بازار املاک و مستغلات در حال گرم شدن است، اما هنوز موانعی برای دستیابی به موفقیت وجود دارد.

Công Luận•03/09/2023

بازار املاک و مستغلات در حال گرم شدن است.

اکثر شرکت‌های تحقیقاتی املاک و مستغلات و حتی وزارت ساخت و ساز به یک ارزیابی مشترک از بازار در شش ماه اول سال 2023 رسیده‌اند: بازار کساد بود و آنطور که انتظار می‌رفت بهبود نیافته بود.

هم عرضه و هم تقاضا به شدت کاهش یافته و بسیاری از مشاغل توسعه املاک و مستغلات، حتی "غول‌های" این صنعت را به آستانه ورشکستگی کشانده است. گزارشی از اداره ثبت مشاغل وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری همچنین نشان می‌دهد که در شش ماه اول سال 2023، تعداد مشاغل املاک و مستغلات که به طور موقت فعالیت خود را متوقف کرده یا منحل شده‌اند، در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022 بیش از 40 درصد افزایش یافته است.

املاک و مستغلات همچنین در میان ۱۷ بخش اقتصادی دیگر، از نظر تعداد کسب‌وکارهایی که از بازار خارج می‌شوند، پیشتاز است.

در همین حال، گزارشی از انجمن دلالان املاک پیش‌بینی می‌کند که با توجه به شرایط دشوار فعلی، تنها حدود ۴۳ درصد از مشاغل املاک و مستغلات ممکن است تا پایان سال ۲۰۲۳ دوام بیاورند.

در پاسخ به این وضعیت، دولت راه‌حل‌های متعددی را برای حمایت از بهبود بازار املاک و مستغلات اجرا کرده است، مانند ایجاد یک کارگروه برای رسیدگی به مشکلات یا صدور قطعنامه ۳۳ که راه‌حل‌های خاص بسیاری را برای رفع موانع و ترویج توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات تشریح می‌کند.

دکتر کان ون لوک، کارشناس اقتصادی، اظهار داشت: راهکارهای دولت سیگنال‌های مثبت زیادی را به بازار املاک و مستغلات وارد کرده است. می‌توان مشاهده کرد که بازار به لطف راهکارهای مالی، به ویژه مقررات مربوط به اوراق قرضه شرکتی که سررسید می‌شوند، سخت‌ترین دوره خود را پشت سر گذاشته است.

آقای لوک گفت: « به لطف این راهکارها، بازار از ماه مه ۲۰۲۳ تا به امروز به تدریج در حال بهبود بوده است. سه ماهه دوم رشد بهتری نسبت به سه ماهه اول داشته و حجم معاملات و نقدینگی بازار به تدریج در حال افزایش است. علاوه بر این، نرخ اشغال در پارک‌های صنعتی بسیار بالا و حدود ۷۶ درصد است و قیمت سهام شرکت‌های املاک و مستغلات و ساختمانی نیز در حال افزایش است .»

با این حال، دکتر کان ون لوک ارزیابی کرد که روند بهبود هنوز کند است، بسیاری از مشکلات و موانع به موقع حل نشده‌اند و تقاضای بازار به دلیل کمبود مداوم سرمایه وام برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، همچنان ضعیف است.

دکتر تران دین تین، دانشیار و مدیر سابق موسسه اقتصاد ویتنام، با موافقت با این ارزیابی اظهار داشت: «اخیراً، دولت مجموعه‌ای از راه‌حل‌ها را برای کاهش مشکلات کسب‌وکارهایی که از منطق متعارف پیروی نمی‌کنند، منتشر کرده است.»

بازار املاک و مستغلات در حال گرم شدن است، اما هنوز موانعی برای پیشرفت وجود دارد (شکل 1).

با این حال، تنها این رویکرد می‌تواند بازار املاک و مستغلات را از وضعیت فعلی خود خارج کند. ادامه دادن به راه‌حل‌های مرسوم، مشکلات بازار را حل نخواهد کرد.

آقای تین گفت: « بنابراین، اولین توصیه من این است که درک کنیم در شرایط دشوار و شرایط غیرمعمول، رویکرد و راه‌حل‌ها باید نامتعارف باشند. »

با این حال، وقتی سیاست‌های کاملاً جدیدی معرفی می‌شوند، با رویکردی جسورانه که از قوانین مرسوم فاصله می‌گیرد، روحیه مجریان آنها متزلزل می‌شود. بسیاری از مقامات از اشتباه کردن و از مسئولیت‌پذیری می‌ترسند، که این امر اثربخشی سیاست‌ها را کاهش می‌دهد.

دکتر تران دین تین، دانشیار، تأکید کرد: « ما در حال حاضر در دوره‌ای با سیاست‌های خوب و متمرکز بسیاری هستیم، اما اجرای سیاست‌ها آسان نیست. شرایط غیرمعمول، مانع تفکر فعلی در مورد اجرای سیاست‌ها می‌شود و مردم را در اقدام مردد می‌کند. هنگام معرفی قطعنامه‌ها و راه‌حل‌های جدید، باید با تعهداتی برای پاسخگویی و تضمین‌هایی برای انجام آن مسئولیت‌ها همراه باشند. تنها در این صورت می‌توان اجرای خوب سیاست‌ها را تسریع کرد.»

«شکوفه‌های گل را با رسیدن بهار اشتباه نگیر.»

در حالی که بازار در حال گرم شدن است، مشاغل املاک و مستغلات نگرانند که یک آیین‌نامه جدید می‌تواند مانع بهبود شود: بخشنامه شماره ۶ بانک دولتی ویتنام.

طبق این بخشنامه، از اول سپتامبر، بانک‌های تجاری مجاز به وام دادن برای پرداخت مشارکت‌های سرمایه‌ای تحت قراردادهای مشارکت سرمایه‌ای یا قراردادهای همکاری سرمایه‌گذاری برای پروژه‌هایی که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را ندارند، نخواهند بود.

بانک مرکزی ویتنام اعلام کرده است که بخشنامه جدید شماره 06 جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات را به طور کلی محدود نمی‌کند، بلکه فقط از وام دادن به گروه‌هایی که ریسک بالقوه دارند جلوگیری می‌کند. با این حال، کسب‌وکارها هنوز نگران این مقررات هستند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARs)، اظهار داشت: در حال حاضر، «مسائل حقوقی» و «منابع سرمایه» دو دشواری اصلی و ذاتی پیش روی بازار املاک و مستغلات هستند.

آقای دین گفت: « اگرچه دولت راه‌حل‌های زیادی برای رسیدگی و حل این مسائل ارائه داده است، اما تاکنون این دو مشکل هنوز «راه حل» واقعی یا راه‌حل قطعی پیدا نکرده‌اند.»

به گفته آقای دین، هزاران پروژه به سختی اجرا می‌شوند، به دلیل موانع قانونی متوقف شده‌اند و باید برای بررسی متوقف شوند. بسیاری از پروژه‌ها همچنین با اختلال در دسترسی به اعتبار و سرمایه سرمایه‌گذاری از مشتریان مواجه هستند.

به طور خاص، پروژه‌هایی که هنوز در مرحله‌ی آزادسازی زمین هستند، در انتظار تأیید هزینه‌ی استفاده از زمین هستند یا در دست ساخت می‌باشند، با تأخیر مواجه شده‌اند.

آقای دین گفت: « این واقعیت که هم مشتریان و هم سرمایه‌گذاران در دسترسی به وجوه با مشکل مواجه هستند، باعث اختلال در نقدینگی بازار، مسدود شدن تمام معاملات و توقف تمام فعالیت‌های سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت می‌شود... »

رئیس VARs اظهار داشت که قطعنامه شماره ۳۳ به وضوح و قاطعانه هدف از بین بردن مشکلات دسترسی به سرمایه اعتباری را نشان می‌دهد و با هدف رفع انسداد جریان سرمایه به بازار املاک و مستغلات و کمک به افزایش نقدینگی در بازار املاک و مستغلات ویتنام است.

با تسهیل دسترسی کسب‌وکارها، خریداران خانه و سرمایه‌گذاران به اعتبار با نرخ‌های بهره ترجیحی، پروژه‌های عملی و کارآمد فرصت اجرا پیدا می‌کنند و به بهبود عرضه در بازار کمک می‌کنند.

با این حال، بخشنامه شماره 06 تقریباً به طور کامل به روح قطعنامه 33 پایبند نیست و به وضوح گروه‌های هدف واجد شرایط دریافت حمایت و کمک در غلبه بر مشکلات اعتباری را مشخص نمی‌کند.

در همین حال، این بخشنامه فقط وام گیرندگان فاقد شرایط را به صورت کلی و مبهم مشخص می‌کند و به بانک‌های تجاری این امکان را می‌دهد که در صورت عدم تمایل به وام دادن، درخواست‌های املاک و مستغلات را "مطابق با مقررات" رد کنند.

آقای دین گفت: « این امر به طور غیرمستقیم بر تلاش‌های دولت، سازمان‌های مربوطه و حتی سیستم بانکی در حمایت و احیای بازار املاک و مستغلات ویتنام تأثیر خواهد گذاشت.»

بنابراین، آقای دین معتقد است که بهتر است در حال حاضر بخشنامه شماره ۶ لغو شود. در عوض، بانک مرکزی ویتنام باید تحقیق کند و حکمی صادر کند که محتوایی کاملاً مطابق با روح قطعنامه شماره ۳۳ داشته باشد و با آن مطابقت داشته باشد.

آقای لی هوانگ چائو - رئیس HoREA نیز اظهار داشت که بخشنامه 06 شامل برخی مفاد است که هماهنگی و یکنواختی با مقررات قانونی را تضمین نمی‌کند و برای فعالیت‌های عملی سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز، تولید و تجارت جامعه تجاری به طور کلی، از جمله مشاغل املاک و مستغلات، مناسب نیست.

آقای چاو تأکید کرد: « اگر مقررات به موقع اصلاح نشوند، از ماه سپتامبر که بخشنامه شماره ۶ لازم‌الاجرا می‌شود، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات که از قبل با مشکلاتی روبرو هستند، دسترسی به وام از بانک‌ها را حتی دشوارتر خواهند یافت.»

طبق آخرین گزارش Batdongsan.com.vn که تا پایان ژوئیه ۲۰۲۳ به‌روزرسانی شده است، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از رونق گرفتن را نشان می‌دهد. در هانوی و هوشی مین سیتی، قیمت زمین دوباره روند صعودی دارد و به ترتیب ۹٪ و ۸٪ نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. علاوه بر این، برخی استان‌ها مانند کوانگ نین شاهد افزایش ۱۸٪، های فونگ افزایش ۹٪ و دا نانگ افزایش ۸٪ بوده‌اند. این گزارش همچنین نشان می‌دهد که در ماه ژوئیه، تقاضا برای املاک و مستغلات در سراسر کشور در تمام انواع ملک افزایش یافته است. بنابراین، بسیاری از کارشناسان انتظار دارند که بازار در سال ۲۰۲۴ شکوفا شود و رونق بگیرد.

ها آن

منبع