صدور سند مالکیت برای کاندوتل‌ها هنوز با موانعی روبرو است.

تقریباً دو ماه پس از اجرایی شدن فرمان 10/2023/ND-CP، که چندین ماده از فرمان‌های راهنمای اجرای قانون زمین (فرمان 10) را اصلاح و تکمیل می‌کند، دا نانگ و خان هوا، دو منطقه‌ای که بیشترین تعداد ویلاهای توریستی و آپارتمان‌های تفریحی (کاندوتل) را در کشور دارند، هنوز حتی یک کاندوتل هم گواهی مالکیت (که به عنوان کتاب صورتی نیز شناخته می‌شود) دریافت نکرده‌اند. دلیل اصلی این امر، فقدان بخشنامه‌های راهنما است.

ایجاد رویه‌ها

آقای وو چی هیو، معاون مدیر مسئول اداره منابع طبیعی و محیط زیست (TN-MT) استان خان هوا ، گفت که فرمان شماره ۱۰ به خریداران املاکی مانند هتل آپارتمان، هتل اداری و آپارتمان در زمین‌های تجاری و خدماتی اجازه می‌دهد تا حقوق مالکیت خود را ثبت کنند. با این حال، در حال حاضر هیچ فرآیندی برای دریافت و پردازش درخواست‌ها وجود ندارد. بنابراین، این اداره در حال تدوین این فرآیند و ارسال آن به ادارات مربوطه برای اظهار نظر است و قبل از پذیرش رسمی درخواست‌ها، گزارشی را برای تأیید کمیته مردمی استان خان هوا تدوین خواهد کرد.

علاوه بر این، برای جلوگیری از پیچیدگی‌ها و مشکلات در حین اجرا، این اداره در حال حاضر در حال مطالعه قراردادهای فروش آپارتمان برای شناسایی سناریوهای احتمالی است. آقای هیو اظهار داشت: «این یک موضوع بسیار جدید است؛ ما با بسیاری از مناطق دیگر مشورت کرده‌ایم، اما هیچ‌کدام هنوز رویه خاصی ندارند. بنابراین، بسیاری از پروژه‌ها برای درخواست گواهی‌های کاربری زمین ثبت‌نام کرده‌اند، اما ما از آنها خواسته‌ایم که تا زمان تعیین رویه خاص قبل از ارسال درخواست‌های خود صبر کنند تا از تأخیر جلوگیری شود. پس از ارسال درخواست‌ها، این اداره به مقایسه آنها با مقررات ادامه خواهد داد تا مشخص شود که آیا آنها معیارهای لازم برای صدور را دارند یا خیر.»

پروژه آپارتمان کوکوبی دا نانگ موقتاً به حالت تعلیق درآمده و در انتظار صدور گواهی مالکیت است. عکس: BICH VAN

آقای فام نام سون، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر دانانگ، همچنین تأیید کرد که این منطقه هنوز گواهینامه‌های حق استفاده از زمین را برای هیچ پروژه آپارتمانی صادر نکرده است زیرا منتظر بخشنامه‌های راهنما است. به گفته آقای سون، در حالی که منتظر بخشنامه‌های راهنما هستیم، این اداره در حال جمع‌آوری تعدادی از موانع برای ارسال به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست برای حل تدریجی است.

به طور خاص، زیرمجموعه مدیریت زمین اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر دانانگ اظهار داشت که طبق مقررات، مدت استفاده از زمین برای پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده برای اهداف اقامتی گردشگری، از جمله آپارتمان‌ها، 50 سال از تاریخ اعطای زمین به سرمایه‌گذار، اجاره زمین یا تبدیل کاربری زمین تعیین می‌شود. با این حال، پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده برای اهداف اقامتی گردشگری اغلب دارای یک مرحله آماده‌سازی سرمایه‌گذاری طولانی هستند، بنابراین اگر گواهی‌های استفاده از زمین بر اساس مدت استفاده از زمین صادر شوند، بسیاری از پروژه‌ها فقط حدود 40 سال یا حتی کمتر از 40 سال فرصت خواهند داشت.

بنابراین، معاونت مدیریت زمین از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست می‌کند تا در مورد مدت زمان استفاده از زمین برای خریداران آپارتمان، راهنمایی‌های بیشتری ارائه دهد. در عین حال، پیشنهاد می‌شود که این مشکل با اعطای حق استفاده از کارهای ساختمانی برای مقاصد اقامتی گردشگری بر اساس مدت زمان استفاده از زمین، بلکه بر اساس مدت زمان استفاده از ساخت و ساز از زمان بهره‌برداری از ساختمان، حل شود. هدف از این کار تضمین حقوق خریداران و همچنین افزایش بهره‌وری اجتماعی-اقتصادی، آزادسازی منابع، غلبه بر مشکلات و ارتقای بازار املاک و مستغلات است.

علاوه بر این، قراردادهای خرید آپارتمان نیز دارای برخی مشکلات هستند، مانند: بسیاری از پروژه‌ها به عنوان زمین تجاری یا خدماتی طبقه‌بندی نمی‌شوند، بلکه به عنوان «زمین مسکونی بدون تشکیل واحد مسکونی» طبقه‌بندی می‌شوند - نوعی زمین که در قانون گنجانده نشده است؛ بسیاری از قراردادهای خرید آپارتمان به وضوح بیان نمی‌کنند که آیا ملک به زمین متصل است یا فقط ملک روی زمین است...

خریداران همچنان منتظرند.

طبق اعلام شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری ساختمانی خلیج نها ترانگ، سرمایه‌گذار پروژه پانوراما نها ترانگ و یکی از اولین شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تفریحی در خان هوا، از سال ۲۰۱۹ تاکنون، این شرکت بیش از ۱۱ درخواست تجدیدنظر به کمیته مردمی استان خان هوا ارائه داده و درخواست صدور گواهی برای بیش از ۱۰۰۰ خریدار آپارتمان در پروژه پانوراما نها ترانگ را داشته است.

پس از صدور فرمان شماره ۱۰ که مقررات مشخص‌تر و واضح‌تری در مورد رویه‌های اعطای گواهی برای پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده برای مقاصد اقامتی گردشگری ارائه داد، این سرمایه‌گذار امیدوار است که مقامات محلی به زودی رویه‌های صدور گواهی مالکیت را برای ارائه حداکثر پشتیبانی به مشتریانی که کاندوتل خریداری کرده‌اند، اجرا کنند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران در پروژه‌های آپارتمان‌های مسکونی در شهر دانانگ نیز از اعلام فرمان شماره ۱۰ خوشحال هستند و امیدوارند که صدور گواهی مالکیت به زودی اجرا شود. آقای وو تان نگا، معاون مدیر کل شرکت سهامی توسعه و ساخت و ساز سرمایه‌گذاری تان دو (سرمایه‌گذار پروژه کوکوبی، منطقه نگو هان سون)، گفت که تا به امروز، مقامات هنوز دستورالعمل‌های خاصی در مورد صدور گواهی مالکیت برای آپارتمان‌های مسکونی صادر نکرده‌اند.

با این حال، طبق تحقیقات او، پس از فرمان شماره ۱۰، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست سندی را به ادارات محلی ارسال کرد که در آن راهنمایی‌هایی در مورد اجرای این فرمان ارائه شده بود. این سند نسبتاً واضح است، اما هنوز مشخص نیست که ادارات ثبت زمین محلی چگونه آن را به کار خواهند گرفت.

به گفته آقای نگا، پروژه کوکوبی بیش از ۱۰۰۰ واحد آپارتمان دارد که در حال حاضر به حالت تعلیق درآمده است. آقای نگا ابراز امیدواری کرد: «اگر صدور گواهی مالکیت به واقعیت تبدیل شود، برای پروژه‌های آپارتمان عالی خواهد بود. خریداران خانه همگی مشتاقانه منتظر دریافت این گواهی‌ها هستند. وقتی این گواهی‌ها را دریافت کنند، مطمئناً این بازار پر جنب و جوش‌تر خواهد شد. خریداران اعتماد بیشتری خواهند داشت و معاملات موفق‌تر خواهد بود.»

برای تسریع در صدور گواهی حق استفاده از زمین، کمیته مردمی استان خان هوا به تازگی تصمیمی صادر کرده است که فهرست اصلاح‌شده و تکمیلی رویه‌های اداری در زمینه زمین تحت اختیار اداره منابع طبیعی و محیط زیست را اعلام می‌کند. بر این اساس، کمیته مردمی استان به اداره منابع طبیعی و محیط زیست اجازه می‌دهد تا برای کسانی که انتقال حق استفاده از زمین، خرید خانه و کارهای ساختمانی در پروژه‌های توسعه مسکن و پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات غیر از پروژه‌های توسعه مسکن را دریافت می‌کنند، ثبت نام و گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه‌ها و سایر دارایی‌های متصل به زمین (که معمولاً به عنوان گواهی حق استفاده از زمین شناخته می‌شوند) را دریافت و صادر کند. زمان پردازش برای صدور گواهی 30 روز از تاریخ دریافت درخواست معتبر از سرمایه‌گذار و 15 روز برای صدور گواهی برای کسانی است که انتقال حق استفاده از زمین، خرید خانه و کارهای ساختمانی را انجام می‌دهند.

تشدید مقررات مربوط به عملیات تجاری هتل‌های زنجیره‌ای.

طبق اعلام کمیته مردمی استان خان هوا، این منطقه دارای ۲۶ پروژه با ۱۲۱۰۰ آپارتمان توریستی و بیش از ۲۵۸۰ ویلای توریستی است که عمدتاً در منطقه بای دای قرار دارند. کمیته مردمی استان خان هوا علاوه بر اجرای صدور گواهی مالکیت، سندی را نیز صادر کرده است که از مقامات مربوطه درخواست می‌کند تا عملیات تجاری برای خدمات اقامتی مربوط به هتل‌ها و ویلاهای توریستی را تشدید کنند.

منبع