تشدید نظارت بر تقسیم و فروش زمین.

به گفته فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، مقررات جدید قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) تقسیم‌بندی و فروش قطعات زمین توسط مشاغل املاک و مستغلات را «سخت‌گیرانه‌تر» کرده است.

انتظار می‌رود قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۲۳ از اول آگوست به اجرا درآیند. فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، اظهار داشت که این دو قانون جدید، فعالیت‌های «تقسیم و فروش زمین» مشاغل املاک و مستغلات را از دو منظر «سخت‌تر» کرده‌اند: محدود کردن دامنه مناطق پروژه‌ای که تقسیم و فروش زمین در آنها مجاز است، و مشخص کردن رویه‌هایی که مشاغل باید از آنها پیروی کنند.

به طور خاص، در محدوده منطقه‌ای، پروژه‌هایی در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم، یا پروژه‌هایی (صرف نظر از منطقه) که در آنها سرمایه‌گذاران از طریق مزایده حق استفاده از زمین برای پروژه‌های ساخت و ساز مسکن تحت قانون زمین انتخاب می‌شوند، سرمایه‌گذار مجاز به انجام تجارت املاک و مستغلات به شکل تقسیم و فروش قطعات زمین نخواهد بود.

کسب‌وکارهایی که با تقسیم زمین و فروش قطعات آن به دلالان شخصی، پروژه‌هایی را اجرا می‌کنند، باعث افزایش شدید قیمت زمین شده‌اند.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، تا دسامبر ۲۰۲۳، ویتنام ۹۰۲ منطقه شهری داشت. این مناطق شامل ۲ منطقه شهری کلاس ویژه، ۲۲ منطقه شهری کلاس ۱ (شامل ۳ منطقه شهری کلاس ۱ که مستقیماً تحت نظر دولت مرکزی هستند)، ۳۶ منطقه شهری کلاس ۲، ۴۵ منطقه شهری کلاس ۳، ۹۵ منطقه شهری کلاس ۴ و ۷۰۲ منطقه شهری کلاس ۵ می‌شد.

«پروژه‌هایی که در ۱۰۵ شهر و شهرستان که به عنوان نوع III یا بالاتر طبقه‌بندی شده‌اند، مجاز به انجام معاملات ملکی به شکل تقسیم زمین و فروش قطعات زمین نیستند. بنابراین، دامنه مناطقی که مشاغل مجاز به تقسیم و فروش قطعات زمین هستند، به طور قابل توجهی کاهش یافته است.»

به عبارت دیگر، در مناطق شهری نوع III و بالاتر، توسعه‌دهندگان باید خانه‌هایی را برای فروش بسازند و دیگر نمی‌توانند مانند قبل زمین را به قطعات کوچک‌تر برای فروش تقسیم کنند.»

آقای توآن در مورد رویه‌هایی که کسب‌وکارها باید دنبال کنند، گفت که قانون جدید تصریح می‌کند که برای انتقال حقوق استفاده از زمین از طریق تقسیم زمین، کسب‌وکارها باید هر دو شرایط «لازم» و «کافی» را داشته باشند.

شرط لازم این است که کمیته مردمی استان باید سندی صادر کند که به شرکت اجازه دهد حقوق استفاده از زمین را در محل پروژه از طریق روش تقسیم و فروش قطعات زمین منتقل کند. شرط «کافی» این است که سرمایه‌گذار باید مراحل درخواست مجوز از اداره ساخت و ساز را طی کند، مشابه مورد امضای قرارداد فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت.

مقررات جدید به کسانی که قطعات زمین را از توسعه‌دهندگان دریافت می‌کنند، مبنایی می‌دهد تا به وضوح مشخص کنند که توسعه‌دهنده چه زمانی مجاز به امضای قرارداد فروش است. این تعیین با بررسی اینکه آیا توسعه‌دهنده سندی از وزارت ساخت و ساز دریافت کرده است یا خیر، انجام می‌شود.

«مقررات جدید که تقسیم زمین را سخت‌تر می‌کند، منطقی است. کسب‌وکارهایی که با تقسیم زمین و فروش قطعات زمین به افراد برای اهداف سوداگرانه، پروژه‌هایی را اجرا می‌کنند، خرید و فروش مکرر، منجر به افزایش بی‌شمار قیمت زمین شده است. اوج افزایش قیمت زمین به طور همزمان از شمال تا جنوب در اوایل سال ۲۰۲۱ رخ داد و باعث اتلاف منابع اجتماعی شد.»

در همین حال، قوانین فعلی هنوز هیچ الزام الزام‌آوری برای خریداران زمین‌های تفکیک‌شده جهت ساخت و ساز و بهره‌برداری از زمین ندارند.»

به گفته آقای توآن، یکی از مقررات بسیار قابل توجه که در قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات تصریح شده است، الزام انتقال‌دهنده حقوق بهره‌برداری از زمین است: «باید مسکن را مطابق با طرح مصوب، برنامه‌ریزی تفصیلی، مجوز ساخت (در مواردی که مجوز ساخت لازم است) و مطابق با توافق‌نامه مندرج در قرارداد انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین برای زمین دارای زیرساخت فنی در پروژه املاک و مستغلات امضا شده، بسازد» (بند 2، ماده 34).

این امر نه تنها برای توسعه‌دهنده، بلکه برای مقامات ذیصلاح نیز مبنای مهمی برای نظارت بر ساخت مسکن برای خریداران است. این امر از موقعیت‌هایی که زمین خریداری شده و سپس خالی رها می‌شود و منجر به هدر رفتن آن می‌شود یا برای گمانه‌زنی‌های شخصی استفاده می‌شود، جلوگیری می‌کند.

هوای آن

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260