Les prix des terrains sont orientés à la baisse.
La loi modifiée sur les activités immobilières de 2023, applicable à compter du 1er janvier 2025, a été adoptée par l'Assemblée nationale le 28 novembre. En conséquence, la loi modifiée sur les activités immobilières de 2023 renforce la réglementation relative au lotissement et à la vente de terrains en interdisant le transfert des droits d'utilisation des terrains à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons dans les quartiers, les districts et les villes des zones urbaines spéciales de type I, II et III.
Ce règlement est plus strict que le règlement actuel, qui interdit uniquement le lotissement et la vente de parcelles de terrain dans les quartiers des villes à statut spécial et des villes de catégorie I à administration centrale ; dans les zones exigeant un haut niveau de patrimoine architectural ; dans les centres-villes et les abords des monuments architecturaux ; ainsi que sur les façades des routes régionales et supérieures, et des grands axes routiers touristiques. Ce nouveau règlement, pris en application de la loi de 2023 sur les transactions immobilières, devrait avoir un impact significatif sur le marché foncier.
M. Nguyen Chi Thanh, directeur général de la société de construction Thanh Binh, a déclaré qu'entre 2010 et 2015, face à la crise de liquidités du marché immobilier, le ministère de la Construction avait autorisé les projets de lotissement et de vente de parcelles (sans obligation de construction de logements). Grâce à cette réglementation, le marché a pu résoudre son problème de liquidités. Cependant, depuis lors, de nombreuses collectivités locales ont profité de cette réglementation, autorisant un lotissement et une vente de terrains à grande échelle, ce qui risque de perturber l'aménagement urbain. Par conséquent, la loi sur le commerce immobilier a introduit une disposition interdisant aux projets de lotissement et de vente de parcelles. Ainsi, les investisseurs devront construire les infrastructures de base pour leurs clients. De ce fait, la valeur des terrains augmentera en raison des coûts de construction. Cela permettra de limiter la spéculation foncière. Le marché foncier connaît actuellement d'importantes fluctuations. Toutefois, il s'agit d'une tendance inévitable, comme dans d'autres pays du monde.
« Le marché immobilier se professionnalise, les entreprises privilégiant l'investissement et le développement de logements et la construction sur les terrains plutôt que le simple investissement dans les infrastructures et la vente de biens immobiliers avant leur achèvement. Parallèlement, cela contribue à une utilisation plus efficiente et efficace des terrains, en remédiant à la spéculation foncière, à la lenteur de leur mise en valeur et à l'abandon des friches industrielles. Cette politique devrait également favoriser une sélection rigoureuse des investisseurs, permettant ainsi l'émergence d'entreprises immobilières plus professionnelles et compétentes, une fois éliminées par le marché celles qui disposent de capacités financières et techniques limitées », a estimé M. Thanh.
Promouvoir le développement sain du marché immobilier.
Le renforcement de la réglementation sur le lotissement et la vente des terrains dans les grandes villes est une solution durable pour rendre les villes vietnamiennes plus ordonnées et plus belles, avec une valeur ajoutée en termes d'aménagement, d'architecture, d'esthétique et pour mieux garantir le bien-être social à long terme.
Ce règlement constitue également l'une des modifications les plus importantes de la loi récemment adoptée sur les activités immobilières. En particulier, pour les projets immobiliers autorisés mais non encore achevés, les investisseurs devront examiner attentivement les solutions à court et à long terme.
Ainsi, d'ici un peu plus d'un an, les entreprises immobilières commenceront à appliquer cette réglementation. Le marché connaîtra alors une forte baisse des prix, les promoteurs accélérant les ventes pour recouvrer leurs capitaux et éviter les invendus. Cependant, dans le contexte actuel de marché atone, la liquidité ne sera pas chose aisée. Seules les entreprises disposant d'une situation financière suffisamment solide conserveront leurs biens pour se conformer à la nouvelle réglementation.
M. Nguyen Manh Ha, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré : « En 2025, nous allons renforcer la réglementation relative au lotissement et à la vente de terrains dans les grandes villes. Cela aura un impact considérable sur le marché. Premièrement, l'offre et la demande de terrains seront moins diversifiées. Auparavant, l'achat d'un terrain était accessible à tous, quels que soient leurs moyens financiers ; désormais, les acheteurs doivent être prêts à investir entre 1 et 3 milliards de dongs supplémentaires pour la construction d'une maison. À terme, l'achat de terrains ne sera plus un marché facile pour beaucoup. Ce marché exigera des vendeurs comme des acheteurs des capitaux importants. Le renforcement de la réglementation sur le lotissement est une mesure décisive et positive pour assurer un développement sain du marché immobilier. Les professionnels de l'immobilier doivent s'adapter à ces nouvelles règles du jeu pour prospérer. »
Historiquement, les investisseurs immobiliers ont privilégié le modèle de lotissement en raison de son faible coût. Cependant, le durcissement de la réglementation sur le lotissement entraînera la disparition de ce modèle, réduisant ainsi la diversité de l'offre immobilière. Selon Mme Nguyen Thu Hang, directrice de la recherche chez Savills Vietnam, de nombreux investisseurs se retireront du marché dès l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.
À court terme, le marché connaîtra une forte baisse des transactions en raison des inquiétudes des acheteurs concernant les aspects juridiques. Les prix s'ajusteront certainement. Il faudra peut-être attendre deux à trois ans, le temps que l'offre diminue, avant que les prix de l'immobilier ne remontent. Le marché se développera de manière plus durable lorsque les produits immobiliers répondront aux besoins réels des personnes.
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