Les prix de l'immobilier à Thu Thiem dépassent ceux de Phu My Hung.

Dans les années 2010, Phu My Hung a connu un essor immobilier fulgurant grâce à ses appartements de luxe et est devenu le symbole du quartier sud cossu d'Hô-Chi-Minh-Ville. À la même époque, Thu Thiem n'était encore qu'une zone marécageuse de roseaux, d'étangs et de passages en bac reliant l'ancien arrondissement 2 au centre-ville, autrefois considérée comme « la terre de l'autre côté du fleuve ».

Cependant, en une dizaine d'années seulement, et plus particulièrement entre 2015 et aujourd'hui, Thu Thiem a connu une transformation spectaculaire pour devenir l'un des nouveaux symboles urbains de Hô Chi Minh-Ville. D'une zone quasiment vierge de tout développement, elle s'est progressivement imposée comme le centre névralgique du marché immobilier de luxe, surpassant même Phu My Hung en termes de prestige et de prix sur le segment haut de gamme.

Les prix de l'immobilier à Thu Thiem sont en hausse depuis une décennie.

Lors de l'approbation initiale du plan directeur du nouveau quartier urbain de Thu Thiem en 1996, beaucoup le considéraient encore comme une zone distincte du centre-ville existant. En 2005, le plan fut révisé et une série de projets d'infrastructure, tels que le tunnel de la rivière Saigon, le boulevard Mai Chi Tho et le pont Thu Thiem 1, virent le jour, contribuant à modifier la perception de cette péninsule.

Cependant, ce n'est qu'aux alentours de 2015 que cette zone urbaine a véritablement commencé à prendre forme, les premiers projets jetant les bases d'un centre urbain moderne.

Les premières phases du projet Sala Urban Area ont donné le coup d'envoi à la vague de développement de Thu Thiem. Elles ont été suivies par Empire City, lancé en 2015, et Metropole, apparu en 2018, attirant de nombreux promoteurs immobiliers de premier plan.

Les premières phases du projet de zone urbaine de Sala ont marqué le début d'une vague de développement immobilier à Thu Thiem. Photo : Quynh Danh.

S'adressant à Tri Thuc - Znews, Mme Le Thi Huyen Trang, directrice générale de JLL Vietnam, a déclaré que la période de 2015 à 2018 est considérée comme la phase de structuration du marché immobilier de Thu Thiem.

Des projets novateurs comme Sala, de Dai Quang Minh, ont enregistré des prix d'appartements d'environ 56 à 70 millions de VND/m². À l'époque, ce prix était considéré comme très élevé pour la partie orientale de Hô Chi Minh-Ville, mais le marché l'a rapidement absorbé grâce aux perspectives d'avenir de cette péninsule.

Non seulement les appartements, mais aussi les logements de faible hauteur atteignent rapidement un nouveau niveau de prix. Selon Mme Trang, de nombreuses maisons de ville et villas situées sur les axes principaux de Sala avaient attiré l'attention lorsqu'elles atteignaient environ 200 millions de VND/m² de terrain – un prix rarement vu dans l'ancien district 2 il y a dix ans.

La période de 2019 à 2022 a été marquée par une transformation plus significative, avec le lancement de nombreux nouveaux produits par de nombreux promoteurs et leur positionnement sur le segment du luxe, intégrant ainsi Thu Thiem à la course immobilière haut de gamme.

Alors que les prix des appartements à Thu Thiem n'étaient initialement que de quelques dizaines de millions de VND/m², entre 2019 et 2022, de nombreux projets en bord de rivière ont enregistré des prix sur le marché primaire atteignant 160 à 170 millions de VND/m².
Mme Le Thi Huyen Trang, Directrice Générale de JLL Vietnam

La présence de grands noms comme SonKim Land, GS E&C et Keppel Land a contribué à redynamiser l'ensemble du marché. À Thu Thiem, les projets axés sur les normes internationales ont fait grimper les prix de deux à trois fois par rapport à la phase initiale.

« Alors que les prix des appartements n'étaient que de quelques dizaines de millions de VND/m² dans la phase initiale, entre 2019 et 2022, de nombreux projets en bord de rivière ont enregistré des prix sur le marché primaire atteignant 160 à 170 millions de VND/m² », a déclaré Mme Trang, citant des statistiques de JLL.

Après l'ouverture du pont Ba Son à la circulation en 2022, les prix de l'immobilier à Thu Thiem ont continué de grimper en flèche. Ce pont représente non seulement un axe de transport majeur, mais aussi un véritable atout psychologique, permettant à Thu Thiem de se connecter directement au quartier central des affaires d'Hô Chi Minh-Ville.

Le pont Ba Son, ouvert à la circulation en 2022, n'était pas seulement un projet de transport, mais a également eu un effet positif sur le moral des habitants, propulsant les prix de l'immobilier à Thu Thiem à des niveaux records. Photo : Quynh Danh.

D'ici 2025-2026, le marché immobilier de Thu Thiem entrera officiellement dans sa phase de très grand luxe. Selon JLL, le prix de revente de nombreux appartements en bord de rivière a atteint 180 à 200 millions de VND/m², se rapprochant ainsi des prix pratiqués dans de nombreux quartiers urbains haut de gamme d'Asie du Sud-Est. Certains biens d'exception dépassent même ce seuil.

Les prix de l'immobilier à Thu Thiem devraient continuer d'augmenter.

M. David Jackson, directeur général d'Avison Young Vietnam, a également noté que les prix de l'immobilier à Thu Thiem devraient augmenter fortement au cours de la période 2015-2025 grâce à plusieurs facteurs fondamentaux tels que sa proximité avec l'ancien centre du district 1, la rareté des terrains disponibles, des infrastructures synchronisées et l'orientation vers la création du nouveau centre financier de Hô Chi Minh-Ville.

D'après lui, contrairement au vieux centre-ville, Thu Thiem a été planifié avec soin, avec une faible densité de construction, un vaste réseau de transports en commun et un espace suffisant pour l'aménagement d'infrastructures de grande envergure telles que des parcs, des places et des espaces communautaires. Par ailleurs, le vieux district 1 est désormais entré dans une phase de développement quasi achevée, ce qui devrait ralentir la hausse des prix immobiliers à l'avenir.

Mme Le Thi Huyen Trang a même suggéré que Thu Thiem s'est désormais imposé comme un « nouveau centre », concurrençant directement l'ancien district 1 et surpassant de nombreux autres quartiers huppés de la ville, établis de longue date.

Outre les avantages liés à l'aménagement, selon Mme Trang, la liaison entre Thu Thiem et le marché Ben Thanh via le tunnel de Thu Thiem ou le pont de Ba Son est même plus rapide que dans certains quartiers de l'ancien district 1. Cela a permis de réduire l'écart de prix entre les deux zones.

En la comparant à la partie sud de Hô Chi Minh-Ville, elle a fait valoir que Phu My Hung joue actuellement le rôle d'une zone urbaine stable répondant aux besoins réels en matière de logement des familles, tandis que Thu Thiem émerge comme un nouveau centre très attractif en termes de croissance de la valeur immobilière et de capacité à attirer des capitaux d'investissement à long terme.

Phu My Hung joue actuellement le rôle d'une zone urbaine stable répondant aux besoins réels en matière de logement des familles. Photo : Quynh Danh.

Par conséquent, bien que les prix de l'immobilier à Thu Thiem aient fortement augmenté entre 2015 et 2025, avec un taux de croissance moyen d'environ 20,4 % par an pour les appartements et de 23 % par an pour les maisons individuelles, M. David estime que cette zone est encore en pleine transformation, passant d'une zone urbaine nouvellement formée à un stade de développement plus avancé.

Un expert d'Avison Young estime que Thu Thiem présente encore un potentiel important d'appréciation des prix grâce à des investissements soutenus dans les infrastructures, les bâtiments emblématiques et les équipements haut de gamme. Selon lui, ce quartier s'impose progressivement comme une référence en matière de prix de l'immobilier de luxe à Hô Chi Minh-Ville.

Par ailleurs, Phu My Hung devrait conserver son attrait grâce à son aménagement complet et à sa qualité de vie reconnue, mais cette zone entre dans la phase de maturité de son cycle de développement, de sorte que le potentiel de hausse des prix devrait être nettement plus faible.

« La différence de demande immobilière à Thu Thiem tient à son positionnement futur. Si Thao Dien et Phu My Hung séduisent par leur cadre de vie déjà établi, Thu Thiem attire les acheteurs qui espèrent qu'il deviendra à long terme un nouveau centre financier et un emblème urbain de Hô Chi Minh-Ville », a déclaré David.

Au vu des niveaux de prix jusqu'en 2025, il estime que Thu Thiem a creusé un écart important par rapport à Thao Dien et Phu My Hung, tout en réduisant considérablement l'écart avec l'ancien district 1.

En effet, selon une enquête de Tri Thuc - Znews , les prix des appartements à Phu My Hung oscillent actuellement entre 80 et 150 millions de VND/m² selon le quartier, avec une augmentation moyenne d'environ 10 % par an. Les programmes immobiliers neufs, comme The Regency à Phu My Hung, sont actuellement revendus autour de 170 à 180 millions de VND/m². Parallèlement, de nombreux programmes neufs à Thu Thiem ont largement dépassé la barre des 200 millions de VND/m².

D’ici à 2030, M. David prévoit que Thu Thiem entrera dans la phase de « finalisation fonctionnelle urbaine », au cours de laquelle une série de composantes importantes telles que les ponts Thu Thiem 3 et 4, la passerelle piétonne, la ligne de métro Ben Thanh - Thu Thiem, la place centrale, le centre financier international et les grands projets immobiliers seront opérationnels simultanément.

À ce moment-là, les prix de l'immobilier ne seront plus uniquement dictés par les anticipations, mais par les flux de trésorerie réels, la demande effective des entreprises, des professionnels et des activités économiques à forte valeur ajoutée. Selon lui, après la période 2026-2030, une fois l'écosystème du nouveau quartier central des affaires achevé, Thu Thiem pourrait entrer dans un nouveau cycle de croissance, avec des prix susceptibles de dépasser la moyenne du district 1 dans certains segments haut de gamme.

Malgré les prévisions de hausse continue des prix, les experts estiment que la liquidité dans la région restera positive grâce à une clientèle principalement composée d'investisseurs à long terme qui considèrent l'immobilier du centre-ville comme une valeur refuge dans un contexte économique volatil.

« La demande immobilière sur cette péninsule ne se limite pas à l'accumulation de patrimoine, mais s'inscrit également dans une philosophie de vie privilégiant les expériences et la connexion directe avec le futur centre financier international. Il en résulte un segment de marché très sélectif, visant les standards d'une ville moderne de dimension régionale », a ajouté Mme Trang.

Source : https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html