Le secteur immobilier « résiste à la tempête »

« En plus de vingt ans d'expérience dans l'immobilier, je n'ai jamais connu de période aussi difficile », s'est exclamé un chef d'entreprise auprès de l'auteur. Cette déclaration reflète en partie les difficultés rencontrées par les entreprises, notamment celles du secteur immobilier. Malgré tout, elles font preuve de résilience et trouvent des solutions pour surmonter ces moments difficiles.

Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de la société par actions Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), a déclaré que l'entreprise détient actuellement la plus grande surface de vente immobilière avec une part de marché d'environ 33 %. Cependant, la taille de Dat Xanh ne la met pas à l'abri des difficultés. Si l'entreprise rencontre moins de difficultés que d'autres, c'est grâce aux fonds accumulés au cours de ses 20 années d'activité sur le marché.

Selon Mme Thanh, la période écoulée a été particulièrement difficile pour les agents immobiliers, et personne n'en a vraiment été épargné. Bien sûr, même dans le danger, il y a des opportunités, et les entreprises ont mis en œuvre de nombreuses solutions pour traverser cette période difficile.

« Notre système s'étend du Nord au Sud. Avant le resserrement du crédit, notre entreprise comptait environ 70 filiales. Lorsque le marché s'est dégradé, nous avons procédé à des restructurations régulières et continues, à grande échelle et en profondeur, à tous les niveaux du groupe, jusqu'aux filiales, afin de ne conserver que les éléments les plus performants pour traverser cette période difficile », a déclaré Mme Thanh.

Cette entreprise a mis à profit son expérience du confinement lié à la COVID-19 pour élaborer des plans d'urgence. Face au resserrement du marché du crédit, elle a immédiatement appliqué une série de scénarios à un niveau supérieur à celui mis en œuvre pendant la pandémie.

L'entreprise s'est adaptée, a recentré ses activités, réduit sa taille, ses zones d'exploitation et sélectionné ses gammes de produits, tout en rationalisant les services les moins performants. Même les services fonctionnels mais non urgents ont dû réaffecter leurs ressources aux tâches les plus critiques.

Selon Mme Thanh, l'entreprise s'est concentrée sur l'optimisation de ses ressources financières et humaines. Elle a mené une série d'actions pour passer d'un modèle à coûts fixes à un modèle à coûts variables.

« Nous étions déterminés à changer d'état rapidement pour survivre, car nous étions tous à bord d'un bateau pour affronter la tempête. Nous devions déposer tout ce qui alourdissait le bateau afin de le rendre aussi léger que possible pour pouvoir avancer », a expliqué Mme Thanh.

En matière de ressources humaines, l'entreprise a rationalisé tous ses départements et unités. Chaque employé doit effectuer deux à trois tâches, même si celles-ci sont totalement différentes. L'entreprise a également rationalisé en continu son personnel de courtage. À son apogée, Dat Xanh Service versait des salaires à plus de 7 000 commerciaux, en plus de plus de 10 000 collaborateurs. Cependant, lors d'une restructuration, l'entreprise a supprimé plus de 60 % de ses effectifs afin d'optimiser son système.

« Nous n’avons pas besoin de tout supprimer, mais nous passons des coûts fixes aux coûts variables. Nous versons des salaires à 40 % de nos employés ; pour les 60 % restants, certains démissionneront, tandis que d’autres continueront à vendre des produits pour l’entreprise en tant que collaborateurs », a expliqué Mme Thanh.

Par conséquent, les activités de Dat Xanh Service sont toujours assurées grâce au maintien du personnel de base. L'entreprise continue de verser les salaires, de maintenir les avantages sociaux et de récompenser les employés les plus performants. Cependant, tout employé dont les performances sont insuffisantes est contraint de quitter l'entreprise.

Le directeur général de Dat Xanh Service a déclaré que la société optimise également sa gestion de trésorerie. En effet, pour une société de courtage, les commissions constituent la principale source de revenus. Or, ces derniers temps, les sociétés de courtage rencontrent des difficultés en raison des retards de paiement des investisseurs.

« Notre système accompagne plus de 200 investisseurs, ce qui explique nos importantes factures. Actuellement, nous concentrons nos efforts sur le recouvrement de ces créances, dont le montant s'élève à plus de 1 000 milliards de VND », a déclaré Mme Thanh.

De plus, les entreprises se concentrent également sur des solutions permettant de créer de nouvelles sources de revenus, de diversifier leurs produits et services, d'étendre leurs marchés et d'élargir leur clientèle.

Mme Dang Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a indiqué qu'en 30 ans de présence sur le marché vietnamien, l'entreprise a été témoin de nombreuses fluctuations. La crise de 1997-1998, une crise financière majeure en Asie, a notamment durement affecté le marché immobilier. De même, entre 2008 et 2009, ce dernier a connu une longue période de stagnation.

« La Thaïlande rencontre plus de difficultés que le Vietnam en matière de sources de clientèle, mais ne fait face à aucune difficulté en termes de légalité, d'accès aux capitaux ou aux ressources financières comme au Vietnam », a déclaré Mme Hang.

D'après Mme Hang, les agences immobilières thaïlandaises déploient sans cesse des efforts pour vendre leurs biens à l'étranger et trouver de nouveaux clients. Dans un premier temps, les résultats sont plutôt positifs.

Les touristes russes et chinois sont de retour dans les destinations touristiques thaïlandaises pour acheter des biens immobiliers, notamment dans la région de Phuket qui a suscité un vif intérêt auprès des clients.

Au Vietnam, l'équipe de vente immobilière de CBRE a également rencontré de nombreuses difficultés ces derniers temps. L'entreprise a dû revoir l'ensemble de ses problématiques internes.

Le premier point concerne la gestion des coûts : l’entreprise se réunit presque chaque semaine pour examiner ces derniers. Le second porte sur l’analyse des produits : si un produit se vend bien mais que son statut juridique est flou, l’investisseur peut rencontrer des difficultés et le recouvrement des fonds peut s’avérer long. Par conséquent, le choix des produits à commercialiser est également examiné avec une grande attention.

Par ailleurs, CBRE se développe également sur le marché secondaire en raison de sa large clientèle présentant de réels besoins en matière de logement. Sur ce marché, les transactions sont relativement stables. Les principaux clients de CBRE sont des étrangers originaires de pays d'Asie, d'Europe, d'Amérique et du Moyen-Orient.

« Les clients étrangers ne rencontrent généralement pas les mêmes difficultés juridiques ou d'accès au capital qu'au Vietnam. Ils se soucient uniquement de la sécurité de l'investissement et de sa rentabilité », a déclaré Mme Hang.

D'après Mme Hang, ces derniers temps, les clients étrangers se sont montrés moins intéressés par les biens immobiliers à Hô Chi Minh-Ville en raison de leurs prix élevés. En revanche, ils privilégient les biens situés dans le nord du pays, où les prix sont plus attractifs.

Selon M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), outre les solutions que les entreprises appliquent telles que la restructuration, la réduction des effectifs et l'optimisation des coûts, l'expansion sur de nouveaux marchés est une tâche très importante à l'heure actuelle.

Certains projets ont été gelés et sont actuellement au point mort. Les courtiers n'ont donc plus besoin de les poursuivre et doivent se concentrer sur le développement de nouveaux marchés. M. Dinh estime que la demande d'investissements au Vietnam demeure très importante. Cependant, cette demande est temporairement en sommeil et attend une opportunité pour se redresser fortement. Une fois cette opportunité saisie, la demande connaîtra une croissance spectaculaire.

« Je constate que certaines sociétés immobilières vietnamiennes se sont lancées sur le marché international. Elles collaborent avec des courtiers locaux pour attirer des investisseurs à l'étranger. Récemment, lors d'une session d'échange sur les stratégies d'affaires à l'international à Quang Ninh , une entreprise a immédiatement recruté 100 collaborateurs pour mettre en œuvre son projet », a indiqué M. Dinh.

Selon M. Dinh, des millions de personnes dans le monde travaillent actuellement à distance. Ces personnes recherchent souvent des destinations touristiques à prix abordables pour se détendre et travailler. Grâce aux tarifs hôteliers avantageux pratiqués aujourd'hui au Vietnam, des touristes des États-Unis, d'Europe, de Corée, du Japon, etc., sont désireux de venir découvrir notre pays. Il est donc essentiel que les agences de voyages mettent en relation les clients et les voyageurs.

Mme Pham Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a déclaré que c'est le moment pour les agents immobiliers d'améliorer la qualité de leurs services, d'uniformiser leurs compétences, de renforcer la confiance de leurs clients et de rehausser leur niveau de professionnalisme.

« Les courtiers sont les premiers interlocuteurs des clients lors d'une transaction. Si leur comportement est non professionnel et qu'ils ne parviennent pas à instaurer un climat de confiance, la transaction échouera, même si le produit est de qualité et l'investisseur réputé. Ce sont les courtiers qui rétablissent la confiance des clients et celle du marché », a déclaré Mme Hang.

Partageant l'avis de Mme Hang, M. Pham Lam, président du conseil d'administration et directeur général de DKRA Vietnam, a déclaré que l'amélioration de la qualité du courtage est aujourd'hui un enjeu crucial. Courtier depuis près de 20 ans à Hô Chi Minh-Ville, il a été témoin des fluctuations du marché.

M. Lam a compris que le marché immobilier présente des défis à chaque étape. Même en période de prospérité, des problèmes et des conséquences surviennent souvent.

Selon M. Lam, malgré les nombreuses difficultés du marché, il reste confiant et optimiste. Son entreprise est passée d'une stratégie d'austérité à une approche plus risquée, voire périlleuse. Cependant, elle ne lutte pas en vain, mais avec persévérance et méthode.

D'après M. Lam, c'est le moment pour les particuliers et les entreprises du secteur immobilier de se former, de vérifier s'ils sont réellement passionnés par leur métier et s'ils ont fait le bon choix. C'est aussi le moment d'éliminer ceux qui ne le sont pas. En revanche, ceux qui aiment leur travail et s'investissent pleinement se verront offrir de belles opportunités.

M. Lam estime que c'est également le bon moment pour les agences immobilières d'analyser les difficultés rencontrées par leurs clients, de les soutenir et de renforcer la confiance. Lorsque le marché se redressera, les clients resteront fidèles aux agences dévouées et enthousiastes.

« Auparavant, lorsque j'étais vendeur, il m'arrivait de m'occuper de certains clients pendant cinq ans avant qu'ils n'achètent mes produits. Je leur prodiguais toujours des conseils et du soutien en cas de besoin. Le client n'achetait peut-être pas immédiatement, mais à un moment donné, il sentait que le produit lui convenait, qu'il était adapté à son budget, et alors il passait à l'acte » , a confié M. Lam.

Selon Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh, pour réussir en tant qu'agent immobilier, il est indispensable de posséder d'excellentes connaissances. Outre la maîtrise du droit immobilier, un agent doit avoir des connaissances en économie, en politique et en société, ainsi qu'une bonne communication et une compréhension de la psychologie des clients.

Les courtiers doivent s'adapter à la tendance actuelle qui consiste à dialoguer avec les clients sur des sujets d'intérêt général. Sans connaissances et compréhension approfondies, il est très difficile de se maintenir dans la profession, surtout en ce moment. Un bon courtier possède une expertise pointue et ne se résume pas à un simple « courtier », au sens où on l'entend souvent.

Auparavant, les courtiers pouvaient trouver des clients en restant au même endroit, mais aujourd'hui, ils ne parviennent plus à en trouver. Cette situation a engendré chez certains courtiers une perte de confiance en eux et en leur profession. Le plus important pour les courtiers qui souhaitent exercer ce métier actuellement est de croire en eux.

« Je crois que le marché connaît des hauts et des bas, comme une sinusoïde. Nos ancêtres disaient souvent : “Après le pire vient le meilleur”. C’est le moment pour chaque entreprise et chaque individu de réévaluer ses forces et ses faiblesses et de compléter ses connaissances et compétences », a expliqué Mme Thanh.

Mme Pham Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a déclaré que les investisseurs disposent actuellement de capitaux importants et que les prix de l'immobilier au Vietnam sont plus abordables qu'à Hong Kong, Singapour ou au Moyen-Orient. Cependant, les investisseurs restent prudents en raison des difficultés actuelles. Le gouvernement et les organismes compétents ont proposé des solutions pour lever les obstacles, mais ces mesures politiques n'ont pas encore eu d'impact significatif sur le marché.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a indiqué que depuis mi-2022, le marché immobilier montre des signes de forte instabilité et qu'une crise se profile à l'horizon. Par conséquent, la VARS a formulé des recommandations très fermes en faveur d'une réforme de la réglementation.

« Nous avons formulé des recommandations et participé à la proposition d'amendements à la loi foncière, à la loi sur les transactions immobilières, à la loi sur le logement, à la loi sur les investissements, etc. Nous avons compilé et résumé les problèmes et les chevauchements dans la réglementation, à partir desquels nous avons proposé des solutions », a déclaré M. Dinh.

Selon M. Dinh, VARS a également examiné en urgence les difficultés de chaque projet afin de résoudre les problèmes en suspens. L'association a également proposé au gouvernement des solutions pour lever les obstacles rencontrés par les entreprises.

Le gouvernement a pris en compte ces propositions et a débloqué un programme de crédits préférentiels de 120 000 milliards de VND. Ce programme est essentiel pour soutenir les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux qui ont un besoin urgent de capitaux.

Selon M. Dinh, depuis début 2023, la Banque d'État a ajusté ses taux d'intérêt à cinq reprises et, après chaque ajustement, elle doit surveiller l'évolution du marché afin de procéder aux modifications nécessaires. Cependant, M. Dinh a indiqué que le taux d'intérêt actuel, appliqué aux fonds de mobilisation, est élevé, atteignant 8 % par an. Parallèlement, le secteur immobilier ne dégage qu'un profit de 8 à 10 %.

« Personne n'est assez fou pour investir dans l'immobilier en cette période difficile. Je pense que le taux d'intérêt doit être inférieur à 5 % pour espérer un retour des investisseurs sur le marché immobilier », a déclaré M. Dinh.

Selon le président de VARS, cette unité a récemment formulé de nombreuses recommandations sur les questions juridiques relatives à l'immobilier touristique. En effet, les investisseurs y consacrent des fonds sans en être reconnus comme propriétaires. Incapables de prouver leur qualité de propriétaires, ils ne peuvent ni acheter ni vendre ces biens, ce qui engendre une perte de confiance dans ce secteur.

Le gouvernement a récemment publié le décret n° 10 relatif à la reconnaissance des droits de propriété pour les appartements hôteliers, les appartements de villégiature (condotels), les bureaux-hôtels, les villas de villégiature, etc., qui remplissent les conditions prévues par la loi. Il s’agit d’une évolution très positive, qui répond aux besoins des particuliers et des entreprises.

Ces derniers mois, le marché immobilier a montré des signes positifs, les « grands acteurs » du secteur ayant relancé leurs projets.

Novaland a relancé les projets Novaworld Phan Thiet (province de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (province de Ba Ria Vung Tau) et The Grand Manhattan (Hô-Chi-Minh-Ville). La société Hung Thinh a également relancé le projet Merry Land Quy Nhon (province de Binh Dinh) avec le lotissement Marina District.

Phat Dat Group continue également de mettre en œuvre des projets tels que Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh) ; Tour Binh Duong (Binh Duong); Sérénité Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) et projet 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Les représentants des entreprises susmentionnées ont indiqué que, récemment, les investisseurs et les clients ont manifesté un intérêt accru pour les projets par rapport au début de l'année. Les transactions immobilières sont également plus dynamiques qu'auparavant.

Un représentant de la société Hung Thinh a indiqué que cette filiale avait repris ses activités, lentement mais sûrement. Au cours du mois écoulé, Hung Thinh a également finalisé la location d'une trentaine d'appartements. Bien que ce nombre reste modeste au regard de la taille de l'entreprise, l'espoir renaît peu à peu.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, l'indice d'intérêt immobilier à l'échelle nationale a légèrement augmenté de 1 % au deuxième trimestre 2023. À Hô Chi Minh-Ville, la demande de transactions s'est progressivement bien redressée sur le segment des appartements et des maisons à vendre.

« Le nombre de recherches d'appartements dans les districts 10 (Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh) et 9 (ville de Thu Duc) a augmenté de 5 à 9 %. La demande de location d'appartements à Hô Chi Minh-Ville a également progressé de 8 à 17 %, et le nombre de demandes de terrains a augmenté de 6 à 7 % par rapport à fin 2022 », a déclaré M. Quoc Anh.

D'après M. Quoc Anh, les signaux positifs de la conjoncture macroéconomique contribuent à la reprise progressive du marché immobilier. Actuellement, l'inflation est maîtrisée et les taux d'intérêt et de change se stabilisent peu à peu.

Le défi demeure immense.

D'après une étude de DKRA, en mai 2023, l'offre d'appartements, de maisons de ville et de villas à Hô Chi Minh-Ville a chuté de 92 % par rapport à avril, la liquidité n'atteignant plus que 5 % environ. Cela indique que le marché traverse une période extrêmement difficile.

Globalement, au deuxième trimestre 2023, le marché immobilier résidentiel d'Hô-Chi-Minh-Ville et de ses environs a conservé une évolution relativement positive, tant au niveau de l'offre que de la demande. La demande globale a légèrement progressé par rapport aux trois premiers mois de l'année, mais demeure inférieure à celle enregistrée à la même période en 2022. On prévoit des signes d'amélioration au troisième trimestre 2023, mais un changement brutal à court terme est peu probable.

Source: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html