Mise en œuvre de la loi foncière de 2024 : attentes quant à la mobilisation des ressources

Après de nombreuses années de mise en œuvre, les personnes ayant acheté un terrain dans le cadre du projet d'urbanisme de la société Bach Dat An n'ont toujours pas reçu leur carte grise. Photo : H. QUANG

L'époque des courtiers fonciers et de la vente de « riz vert » est révolue.

Les quelque 200 réunions organisées par les agences provinciales avec les citoyens pour traiter les problèmes découlant des projets financés par la société Bach Dat An sont des cas typiques des conséquences d'une période d'« explosion » de ce qu'on appelle les projets de développement urbain.

Jusqu'à présent, malgré les efforts et les responsabilités considérables déployés par les autorités, et malgré l'« ultimatum » lancé par les plus hauts dirigeants de la province, il faudra encore du temps pour régler complètement l'affaire Bach Dat An.

Non seulement Bach Dat An, mais bon nombre des quelque 200 projets résidentiels et urbains de la province, actuellement financés par des entreprises, rencontrent des difficultés à différents niveaux.

Personne n'a encore chiffré (ni même estimé) les dégâts causés à l'État, à la population et aux entreprises, mais le gaspillage colossal de ressources, notamment foncières, et les conséquences sociales sont indéniables. Il faudra encore de nombreuses années aux autorités, à tous les niveaux, pour réparer les dégâts d'une époque où les projets pullulaient !

La loi foncière de 2024 et les lois sur l'immobilier, le commerce et le logement (modifiées) entrant en vigueur le 1er août 2024 imposent une interdiction absolue du lotissement et de la vente de parcelles de terrain dans les quartiers de toutes les villes et communes.

Parallèlement, les projets de construction urbaine et de logements sont soumis à des contrôles plus stricts dès la phase d'autorisation et tout au long de leur mise en œuvre. En particulier, l'obligation de transparence et d'information du public est renforcée, de même que la nécessité de fournir des informations détaillées sur la légalité, l'envergure et l'état d'avancement du projet.

Révoquer les projets « accros au territoire »

Conformément à la loi foncière de 2024, les investisseurs qui n'ont pas mis les terres en service ou qui sont en retard dans leur utilisation par rapport au calendrier prévu dans le projet d'investissement se verront accorder une prolongation d'utilisation des terres d'une durée maximale de 24 mois et devront verser à l'État un montant supplémentaire correspondant aux frais d'utilisation des terres et au loyer foncier pour la période prolongée.

Si l’investisseur n’a pas mis le terrain en exploitation après la période prolongée, l’État reprendra possession du terrain sans indemnisation pour le terrain lui-même, les biens qui y sont rattachés et les coûts d’investissement restants.

Selon l'analyse des experts, la nouvelle réglementation juridique instaurera un « filtrage » strict des investisseurs immobiliers ; les petites entreprises aux ressources financières limitées, ainsi que les entreprises opportunistes et non professionnelles, seront exclues du marché.

La vente de « riz vert » à des fins lucratives est désormais proscrite. En effet, les entreprises ne pourront commercialiser leurs projets qu'après avoir rempli intégralement leurs obligations envers l'État et satisfait aux exigences en matière d'infrastructures.

La loi révisée sur le commerce immobilier interdit également les courtiers immobiliers amateurs et les indépendants (longtemps appelés « agents fonciers » par le public). Elle empêche que des maçons et des vendeurs de légumes ne fassent également du « commerce » foncier, ou que la généralisation des « agents » immobiliers des campagnes vers les villes, pratique courante depuis longtemps, ne se produise.

pensée urbaine

À compter du 1er août 2024, l'État ne délivrera plus de permis pour les projets de lotissement dans les quartiers des villes et des communes. Les investisseurs dans ce secteur sont donc contraints de se concentrer sur les zones rurales en périphérie des agglomérations.

Face aux importantes limitations de l'espace constructible et aux contraintes juridiques plus strictes qui pèsent sur les projets immobiliers, les analystes prévoient une hausse des prix des terrains dans un avenir proche, ce qui désavantagera les personnes à faibles revenus qui ont un réel besoin de terrains résidentiels.

En particulier, tant que la politique « d’imposer des taxes élevées aux personnes qui possèdent de nombreuses maisons et terres mais ne les utilisent pas efficacement » selon la résolution 18 du 13e Comité exécutif central n’aura pas été institutionnalisée par la loi, la spéculation foncière pourrait encore être attrayante pour de nombreuses personnes.

La province de Quang Nam a subi de graves conséquences en raison du développement urbain effréné de ces dernières années et en tirera certainement de précieux enseignements.

Le plus flagrant de ces problèmes est la désertification généralisée et persistante de nombreuses zones urbaines malgré l'achèvement des infrastructures ; la situation où la plupart des gens achètent des terrains dans des projets immobiliers principalement à des fins spéculatives ; la perte de terres cultivables due à l'abandon et à la dégradation des projets pendant de nombreuses années ; et la situation sociale de nombreux ménages et individus très frustrés par le besoin de s'installer et de gagner leur vie, mais dont le prix des terrains est prohibitif.

L'urbanisation et le développement urbain sont des tendances inévitables. Mais comment, dans quelle direction et selon quelle feuille de route adapter chaque étape de développement ? C'est un problème que chaque localité doit examiner afin d'exploiter au mieux ses ressources foncières, conformément aux orientations du Parti, et de résoudre harmonieusement les problèmes sociaux.

Il convient de noter que dans la liste des projets susceptibles d'attirer les investissements et des priorités d'attraction des investissements de Quang Nam pour la période 2024-2025 (décision n° 1221-QD/UBND du 21 mai 2024 du Comité populaire provincial), sur 233 projets dans les localités, il y a jusqu'à 40 projets qui attirent les investissements dans le développement urbain, principalement sous la forme de zones de marché et de zones résidentielles urbaines (commerce foncier).

Il est difficile de déterminer combien de projets sont réellement nécessaires et urgents, quel est leur objectif (spéculateurs commerciaux ou besoins en logement des résidents locaux), sans parler des problèmes d'intrants et d'extrants, mais ce sont assurément des questions qu'on ne peut ignorer, surtout quand on sait que les localités de la province en sont déjà bien conscientes et en ont payé le prix avec les projets de lotissement et de vente de terrains.

Une autre prévision notable des experts, suite à l'entrée en vigueur des trois lois foncières mentionnées ci-dessus, est que l'immobilier industriel attirera fortement les investisseurs nationaux et étrangers dans les prochains mois.

Le plan de la province de Quang Nam prévoit d'aménager plus de 10 000 hectares de terrains industriels d'ici à 2030. L'expérience a démontré que les terrains industriels ont toujours été et sont encore le moyen le plus efficace de générer des profits et de contribuer le plus au développement socio-économique local.

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Leçon 3 : Quand les terres agricoles sont « libérées »

Source : https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html