Mise en œuvre de la loi foncière de 2024 : attentes en matière de déblocage des ressources.

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — Après de nombreuses années de mise en œuvre, les personnes ayant acheté des terrains dans le cadre du projet d'aménagement urbain de la société Bach Dat An n'ont toujours pas reçu leurs titres de propriété. Photo : H. QUANG

L'époque des courtiers fonciers et de la vente de propriétés avant leur achèvement est révolue.

Les quelque 200 consultations publiques organisées par les agences provinciales pour traiter les problèmes découlant des projets dans lesquels la société Bach Dat An a investi sont un exemple typique des conséquences d'une période de « boom » dans les projets appelés développement urbain.

Jusqu'à présent, malgré tous les efforts des autorités, la responsabilité et l'ultimatum lancé par les plus hauts dirigeants provinciaux, il faudra probablement encore du temps pour résoudre complètement l'affaire Bach Dat An.

Bach Dat An n'est pas un cas isolé ; bon nombre des quelque 200 projets de développement résidentiel et urbain de la province, actuellement financés par des entreprises privées, rencontrent des difficultés à des degrés divers.

Personne n'a encore calculé (ni même estimé) l'ampleur des dégâts causés à l'État, à la population et aux entreprises, mais l'énorme gaspillage de ressources, notamment foncières, et les conséquences sociales qui en découlent sont indéniables. Il faudra encore de nombreuses années aux autorités, à tous les niveaux, pour régler les conséquences d'une époque où des projets étaient lancés partout en grande pompe !

La loi foncière de 2024 et les lois modifiées sur l'immobilier et le logement, en vigueur à compter du 1er août 2024, interdisent absolument le lotissement et la vente de parcelles de terrain dans tous les quartiers de toutes les villes et communes.

Parallèlement, les projets de construction urbaine et de logements sont soumis à une réglementation stricte, de l'obtention des autorisations jusqu'à leur mise en œuvre. En particulier, une communication publique complète et détaillée sur les aspects juridiques, l'envergure et l'avancement du projet est exigée.

Révoquer les projets d'accaparement foncier.

Selon la loi foncière de 2024, si les investisseurs d'un projet ne mettent pas les terres en service ou sont en retard dans l'utilisation des terres par rapport au calendrier indiqué dans le projet d'investissement, l'investisseur peut se voir accorder une prolongation de 24 mois maximum et doit payer à l'État un montant supplémentaire équivalent aux frais d'utilisation des terres ou aux frais de location des terres pour la période prolongée.

Si l’investisseur ne met pas le terrain en exploitation après la prolongation du délai, l’État reprendra possession du terrain sans compensation pour le terrain lui-même, les actifs qui y sont rattachés et les coûts d’investissement restants.

Selon l'analyse des experts, la nouvelle réglementation juridique instaurera bientôt un processus de « filtrage » strict pour les investisseurs et les entreprises immobilières ; les petites entreprises aux ressources financières limitées, celles qui se livrent à des pratiques opportunistes et non professionnelles, seront exclues du marché.

La pratique consistant à vendre prématurément des projets à des fins lucratives ne sera plus tolérée. En effet, les entreprises ne sont autorisées à lancer des projets qu'après avoir rempli toutes leurs obligations envers l'État et satisfait aux exigences en matière d'infrastructures, conformément à la réglementation.

La loi modifiée sur les transactions immobilières interdit également les courtiers immobiliers indépendants non agréés (longtemps appelés « spéculateurs fonciers »). Elle vise à prévenir les situations où des ouvriers du bâtiment et des vendeurs de légumes se livrent également au commerce de terrains, ou la prolifération d'« agences » immobilières des zones rurales vers les villes, un problème persistant.

pensée urbaine

À compter du 1er août 2024, l'État ne délivrera plus de permis pour les projets de lotissement dans les quartiers des villes et des communes. Les investisseurs dans ce secteur seront contraints de se concentrer sur les zones rurales en périphérie des agglomérations.

Face aux importantes limitations de l'espace constructible et aux contraintes juridiques plus strictes pesant sur les projets immobiliers, les analystes prévoient une forte hausse des prix des terrains dans un avenir proche, ce qui désavantagera les personnes à faibles revenus ayant un réel besoin de logement.

En particulier, tant que la politique consistant à « imposer des taxes élevées à ceux qui possèdent de nombreuses maisons et terres mais ne les utilisent pas efficacement », comme stipulé dans la résolution 18 du 13e Comité central, n’aura pas été institutionnalisée par la loi, la spéculation foncière restera probablement attrayante pour de nombreuses personnes.

Ayant subi de graves conséquences du développement urbain effréné de ces dernières années, la province de Quang Nam en tirera sans aucun doute de précieux enseignements.

Parmi ces problèmes, les plus marquants sont la négligence généralisée et persistante de nombreuses zones urbaines malgré des infrastructures achevées ; le fait que la majorité des acheteurs de terrains dans les projets le font principalement à des fins spéculatives ; la perte de terres agricoles par les résidents alors que les projets restent abandonnés et inachevés pendant des années ; et le problème social de nombreux ménages et individus confrontés à un besoin urgent de logement et de moyens de subsistance, mais qui constatent que les prix des terrains sont bien au-delà de leurs moyens.

L'urbanisation et le développement urbain sont des tendances inévitables. Cependant, la question de savoir comment, dans quelle direction et quelle feuille de route adapter à chaque étape de développement constitue un problème que chaque localité doit examiner afin d'utiliser au mieux ses ressources foncières, conformément aux directives du Parti, et de résoudre harmonieusement les problèmes sociaux.

Notez que dans la Liste des projets d'attraction des investissements et des projets prioritaires d'attraction des investissements de la province de Quang Nam pour la période 2024-2025 (Décision n° 1221-QD/UBND, en date du 21 mai 2024, du Comité populaire provincial), sur 233 projets dans les localités, il y a 40 projets d'attraction des investissements dans le développement urbain, principalement sous la forme de rues commerçantes et de zones résidentielles urbaines (commerce de terrains).

Il est difficile de déterminer avec certitude le nombre de projets réellement nécessaires et urgents, leur finalité (spéculation ou besoins en logement des résidents locaux), et même leur rentabilité. Toutefois, il s'agit là de questions incontournables, car les localités de la province ont déjà subi les conséquences néfastes des projets de lotissement et de vente de terrains.

Une autre prédiction notable des experts, suite à la promulgation des trois lois foncières susmentionnées, est que l'immobilier industriel attirera fortement les investisseurs nationaux et étrangers dans la période à venir.

Le plan provincial de Quang Nam prévoit le développement de plus de 10 000 hectares de terrains industriels d’ici à 2030. L’expérience a démontré que les terrains industriels ont été et restent le moyen le plus efficace et le plus rentable de contribuer au développement socio -économique local.

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