اجرای قانون زمین ۲۰۲۴: انتظارات برای آزادسازی منابع

پس از سال‌ها اجرا، افرادی که در پروژه شهری شرکت باخ دات آن زمین خریده‌اند، هنوز دفترچه‌های قرمز دریافت نکرده‌اند. عکس: اچ. کوانگ

دوران دلالان زمین و فروش «برنج سبز» به پایان رسیده است

حدود ۲۰۰ جلسه با شهروندان توسط سازمان‌های استانی برای رسیدگی به مشکلات ناشی از پروژه‌های سرمایه‌گذاری شده توسط شرکت باخ دات آن، نمونه‌های بارزی از پیامدهای دوره‌ای از «انفجار» پروژه‌های به اصطلاح توسعه شهری است.

تا این لحظه، اگرچه مسئولین تلاش‌ها و مسئولیت‌های زیادی انجام داده‌اند و بالاترین رهبران استان «اولتیماتوم» داده‌اند، اما رسیدگی کامل به پرونده باخ دات آن هنوز به زمان بیشتری نیاز دارد.

نه تنها باخ دات آن، بلکه بسیاری از نزدیک به ۲۰۰ پروژه مسکونی و شهری در استان که در حال حاضر توسط کسب‌وکارها سرمایه‌گذاری شده‌اند، با مشکلاتی در سطوح مختلف روبرو هستند.

هنوز هیچ‌کس ارقام (حتی تخمین‌ها) خسارت به دولت، مردم و حتی مشاغل را محاسبه نکرده است، اما اتلاف عظیم منابع، به‌ویژه منابع زمینی و پیامدهای اجتماعی آن واقعیت‌های آشکاری هستند. و سال‌های بسیار بیشتری طول خواهد کشید تا مقامات در تمام سطوح، پیامدهای زمانی را که پروژه‌ها همه جا بودند، حل کنند!

قانون زمین ۲۰۲۴ و قوانین مربوط به املاک و مستغلات و مسکن (اصلاح‌شده) که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا می‌شوند، مستلزم ممنوعیت مطلق تفکیک و فروش قطعات زمین در بخش‌های مختلف همه شهرها و شهرستان‌ها هستند.

همزمان، پروژه‌های ساخت و ساز شهری و مسکن نیز از مرحله صدور مجوز و فرآیند اجرا، به ویژه الزام افشای عمومی و شفافیت در افکار عمومی، جزئیات جامع قانونی بودن، مقیاس و پیشرفت اجرای پروژه، سخت‌گیرانه‌تر می‌شوند.

لغو پروژه‌های «زمین‌خواری»

طبق قانون زمین ۲۰۲۴، به سرمایه‌گذاران پروژه‌ای که زمین را مورد استفاده قرار نمی‌دهند یا در مقایسه با برنامه ثبت شده در پروژه سرمایه‌گذاری، از برنامه استفاده از زمین عقب هستند، اجازه استفاده از زمین حداکثر تا ۲۴ ماه تمدید می‌شود و باید مبلغ اضافی مربوط به هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین را برای مدت تمدید شده به دولت پرداخت کنند.

اگر سرمایه‌گذار پس از مدت تمدید شده، زمین را مورد استفاده قرار نداده باشد، دولت زمین را بدون دریافت غرامت برای زمین، دارایی‌های متصل به زمین و هزینه‌های سرمایه‌گذاری باقیمانده در زمین، بازپس خواهد گرفت.

طبق تحلیل کارشناسان، با مقررات قانونی جدید، «غربالگری» سختگیرانه‌ای برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات انجام خواهد شد؛ کسب‌وکارهای کوچک با منابع مالی محدود، کسب‌وکارهای فرصت‌طلب و غیرحرفه‌ای از بازی حذف خواهند شد.

وضعیت فروش «برنج سبز» برای اهداف سودآوری دیگر وجود نخواهد داشت. زیرا، شرکت‌ها فقط زمانی می‌توانند پروژه‌هایی را برای فروش باز کنند که تعهدات خود را به دولت به طور کامل انجام داده و شرایط زیرساختی مقرر را برآورده کرده باشند.

قانون اصلاح‌شده‌ی معاملات املاک و مستغلات، دلالان آماتور املاک و مستغلات و فریلنسرها (که مدت‌ها توسط مردم «دلال زمین» نامیده می‌شدند) را نیز ممنوع می‌کند. این قانون از وضعیت «تجارت» زمین توسط بناها و فروشندگان سبزیجات یا گسترش گسترده‌ی «مشاوران» املاک و مستغلات از روستا به شهر، که مدت‌ها رایج بوده است، جلوگیری می‌کند.

تفکر شهری

از اول آگوست ۲۰۲۴، دولت دیگر مجوزی برای پروژه‌های تفکیک زمین در بخش‌هایی از شهرها و شهرستان‌ها صادر نخواهد کرد. سرمایه‌گذاران در پروژه‌های زمین مجبورند بر مناطق روستایی در حومه شهرها و شهرستان‌ها تمرکز کنند.

با توجه به محدودیت‌های قابل توجه در فضای توسعه و همچنین محدودیت‌های قانونی شدیدتر در پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات، تحلیلگران پیش‌بینی کرده‌اند که قیمت زمین در آینده نزدیک افزایش خواهد یافت و باعث ایجاد معایبی برای افراد کم‌درآمدی می‌شود که نیاز واقعی به زمین مسکونی دارند.

به طور خاص، زمانی که سیاست «اعمال مالیات‌های سنگین بر افرادی که خانه‌ها و زمین‌های زیادی دارند اما از آنها به طور مؤثر استفاده نمی‌کنند» طبق قطعنامه ۱۸ سیزدهمین کمیته اجرایی مرکزی توسط قانون نهادینه نشده باشد، سفته‌بازی زمین ممکن است هنوز برای بسیاری از مردم جذاب باشد.

کوانگ نام در گذشته‌ی اخیر از عواقب جدی توسعه‌ی شهری بی‌رویه رنج برده است و مطمئناً درس‌های ارزشمند زیادی خواهد آموخت.

بارزترین این موارد، بیابان‌زایی گسترده و مداوم در بسیاری از مناطق شهری علیرغم تکمیل زیرساخت‌ها است؛ وضعیتی که اکثر مردم زمین را در پروژه‌ها عمدتاً به منظور سوداگری تجاری خریداری می‌کنند؛ از دست دادن زمین برای تولید در حالی که پروژه‌ها سال‌هاست رها شده و در وضعیت نامناسبی قرار دارند؛ داستان اجتماعی بسیاری از خانوارها و افرادی که از نیاز به سکونت و امرار معاش بسیار ناامید هستند، اما قیمت زمین بسیار دور از دسترس است...

شهرنشینی و توسعه شهری روندهای اجتناب‌ناپذیری هستند. اما چگونگی، جهت و نقشه راهی که برای هر مرحله از توسعه مناسب باشد، مشکلی است که هر منطقه باید در نظر بگیرد تا بتواند به طور مؤثر از منابع زمین مطابق با جهت‌گیری حزب بهره‌برداری کند و مسائل اجتماعی را به طور هماهنگ حل کند.

توجه داشته باشید که در فهرست پروژه‌های جذب سرمایه‌گذاری و اولویت‌های جذب سرمایه‌گذاری کوانگ نام در دوره 2024-2025 (تصمیم شماره 1221-QD/UBND، مورخ 21 مه 2024 کمیته مردمی استان)، از 233 پروژه در محلات، تا 40 پروژه جذب سرمایه‌گذاری در توسعه شهری وجود دارد که عمدتاً به شکل مناطق بازار، مناطق مسکونی شهری (تجارت زمین) هستند.

تعیین اینکه چه تعداد یا چه تعداد پروژه واقعاً ضروری و فوری هستند، هدف چیست (دلالان تجاری یا نیازهای مسکن ساکنان محلی)، از جمله مشکلات ورودی-خروجی پروژه، دشوار است، اما مطمئناً اینها مسائلی خواهند بود که نمی‌توان نادیده گرفت، وقتی که مردم محلی در استان کاملاً «آگاه» هستند و مجبور شده‌اند با تقسیم‌بندی و فروش زمین، هزینه آن را بپردازند.

یکی دیگر از پیش‌بینی‌های قابل توجه کارشناسان پس از اجرایی شدن سه قانون مربوط به زمین که در بالا ذکر شد، این است که املاک و مستغلات صنعتی در آینده به شدت سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را جذب خواهند کرد.

برنامه‌ریزی استان کوانگ نام، توسعه بیش از 10 هزار هکتار زمین شهرک صنعتی را از هم اکنون تا سال 2030 تعیین کرده است. تجربه ثابت کرده است که زمین‌های صنعتی بالاترین بهره‌وری را داشته و سودآوری داشته و بیشترین سهم را در توسعه اجتماعی-اقتصادی محلی داشته‌اند.

----------------------
درس سوم: وقتی زمین‌های کشاورزی «رها» می‌شوند

منبع: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html