زمان بهبودی؟

بازار اوراق قرضه به تدریج در حال "گرم شدن" است

اطلاعات موجود در گزارش بازار اوراق قرضه برای سه ماهه سوم سال 2023 که توسط VNDirect منتشر شده است، نشان می‌دهد که در سه ماهه سوم سال 2023، 88 مورد انتشار موفق اوراق قرضه شرکتی داخلی با ارزش کل انتشار حدود 100163 میلیارد دونگ ویتنامی وجود داشته است که تقریباً 2.6 برابر بیشتر از سه ماهه قبل و 50 درصد بیشتر از مدت مشابه است.

شامل ۸۰ مورد انتشار خصوصی با ارزش کل انتشار ۸۸,۷۱۵ میلیارد دانگ، که ۸۸.۶٪ از کل ارزش انتشار را تشکیل می‌دهد. و ۸ مورد انتشار عمومی با ارزش انتشار ۱۱,۴۴۷ میلیارد دانگ، که ۱۱.۴٪ از کل ارزش انتشار را تشکیل می‌دهد.

از این میان، املاک و مستغلات، دومین گروه صنعتی با بیشترین سهم از انتشار اوراق قرضه شرکتی انفرادی در سه ماهه سوم سال 2023 با ارزش کل انتشار حدود 29593 میلیارد دونگ ویتنام است که 33.4 درصد از کل ارزش انتشار را تشکیل می‌دهد.

با نگاهی به سخت‌ترین دوره بازار اوراق قرضه، در آوریل ۲۰۲۲، این کانال بسیج سرمایه به «پایین‌ترین حد» خود رسید، زمانی که هیچ انتشار اوراق قرضه‌ای از سوی کسب‌وکارهای املاک و مستغلات ثبت نشد.

با این حال، آمار بورس هانوی (HNX) نشان می‌دهد که در آگوست 2023، 9 مورد انتشار اوراق قرضه از 7 شرکت املاک و مستغلات با ارزش کل انتشار 23000 میلیارد دانگ ویتنامی وجود داشته است - این رقم حدود 1/3 از کل ارزش انتشار گروه املاک و مستغلات در 6 ماه اول سال 2023 (62512 میلیارد دانگ ویتنامی) را تشکیل می‌دهد.

سپتامبر 2023 همچنان شاهد انتشار 4 اوراق قرضه دیگر توسط شرکت‌های این صنعت خواهد بود. می‌توان مشاهده کرد که فعالیت‌های بسیج سرمایه شرکت‌های املاک و مستغلات پس از یک دوره طولانی سکوت، نشانه‌هایی از فعال شدن مجدد را نشان می‌دهد.

شرکت‌های املاک و مستغلاتی که بیشترین اوراق قرضه شرکتی انفرادی را در سه ماهه سوم سال 2023 منتشر کردند عبارتند از: شرکت CAPITALAND TOWER LLC، 4 بخش با ارزش کل بیش از 12200 میلیارد دانگ ویتنام با نرخ بهره 1٪ در سال برای مدت 60 ماه منتشر کرد، شرکت Lan Viet Real Estate LLC، 4100 میلیارد دانگ ویتنام با نرخ بهره 13.3٪ در سال برای مدت 15 ماه منتشر کرد، شرکت BIM Real Estate JSC، 2333 میلیارد دانگ ویتنام با نرخ بهره 10.4٪ در سال برای مدت 84 ماه منتشر کرد...

در همین راستا، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری زیرساخت شهر هوشی مین (HoSE: CII) اخیراً از عرضه عمومی بیش از 28.4 میلیون اوراق قرضه به سهامداران فعلی خبر داد.

این شرکت انتظار دارد در صورت موفقیت در انتشار، بیش از ۲,۸۴۰ میلیارد وان ویتنامی جمع‌آوری کند که درآمد حاصل از آن برای سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه شرکت‌های تابعه استفاده خواهد شد.

پس از درخواست تمدید تاریخ سررسید برخی از اوراق قرضه این شرکت، شرکت Khai Hoan Land Group (HoSE: KHG) همچنین برنامه خود را برای انتشار اوراق قرضه بیشتر در آینده نزدیک برای بسیج حداکثر 840 میلیارد دونگ ویتنام به اشتراک گذاشت.

بدین ترتیب سرمایه شرکت برای مشارکت در تعدادی از پروژه‌هایی که شرکت در حال اجرا دارد افزایش می‌یابد و سرمایه باقیمانده برای تکمیل عملیات تجاری شرکت استفاده می‌شود.

سهام - یک کانال سرمایه بالقوه برای املاک و مستغلات

نه تنها کانال اوراق قرضه، بلکه در سه ماهه سوم سال 2023، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات اقداماتی را برای ارائه سهام انفرادی انجام داده‌اند و از این طریق انتظار دارند سرمایه‌ای بالغ بر هزاران میلیارد دانگ ویتنام را بسیج کنند.

به موازات جمع‌آوری پول از اوراق قرضه، خای هوآن لند همچنین طرحی را برای عرضه خصوصی تا ۱۸۰ میلیون سهم به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای اوراق بهادار، معادل ۴۰٪ از سهام منتشر شده، پیشنهاد داد.

دوره اجرای مورد انتظار از سه ماهه چهارم سال 2023 تا سه ماهه اول سال 2024 است. قیمت عرضه 10،000 وند ویتنامی برای هر سهم تعیین شده است که بالاتر از ارزش واقعی سهام در بازار است (قیمت پایانی در 11 اکتبر 6،300 وند ویتنامی برای هر سهم).

طبق این طرح، مبلغ مورد انتظار ۱۸۰۰ میلیارد دونگ ویتنام توسط شرکت Khai Hoan Land برای تأمین سرمایه شرکت‌های عضو جهت اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات و تکمیل سرمایه در گردش، اهدا خواهد شد. در صورت موفقیت‌آمیز بودن عرضه اولیه، سرمایه اولیه Khai Hoan Land از ۴۴۹۴ میلیارد دونگ ویتنام به ۶۲۹۴ میلیارد دونگ ویتنام افزایش خواهد یافت.

املاک و مستغلات - مشاغل املاک و مستغلات در حال آماده شدن برای افزایش سرمایه هستند: آیا زمان بهبودی فرا رسیده است؟ — شرکت‌های املاک و مستغلات قصد دارند هزاران میلیارد دونگ از سهام خود جمع‌آوری کنند.

در شرکت گروه دات زان (HoSE: DXG)، این غول املاک و مستغلات همچنین طرح خود را برای عرضه خصوصی ۵۷ میلیون سهم به سرمایه‌گذاران خارجی با قیمت پیشنهادی ۱۵۰۰۰ دونگ ویتنام برای هر سهم به اشتراک گذاشت.

در صورت تکمیل، شرکت Dat Xanh انتظار دارد 855 میلیارد دونگ ویتنام از سرمایه‌گذاران خارجی جمع‌آوری کند. کل این مبلغ برای افزایش نسبت مالکیت در Dat Xanh Services (HoSE: DXS) - یک شرکت تابعه از این شرکت متخصص در کارگزاری املاک و مستغلات و خدمات تحقیقات بازار - استفاده خواهد شد.

شرکت سهامی Licogi 13 (HoSE: LIG) همچنین قصد دارد بیش از 22.5 میلیون سهم را به صورت خصوصی به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای اوراق بهادار عرضه کند. قیمت عرضه 10،000 دانگ ویتنامی برای هر سهم است و کل درآمد مورد انتظار 225 میلیارد دانگ ویتنامی خواهد بود.

این شرکت قصد دارد از درآمد حاصل برای تأمین سرمایه شرکت‌های تابعه خود و تکمیل سرمایه در گردش خود برای بازپرداخت وام‌های بانکی، قراردادهای وام و سایر پرداخت‌ها استفاده کند.

آیا جریان سرمایه، بهبود بازار املاک و مستغلات را نشان می‌دهد؟

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، در گفتگو با نگوی دوآ تین گفت که دشواری دسترسی به سرمایه یکی از دلایلی است که امروزه مشاغل املاک و مستغلات در چنین شرایط دشواری قرار دارند.

آقای دین گفت که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات با شرایط بسیار دشواری در جریان نقدینگی مواجه هستند، زیرا کانال‌های اصلی بسیج سرمایه مانند اعتبار بانکی، انتشار اوراق قرضه یا بسیج در بازار سهام به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شوند.

اگرچه دولت بخشنامه‌ها و احکام زیادی را برای حمایت از مشاغل املاک و مستغلات در تسویه منابع سرمایه صادر کرده است، اما به گفته آقای دین، این سازوکارها هنوز تأثیر فوری در بازگرداندن جریان نقدی به املاک و مستغلات نداشته‌اند و بازار هنوز برای "جذب" این سیاست به زمان بیشتری نیاز دارد.

با مقایسه بنگاه‌های املاک و مستغلات با افراد بیمار، با استناد به گزارشی در مورد بازار املاک و مستغلات که توسط VARS انجام شده است، در حال حاضر بنگاه‌ها به گونه‌ای ارزیابی می‌شوند که «دارو» دریافت نمی‌کنند و فقط «غذاهای کاربردی» دریافت می‌کنند، بنابراین در اصل «بیماری» قابل درمان نیست. فقط «درمان و طولانی کردن عمر تا حد امکان» است.

آقای دین گفت: «آنچه کسب‌وکارها در حال حاضر به آن نیاز دارند، پروژه‌های تأیید شده زودهنگام و پول واقعی برای بازگرداندن تولید، سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های تجاری است. نه فقط انتقال «بدهی‌های معوق» از زمانی به زمان دیگر.»

املاک و مستغلات - مشاغل املاک و مستغلات در حال آماده شدن برای افزایش سرمایه هستند: آیا زمان بهبودی فرا رسیده است؟ (تصویر 2). — دکتر لی شوان نگییا گفت که اقتصاد عمومی هنوز بسیار دشوار است.

دکتر لی شوان نگییا - عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی - در مورد اینکه بازار سرمایه نشانه‌های زیادی از بهبود را نشان می‌دهد، گفت که سرمایه‌ای که به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود، فقط به صورت «خزنده، در حال حرکت و خزنده» به سمت بهبود است.

اقدامات بسیاری از مشاغل در دوران اخیر نشان می‌دهد که تلاش‌های دولت تأثیر خاصی بر بازار و همچنین مشاغل داشته و به بهبود تدریجی بازار سرمایه املاک و مستغلات کمک کرده است.

اما این کارشناس همچنین خاطرنشان کرد که در مقایسه با انتظارات، بازار سرمایه تنها حدود 30 درصد بهبود یافته است زیرا اقتصاد عمومی هنوز در شرایط بسیار دشواری قرار دارد.

طبق تحلیل آقای نگیا، اگرچه گردش مالی جریان نقدی بازگشته است، اما این بازگشت بسیار اندک است، تا حدودی به این دلیل که جریان نقدی هنوز یک چرخش در سال را کامل نکرده است، بنابراین این حرکات نشانه بهبود یا در حال بهبود بودن املاک و مستغلات نیستند.

بنابراین، آقای نگیا ابراز عقیده کرد که در بهترین حالت، در سه ماهه دوم سال 2024، بازار املاک و مستغلات می‌تواند به تدریج بر مشکلات خود غلبه کند، به لطف مداخله جدی مقامات ذیصلاح .

منبع