بازار املاک و مستغلات در حال گرم شدن است، اما هنوز موانعی برای پیشرفت وجود دارد.

بازار املاک و مستغلات در حال "گرم شدن" است

اکثر شرکت‌های تحقیقاتی املاک و مستغلات و وزارت ساخت و ساز، ارزیابی مشترکی از بازار در 6 ماه اول سال 2023 دارند و آن این است که بازار آرام خواهد بود و نمی‌تواند آنطور که انتظار می‌رود بهبود یابد.

هم عرضه و هم تقاضا به شدت کاهش یافته است و باعث شده بسیاری از مشاغل توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات، حتی "بزرگان" این صنعت، در آستانه ورشکستگی قرار گیرند. گزارشی از سوی اداره ثبت مشاغل، وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری نیز نشان می‌دهد که در 6 ماه اول سال 2023، تعداد مشاغل املاک و مستغلات که به طور موقت فعالیت خود را متوقف کرده یا منحل شده‌اند، در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022 بیش از 40 درصد افزایش یافته است.

املاک و مستغلات همچنین در بین ۱۷ بخش اقتصادی دیگر، از نظر تعداد مشاغلی که از بازار خارج می‌شوند، صنعت پیشرو است.

در همین حال، گزارشی از انجمن دلالان املاک پیش‌بینی می‌کند که با شرایط دشوار فعلی، تا پایان سال ۲۰۲۳، تنها حدود ۴۳ درصد از مشاغل املاک و مستغلات قادر به ادامه حیات خواهند بود.

در مواجهه با این وضعیت، دولت راه‌حل‌های زیادی را برای حمایت از بهبود بازار املاک و مستغلات ارائه داده است، مانند ایجاد یک گروه کاری برای رفع مشکلات یا صدور قطعنامه ۳۳ که راه‌حل‌های خاص زیادی را برای رفع و ترویج بازار املاک و مستغلات برای توسعه ایمن، سالم و پایدار ارائه می‌دهد.

دکتر کان ون لوک - کارشناس اقتصادی اظهار داشت: راهکارهای دولت سیگنال‌های مثبت زیادی را به بازار املاک و مستغلات وارد کرده است. می‌توان مشاهده کرد که به لطف راهکارهای مالی، به ویژه مقررات مربوط به اوراق قرضه شرکتی سررسید شده، بازار سخت‌ترین دوره را پشت سر گذاشته است.

آقای لوک گفت: « به لطف این راه‌حل‌ها، بازار از ماه مه ۲۰۲۳ به تدریج در حال بهبود است. سه‌ماهه دوم رشد بهتری نسبت به سه‌ماهه اول داشت و حجم معاملات و نقدینگی بازار به تدریج در حال افزایش است. علاوه بر این، نرخ اشغال در پارک‌های صنعتی بسیار بالا، حدود ۷۶ درصد است و قیمت سهام شرکت‌های املاک و مستغلات و ساختمانی نیز در حال افزایش است. »

با این حال، دکتر کان ون لوک ارزیابی کرد که روند بهبود هنوز کند است، بسیاری از مشکلات و مسائل به سرعت حل نشده‌اند و تقاضای بازار به دلیل مسدود شدن وام‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ضعیف است.

دکتر تران دین تین، دانشیار و مدیر سابق موسسه اقتصادی ویتنام، با موافقت با این نظر اظهار داشت: اخیراً، دولت مجموعه‌ای از راه‌حل‌ها را برای کمک به کسب‌وکارهایی که از منطق رایج پیروی نمی‌کنند، منتشر کرده است.

با این حال، این تنها راه برای خروج املاک و مستغلات از وضعیت دشوار فعلی است. اگر ما همچنان به ارائه راه‌حل‌های عادی ادامه دهیم، نمی‌توانیم مشکلات بازار را حل کنیم.

آقای تین گفت: « بنابراین، اولین چیزی که توصیه می‌کنم این است که درک کنیم در شرایط دشوار و شرایط غیرمعمول، رویکرد و راه‌حل‌ها باید غیرمعمول باشند. »

با این حال، هنگام معرفی سیاست‌های کاملاً جدید با رویکردهای جسورانه که از قوانین مرسوم پیروی نمی‌کنند، ذهنیت مجریان سیاست‌ها متزلزل می‌شود. بسیاری از مقامات از اشتباه کردن و مسئولیت‌پذیری می‌ترسند و این امر اثربخشی سیاست‌ها را کاهش می‌دهد.

دکتر تران دین تین، دانشیار، تأکید کرد: « ما در زمانی هستیم که سیاست‌های خوب و متمرکز زیادی وجود دارد، اما اجرای سیاست‌ها آسان نیست. موارد غیرمعمول مانع تفکر فعلی در مورد اجرای سیاست‌ها می‌شود و باعث می‌شود مردم جرات انجام آن را نداشته باشند. هنگام اتخاذ تصمیمات و راه‌حل‌های جدید، باید با تعهد به مسئولیت‌پذیری، تعهد به تضمین اجرای مسئولیت همراه باشد، آنگاه می‌توان اجرای سیاست‌های خوب را تسریع کرد.»

«شکوفه دادن گل‌ها را نبینید و فکر نکنید بهار از راه رسیده است.»

در حالی که بازار در حال گرم شدن است، مشاغل املاک و مستغلات نگرانند که یک آیین‌نامه جدید بتواند مانع از بهبود شود، که همان بخشنامه شماره ۶ بانک دولتی است.

طبق این بخشنامه، از اول سپتامبر، بانک‌های تجاری مجاز به وام دادن برای پرداخت سهم سرمایه تحت قراردادهای سهم سرمایه و قراردادهای همکاری سرمایه‌گذاری برای اجرای پروژه‌هایی که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را ندارند، نخواهند بود.

بانک ایالتی به جلو حرکت کرده است، بخشنامه جدید 06 به طور کلی سرمایه را در املاک و مستغلات محدود نمی‌کند، بلکه فقط گروه‌هایی از وام دهندگان بالقوه پرخطر را از این امر منع می‌کند. با این حال، مشاغل هنوز هم نگران این آیین‌نامه هستند.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARs) گفت: در حال حاضر، «حقوقی» و «سرمایه» دو دشواری اصلی و ذاتی بازار املاک و مستغلات هستند.

آقای دین گفت: « اگرچه دولت راه‌حل‌های زیادی برای رفع و حل این دو مشکل ارائه داده است، اما تاکنون این دو مشکل واقعاً «راه خروجی» و راه‌حل قطعی پیدا نکرده‌اند.»

به گفته آقای دین، هزاران پروژه وجود دارد که اجرای آنها دشوار است، به دلیل مشکلات قانونی کنار گذاشته شده‌اند و باید برای بررسی متوقف شوند. و همچنین پروژه‌های زیادی وجود دارند که دسترسی به اعتبار و سرمایه سرمایه‌گذاری از مشتریان را قطع کرده‌اند.

به طور خاص، پروژه‌هایی که در مرحله‌ی آزادسازی زمین، منتظر تأیید هزینه‌ی استفاده از زمین یا در حال ساخت هستند... منجر به رکود می‌شوند.

آقای دین گفت: « این واقعیت که هم مشتریان و هم سرمایه‌گذاران در دسترسی به جریان نقدی مشکل دارند، باعث مسدود شدن نقدینگی در بازار، مسدود شدن تمام معاملات و توقف تمام فعالیت‌های سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت و غیره می‌شود. »

رئیس VARs گفت که قطعنامه شماره ۳۳ به وضوح و قاطعانه هدف از بین بردن مشکلات در منابع سرمایه اعتباری را نشان می‌دهد و با هدف رفع انسداد جریان سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، به افزایش نقدینگی برای بازار املاک و مستغلات ویتنام کمک می‌کند.

با ایجاد شرایط مطلوب برای کسب و کارها، خریداران خانه و سرمایه‌گذاران جهت دسترسی به منابع اعتباری با نرخ‌های بهره ترجیحی، پروژه‌های عملی و مؤثر فرصت اجرا پیدا می‌کنند و به بهبود عرضه به بازار کمک خواهند کرد.

با این حال، بخشنامه شماره 06 به روح قطعنامه 33 پایبند نیست و به وضوح موضوعاتی را که پشتیبانی می‌شوند و مشکلات اعتباری آنها حل می‌شود، مشخص نکرده است.

در همین حال، این بخشنامه به موضوعاتی که اجازه وام گرفتن ندارند، به صورت کلی و مبهم اشاره می‌کند و این امر، در صورتی که بانک‌های تجاری حسن نیت برای وام دادن نداشته باشند، به راحتی می‌توانند درخواست‌های مشتریان املاک را به شیوه‌ای «درست» رد کنند.

آقای دین گفت: « این امر به طور نامحسوس بر تلاش‌های دولت، سازمان‌ها و حتی کل سیستم بانکی در همراهی و احیای بازار املاک و مستغلات ویتنام تأثیر خواهد گذاشت.»

بنابراین، آقای دین معتقد است که بهتر است در حال حاضر بخشنامه شماره ۶ لغو شود. در عوض، بانک مرکزی باید تحقیق کند و حکمی صادر کند که محتوایی کاملاً مطابق با روح قطعنامه شماره ۳۳ داشته باشد و با آن مطابقت داشته باشد.

آقای لی هوانگ چائو - رئیس HoREA نیز گفت که بخشنامه 06 دارای تعدادی مفاد است که هماهنگی و انطباق با مقررات قانونی را تضمین نمی‌کند و برای فعالیت‌های عملی سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز، تولید و تجاری جامعه تجاری به طور کلی، از جمله مشاغل املاک و مستغلات، مناسب نیست.

آقای چاو تأکید کرد: « اگر ما آن را به موقع اصلاح نکنیم، از ماه سپتامبر، زمانی که بخشنامه شماره ۶ لازم‌الاجرا می‌شود، مشاغل املاک و مستغلات که در حال حاضر با مشکلاتی روبرو هستند، اکنون دسترسی به وام از بانک‌ها را حتی دشوارتر خواهند یافت.»

طبق آخرین گزارش Batdongsan.com.vn که تا پایان ژوئیه ۲۰۲۳ به‌روزرسانی شده است، بازار املاک و مستغلات در حال گرم شدن است. در هانوی و هوشی مین سیتی، قیمت زمین دوباره در حال افزایش است و به ترتیب ۹٪ و ۸٪ نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. علاوه بر این، برخی استان‌ها مانند کوانگ نین ۱۸٪، های فونگ ۹٪ و دا نانگ ۸٪ افزایش قیمت داشته‌اند. گزارش این واحد همچنین نشان می‌دهد که در ماه ژوئیه، تقاضا برای املاک و مستغلات در سراسر کشور در انواع مختلف املاک و مستغلات افزایش یافته است. بنابراین، بسیاری از کارشناسان انتظار دارند که در سال ۲۰۲۴، بازار رونق گرفته و رونق بگیرد.

ها آن

منبع: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-am-len-nhung-van-con-rao-can-but-pha-post262554.html