Problèmes liés à « l'histoire foncière »
Une phrase que nous entendons souvent lorsque nous discutons des problèmes de défrichement avec les organismes concernés est « en raison des conditions historiques du terrain ».
Cette expression décrit en substance une situation très préoccupante : la gestion foncière dans de nombreuses localités est depuis longtemps laxiste et incohérente. Concrètement, cela inclut l’ambiguïté dans la gestion des terres publiques ; la détermination erronée de la propriété foncière lors de l’octroi de droits d’utilisation des sols aux citoyens ; et l’apparition ambiguë de la lettre « T » (terrain résidentiel) sur les certificats de droits d’utilisation des sols, source de nombreuses controverses.
La conséquence la plus évidente de ces divergences est qu'elles ont créé de la confusion chez les autorités et ont engendré un désaccord public généralisé lors de la mise en œuvre des politiques d'indemnisation, de soutien et de réinstallation.
Le projet de parc industriel Thaco - Chu Lai, avec une superficie de défrichement de 451 hectares dans la commune de Tam Anh Nam (district de Nui Thanh), est un « exemple typique de progrès lent », principalement en raison de « l'histoire » de la gestion et de l'utilisation des terres.
Le processus de défrichement pour ce projet a débuté fin 2019 et a été prolongé à plusieurs reprises suite à des « ultimatums » des dirigeants provinciaux, mais le défrichement n'est toujours pas continu.
D'après le dernier rapport, le projet a permis de défricher à ce jour plus de 351,3 hectares sur 451 (78 %), mais les parcelles ne sont pas encore contiguës. Parmi les obstacles spécifiques recensés figurent les terres publiques ; le remembrement et l'échange de terrains ; la construction de logements sur des terres agricoles ; le désaccord des ménages quant à l'indemnisation des terres forestières exploitées et leurs demandes d'indemnisation pour les terres cultivées en cultures permanentes.
Le Centre d'aménagement foncier du district de Nui Thanh est l'une des trois entités chargées du défrichement des terrains pour le projet de parc industriel Thaco-Chu Lai. Au fil des différentes phases de transfert, le centre a désormais géré le défrichement d'environ 50 % de la superficie du projet.
M. Doan Thanh Tri, directeur adjoint du Centre de développement foncier du district de Nui Thanh, a reconnu les obstacles « historiques » très difficiles à surmonter dans le cadre des travaux de défrichement pour ce projet ; il a également déclaré que la réglementation selon laquelle les maisons construites sur des terres agricoles ne sont pas éligibles aux terres de réinstallation (conformément à la décision 42 du Comité populaire provincial sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l’État récupère des terres) « est un problème auquel chaque projet est confronté, mais la loi foncière de 2024 a prévu une solution. »
Instructions de démontage
L’amélioration de la gestion foncière et la mise en place de mécanismes pratiques d’indemnisation, de soutien et de réinstallation, conformément à la loi foncière de 2024, sont deux tâches clés sur lesquelles la province de Quang Nam s’attache à travailler avec rigueur et diligence afin de répondre aux besoins de défrichement de la province.
En matière de gestion foncière, la priorité absolue est de lever définitivement l'ambiguïté qui règne dans les registres relatifs à la gestion des terres publiques. Selon le rapport, la province compte actuellement 225 045 parcelles de terres publiques, couvrant une superficie de 11 763,3 hectares, soit 3,14 % de la superficie agricole totale. Parmi ces parcelles, 15 447 ménages, exploitant 1 720 hectares, disposent de contrats de location, tandis que les 10 043,3 hectares restants (soit 85,5 % de la superficie totale) ne sont pas couverts par un tel contrat.
Dans une récente interview accordée au journal Quang Nam, M. Bui Ngoc Anh, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement, a déclaré que la loi foncière de 2024 ne reconnaît toujours pas la délivrance de « certificats rouges » (titres de propriété foncière) pour les terres publiques et que, lorsque l'État récupère les terres, aucune compensation ne sera versée.
Toutefois, une possibilité importante consiste à permettre la prise en compte, la reconnaissance et l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres agricoles qui ne remplissent pas les conditions de délivrance de « certificats d'utilisation des terres » dans les cas où les ménages et les particuliers utilisaient les terres de manière stable et directe à des fins de production avant le 1er juillet 2004.
Pour mettre en œuvre cette nouvelle disposition de la loi foncière de 2024 et des règlements connexes, le fonds foncier public doit d'abord être « transparent ». Selon la proposition du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, dans les cas où un terrain public ne fait l'objet d'aucun contrat de location (il est uniquement inscrit au cadastre, l'État ne gère pas le fonds foncier public conformément à la réglementation et les gens utilisent le terrain en violation de la réglementation foncière), le comité provincial du Parti est prié d'enjoindre les collectivités locales à accélérer la révision des fonds fonciers publics dans chaque collectivité.
Cela comprend la révision et le retrait du fonds foncier public des terres précédemment créées de manière irrégulière ; et le traitement du problème des terres publiques dépassant 5 % (cette tâche doit être achevée au cours du premier trimestre 2025).
Pour les projets prioritaires, les collectivités territoriales sont tenues d'organiser d'urgence des études préliminaires et de mettre en œuvre les procédures d'examen et d'approbation des résultats de ces études, qui serviront de base légale à l'acquisition foncière et à l'indemnisation, conformément à la réglementation. Il s'agit d'une étape essentielle pour résoudre définitivement les problèmes et les lacunes existants dans la gestion des fonds fonciers publics en général, et pour lever les obstacles à la délivrance des titres fonciers, au versement des indemnisations et à l'autorisation de travaux pour les projets en particulier, au sein de chaque collectivité territoriale.
Concernant les mécanismes d'acquisition foncière, la province de Quang Nam a accéléré la mise en œuvre de la réglementation relative à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation. Dès l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 et la publication par le gouvernement du décret relatif à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation en cas d'acquisition de terres par l'État (décret n° 88 du 15 juillet 2024), les autorités provinciales ont entrepris l'élaboration, la consultation et la formulation d'un projet de réglementation à l'intention du Comité populaire provincial.
Un point notable de ce projet de règlement est que les ménages dont les terres agricoles sont confisquées peuvent être indemnisés par des terrains résidentiels selon diverses options, y compris « l’indemnisation par des terrains à d’autres usages que les terres agricoles » comme stipulé dans la loi foncière de 2024.
Le projet de règlement relatif à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation des populations lors de la récupération de terres par l'État dans la province de Quang Nam prévoit de nombreux mécanismes susceptibles de dynamiser les travaux de défrichement dans la province. Ce règlement sera examiné et approuvé par le Conseil populaire provincial lors de sa prochaine session. Par ailleurs, la construction de corridors de gestion foncière se poursuivra, avec d'autres dispositions prévues par la loi foncière de 2024.
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Propositions visant à améliorer le cadre juridique du défrichement.
Le défrichement est considéré comme le domaine le plus problématique lors de la mise en œuvre de la loi foncière dans la province. Les politiques d'indemnisation, d'aide et de réinstallation établies précédemment, comme le reconnaissent les organismes spécialisés, sont mises à rude épreuve et doivent être étroitement alignées sur les réalités pratiques de la gestion et de l'utilisation des terres, qui présentent de nombreuses lacunes. Dans le cadre de la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, Quang Nam élabore en urgence un cadre juridique, notamment des réglementations relatives à l'indemnisation, à l'aide et à la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres. Le journal Quang Nam a recueilli des témoignages de la population locale.
M. Tran Duy Quoc Viet - Chef adjoint du Département des ressources naturelles et de l'environnement du district de Dai Loc : De nombreuses réglementations concernant les politiques d'indemnisation et de soutien doivent être ajoutées.
La loi foncière de 2024 et le décret gouvernemental n° 88/2024/ND-CP du 15 juillet 2024 ont fourni des orientations précises pour résoudre les obstacles et les difficultés liés aux opérations de défrichement. Concernant les questions relevant de la compétence du Comité populaire provincial, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a élaboré un projet de réglementation relatif à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation des populations lors de la récupération de terres par l'État dans la province de Quang Nam et l'a transmis aux collectivités locales pour avis.
Sur cette base, le Département des ressources naturelles et de l'environnement du district de Dai Loc a invité le Comité populaire du district à formuler des observations et à enrichir le projet de texte. Le district a notamment demandé que la réglementation relative à la récupération des terres agricoles pour un ou plusieurs projets soit clairement et précisément définie, que cette récupération soit effectuée par l'État en une seule fois ou de manière cumulative, afin de faciliter sa mise en œuvre.
Le secteur de l'électricité est chargé de déterminer quelles maisons et structures répondant aux besoins de subsistance des ménages et des particuliers n'ont pas besoin d'être déplacées hors du corridor de sécurité des lignes électriques aériennes à haute tension, comme le stipule le gouvernement.
Le district de Dai Loc a suggéré d'ajouter des éléments au projet préparé par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement. Plus précisément, il a proposé de revoir la réglementation relative aux niveaux de dépenses afin de garantir l'organisation et la mise en œuvre des indemnisations, des aides et des programmes de réinstallation prévus à l'article 27, paragraphe 8, du décret n° 88. Il a suggéré que le niveau de dépenses soit déterminé en pourcentage du montant total des indemnisations, des aides et des programmes de réinstallation.
Le district de Dai Loc a également demandé des éclaircissements sur la politique concernant le soutien à la différence d'allocation minimale de réinstallation pour les ménages se voyant attribuer des parcelles de réinstallation à partir de la deuxième parcelle.
Actuellement, certaines familles possèdent des maisons construites sur des terrains initialement destinés à des cultures pérennes, provenant de jardins ou d'étangs situés au sein même de leur parcelle résidentielle. Il est donc nécessaire d'intégrer des réglementations spécifiques relatives aux aides ou d'établir des taux d'indemnisation spécifiques pour ce type de terrain dans le barème annuel des prix fonciers du Comité populaire provincial.
En réalité, les ménages qui construisent des maisons dépassent souvent la superficie des terrains destinés à l'expropriation. Cela inclut les cas de construction sur des terrains auparavant utilisés pour des cultures permanentes, comme des jardins ou des étangs, au sein de la même parcelle que la maison. Par conséquent, le Comité populaire du district de Dai Loc a suggéré que le projet de loi précise un calendrier de construction afin de déterminer le niveau d'indemnisation ou d'aide approprié.
CONG TU (enregistré)
M. Nguyen Minh Ly – Vice-président du Comité populaire de la ville de Hoi An : Proposition d’institutionnalisation dans la réglementation sur la réinstallation.
Conformément à la Loi foncière de 2024, la province sera habilitée à émettre certains documents, notamment des règlements sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation, ainsi que des règlements sur les conditions de lotissement. La province travaille actuellement à la rédaction de ces règlements en vue de leur publication rapide.
Actuellement, faute de réglementation, la mise en œuvre de nouvelles mesures se heurte à des obstacles. Dans l'attente d'une nouvelle réglementation, Hoi An s'attache à résoudre les dossiers en suspens. Pour les cas où des plans d'indemnisation ont été établis, des efforts sont déployés afin d'inciter les résidents à procéder aux versements et de traiter les questions relatives aux politiques de réinstallation. Les nouveaux dossiers sont temporairement suspendus dans l'attente d'une nouvelle réglementation provinciale.
Auparavant, l'indemnisation se heurtait à de nombreux obstacles, tels que le prix unitaire des terrains de relogement ou les difficultés liées à la reconnaissance des droits fonciers des personnes concernées par la mise en œuvre de la directive 299 (certaines personnes, malgré une utilisation de longue date, ne possédaient pas de titre de propriété, ce qui les désavantageait lors des expropriations). La loi foncière de 2024 a toutefois élargi ce dispositif afin de renforcer les droits des personnes concernées, notamment en prévoyant un relogement avant toute acquisition foncière.
Dans le même temps, la province élabore également une réglementation stipulant que, dans les cas où une grande quantité de terres est récupérée, la réinstallation sera attribuée à un niveau correspondant et non seulement en fonction d'une catégorie, ce qui constitue également un avantage en matière de défrichement.
Dans un récent rapport adressé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, Hoi An a proposé des améliorations à la politique de réinstallation, suggérant notamment une approche plus équitable pour différencier les cas d'acquisition foncière à grande échelle. Plus précisément, l'organisation s'est opposée au regroupement des familles possédant de grandes propriétés avec celles possédant de petites propriétés dans les dispositifs de réinstallation, car cela engendrerait des incohérences dans la politique mise en œuvre.
Par ailleurs, le calcul basé sur les couples mariés doit également être pris en compte, car le projet de loi provincial ne prévoit aucune disposition à ce sujet. La loi foncière de 2024 stipule que, lorsque des couples mariés vivent effectivement ensemble, un terrain résidentiel leur sera attribué en fonction des disponibilités foncières locales. Cette disposition doit également être intégrée à la réglementation provinciale (actuellement, la province se base uniquement sur le nombre de personnes composant le foyer, et non sur les couples mariés qui remplissent les conditions de séparation).
Concernant la question du déblaiement des terrains, de l'indemnisation et du relogement dans le cadre des projets de développement urbain, nous proposons qu'au lieu de fournir des logements temporaires pendant 12 mois, les terrains soient cédés dans un délai de 36 mois.
En effet, certaines dispositions réglementaires relatives à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 sont encore incomplètes, ce qui engendre de nombreuses difficultés en matière de déblaiement et de réinstallation des populations. Par conséquent, afin de garantir la continuité de ces opérations, le Comité populaire de la ville demande au Département des ressources naturelles et de l'environnement de publier sans délai les documents d'orientation, dans l'attente de la parution des documents connexes (concernant l'application des politiques d'indemnisation et de déblaiement ; les méthodes de détermination des prix fonciers, les prix des terrains de réinstallation et les coûts de consultation liés à la détermination de ces prix…).
KHANH LINH (enregistré)
M. Tran Uc – Président du Comité populaire de la ville de Dien Ban : Élaborez rapidement de nouvelles politiques.
La nouvelle loi foncière, avec ses mécanismes politiques, vise à bénéficier à la population. Cependant, les procédures sont actuellement incomplètes. Premièrement, la classification des terrains résidentiels dans la province n'a pas encore été définie dans le cadre de la récupération d'anciens terrains résidentiels. De même, le mécanisme de remplacement de la décision provinciale n° 23 relative aux prix des terrains de réinstallation n'a pas encore été mis en place. Par ailleurs, le Comité populaire provincial n'a pas encore déterminé la classification des terrains résidentiels conformément à la nouvelle loi foncière…
En ce qui concerne les mécanismes politiques spécifiques, tels que la circulaire 61 du ministère des Finances relative à la détermination des coûts des unités de conseil créées pour l’indemnisation (centres de développement des fonds fonciers), bien qu’elle ait été remplacée par une nouvelle réglementation, aucune agence n’a encore fourni d’orientations sur la base de détermination de ces coûts.
Selon l'ancienne réglementation, l'élaboration d'un plan de rémunération entraînait des frais de 2 % facturés aux unités chargées de son élaboration. Toutefois, la nouvelle réglementation (Circulaire 61) interdit cette pratique.
Outre tous les projets proposés, un budget doit également être établi pour les soutenir et soumis à l'autorité compétente pour approbation et paiement. De ce fait, depuis plus d'un an, le Centre de développement foncier de Dien Ban perçoit des avances sans aucune procédure de règlement formelle.
En résumé, le principal obstacle actuel réside dans la mise en place tardive des politiques et des mécanismes ; les anciens ont expiré, mais les nouveaux n’ont pas encore été introduits. Par conséquent, depuis le 1er août, toutes les activités de déblaiement et d’indemnisation ont dû être suspendues, le temps de régler certaines questions transitoires liées aux anciens dispositifs.
Le gouvernement a déjà publié un décret ; la priorité absolue est donc que la province finalise le cadre institutionnel et promulgue une nouvelle réglementation sur le défrichement et le relogement des populations, en remplacement de l’ancienne. Une fois cette réglementation en place, tout pourra suivre ; en l’état actuel des choses, il n’existe aucun cadre juridique. Bien entendu, si des problèmes surviennent lors de la mise en œuvre, nous vous en informerons.
VINH LOC (enregistré)
M. Nguyen Ngoc Trai – Directeur du Centre de développement foncier de la ville de Tam Ky : Un soutien est nécessaire pour les différences de prix de réinstallation et les ajustements pour tenir compte des changements.
Auparavant, dans le cadre de la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, la province a publié la décision (QD) 43 en 2014. En 2016, la décision 02 a été publiée et en 2017, la décision 19 a été modifiée et complétée pour tenir compte des décisions précédentes.
On peut affirmer que de 2017 à fin 2020, la politique d'indemnisation de la province était stable et fonctionnait très bien. Cependant, en décembre 2021, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 42, qui présente de nombreuses lacunes et difficultés pour les opérations d'indemnisation et de déblaiement des terres.
Par exemple, pour les constructions antérieures au 1er juillet 2004 sur des terres agricoles, des jardins ou des terrains hérités, ces constructions étaient reconnues comme valides si elles n'étaient pas soumises à des règles d'urbanisme, et une indemnisation pour la différence de surface habitable et de relogement était prévue. Or, la décision n° 42 ne prévoit pas cette disposition, considérant l'acte comme une infraction. Il s'agit là de la principale lacune du décret gouvernemental n° 91 du 19 novembre 2019 relatif aux sanctions administratives pour infractions foncières.
Les propriétaires de terrains résidentiels qui ne disposaient pas d'un titre de résidence permanente pouvaient prétendre à une indemnisation correspondant à la différence de coût de relogement suite à la confiscation de leurs terres. Toutefois, la décision n° 42 ne le permet plus ; ils doivent désormais être inscrits au registre des résidents permanents de la commune ou du quartier où leurs terres ont été confisquées.
C'est également totalement illogique. De plus, auparavant, en vertu de la décision 43, l'indemnisation pour les terrains de jardin s'élevait à 50 % de la valeur des terrains résidentiels, mais la décision 42 a ramené ce pourcentage à 50 % et ne prévoit plus d'indemnisation pour les terrains résidentiels...
Suite au décret gouvernemental n° 88 du 15 juillet 2024, réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État reprend possession de terres, le Comité populaire provincial publiera de nouvelles réglementations.
La nouvelle réglementation présente plusieurs avantages notables, notamment la possibilité de réaffecter plus de 750 m² de terres agricoles à d'autres usages, comme la création d'une parcelle de relogement. De même, la remise en état de 400 m² de jardin peut permettre la création d'une parcelle de relogement.
À mon avis, une compensation pour la différence de coûts de réinstallation devrait être envisagée, car il existe un écart important entre les prix de compensation et les prix de réinstallation (actuellement, cet écart représente entre 70 % et 90 % des prix du marché). Sans cette compensation, les terres résidentielles des personnes expropriées devraient leur être restituées.
Deuxièmement, l'indemnisation pour les jardins ne devrait pas être fixée à un montant fixe, car les jardins en zone urbaine diffèrent de ceux des zones rurales. De nombreux ménages en zone rurale possèdent des jardins de 5 000 à 7 000 mètres carrés, mais ceux-ci n'ont pas une grande valeur, tandis que les jardins urbains sont très précieux ; s'ils ne sont pas affectés par l'aménagement du territoire ou la modification de leur destination, 100 mètres carrés peuvent valoir des milliards de dongs.
Concernant les registres fonciers, nous disposons de documents datant de 1985 (registre n° 299), de ceux établis en vertu du décret n° 64 de 1992, de ceux établis en vertu du décret n° 60 de 2024, ainsi que de la base de données de 2010. Si les changements d’affectation des sols étaient correctement mis à jour, les opérations de défrichement ne nécessiteraient plus de levés topographiques ni de mises à jour, processus actuellement très complexe, source de difficultés importantes pour les indemnisations et de litiges. Il est donc indispensable, à l’avenir, de mettre à jour les registres des changements d’affectation des sols afin de constituer des documents attestant de la superficie des terres récupérées et confirmant l’origine de leur affectation.
XUAN PHU (enregistré)
Source : https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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