« Le feu met l'or à l'épreuve », filtrant le marché pour un nouveau cycle.

Fin 2023, le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville était confronté à près de trois années de difficultés et de défis, avec une baisse de l'offre et de la demande.

Beaucoup pensent que le tableau d'ensemble, dominé par des couleurs sombres, n'est peut-être pas encore terminé et qu'il est probable qu'il se poursuive l'année prochaine.

L'épreuve du feu se poursuit.

Commentant le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville en 2024, M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et de développement de projets du groupe DKRA, estime qu'à court terme, le marché a peu de chances de connaître des changements positifs et continuera d'être une « épreuve du feu » pour les investisseurs, les acheteurs et toutes les parties prenantes du marché immobilier.

En 2024, le marché immobilier se développera de manière plus durable, plus sûre et plus transparente.

Cette situation s'explique par le fait que les politiques et les obstacles juridiques mettent du temps à produire leurs effets et ne peuvent engendrer beaucoup de changements positifs à court terme, ce qui accroît involontairement la pression sur les nouveaux entrants sur le marché.

L'allongement des délais de réalisation des projets contribue à l'augmentation des coûts financiers et réduit les profits des investisseurs et des promoteurs immobiliers. Bien que les prix de vente initiaux affichés restent relativement stables, les investisseurs continuent indirectement de pratiquer des « remises » grâce à des politiques telles que des délais de grâce pour le remboursement du capital et des intérêts, des échéanciers de paiement prolongés ou des réductions allant jusqu'à 15 % à 20 % pour les clients qui règlent leurs factures en avance.

Parallèlement, sur le marché secondaire, en examinant chaque situation individuellement, il y aura toujours des cas de biens proposés à la vente avec une réduction de 10 à 20 %, voire de plus de 30 % par rapport à la valeur contractuelle initiale.

La plupart de ces transactions concernent des acheteurs qui ont recours à un fort effet de levier financier, jusqu'à 70 % ou 80 % de la valeur totale du bien, mais qui rencontrent des difficultés de trésorerie une fois le délai de grâce pour le remboursement du capital et des intérêts expiré. Ces transactions sont principalement concentrées dans des projets de développement urbain de grande envergure, situés relativement loin du centre-ville.

Malgré la baisse continue des taux d'intérêt sur les dépôts, la confiance des acheteurs reste fragile. Face aux incertitudes quant aux perspectives de reprise, la plupart d'entre eux privilégient toujours l'épargne bancaire à l'investissement immobilier.

Néanmoins, la fin de l'année 2024 peut être considérée comme le début d'un nouveau cycle de croissance pour le marché immobilier.

Le segment de l'immobilier résidentiel devrait être le moteur de la reprise du marché, en particulier les projets situés dans les grands centres urbains ou leurs environs, bénéficiant de réseaux de transport régionaux bien développés, d'une forte densité de population et d'une demande de logements constamment élevée.

Par exemple, le segment des appartements à Hô Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) devrait connaître des améliorations significatives de l'offre en 2024, pour atteindre environ 12 000 unités, principalement concentrées sur les marchés de Binh Duong et de Hô Chi Minh-Ville.

De plus, la mise en œuvre des directives visant à lever les obstacles juridiques, l'augmentation du rythme de décaissement des investissements publics et le maintien d'une tendance à la baisse des taux d'intérêt sur les prêts et les dépôts contribuent tous à des évolutions positives notables sur le marché immobilier.

Normalisation juridique dans le nouveau cycle

Les problèmes juridiques liés aux projets immobiliers constituent l'un des principaux freins au développement du marché en général, et des projets de logements en construction en particulier. Ils représentent jusqu'à 70 % des obstacles rencontrés par les projets sur le marché actuel.

Selon les statistiques du ministère de la Construction , rien qu'à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, environ 400 projets se heurtent à des obstacles procéduraux, et ces blocages persistent depuis de nombreuses années sans avoir été complètement résolus.

En 2024, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville ne devrait pas connaître d'évolution positive.

Pour la même raison, de nombreuses entreprises immobilières opérant sur le marché ont été et sont encore disposées à contourner la loi, en lançant des projets à vendre avant même d'avoir achevé les procédures légales, ce qui présente de nombreux risques et inconvénients tant pour les acheteurs que pour les entreprises elles-mêmes.

À l'avenir, avec l'adoption de la loi sur le logement et la modification de la loi sur les transactions immobilières, ainsi que la mise en œuvre synchronisée de politiques visant à lever les obstacles, on peut dire que la conformité juridique d'un projet ne sera plus une « condition nécessaire » mais deviendra progressivement une « condition suffisante », une condition préalable à la commercialisation des produits d'un projet.

Cela contribuera à rendre le marché plus transparent, à éviter les projets bloqués et les infractions, et à maximiser la protection des droits des acheteurs immobiliers.

Actuellement, l'immobilier vert s'impose progressivement comme une tendance de développement incontournable, non seulement au Vietnam, mais aussi dans le monde entier . Il ne s'agit pas simplement d'un ensemble de normes pour le secteur résidentiel, mais d'un concept qui s'applique également à de nombreux autres types de biens immobiliers tels que les parcs industriels, les bureaux, les complexes touristiques, etc.

Lors de la COP26 (26e Conférence des Nations Unies sur les changements climatiques), le Vietnam s'est engagé à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, témoignant ainsi de l'engagement légitime du gouvernement en faveur de la protection de l'environnement. Par conséquent, l'application de normes environnementales dans le développement immobilier deviendra progressivement une condition préalable à toute phase de développement.

Avant tout, 2024 est une année de sélection et de résolution des problèmes existants sur le marché afin de préparer un nouveau cycle de développement durable, sûr et transparent du marché immobilier.

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