Trouvez plus de solutions pour l'immobilier

Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché immobilier vietnamien a enregistré de nombreux changements positifs, se traduisant par une reprise de l'offre, des prix de vente et une demande accrue des acheteurs. Parallèlement, de nombreux projets et entreprises immobilières se sont distingués par des activités spécifiques, insufflant un nouveau dynamisme au marché.

Changement positif

Selon un rapport de Savills Vietnam, au cours des neuf premiers mois de 2024, les appartements dont le prix dépassait 4 milliards de VND ont représenté 70 % du total des appartements vendus. En particulier, les prix des appartements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ont continué d'enregistrer une croissance significative. À Hanoï, les prix des appartements neufs ont augmenté de 6 %, atteignant une moyenne de 69 millions de VND/m² ; tandis qu'à Hô-Chi-Minh-Ville, ils ont atteint 68 millions de VND/m². Cette flambée des prix témoigne de la vigueur du marché et de la forte demande.

Les nouveaux projets d'appartements de luxe lancés à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ont suscité un vif intérêt auprès des clients, avec des taux d'absorption atteignant 60 à 80 %. Ces projets contribuent non seulement à accroître l'offre sur le marché, mais attirent également un grand nombre de résidents grâce à des infrastructures modernes et une bonne desserte routière.

Les grandes entreprises du secteur immobilier, telles que Vingroup, Novaland et Sun Group, ont toutes réalisé d'importants progrès dans la mise en œuvre de projets et la promotion de leurs activités. Hoa Binh Construction Group Corporation, l'un des plus grands entrepreneurs du secteur de la construction, en est un parfait exemple. Elle a bénéficié du soutien de la Banque d'investissement et de développement du Vietnam (BIDV) avec une extension de sa limite de crédit pouvant atteindre 4 000 milliards de VND. Cela a non seulement aidé Hoa Binh à surmonter cette période difficile, mais constitue également un signe positif de reprise pour les grandes entreprises immobilières.

Une série de super projets d'Aqua City (Dong Nai) et de NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) du groupe Novaland ont enregistré une certaine reprise avec une augmentation constante du volume des transactions après que les problèmes juridiques ont été progressivement résolus.

L'évolution positive du marché immobilier au cours des neuf premiers mois de 2024 s'explique non seulement par la reprise économique et la forte demande de la population, mais aussi par la levée des obstacles juridiques. L'adoption des lois foncières de 2024, du logement et des activités immobilières de 2023 a créé un cadre juridique plus transparent pour les entreprises et les investisseurs. Les réglementations relatives à l'évaluation foncière, aux procédures d'autorisation et à la dépollution des sites ont été considérablement améliorées, contribuant à réduire les obstacles juridiques souvent rencontrés par les entreprises immobilières.

Par exemple, les projets immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville ont rencontré des difficultés liées à l'octroi de permis pour la construction de sous-sols. Les décisions 3803/QD-UBND et 3804/QD-UBND du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville ont servi de base à l'approbation du plan directeur, en vue de finaliser la mise à jour des permis de construire ajustés pour les projets immobiliers de la zone. Grâce à ces décisions, on s'attend à ce que les problèmes juridiques liés aux projets à Hô-Chi-Minh-Ville soient progressivement résolus.

Selon M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, la loi foncière de 2024 et le décret n° 71/2024 réglementant les prix des terrains ont levé les obstacles pour de nombreux projets ne prévoyant pas de redevances foncières à Hô-Chi-Minh-Ville. Actuellement, la ville compte environ 200 projets immobiliers confrontés à des difficultés de financement foncier. En 2024, Hô-Chi-Minh-Ville lèvera les obstacles pour 36 projets et délivrera environ 17 500 certificats.

Une partie de la zone urbaine d'Aqua City (305 hectares) du groupe Novaland voit progressivement ses problèmes résolus. Photo : NGUYEN TUAN

Français Notamment, constatant récemment que la résolution des problèmes juridiques pour les projets immobiliers à Dong Nai est encore plus lente que dans les provinces voisines, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai, M. Vo Tan Duc, a souligné que la priorité sera accordée à la résolution des difficultés liées à la planification du lotissement C4 de la ville de Bien Hoa. Ce lotissement a une superficie allant jusqu'à 1 500 hectares et comprend de grands projets, notamment : des zones résidentielles et urbaines de grande envergure telles que la zone résidentielle de Long Hung (227 hectares), la zone urbaine de services commerciaux de l'îlot Phuoc Hung (286 hectares) investie par DonaCoop, la zone urbaine du front de mer de Dong Nai (170 hectares) de Nam Long Investment Joint Stock Company et la zone urbaine d'Aqua City (305 hectares) du groupe Novaland.

Par ailleurs, la politique de crédit de la Banque d'État a également contribué à stabiliser le marché. Selon un rapport de la Banque d'État du Vietnam, fin juin 2024, les prêts immobiliers ont augmenté de 4,6 %, dont 10,3 % pour les prêts aux entreprises et 1,2 % pour les prêts immobiliers. Cela témoigne du soutien du système financier au secteur immobilier et renforce la confiance des investisseurs et des acquéreurs.

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV, le marché immobilier est officiellement entré dans une période de reprise positive. La stabilité macroéconomique, la maîtrise de l'inflation et l'amélioration progressive des politiques juridiques ont créé les conditions d'un développement plus vigoureux du marché immobilier à venir. Par ailleurs, les investissements dans les infrastructures de transport, notamment les lignes de métro de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville, continueront d'être un facteur important de croissance du marché.

Des difficultés et des défis subsistent

Cependant, dans le contexte de l'entrée en vigueur des lois foncières de 2024, du logement et des activités immobilières de 2023, le secteur immobilier reste confronté à de nombreuses difficultés et défis. Sans solutions, les lacunes existantes s'aggraveront.

Selon le ministère de la Construction, l'un des points les plus importants de la loi foncière de 2024 est la suppression de l'ancien système de tarification foncière. La liste des prix fonciers sera désormais mise à jour chaque année, fixant les prix au plus près du marché. Cela signifie que le coût d'investissement dans la construction et le développement de projets immobiliers augmentera, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des logements de 15 à 20 %. Ce changement peut engendrer des difficultés tant pour les investisseurs que pour les acquéreurs. Par ailleurs, si la nouvelle liste des prix fonciers n'est pas strictement appliquée, elle ouvrira la voie à la spéculation et à la manipulation du marché, creusant ainsi les inégalités d'accès à la propriété entre les différentes catégories de personnes.

Une autre proposition importante consiste à envisager une taxation des propriétaires de nombreux biens immobiliers, mais cette taxation doit être fondée sur le principe de création de valeur pour la société. Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a souligné que la taxation ne devrait pas uniquement être basée sur le nombre de biens immobiliers possédés, mais aussi sur leur destination. Ceux qui achètent des biens immobiliers pour les louer, créant ainsi une valeur ajoutée pour la communauté, ne devraient pas être soumis à cette politique fiscale.

Mme Do Thu Hang, directrice de Savills Hanoi, a déclaré que la deuxième taxe foncière nécessite une préparation minutieuse afin d'assurer une uniformité à l'échelle nationale. Sans uniformité du système de gestion et des mesures techniques telles que les transactions bancaires et la déclaration de patrimoine, la taxe n'atteindra pas l'effet escompté et pourrait même perturber le marché.

Un facteur important contribuant à la hausse des prix de l'immobilier est le déséquilibre entre l'offre et la demande. Actuellement, l'offre de logements reste insuffisante par rapport à la demande, notamment dans le segment des logements sociaux, adaptés aux personnes à faibles et moyens revenus. Pour ajuster le marché, le ministère de la Construction a proposé de débloquer l'offre immobilière en supprimant les obstacles juridiques aux projets bloqués, tout en favorisant le lancement de nouveaux projets.

Selon Mme Ho Thi Thu Mai, directrice de la Société vietnamienne de logement (Hanoï), si le gouvernement et les entreprises ne prennent pas de mesures drastiques pour accroître l'offre, notamment dans le secteur des logements sociaux et à loyer modéré, le marché sera confronté à de graves conséquences. Les personnes ayant de réels besoins en matière de logement auront du mal à accéder à la propriété, et la flambée des prix pourrait entraîner une instabilité sur l'ensemble du marché.

Renforcer la réglementation des ventes aux enchères de terrains

L'une des méthodes les plus importantes pour générer des recettes immobilières pour le budget de l'État est la vente aux enchères des droits d'usage du sol. Le ministère de la Construction estime que l'attribution et la location de terrains par enchères ont des effets négatifs limités, ont contribué à réduire les situations de « demande et de don » et ont augmenté les recettes. Cependant, ce processus se heurte également à de nombreuses limites, notamment le phénomène des « courtiers aux enchères » qui s'entendent pour créer des « prix virtuels » afin de manipuler le marché.

Afin de pallier les inconvénients des enchères de droits d'usage foncier, le ministère de la Construction a proposé d'augmenter le montant de la caution lors de la participation aux enchères et de raccourcir le délai de paiement après l'adjudication afin de prévenir les activités spéculatives et de créer des prix virtuels. Cette réglementation contribue à limiter la concurrence entre les participants aux enchères qui cherchent à acheter et revendre pour réaliser un profit, en ne laissant participer que ceux qui ont des besoins réels.

Aujourd'hui, le débat « Identifier le marché immobilier fin 2024, début 2025 »

La discussion, organisée par le journal Lao Dong, aura lieu le 10 octobre à 8h00, dans la salle de conférence du 2e étage du journal Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, quartier Vo Thi Sau, 3e arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville. Ce sera l'occasion pour les agences de gestion, les entreprises et les experts de proposer des solutions pour promouvoir le développement du marché à l'avenir.

Le séminaire a porté sur les contenus suivants : État actuel du marché immobilier, prévisions pour les temps à venir ; impact de 3 nouvelles lois relatives au marché immobilier ainsi que la mise en œuvre des documents guidant la mise en œuvre de la loi ; questions liées à la liste des prix des terrains et aux taxes...

Source : https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm