کوانگ نام به دنبال راه‌هایی برای جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین است

۴.jpg — منطقه شهری کون تین (هوی آن) یکی از پروژه‌هایی است که احتمالاً در سال ۲۰۲۴ عوارض استفاده از زمین زیادی دریافت خواهد کرد.

پیشرفت جمع‌آوری خیلی کم است

درآمد بودجه داخلی کوانگ نام در سال ۲۰۲۳، در شرایط فروپاشی اقتصادی (-۸.۲۵٪ GRDP)، ۲.۷٪ از تخمین فراتر رفت که فراتر از انتظارات بسیاری از مردم (از جمله دولت و سازمان‌های مدیریتی) بود. این نتیجه چشمگیر، یک "بازگشت چشمگیر" در درآمد بودجه محلی محسوب می‌شود.

با این حال، تجزیه و تحلیل نشان می‌دهد که درآمد بودجه افزایش یافته است، اما جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین مثبت نبوده است، زیرا نتوانسته ۲۳۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی تخمین زده شده را جمع‌آوری کند، بلکه تنها بیش از ۱۹۱۱.۶ میلیارد دونگ ویتنامی جمع‌آوری کرده است (که تنها به ۸۳.۱٪ از تخمین رسیده است).

اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ داده است. طرح درآمد بودجه کوانگ نام در حال کاهش است. تمام اقلام اصلی درآمد در سال ۲۰۲۴ کمتر از تخمین و اجرای آن در سال ۲۰۲۳ است (که به جای ۲۰۸۸۰ میلیارد دونگ ویتنامی در سال ۲۰۲۳، تنها ۲۰۱۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی تعیین شده است)، اما به جای تخمین ۲۳۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی مانند سال قبل یا تخصیص کمتر، جمع‌آوری عوارض کاربری زمین تا ۲۷۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی تعیین شده است. این رقم ۱۷.۴ درصد از تخمین افزایش یافته است که در مقایسه با اجرای آن در سال ۲۰۲۳، ۳۵ درصد افزایش یافته است.

درآمد تخمینی حاصل از استفاده از زمین در حالی که اقتصاد هنوز ناپایدار است، ۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام افزایش یافته است، بازار املاک و مستغلات هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است، که واقعاً مبلغ هنگفتی است. بسیاری از آژانس‌های مدیریتی خطر عدم دستیابی به وصول را پیش‌بینی می‌کنند زیرا نمی‌دانند یا نمی‌دانند از کجا وصول کنند.

سازمان امور مالیاتی همچنین دشواری جمع‌آوری درآمد بودجه از محل استفاده از زمین را پیش‌بینی می‌کند، اما امیدوار است که به طرح دریافت، گردش سوابق و تعیین تکمیل تعهدات مالی زمین به صورت الکترونیکی که از اکتبر 2023 اجرا شده است، تکیه کند. علاوه بر این، از محل جمع‌آوری پول از شرکت‌هایی که از سال‌های گذشته و پروژه‌های در حال انجام، هزینه‌های استفاده از زمین را بدهکار هستند، محاسبه خواهد کرد.

واقعیت بسیار دشوارتر از تخمین است. سازمان امور مالیاتی اعلام کرد که تا 30 آوریل 2024، 18/18 منطقه، شهر و شهرستان، اتصال الکترونیکی سوابق زمین را با نزدیک به 9900 رسید انتقال الکترونیکی دریافت شده از سازمان منابع طبیعی و محیط زیست تکمیل کرده‌اند و بدهی حاصل از درآمدهای زمین 104 میلیارد دونگ کاهش یافته است. با این حال، درآمد بودجه تا 31 مه 2024 به 43.3 درصد از تخمین (بیش از 8694 میلیارد دونگ) رسیده است.

بیشتر درآمدها و مالیات‌ها طبق برنامه پیش می‌روند، اما درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین تنها به ۱۴.۲ درصد از برآورد رسیده است. تعداد پروژه‌هایی که هنوز وصول نشده‌اند، و میزان عوارض استفاده از زمین که شرکت‌ها بدهکارند نیز قابل وصول نیست، بنابراین منابع حاصل از اجاره زمین همچنان دشوار است.

آقای نگوین ون تیپ - مدیر اداره مالیات کوانگ نام - گفت که پروژه‌های بهره‌برداری از زمین در حراج حقوق استفاده از زمین کند هستند. املاک و مستغلات مسدود شده‌اند. پروژه‌ها قابل انتقال نیستند.

به برخی پروژه‌ها زمین اختصاص داده شده و زمین اجاره داده شده است، اما تصمیمی برای تأیید قیمت زمین گرفته نشده است... بسیاری از مشاغل مبالغ هنگفتی بابت هزینه‌های استفاده از زمین بدهکار هستند، که منجر به این می‌شود که این منبع درآمد، پیشرفت تخمینی را تضمین نکند.

آقای تیپ گفت: «اگرچه اداره مالیات به طور کامل و سیستماتیک اقدامات اجرایی مربوط به بدهی را اعمال کرده است، اما هنوز هزینه‌های معوق استفاده از زمین و اجاره بها را دریافت نکرده است. شرکت‌ها با مشکلات مالی روبرو هستند و به تعهدات مالی خود عمل نکرده‌اند. پیشرفت برخی از پروژه‌ها تمدید نشده است، بنابراین در دسترسی به وام از بانک‌ها با مشکل مواجه هستند...»

۳.jpg — پروژه‌های املاک و مستغلات، اگر به سرعت حل و فصل شوند، درآمد زیادی را به بودجه اضافه خواهند کرد.

بر اساس کدام آدرس باید جمع‌آوری شود؟

اجاره زمین یکی از منابع اصلی درآمد محلی برای تکمیل سرمایه‌گذاری‌های توسعه‌ای محسوب می‌شود. آژانس‌های مالی تخمین می‌زنند که درآمد زمین هر ساله 10 تا 11 درصد افزایش می‌یابد، اما اجرای این امر آسان نیست.

سیستم مالی محلی هنوز به اندازه کافی قوی نیست که بتواند راهکارهایی برای جمع‌آوری درآمد از این مناطق ایجاد کند. ناگفته نماند، وقتی قیمت‌های خرید و فروش و نقل و انتقالات در بازار پایین‌تر از قیمت واقعی باشد، بررسی و کنترل آن بسیار دشوار است. تمام معاملات املاک و مستغلات در تالار معاملات عمومی و شفاف قرار نگرفته است.

کوانگ نام به دلیل کمبود درآمد حاصل از استفاده از زمین، مجبور به تنظیم برنامه سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت خود برای سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ شده است. اجرای رقم ۱۴۲۹۰ میلیارد دونگ ویتنامی درآمد زمین بسیار دشوار خواهد بود، زیرا پیش‌بینی برای دو سال باقی‌مانده حتی دشوارتر خواهد بود.

پیش‌بینی می‌شود که در سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵، برای رسیدن به این برآورد، جمع‌آوری حدود ۵۴۰۰ میلیارد دلار لازم باشد. آقای نگوین هونگ - معاون مدیر اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری - گفت که برای جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین (حدود ۹۰٪) به مناطق شهری متکی خواهد بود. اما این کار بسیار دشوار خواهد بود زیرا پروژه‌های شهری کند هستند، اعتبار املاک و مستغلات سخت‌گیرانه‌تر شده است و قوانین همپوشانی وجود دارد که حل آنها دشوار است.

طبق آمار اداره مالیات، در حال حاضر در کوانگ نام، حدود 30 پروژه مسکونی و شهری وجود دارد که هنوز بدهی مالی با مبلغ کل بیش از 1860 میلیارد دانگ ویتنام دارند و 13 شرکت نیز مبالغ هنگفتی بابت عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین بدهکار هستند. اداره مالیات از هر راهی برای وصول این بدهی به بودجه دولت استفاده خواهد کرد.

علاوه بر این، 31 تصمیم در مورد تخصیص زمین و اجاره زمین توسط کمیته مردمی استان برای تخصیص و اجاره زمین به شرکت‌ها جهت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری صادر شده است.

با این حال، تاکنون، اداره منابع طبیعی و محیط زیست، اداره دارایی (شورای ارزیابی قیمت زمین) و سازمان‌های مرتبط با کمیته مردمی استان برای تأیید قیمت زمین جهت صدور اطلاعیه‌های مربوط به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین توسط اداره مالیات مشورت نکرده‌اند، که این امر مستقیماً بر اجرای برآوردهای درآمد بودجه دولت تأثیر گذاشته است.

طبق تحلیل اداره مالیات، در سال ۲۰۲۴ می‌توان نزدیک به ۱۸۴۰ میلیارد دونگ ویتنامی را تنها از ۴ پروژه جمع‌آوری کرد، مانند: منطقه مسکونی و خدماتی کائو هونگ - لای نگی (فاز ۲ و ۳ با ۵۸۴ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ منطقه شهری شهر هوشمند کوانگ نام (۲۵۰ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ منطقه شهری کون تین (۵۸۱ میلیارد دونگ ویتنامی)؛ منطقه شهری تان ها (فاز ۲، با ۴۲۳ میلیارد دونگ ویتنامی). با این حال، برای جمع‌آوری اجاره زمین از این پروژه‌ها و بسیاری از پروژه‌های دیگر، سازمان امور مالیاتی به تنهایی به اندازه کافی قوی نیست و اجرای آن آسان نیست.

به گفته اداره مالیات، به منظور تکمیل و فراتر رفتن از بودجه تعیین شده برای سال ۲۰۲۴، اداره مالیات از کمیته دائمی کمیته حزب استانی و کمیته مردمی استانی درخواست کرده است تا به ادارات، شعب و مناطق دستور دهند تا برنامه‌ای برای همکاری با سرمایه‌گذاران هر پروژه داشته باشند تا مشکلات را برطرف و مسائل را حل کنند.

به طور خاص، تصمیماتی مبنی بر تأیید قیمت‌های خاص زمین برای پروژه‌هایی که تصمیمات مربوط به تخصیص زمین و اجاره زمین دارند، صادر کنید. برای پروژه‌هایی که تعهدات مالی مربوط به زمین را انجام داده و ۱۰۰٪ زیرساخت‌های فنی را تکمیل کرده‌اند، گواهی حق استفاده از زمین صادر کنید تا شرایطی برای سرمایه‌گذاران ایجاد شود که برای اجرای پروژه‌های بعدی به وام از بانک‌ها دسترسی داشته باشند.

آقای تران کوک بائو - رئیس گروه VN Da Thanh گفت که مشاغل حاضر به پرداخت پول هستند، اما جمع‌آوری پول بدون صدور دفترچه قرمز برای مشاغل هنوز با مشکلات زیادی روبرو است.

دولت و سازمان‌های مدیریتی به دنبال راه‌هایی برای جمع‌آوری منابع اجاره زمین در بودجه ایالتی هستند. نگوین ون تیپ، مدیر اداره مالیات، گفت که آنها پروژه‌ها را گروه‌بندی خواهند کرد تا راه‌حل‌ها را به صورت انعطاف‌پذیر اعمال کنند، به ویژه پروژه‌هایی که پرداخت غرامت، پاکسازی محل و ساخت زیرساخت‌ها را تکمیل کرده‌اند و نیاز به تمدید برنامه اجرای پروژه در اسرع وقت دارند. شرایطی را برای مشاغل ایجاد کنید تا از بانک‌ها سرمایه قرض بگیرند تا بتوانند مالیات بپردازند.

علاوه بر این، مقامات مافوق باید به ادارات و شعب دستور دهند تا به سرعت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که سرمایه‌گذاران به حساب موقت وزارت دارایی پرداخت کرده‌اند، رسیدگی کنند تا هم بودجه دولت به موقع پرداخت شود و هم به شرکت‌ها اجازه داده شود تعهدات مالی خود را انجام دهند و حقوق شرکت‌ها را در انجام مراحل اداری مربوطه تضمین کنند.

منبع