L'immobilier « désynchronisé » avec l'offre et la demande en raison des obstacles à la conversion de l'utilisation des terres

Le fardeau des coûts de conversion de l'utilisation des terres

Lors de la première réunion du Comité central de pilotage sur la politique du logement et le marché immobilier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné : « Nombreux sont ceux qui ont besoin d'un logement, mais qui ne peuvent pas l'acheter en raison des prix trop élevés. » Ce commentaire reflète clairement la grave pénurie de logements abordables, notamment dans les mégapoles comme Hô-Chi-Minh-Ville.

L'une des principales raisons est le coût élevé de la conversion des terres à des fins d'utilisation. Il est à noter que dans certains quartiers périphériques, de nombreuses terres agricoles ne peuvent toujours pas être converties en terrains résidentiels.

Bất động sản — *Les coûts élevés de conversion de l’utilisation des terres ont entraîné la quasi-disparition du segment du logement abordable à Hô-Chi-Minh-Ville.*

Mme Dang Thi Ba (résidant dans le quartier de Tang Nhon Phu, à Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré : « Auparavant, les frais de changement de destination s'élevaient à environ 3,5 millions de VND/m². Aujourd'hui, ils sont passés à 55 millions de VND/m², soit une différence de 13 à 14 fois. À ce prix, même les entreprises ne sont pas rentables, et encore moins les personnes souhaitant construire des logements. »

Mme Dang Thi Ba a exprimé des inquiétudes quant au coût du changement d’affectation des terres.

Les enregistrements de conversion de l’utilisation des terres ont fortement diminué.

En réalité, au 1er juillet 2025, au Comité populaire de l'arrondissement de Tang Nhon Phu (HCMV), seules 4 demandes de changement d'affectation des sols ont été déposées sur un total de 88 demandes de certificats d'utilisation des sols. De nombreux autres arrondissements connaissent une situation similaire, avec des demandes dispersées, en forte baisse par rapport aux années précédentes.

Le nombre de demandes est bien inférieur à ce qu'il était auparavant car la nouvelle liste de prix des terrains a augmenté, les gens attendent que les prix baissent.

M. Phan Ngoc Tan - Vice-président du Comité populaire du quartier Tang Nhon Phu

Dans l'arrondissement de Tan Tao (Hô-Chi-Minh-Ville), M. Le Minh Hieu, vice-président du Comité populaire d'arrondissement, a déclaré que depuis la mise en place du système de gouvernement à deux niveaux, la localité n'avait traité que cinq dossiers, dont trois de transfert. M. Hieu a souligné : « Les habitants s'attendent à des taxes foncières plus raisonnables, notamment pour les premiers changements de destination, et ne paient donc que 30 à 50 % du taux d'imposition actuel. »

Le Comité populaire du quartier de Tan Tao (HCMC) a également enregistré une diminution du nombre de dossiers de conversion d'usage des terres.

Inquiétudes concernant le déséquilibre de l'offre de logements

Selon le décret 151/ND-CP en vigueur depuis le 1er juillet 2025, les propriétaires doivent payer 100 % de la valeur foncière, conformément à la liste des prix, lors d'un changement de destination. Cette politique crée un déséquilibre de l'offre sur le marché immobilier, notamment dans le segment abordable.

L'immobilier privé est quasi inexistant en raison du coût excessif de la conversion des terres. Il faut encourager les gens à construire des logements pour y vivre et y développer leur activité, plutôt que de simplement les laisser sur place. Un seuil raisonnable est fixé à 20 % dans les limites et à 30 % au-delà pour stimuler le marché.

Expert immobilier Tran Khanh Quang

Attentes de soulagement découlant de la nouvelle politique

Les experts suggèrent de diversifier l'offre du haut de gamme vers l'abordable pour éviter le phénomène d'augmentation des prix des logements « virtuels ».

Les experts estiment que pour résoudre le problème du logement, il est nécessaire de diversifier les sources d'approvisionnement, du haut de gamme vers l'entrée de gamme, afin d'éviter une hausse des prix. Le ministère des Finances sollicite actuellement des avis sur le projet de résolution relatif au calcul des redevances foncières. Nombre d'entre eux estiment que cette nouvelle proposition permettra de lever les difficultés, de créer les conditions propices au développement du marché immobilier individuel et de réduire le monopole des projets de logements à prix élevés.

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