سخت‌گیری بیشتر در تقسیم و فروش زمین

DNVN - به گفته فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، مقررات جدید قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) تقسیم و فروش زمین توسط مشاغل املاک و مستغلات را "سخت‌تر" کرده است.

انتظار می‌رود قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ از اول آگوست به اجرا درآیند. فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، اظهار داشت که این دو قانون جدید، «تقسیم و فروش زمین» توسط شرکت‌های املاک و مستغلات را از دو منظر «سخت‌تر» کرده‌اند. یعنی، محدود کردن دامنه مناطق پروژه‌ای که می‌توانند به قطعات تقسیم و فروخته شوند، و مشخص کردن رویه‌هایی که شرکت‌ها باید از آنها پیروی کنند.

به طور خاص، برای محدوده منطقه‌ای، پروژه‌هایی در بخش‌ها، نواحی، شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم یا پروژه‌هایی (صرف نظر از منطقه) که سرمایه‌گذاران را از طریق حراج حقوق استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت و ساز مسکن طبق قانون زمین انتخاب می‌کنند، به سرمایه‌گذاران اجازه داده نخواهد شد که با تقسیم قطعات و فروش زمین، به تجارت املاک و مستغلات بپردازند.

شرکت‌هایی که با تقسیم قطعات زمین و فروش زمین به دلالان، پروژه‌هایی را اجرا می‌کنند، باعث بروز تب‌های زمین زیادی شده‌اند.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، تا دسامبر ۲۰۲۳، ویتنام ۹۰۲ منطقه شهری دارد. از این تعداد، ۲ منطقه شهری ویژه، ۲۲ منطقه شهری نوع ۱ (شامل ۳ منطقه شهری نوع ۱ که مستقیماً تحت نظر دولت مرکزی هستند)، ۳۶ منطقه شهری نوع ۲، ۴۵ منطقه شهری نوع ۳، ۹۵ منطقه شهری نوع ۴ و ۷۰۲ منطقه شهری نوع ۵ وجود دارد.

«پروژه‌ها در ۱۰۵ شهر و شهرستان که مناطق شهری نوع III یا بالاتر هستند، مجاز به انجام معاملات ملکی به شکل تقسیم قطعات و فروش زمین نیستند. بنابراین، منطقه‌ای که مشاغل مجاز به تقسیم قطعات و فروش زمین هستند، بسیار کاهش یافته است.»

آقای توآن اظهار داشت: «به عبارت دیگر، در مناطق شهری نوع III و بالاتر، سرمایه‌گذاران باید خانه‌هایی برای فروش بسازند و دیگر مانند قبل زمین را به قطعات کوچک برای فروش «تقسیم» نمی‌کنند.»

آقای توآن در مورد رویه‌هایی که کسب‌وکارها باید رعایت کنند، گفت که قانون جدید تصریح می‌کند که برای انتقال حقوق استفاده از زمین به شکل تفکیک، کسب‌وکارها نیاز دارند که هم شرایط «لازم» و هم «کافی» را داشته باشند.

شرط لازم، داشتن سندی از کمیته مردمی استان است که به شرکت اجازه می‌دهد حقوق کاربری زمین در پروژه را با تقسیم قطعات و فروش آنها منتقل کند. شرط «کافی» این است که سرمایه‌گذار باید مراحل درخواست مجوز از اداره ساخت و ساز را انجام دهد، مشابه مورد امضای قرارداد خرید و فروش مسکن آینده.

این آیین‌نامه جدید به کسانی که انتقال قطعات زمین را از سرمایه‌گذار دریافت می‌کنند، کمک می‌کند تا مبنایی برای تعیین دقیق زمان مجاز به امضای قرارداد فروش و خرید توسط سرمایه‌گذار داشته باشند. این تعیین بر اساس این است که آیا سرمایه‌گذار سندی از وزارت ساخت و ساز دریافت کرده است یا خیر.

«مقررات جدید برای تشدید تقسیم‌بندی منطقی است. شرکت‌ها با تقسیم قطعات زمین و فروش زمین به برخی افراد به شکل سفته‌بازی، خرید و فروش مجدد، پروژه‌هایی را انجام می‌دهند که منجر به تب‌های زمین زیادی می‌شود. اوج این تب‌ها در اوایل سال ۲۰۲۱ همزمان از شمال تا جنوب رخ داد و باعث هدر رفتن دارایی‌های اجتماعی شد.»

آقای توآن گفت: «در همین حال، قوانین فعلی استفاده از ساخت و ساز را برای خریداران زمین‌های تفکیک‌شده الزامی نمی‌داند.»

همچنین به گفته آقای توآن، یکی از مفاد بسیار قابل توجه تصریح شده در قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح شده) این الزام است که انتقال گیرنده حقوق استفاده از زمین: «باید مسکنی بسازد که پیشرفت آن تضمین شود، مطابق با طرح مصوب و برنامه‌ریزی تفصیلی، در مواردی که مجوز ساخت باید اعطا شود، مجوز ساخت و ساز و مطابق با توافق در قرارداد انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه املاک و مستغلات امضا شده» (بند 2، ماده 34).

این امر نه تنها برای سرمایه‌گذاران، بلکه برای مقامات ذیصلاح نیز مبنای مهمی برای نظارت بر ساخت خانه‌ها توسط خریداران است. از خرید زمین و رها کردن آن به صورت متروکه یا برای گمانه‌زنی‌های شخصی خودداری کنید.

هوای آن

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260