Les sanctions ne sont-elles pas suffisamment dissuasives ?

Les distorsions et les irrégularités qui encadrent les ventes aux enchères de terrains suscitent l'indignation publique, et nombreux sont ceux qui estiment que les autorités compétentes doivent intervenir et prendre des mesures plus fermes pour régler définitivement ce problème…

En ce qui concerne les ventes aux enchères de terrains, le marché immobilier a récemment enregistré des prix d'adjudication records pour les terrains situés dans les districts suburbains de Hanoï .

Un exemple frappant est la vente aux enchères de 19 heures qui s'est conclue à 4h30 le 20 août. Dix-neuf parcelles de terrain situées dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, à Hanoï, ont trouvé preneur. La parcelle la plus chère a atteint 133,3 millions de VND/m², soit environ 30 fois le prix de départ. Outre cette parcelle, 11 autres ont également dépassé les 100 millions de VND/m². Les deux parcelles les moins chères ont été vendues à 91,3 millions de VND/m², soit tout de même 12,5 fois le prix de départ.

Ce résultat est considéré comme très inhabituel car, selon les données de Batdongsan.com, le prix demandé pour les terrains à bâtir dans la commune de Tien Yen au deuxième trimestre 2024 n'était que de 43 millions de VND/m². De plus, les prix demandés dans les communes voisines du district de Hoai Duc variaient également de 22 à 62 millions de VND/m² au deuxième trimestre 2024.

Le 10 août dernier, une vente aux enchères de 68 parcelles de terrain s'est tenue dans le quartier de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, à Hanoï. À l'issue de la vente, l'enchère la plus élevée a dépassé les 100 millions de VND/m², soit huit fois le prix de départ. Les parcelles ordinaires ont également atteint des prix allant de 63 à 80 millions de VND/m², soit de 5 à 6,4 fois le prix de départ.

Ainsi, par rapport au prix demandé habituel de 27 millions de VND/m2 au deuxième trimestre, les prix d'adjudication des parcelles de terrain dans la commune de Thanh Cao lors de la vente aux enchères du 10 août, de 63 à 100 millions de VND/m2, étaient 2,3 à 3,7 fois plus élevés.

Ces deux ventes aux enchères de terrains aux prix exceptionnellement élevés ont non seulement attiré l'attention du public, mais ont également rappelé la vente aux enchères sans précédent qui s'est déroulée dans la zone urbaine de Thu Thiem à Hô Chi Minh -Ville à la fin de 2021.

Plus précisément, le 10 décembre 2021, Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (une filiale du groupe Tan Hoang Minh) a remporté l'enchère pour un terrain de plus de 10 000 mètres carrés à Thu Thiem pour 24 500 milliards de VND, établissant un record sans précédent avec un prix de 2,4 milliards de VND par mètre carré, soit huit fois le prix de départ, provoquant une onde de choc sur le marché immobilier pour longtemps.

On constate que les ventes aux enchères de Hoai Duc, Thanh Oai et Thu Thiem, malgré leurs différences de lieu, de date et de prix de départ, ont toutes un point commun : les enchères gagnantes sont largement supérieures au prix du marché. Ces prix fonciers, qui excèdent de loin la valeur réelle des biens, compliquent non seulement l’évaluation des actifs pour les ventes aux enchères ultérieures dans les localités concernées, mais ont également des répercussions importantes dans de nombreuses régions du pays.

Cette situation alimente les soupçons du public quant à une possible manipulation par des spéculateurs et des courtiers fonciers visant à créer des liquidités dans des zones environnantes actuellement en sommeil. Cette vente aux enchères de terrains ne reflète pas les prix du marché et pourrait servir de prétexte à la spéculation pour faire grimper les prix. Ce comportement risque de nuire aux efforts du gouvernement pour réduire les prix du logement et garantir le bien-être social, et pourrait même engendrer une stagnation économique, du fait de la perspective de vendre des terrains à des prix exorbitants.

Les distorsions et irrégularités constatées dans les ventes aux enchères foncières suscitent l'indignation publique. De nombreux observateurs estiment que les organismes de gestion compétents doivent intervenir rapidement et rectifier sans délai le processus d'adjudication des droits d'utilisation des sols, et lutter fermement contre toute exploitation de ces ventes à des fins lucratives et visant à perturber le marché immobilier.

Investisseur immobilier professionnel, M. Le Minh Trung (résidant dans le district de Cau Giay à Hanoï) a déclaré avoir suivi de près de nombreuses ventes aux enchères de terrains ces derniers temps et s'être interrogé sur les responsables de la flambée des prix. En effet, à l'issue de ces ventes opaques, seuls quelques-uns profitent, tandis que la majorité des investisseurs, y compris les agents immobiliers, subissent des pertes.

« La réalité, c'est que l'attrait des profits immobiliers est trop fort ; en une seule matinée d'enchères, le profit équivaut à plusieurs années de salaire pour un travailleur moyen. C'est pourquoi les investisseurs continuent d'affluer », a déclaré M. Trung, soulignant que pour lutter efficacement contre la pratique des ventes aux enchères de terrains à des fins spéculatives et de manipulation des prix, on ne peut pas se fier uniquement à la vigilance des investisseurs, mais il est indispensable que les organismes de gestion étatiques prennent des mesures décisives.

De même, Mme Tran Kim Nga (résidant dans le district de Go Vap, à Hô Chi Minh-Ville), qui a connu à la fois des gains et des pertes lors de l'éclatement de la bulle immobilière, estime également que les investisseurs doivent se battre pour leur propre survie, mais que le rôle de la gestion étatique est irremplaçable pour garantir la transparence du marché immobilier.

« Au lieu de courir après les bulles spéculatives, c’est-à-dire d’attendre leur éclatement avant de lancer des annonces et des avertissements, les autorités locales devraient faire preuve de transparence dès le départ concernant la planification et les projets. Grâce à cette transparence, aucun courtier ni spéculateur ne pourra plus répandre de rumeurs susceptibles de semer le chaos et l’instabilité sur le marché immobilier », a déclaré Mme Nga.

Du point de vue commercial, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a affirmé que le secteur immobilier ne tire aucun avantage de la flambée des prix fonciers, car plusieurs années s'écoulent entre la phase de planification et la finalisation des procédures juridiques de vente. La hausse des prix fonciers dans d'autres régions, conjuguée à des projets dont le paiement n'est pas encore finalisé, peut avoir un impact négatif sur les entreprises.

Parallèlement, l'économiste Phan Dung Khanh a analysé que l'immobilier est par nature un marché de niche en raison des importants, voire très importants, capitaux qu'il requiert. Dès lors, l'image de personnes faisant la queue du matin au soir pour acquérir des terrains, les revendre et percevoir des acomptes n'est qu'une mise en scène. Ce système non seulement piège les particuliers et leur fait perdre de l'argent, mais il pousse également le marché au bord du gel, les prix de l'immobilier ayant atteint des niveaux inimaginables.

« À court terme, avec les ventes aux enchères de terrains, nous pouvons augmenter le montant de la caution, facturer des frais pour les parcelles transférées prématurément après la vente, etc., mais à long terme, pour être suffisamment dissuasif, une solution universelle et globale à envisager serait de poursuivre en justice ceux qui manipulent le marché », a souligné M. Khanh.

Partageant le même avis, l'avocate Le Thu Thao, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a également déclaré que la manipulation du marché immobilier est très dangereuse, mais que les sanctions imposées ne sont pas encore suffisamment dissuasives.

Selon l'avocate Le Thu Thao, le droit vietnamien prévoit actuellement des dispositions relatives au délit de « manipulation boursière », définissant clairement les signes de manipulation et de perturbation du marché comme fondement de la responsabilité pénale des contrevenants. Par conséquent, tout acte perturbant le marché immobilier et entraînant des conséquences dangereuses pour la société pourrait également être considéré comme un délit.

« À mon avis, il est nécessaire d'étudier et de créer une nouvelle infraction dans le Code pénal concernant la manipulation du marché immobilier à des fins personnelles. Nous ne pouvons absolument pas tolérer les spéculations, l'anxiété et les inquiétudes du public quant aux ventes aux enchères de terrains soupçonnées d'être truquées, car cela érode la confiance du public envers les autorités et diminue la rigueur de l'application de la loi », a suggéré l'avocat Thao.

09:28 18/09/2024

Source : https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html