Le temps des courtiers fonciers et de la vente de « riz vert » est révolu.
Environ 200 réunions avec les citoyens organisées par les agences provinciales pour régler les problèmes découlant des projets investis par la société Bach Dat An sont des cas typiques des conséquences d'une période d'« explosion » des projets dits de développement urbain.
Jusqu'à présent, même si les autorités ont déployé de grands efforts et pris de grandes responsabilités, et que les plus hauts dirigeants de la province ont lancé un « ultimatum », il faudra probablement encore un peu de temps pour régler complètement l'affaire de Bach Dat An.
Non seulement Bach Dat An, mais bon nombre des près de 200 projets résidentiels et urbains de la province dans lesquels des entreprises investissent actuellement sont confrontés à des problèmes à différents niveaux.
Personne n'a encore chiffré (ni même estimé) les dommages causés à l'État, à la population et aux entreprises, mais l'énorme gaspillage de ressources, notamment foncières, et les conséquences sociales sont une réalité évidente. Et il faudra encore de nombreuses années aux autorités, à tous les niveaux, pour remédier aux conséquences d'une époque où les projets étaient omniprésents !
La loi foncière de 2024 et les lois sur l'immobilier et le logement (modifiées) entrant en vigueur à compter du 1er août 2024 exigent une interdiction absolue de subdivision et de vente de terrains dans les quartiers de toutes les villes et villages.
Parallèlement, les projets de construction urbaine et résidentielle sont soumis à des contrôles rigoureux, dès l'obtention de l'autorisation et tout au long de leur mise en œuvre. L'obligation de transparence et de divulgation publique est particulièrement stricte, notamment en ce qui concerne la légalité, l'ampleur et l'avancement de la mise en œuvre du projet.
Révocation des projets « d'accaparement des terres »
Conformément à la loi foncière de 2024, les investisseurs de projets qui ne mettent pas les terres en service ou qui sont en retard dans leur utilisation par rapport au calendrier indiqué dans le projet d'investissement se verront accorder une prolongation de l'utilisation des terres pour une durée maximale de 24 mois et devront payer à l'État un montant supplémentaire correspondant aux frais d'utilisation des terres et au loyer foncier pour la période prolongée.
Si l’investisseur n’a pas mis le terrain en service après la période prolongée, l’État récupérera le terrain sans compensation pour le terrain, les actifs attachés au terrain et les coûts d’investissement restants sur le terrain.
Selon les experts, avec les nouvelles réglementations légales, il y aura un « filtrage » strict des investisseurs immobiliers ; les petites entreprises aux ressources financières limitées, les entreprises opportunistes et non professionnelles seront éliminées du jeu.
La vente de « riz vert » à des fins lucratives n'existera plus. Les entreprises ne pourront ouvrir des projets à la vente que lorsqu'elles auront pleinement rempli leurs obligations envers l'État et rempli les conditions d'infrastructure prescrites.
La loi révisée sur l'immobilier interdit également les courtiers immobiliers amateurs et les indépendants (que le public a longtemps appelés « courtiers fonciers »). Elle empêche les maçons et les marchands de légumes de « négocier » également des terrains ; ainsi que la prolifération des « agents » immobiliers des campagnes vers les villes, fréquente depuis longtemps.
Pensée urbaine
À compter du 1er août 2024, l'État n'accordera plus de permis pour les projets de lotissement foncier dans les quartiers des villes et des bourgs. Les investisseurs dans les projets fonciers sont contraints de se concentrer sur les zones rurales en périphérie des villes et des cantons.
Avec des limitations importantes sur l'espace de développement, ainsi que des contraintes juridiques plus strictes sur les projets immobiliers, les analystes ont prédit que les prix des terrains augmenteront dans un avenir proche, entraînant des désavantages pour les personnes à faible revenu qui ont un réel besoin de terrains résidentiels.
En particulier, tant que la politique consistant à « imposer des impôts élevés aux personnes qui possèdent de nombreuses maisons et terres mais ne les utilisent pas efficacement », conformément à la résolution 18 du 13e Comité exécutif central, n'aura pas été institutionnalisée par la loi, la spéculation foncière continuera probablement d'attirer de nombreuses personnes.
Quang Nam a subi de graves conséquences du développement urbain effréné ces derniers temps et en tirera certainement de nombreuses leçons précieuses.
Le plus évident d’entre eux est la désertification généralisée et persistante dans de nombreuses zones urbaines malgré l’achèvement des infrastructures ; la situation où la plupart des gens achètent des terres dans le cadre de projets principalement à des fins de spéculation commerciale ; la perte de terres pour la production alors que les projets sont abandonnés et en mauvais état pendant de nombreuses années ; l’histoire sociale de nombreux ménages et individus qui sont très frustrés par la nécessité de s’installer et de gagner leur vie, mais les prix des terres sont trop hors de portée…
L'urbanisation et le développement urbain sont des tendances inévitables. Cependant, la manière, la direction et la feuille de route à suivre pour chaque étape de développement constituent un problème que chaque localité doit examiner afin d'exploiter au mieux les ressources foncières conformément aux orientations du Parti et de résoudre harmonieusement les problèmes sociaux.
Il est à noter que dans la Liste des projets d'attraction d'investissements et des priorités d'attraction d'investissements de Quang Nam pour la période 2024-2025 (Décision n° 1221-QD/UBND, du 21 mai 2024 du Comité populaire provincial), sur 233 projets dans les localités, il y a jusqu'à 40 projets attirant des investissements dans le développement urbain, principalement sous la forme de zones de marché, de zones résidentielles urbaines (activités foncières).
Il est difficile de déterminer combien de projets sont réellement nécessaires et urgents, quelle est la cible (spéculateurs commerciaux ou besoins de logement des résidents locaux), y compris les problèmes d'entrée-sortie du projet, mais ce seront certainement des problèmes qui ne peuvent être ignorés, lorsque les localités de la province sont trop « conscientes » et ont dû payer le prix des projets de lotissement et de vente de terrains.
Une autre prévision notable des experts après l'entrée en vigueur des trois lois relatives au foncier mentionnées ci-dessus est que l'immobilier industriel attirera fortement les investisseurs nationaux et étrangers dans les temps à venir.
La planification de la province de Quang Nam a déterminé le développement de plus de 10 000 hectares de terrains de parcs industriels d'ici 2030. La pratique a prouvé que les terrains industriels ont été et sont la promotion de la plus grande efficacité, générant des profits et contribuant le plus au développement socio -économique local.
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Leçon 3 : Quand les terres agricoles sont « déliées »
Source : https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
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