تعیین تراکم جمعیت ساختمان‌های آپارتمانی، راه را برای آپارتمان‌های میان‌رده هموار می‌کند.

در عمل، با افزایش خانواده‌های هسته‌ای ۱ تا ۳ نفره و نیاز روزافزون به زندگی مستقل در میان نسل‌های جوان، اندازه خانوارها رو به کاهش است. بنابراین، برای گسترش دامنه توسعه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه که نیازهای واقعی مسکن اکثر ساکنان شهری را برآورده کنند، به یک روش محاسبه جمعیت علمی‌تر، انعطاف‌پذیرتر و واقع‌بینانه‌تر نیاز است.

تقاضا برای مسکن رو به افزایش است.
داده‌های نظرسنجی از سازمان‌های تحقیقات بازار نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، تعداد آپارتمان‌های با مساحت ۴۵ تا ۷۰ متر مربع به طور فزاینده‌ای کمیاب شده است. بسیاری از پروژه‌های جدید بر ساخت آپارتمان‌های بزرگ با قیمت‌های فروش بالا برای به حداکثر رساندن سود تمرکز دارند و این امر دسترسی جوانان، کارمندان دولت، روشنفکران و خانواده‌های کوچک به مسکن را دشوار می‌کند.

یکی از علل شناسایی‌شده، مقررات مربوط به کنترل جمعیت در پروژه‌ها است. بر این اساس، هنگام تصویب برنامه‌ریزی، سازمان مدیریت اغلب تصمیمات خود را بر اساس اهداف جمعیتی برای تعیین مقیاس ساخت‌وساز، زیرساخت‌های فنی، زیرساخت‌های اجتماعی و تراکم جمعیت اتخاذ می‌کند. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران مجبور می‌شوند تعداد آپارتمان‌های کوچک را کاهش داده و اندازه آپارتمان‌های بزرگ را افزایش دهند تا هدف جمعیتی را در محدوده مصوب «نگه دارند».

بسیاری از توسعه‌دهندگان مجبورند تعداد آپارتمان‌های کوچک را کاهش داده و تعداد آپارتمان‌های بزرگ را افزایش دهند تا بتوانند اهداف جمعیتی را «حفظ» کنند. عکس: فام هونگ

نکته قابل توجه این است که روش فعلی تعیین جمعیت در ساختمان‌های آپارتمانی در بسیاری از مناطق، هنوز عمدتاً از یک رویکرد مکانیکی استفاده می‌کند و میانگین تعداد افراد در هر آپارتمان را بدون یک استاندارد مشترک محاسبه می‌کند. به عنوان مثال، در هانوی ، بر اساس تصمیم شماره 39/2026/QD-UBND مورخ 1 آوریل 2026، که برخی از مواد تصمیم شماره 34/2024/QD-UBND مورخ 27 مه 2024 را اصلاح و تکمیل می‌کند، شهر تصریح می‌کند: یک آپارتمان یک خوابه با مساحت مفید ^{25 تا 45 متر مربع} به عنوان 1 نفر؛ یک آپارتمان دو یا سه خوابه با مساحت مفید ^{بیش از} 40 تا 55 متر مربع به عنوان 2 نفر؛ یک آپارتمان با مساحت مفید بیش از ^{55 تا 70 متر مربع} به عنوان 3 نفر؛ و یک آپارتمان با مساحت مفید بیش از ^{70 تا 77 متر مربع} به عنوان 4 نفر محاسبه می‌شود.
در شهر هوشی مین ، طبق تصمیم شماره 32/2025/QD-UBND، که از 9 ژانویه 2026 لازم‌الاجرا است، مقررات تصریح می‌کند: آپارتمان‌های یک خوابه دارای مساحت ^{25 تا 56 متر مربع} ، آپارتمان‌های دو خوابه دارای مساحت ^{56 تا 96 متر مربع} و آپارتمان‌های سه تا چهار خوابه دارای مساحت ^{96 تا 160 متر مربع} یا بیشتر هستند...

به گفته لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در 10 سال گذشته، روند «افزایش تعداد اعضای خانوار به 1 تا 3 نفر، عمدتاً به دلیل عدم تمایل به ازدواج و فرزندآوری، و فشارهای زندگی و هزینه‌های بالای زندگی، منجر به نرخ باروری تنها 1.91 فرزند به ازای هر زن در سال 2024 شده است که کمتر از سطح جایگزینی 2.1 فرزند به ازای هر زن است. این امر، همراه با روند افزایش طول عمر افراد، منجر به پیر شدن سریع جمعیت شده است.»

در حالی که در سال ۲۰۰۹، این کشور ۷.۴۵ میلیون سالمند داشت، انتظار می‌رود این تعداد تا اوایل سال ۲۰۲۵ به ۱۶.۱ میلیون نفر افزایش یابد که بیش از ۱۶٪ از جمعیت ملی را تشکیل می‌دهد. در کنار این، روند رو به رشدی از «خانواده‌های گسترده» وجود دارد که در نزدیکی هم در یک منطقه یا پروژه زندگی می‌کنند، اما با فضاها، خانه‌ها یا آپارتمان‌های جداگانه؛ و افزایش قابل توجه تعداد افراد مجرد، زوج‌های جوان بدون فرزند یا خانواده‌های کوچک با نسل‌های کمتر...

آقای لو هوانگ چائو تحلیل کرد: «بنابراین، تعیین جمعیت در ساختمان‌های آپارتمانی با استفاده از یک روش محاسبه جمعیت سختگیرانه، تعداد «آپارتمان‌های بزرگ» را در پروژه‌های جدید افزایش می‌دهد که فقط برای نیازهای بخشی از افراد با درآمد بالا مناسب است. وقتی این روش در پروژه‌های آپارتمانی میان‌رده اعمال می‌شود، داشتن «آپارتمان‌های بزرگ» زیاد برای نیازها و توانایی‌های مالی اکثر افراد با درآمد متوسط ​​و پایین و جوانانی که تازه کار خود را شروع کرده‌اند، مناسب نیست.»
ما به یک رویکرد انعطاف‌پذیر و عملی نیاز داریم.
به گفته کارشناسان، به جای محاسبه دقیق جمعیت بر اساس تعداد آپارتمان‌ها، باید یک سیستم داده جمعیتی و مدل پیش‌بینی علمی‌تر توسعه داده شود. تعیین جمعیت باید بر اساس عوامل متعددی مانند اندازه آپارتمان، تعداد اتاق خواب، نوع سکونت، ویژگی‌های منطقه‌ای و روندهای جمعیتی باشد. این امر به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد تا محصولات مقرون‌به‌صرفه‌تری را توسعه دهند و در عین حال از اندازه کلی جمعیت مناسب اطمینان حاصل کنند.

برخی از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که از روش محاسبه جمعیت بر اساس میزان استفاده واقعی استفاده شود. به عنوان مثال، یک آپارتمان استودیویی یا یک آپارتمان یک خوابه می‌تواند برای ۱-۲ نفر محاسبه شود؛ یک آپارتمان دو خوابه برای ۳-۴ نفر؛ و ضریب بالاتری می‌تواند برای آپارتمان‌های بزرگتر اعمال شود.

تعیین اندازه جمعیت برای پروژه‌های آپارتمان‌سازی نیازمند راه‌حل‌های انعطاف‌پذیر و واقع‌بینانه است. عکس: دوآن تان

علاوه بر این، تراکم جمعیت باید با ظرفیت زیرساخت‌های منطقه مرتبط باشد. اگر منطقه دارای سیستم حمل و نقل خوب، مدارس، مراکز درمانی و فضاهای عمومی باشد، می‌توان انعطاف‌پذیری بیشتری در ساختار آپارتمان ایجاد کرد.

تران نگوک چین، رئیس انجمن برنامه‌ریزی و توسعه شهری ویتنام، گفت: «تغییر از طرز فکر «محدود کردن آپارتمان‌های کوچک برای کاهش تراکم جمعیت» به طرز فکر توسعه جامع زیرساخت‌های شهری بسیار مهم است. زیرا اگر در زیرساخت‌ها به درستی سرمایه‌گذاری شود، افزایش تعداد آپارتمان‌های کوچک و متوسط ​​به حل مشکل مسکن برای اکثر مردم بدون ایجاد فشار زیاد بر شهر کمک خواهد کرد.»

دکتر نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - با همین دیدگاه معتقد است که تدوین مجموعه‌ای از معیارها برای طبقه‌بندی آپارتمان‌ها بر اساس مساحت و عملکرد برای اعمال ضریب جمعیتی مناسب‌تر و تکمیل سریع پایگاه داده به هم پیوسته جمعیت و مسکن بین بخش‌های ساخت و ساز، برنامه‌ریزی و پلیس برای دقیق‌تر کردن پیش‌بینی جمعیت ضروری است.

بر این اساس، شهرداری‌ها می‌توانند به طور فعال اهداف جمعیتی مناسب برای هر منطقه را تخصیص دهند و از وضعیت اعمال یک فرمول واحد برای همه پروژه‌ها اجتناب کنند. علاوه بر این، توسعه آپارتمان‌های کوچک باید با استانداردهای سختگیرانه‌ای در مورد طراحی، کیفیت زندگی و امکانات عمومی همراه باشد تا از خطر تشکیل مناطق مسکونی با تراکم بالا و فاقد فضای زندگی اجتماعی جلوگیری شود.

در عین حال، دولت باید از طریق سیاست‌های ترجیحی در مورد زمین، اعتبار، رویه‌های سرمایه‌گذاری و غیره، به ایجاد سازوکارهایی برای تشویق کسب‌وکارها به توسعه آپارتمان‌های میان‌رده ادامه دهد، زیرا بیشترین تقاضا در بازار امروز برای آپارتمان‌هایی است که برای افراد با درآمد متوسط ​​مقرون‌به‌صرفه باشند. برای افزایش عرضه در این بخش، لازم است به‌طور همزمان موانع قانونی، برنامه‌ریزی و تعیین‌کننده جمعیت برطرف شود.

منبع: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html