« Le feu met l’or à l’épreuve », un examen du marché pour un nouveau cycle

Fin 2023, le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville avait connu près de trois années de difficultés et de défis, avec un déclin de l'offre et de la demande.

De nombreux observateurs estiment que cette situation générale, dominée par des couleurs sombres, ne devrait pas s'arrêter là et se poursuivra probablement l'année prochaine.

Poursuivre les « tests de feu sur l'or »

Commentant le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville en 2024, M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et de développement de projets du groupe DKRA, a déclaré qu'à court terme, le marché ne devrait pas connaître d'évolution positive, mais qu'il poursuivra son processus de « test de résistance » pour les investisseurs, les acheteurs et toutes les parties prenantes du marché immobilier.

En 2024, le marché immobilier se développera de manière plus durable, plus sûre et plus transparente.

La raison de cette situation est que les politiques et les solutions juridiques ont besoin de temps pour « s’intégrer » et ne peuvent pas apporter beaucoup de changements positifs à court terme, ce qui accroît de manière invisible la pression sur l’offre de nouvelles solutions sur le marché.

La durée excessive des projets contribue à l'augmentation des coûts financiers, réduisant ainsi les profits des investisseurs et des promoteurs immobiliers. Bien que le prix de vente initial affiché reste relativement stable, les investisseurs continuent d'accorder des « remises » indirectes, notamment par le biais de politiques favorisant les reports de paiement du capital et des intérêts, d'échéanciers de paiement plus longs ou encore en proposant des réductions allant jusqu'à 15 % à 20 % aux clients qui règlent leurs échéances par anticipation.

Sur le marché secondaire, au niveau local, il y aura encore des cas d'offres de vente avec une réduction de 10 à 20 %, voire de plus de 30 % par rapport à la valeur contractuelle.

La plupart de ces transactions concernent des acheteurs ayant recours à un fort effet de levier bancaire, jusqu'à 70 % à 80 % de la valeur totale du bien immobilier, mais dont les flux de trésorerie sont « bloqués » après la fin du délai de grâce du principal et des intérêts, principalement dans des projets en zone urbaine comportant un grand nombre de logements, situés relativement loin du centre.

Malgré la baisse continue des taux d'intérêt, la plupart des acheteurs, incapables de rétablir la confiance, choisissent encore d'épargner plutôt que d'investir dans l'immobilier, car les perspectives de reprise restent incertaines.

Cependant, la fin de l'année 2024 peut être considérée comme le début du prochain cycle de croissance du marché immobilier.

Le segment de l'immobilier résidentiel devrait être le moteur de la reprise du marché, notamment pour les projets situés dans les grands centres urbains ou les zones limitrophes bénéficiant de systèmes de transport régionaux synchronisés, d'une forte concentration de population et d'une demande élevée en logements.

En général, pour le segment des appartements à Hô Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh), on prévoit une nette amélioration de l'offre en 2024, qui devrait atteindre environ 12 000 unités, principalement concentrées sur les marchés de Binh Duong et de Hô Chi Minh-Ville.

De plus, lorsque les directives légales entreront en vigueur, le taux de décaissement des investissements publics augmentera et le taux d'intérêt des prêts/dépôts maintiendra une tendance à la baisse... contribuera à apporter des points positifs remarquables au marché immobilier.

Normalisation juridique dans le nouveau cycle

La légalité des projets est considérée comme l'un des principaux freins du marché immobilier en général, et du logement futur en particulier. Les problèmes juridiques représentent 70 % des difficultés rencontrées par les projets actuellement sur le marché.

D'après les statistiques du ministère de la Construction , rien qu'à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, on estime à environ 400 le nombre de projets rencontrant des difficultés dans leurs procédures de mise en œuvre. Ces blocages persistent depuis de nombreuses années sans avoir été entièrement résolus.

En 2024, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville ne devrait pas connaître d'évolution positive.

Pour cette raison, de nombreuses entreprises immobilières opérant sur le marché ont été et sont prêtes à contourner la loi, en lançant des projets à la vente alors que le processus légal n'est pas encore terminé, ce qui entraîne de nombreux risques et inconvénients potentiels tant pour les acheteurs que pour les entreprises elles-mêmes.

Dans les prochains mois, avec l'adoption de la loi sur le logement et de la loi sur les transactions immobilières (modifiée), ainsi que l'application simultanée des politiques de démolition, on peut dire que le statut juridique du projet ne sera plus une « condition nécessaire » mais deviendra progressivement une « condition suffisante », une condition préalable à la commercialisation des produits d'un projet.

Cela permettra de rendre progressivement le marché plus transparent, d'éviter les projets suspendus et les infractions, et de mieux protéger les droits des acheteurs immobiliers.

Aujourd'hui, l'immobilier vert est devenu une tendance de développement incontournable, non seulement au Vietnam, mais aussi dans le monde entier. Il ne s'agit plus seulement d'une norme pour le logement, mais également d'une approche appliquée à de nombreux autres secteurs tels que l'immobilier industriel, les bureaux, les complexes touristiques, etc.

Lors de la COP26 (26e Conférence des Nations Unies sur les changements climatiques), le Vietnam s'est engagé à devenir un pays à émissions nettes « zéro » d'ici 2050, démontrant ainsi l'attention que l'État porte à la protection de l'environnement. En conséquence, l'application de normes environnementales dans le développement immobilier deviendra progressivement un critère préalable à la phase de développement d'un projet immobilier.

Avant tout, 2024 est l’année du tri et de la résorption des retards accumulés sur le marché afin de préparer un nouveau cycle de développement pour un marché immobilier plus durable, plus sûr et plus transparent.

Ta couleur

Source