اجرای قانون زمین ۲۰۲۴: انتظارات برای آزادسازی منابع

پس از سال‌ها اجرا، افرادی که در پروژه توسعه شهری شرکت باخ دات آن زمین خریداری کرده‌اند، هنوز گواهی مالکیت زمین خود را دریافت نکرده‌اند. عکس: اچ.کوانگ

دوران دلالان زمین و فروش املاک قبل از تکمیل به پایان رسیده است.

تقریباً ۲۰۰ جلسه مشاوره عمومی که توسط سازمان‌های سطح استانی برای رسیدگی به مشکلات ناشی از پروژه‌های سرمایه‌گذاری شده توسط شرکت باخ دات آن برگزار شده است، نمونه‌ای بارز از پیامدهای دوره «رونق» در پروژه‌هایی است که توسعه شهری نامیده می‌شوند.

تا این لحظه، علیرغم تلاش‌های فراوان مقامات، مسئولیت‌پذیری و اولتیماتوم صادر شده توسط بالاترین مقامات استانی، احتمالاً حل کامل پرونده باخ دات آن زمان بیشتری خواهد برد.

باخ دات آن تنها نیست؛ بسیاری از نزدیک به ۲۰۰ پروژه توسعه مسکونی و شهری در استان که در حال حاضر توسط شرکت‌های خصوصی سرمایه‌گذاری شده‌اند، با درجات مختلفی از مشکلات روبرو هستند.

هنوز هیچ‌کس میزان خسارت به دولت، مردم و مشاغل را محاسبه نکرده است (حتی تخمینی هم نزده است)، اما هدر رفتن عظیم منابع، به‌ویژه منابع زمینی، و پیامدهای اجتماعی ناشی از آن غیرقابل انکار است. و سال‌های بسیار بیشتری طول خواهد کشید تا مقامات در تمام سطوح بتوانند پیامدهای زمانی را که پروژه‌ها با هیاهوی فراوان در همه جا آغاز می‌شدند، حل کنند!

قانون زمین ۲۰۲۴ و قوانین اصلاح‌شده‌ی املاک و مستغلات و تجارت مسکن، که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا هستند، تفکیک و فروش قطعات زمین را در تمام بخش‌های شهرها و شهرستان‌ها مطلقاً ممنوع می‌کنند.

در عین حال، پروژه‌های ساخت و ساز شهری و مسکن از مرحله صدور مجوز در کل فرآیند اجرا به شدت تحت نظارت هستند. به طور خاص، الزامی برای افشای عمومی جامع و دقیق جنبه‌های حقوقی، مقیاس و پیشرفت پروژه وجود دارد.

پروژه‌هایی که باعث احتکار زمین می‌شوند را لغو کنید.

طبق قانون زمین ۲۰۲۴، اگر سرمایه‌گذاران پروژه نتوانند از زمین استفاده کنند یا در مقایسه با برنامه ذکر شده در پروژه سرمایه‌گذاری، از برنامه زمانی استفاده از زمین عقب باشند، ممکن است به سرمایه‌گذار حداکثر ۲۴ ماه مهلت داده شود و او باید مبلغ اضافی معادل هزینه استفاده از زمین یا هزینه اجاره زمین را برای مدت تمدید شده به دولت بپردازد.

اگر سرمایه‌گذار پس از مهلت تمدید شده، زمین را مورد استفاده قرار ندهد، دولت زمین را بدون پرداخت غرامت برای زمین، دارایی‌های متصل به زمین و هزینه‌های سرمایه‌گذاری باقیمانده، پس خواهد گرفت.

طبق تحلیل کارشناسان، با مقررات قانونی جدید، به زودی یک فرآیند «فیلترینگ» سختگیرانه برای سرمایه‌گذاران و کسب‌وکارهای املاک و مستغلات اعمال خواهد شد؛ کسب‌وکارهای کوچک با منابع مالی محدود، آن‌هایی که درگیر اقدامات فرصت‌طلبانه و غیرحرفه‌ای هستند، از بازی حذف خواهند شد.

رویه فروش زودهنگام پروژه‌ها برای کسب سود، دیگر جایی برای رشد نخواهد داشت. دلیل این امر این است که کسب‌وکارها فقط پس از انجام تمام تعهدات خود به دولت و برآورده کردن الزامات زیرساختی طبق مقررات، مجاز به راه‌اندازی پروژه‌ها هستند.

قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات، دلالان املاک و مستغلات بدون مجوز و آزاد (که مدت‌ها به عنوان «دلالان زمین» شناخته می‌شدند) را نیز ممنوع می‌کند. هدف این قانون جلوگیری از موقعیت‌هایی است که در آن‌ها کارگران ساختمانی و فروشندگان سبزیجات نیز در تجارت زمین مشارکت می‌کنند، یا از گسترش «آژانس‌های» املاک و مستغلات که از مناطق روستایی به شهرها گسترش می‌یابند، که یک مشکل دیرینه است، جلوگیری می‌کند.

تفکر شهری

از اول آگوست ۲۰۲۴، دولت دیگر مجوزی برای پروژه‌های تفکیک زمین در بخش‌هایی از شهرها و شهرستان‌ها صادر نخواهد کرد. سرمایه‌گذاران در پروژه‌های قطعه زمین مجبور خواهند شد بر مناطق روستایی در حومه شهرها و شهرستان‌ها تمرکز کنند.

با توجه به محدودیت‌های قابل توجه در فضای توسعه و همچنین محدودیت‌های قانونی سختگیرانه‌تر در پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات، تحلیلگران پیش‌بینی کرده‌اند که قیمت زمین در آینده نزدیک به شدت افزایش خواهد یافت و به ضرر افراد کم‌درآمدی خواهد بود که واقعاً به مسکن نیاز دارند.

به طور خاص، تا زمانی که سیاست «اعمال مالیات‌های سنگین بر کسانی که خانه‌ها و زمین‌های زیادی دارند اما از آنها به طور مؤثر استفاده نمی‌کنند»، همانطور که در قطعنامه ۱۸ سیزدهمین کمیته مرکزی تصریح شده است، توسط قانون نهادینه نشده باشد، احتمالاً سفته‌بازی زمین برای بسیاری از مردم جذاب خواهد بود.

استان کوانگ نام که در سال‌های اخیر از توسعه‌ی شهری بی‌رویه متحمل عواقب شدیدی شده است، بدون شک درس‌های ارزشمند بسیاری خواهد آموخت.

در میان این موارد، قابل توجه‌ترین مسائل عبارتند از: بی‌توجهی گسترده و مداوم در بسیاری از مناطق شهری علیرغم تکمیل زیرساخت‌ها؛ این واقعیت که اکثر خریداران زمین در پروژه‌ها عمدتاً برای اهداف تجاری سوداگرانه این کار را انجام می‌دهند؛ از دست دادن زمین‌های کشاورزی توسط ساکنان در حالی که پروژه‌ها سال‌ها رها شده و ناتمام می‌مانند؛ و مسئله اجتماعی بسیاری از خانوارها و افراد که با نیاز فوری به مسکن و معیشت مواجه هستند، اما قیمت زمین را بسیار فراتر از توان خود می‌بینند.

شهرنشینی و توسعه شهری روندهای اجتناب‌ناپذیری هستند. با این حال، چگونگی و جهت و نقشه راهی که برای هر مرحله از توسعه مناسب باشد، مشکلی است که هر محل باید در نظر بگیرد تا بتواند به طور مؤثر از منابع زمین مطابق با دستورالعمل‌های حزب استفاده کند و مسائل اجتماعی را به طور هماهنگ حل کند.

توجه داشته باشید که در فهرست پروژه‌های جذب سرمایه‌گذاری و پروژه‌های اولویت‌دار جذب سرمایه‌گذاری استان کوانگ نام برای دوره 2024-2025 (تصمیم شماره 1221-QD/UBND، مورخ 21 مه 2024، کمیته مردمی استان)، از 233 پروژه در محلات، 40 پروژه وجود دارد که سرمایه‌گذاری در توسعه شهری را جذب می‌کنند، که عمدتاً به شکل خیابان‌های بازار و مناطق مسکونی شهری (تجارت قطعه زمین) هستند.

دشوار است که با قطعیت بگوییم چه تعداد پروژه واقعاً ضروری و فوری هستند، هدف مورد نظر آنها چیست (دلالان یا نیازهای مسکن ساکنان محلی) و حتی جنبه‌های ورودی-خروجی این پروژه‌ها چیست. با این حال، اینها قطعاً مسائلی هستند که نمی‌توان نادیده گرفت، زیرا مناطق محلی استان به خوبی پروژه‌های تفکیک و فروش زمین را تجربه کرده و هزینه آن را پرداخته‌اند.

یکی دیگر از پیش‌بینی‌های قابل توجه کارشناسان، پس از تصویب سه قانون فوق‌الذکر در مورد زمین، این است که املاک صنعتی در دوره آینده به شدت سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را جذب خواهد کرد.

برنامه‌ریزی استانی کوانگ نام، توسعه بیش از ۱۰،۰۰۰ هکتار زمین صنعتی را از هم اکنون تا سال ۲۰۳۰ مشخص کرده است. تجربه عملی ثابت کرده است که زمین‌های صنعتی موثرترین، سودآورترین و بیشترین سهم را در توسعه اجتماعی -اقتصادی محلی داشته‌اند و همچنان خواهند داشت.

----------------------
درس سوم: وقتی زمین‌های کشاورزی «رها» می‌شوند

منبع: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html