، به خصوص برای پروژه‌هایی که پرداخت غرامت و پاکسازی زمین تکمیل شده و زیرساخت‌ها به طور کامل توسعه یافته‌اند. مهلت‌های اجرای پروژه باید در اسرع وقت تمدید شود. شرایطی ایجاد خواهد شد تا به مشاغل اجازه داده شود از بانک‌ها سرمایه قرض بگیرند تا بتوانند مالیات بپردازند.

علاوه بر این، مقامات بالاتر باید به ادارات و سازمان‌های مربوطه دستور دهند تا به سرعت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که سرمایه‌گذاران به حساب موقت وزارت دارایی واریز کرده‌اند، پردازش کنند. این امر برای اطمینان از پرداخت به موقع به بودجه دولت، قادر ساختن مشاغل به انجام تعهدات مالی خود و محافظت از حقوق آنها در انجام مراحل اداری مربوطه است.

منبع