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Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché immobilier vietnamien a connu de nombreux développements positifs, se traduisant par une reprise de l'offre, une hausse des prix de vente et une augmentation de la demande. Parallèlement, de nombreux projets et entreprises immobilières se sont concrétisés, insufflant un nouveau dynamisme au marché.

Changement positif

D'après un rapport de Savills Vietnam, au cours des neuf premiers mois de 2024, les appartements d'une valeur supérieure à 4 milliards de VND ont représenté 70 % des ventes totales. Notamment, les prix des appartements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont continué d'enregistrer une forte croissance. À Hanoï, le prix des appartements neufs a augmenté de 6 %, atteignant en moyenne 69 millions de VND/m², tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, il s'est établi à 68 millions de VND/m². Cette flambée des prix témoigne de la forte demande et du dynamisme du marché.

Les nouveaux programmes immobiliers d'appartements de luxe à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville suscitent un vif intérêt auprès des acheteurs, avec des taux d'occupation atteignant 60 à 80 %. Ces projets contribuent non seulement à accroître l'offre sur le marché, mais attirent également de nombreux résidents grâce à leurs infrastructures modernes, leurs équipements et leur excellente desserte par les transports en commun.

De grandes sociétés immobilières telles que Vingroup, Novaland et Sun Group ont réalisé des progrès considérables dans la mise en œuvre de leurs projets et le développement de leurs activités. À titre d'exemple, Hoa Binh Construction Group, l'un des plus importants entrepreneurs du secteur du BTP, a bénéficié du soutien de la Banque vietnamienne d'investissement et de développement ( BIDV ) sous la forme d'une ligne de crédit s'élevant à 4 000 milliards de VND. Ce soutien a non seulement permis à Hoa Binh de surmonter ses difficultés, mais constitue également un signe positif de reprise pour les grandes sociétés immobilières.

Une série de mégaprojets du groupe Novaland , dont Aqua City (Dong Nai) et NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), ont enregistré une certaine reprise avec une augmentation constante des transactions après la résolution progressive des obstacles juridiques.

La transformation positive du marché immobilier au cours des neuf premiers mois de 2024 s'explique non seulement par la reprise économique et la demande réelle des ménages, mais aussi par la levée des obstacles juridiques. La promulgation de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les transactions immobilières de 2023 a instauré un cadre juridique plus transparent pour les entreprises et les investisseurs. La réglementation relative à l'évaluation foncière, aux procédures d'autorisation et à la libération des terrains a été considérablement améliorée, réduisant ainsi les difficultés juridiques fréquemment rencontrées par les acteurs du secteur immobilier.

Par exemple, les difficultés rencontrées par les projets immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville concernant l'obtention des permis de construire pour les sous-sols ont été résolues. Les décisions 3803/QD-UBND et 3804/QD-UBND du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville servent de base à l'approbation du plan d'aménagement global, permettant ainsi la mise à jour et l'ajustement des permis de construire pour les projets immobiliers de la région. Grâce à ces décisions, les obstacles juridiques aux projets à Hô-Chi-Minh-Ville devraient progressivement disparaître.

Selon M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, la loi foncière de 2024 et le décret 71/2024 réglementant les prix des terrains ont permis de résoudre de nombreuses questions relatives aux redevances d'utilisation des sols qui n'avaient pas encore été calculées pour les projets immobiliers de la ville. Actuellement, environ 200 projets immobiliers rencontrent des difficultés de financement foncier. En 2024, Hô-Chi-Minh-Ville résoudra ces problèmes pour 36 projets et délivrera environ 17 500 certificats d'utilisation des sols.

Une partie du complexe urbain d'Aqua City (305 hectares), développé par le groupe Novaland, voit progressivement ses obstacles levés. Photo : NGUYEN TUAN

Récemment, constatant que la levée des obstacles juridiques aux projets immobiliers à Dong Nai est plus lente que dans les provinces voisines, le président du Comité populaire de la province de Dong Nai, M. Vo Tan Duc, a souligné que la priorité serait donnée à la résolution des difficultés liées au plan de zonage C4 de la ville de Bien Hoa. Ce plan couvre une superficie de 1 500 hectares et comprend des projets d'envergure, notamment des zones résidentielles et urbaines telles que le quartier résidentiel de Long Hung (227 ha), la zone urbaine commerciale et de services de l'île de Phuoc Hung (286 ha), un projet de DonaCoop, la zone urbaine du front de mer de Dong Nai (170 ha), un projet de Nam Long Investment Corporation, et la zone urbaine d'Aqua City (305 ha), un projet du groupe Novaland.

Par ailleurs, les politiques de crédit de la Banque d'État du Vietnam ont également contribué à la stabilité du marché. Selon un rapport de la Banque d'État du Vietnam, à fin juin 2024, les prêts immobiliers avaient progressé de 4,6 %, les prêts aux entreprises immobilières de 10,3 % et, surtout, les prêts à l'acquisition de logements de 1,2 %. Ceci témoigne du soutien du système financier au secteur immobilier et renforce la confiance des investisseurs et des acquéreurs.

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV, le marché immobilier est officiellement entré dans une phase de reprise positive. Un environnement macroéconomique stable, une inflation maîtrisée et une amélioration progressive du cadre juridique ont créé des conditions favorables à une croissance plus soutenue du marché immobilier dans les prochains mois. Par ailleurs, les investissements dans les infrastructures de transport, notamment les lignes de métro à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, demeureront un facteur déterminant de cette croissance.

Des difficultés et des défis subsistent.

Toutefois, malgré l'entrée en vigueur récente de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les activités immobilières de 2023, le secteur immobilier reste confronté à de nombreuses difficultés et à de nombreux défis. Sans mesures appropriées, ces difficultés ne feront qu'aggraver des problèmes persistants.

Selon le ministère de la Construction, l'un des points essentiels de la loi foncière de 2024 est l'abolition de l'ancien système de tarification foncière. Désormais, la grille tarifaire sera mise à jour annuellement, fixant des prix plus proches de la valeur marchande. De ce fait, les coûts d'investissement liés à la construction et au développement de projets immobiliers augmenteront, entraînant une hausse de 15 à 20 % des prix de l'immobilier et du logement. Cette évolution pourrait engendrer des difficultés tant pour les investisseurs que pour les acquéreurs. Par ailleurs, si la nouvelle grille tarifaire n'est pas appliquée rigoureusement, elle risque de favoriser la spéculation et la manipulation du marché, creusant ainsi les inégalités d'accès à la propriété entre les différentes classes sociales.

Une autre proposition importante consiste à envisager une taxation des propriétaires de plusieurs biens immobiliers, mais celle-ci devrait reposer sur le principe de la création de valeur pour la société. Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a souligné que la taxation ne devrait pas se fonder uniquement sur le nombre de biens possédés, mais aussi sur leur destination. Les acquéreurs de biens destinés à la location, créant ainsi une plus-value pour la collectivité, ne devraient pas être concernés par cette mesure fiscale.

Mme Do Thu Hang, directrice de Savills Hanoi, estime que la taxation des résidences secondaires exige une préparation minutieuse et une cohérence à l'échelle nationale. Sans uniformité du système de gestion et des procédures techniques, notamment en matière de transactions bancaires et de déclarations de patrimoine, cette taxe n'atteindra pas l'objectif escompté et risque même de perturber le marché.

Un facteur clé de la hausse des prix du logement est le déséquilibre entre l'offre et la demande. Actuellement, l'offre de logements est largement insuffisante par rapport à la demande, notamment dans le segment du logement abordable destiné aux ménages à revenus moyens et faibles. Afin de réguler le marché, le ministère de la Construction propose de débloquer l'offre immobilière en levant les obstacles juridiques qui entravent les projets immobiliers bloqués et en encourageant le lancement de nouveaux projets.

Selon Mme Ho Thi Thu Mai, directrice d'une société immobilière à Hanoï (Vietnam), si le gouvernement et les entreprises ne prennent pas de mesures décisives pour accroître l'offre, notamment dans les segments du logement social et du logement abordable, le marché subira de graves conséquences. Les personnes ayant un réel besoin de se loger auront des difficultés à devenir propriétaires, et la flambée des prix pourrait déstabiliser l'ensemble du marché.

Renforcer la réglementation des ventes aux enchères de terrains.

L'une des principales méthodes de génération de recettes foncières pour le budget de l'État consiste à organiser des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terrains. Le ministère de la Construction estime que l'attribution et la location de terrains par ce biais ont permis de limiter les pratiques abusives, de réduire le favoritisme et d'accroître les recettes. Toutefois, ce processus présente également de nombreuses limites, notamment le phénomène de collusion entre courtiers en ventes aux enchères pour fixer des prix artificiels et manipuler le marché.

Pour remédier aux aspects négatifs des enchères de droits d'utilisation des terrains, le ministère de la Construction propose d'augmenter le montant du dépôt de garantie et de raccourcir le délai de paiement après l'adjudication afin de prévenir la spéculation et la création de prix artificiels. Cette réglementation contribue à limiter les participations à des enchères motivées par le profit, et à garantir que seules les personnes ayant un besoin réel y participent.

Le séminaire d'aujourd'hui s'intitule « Identifier le marché immobilier fin 2024 et début 2025 ».

Le séminaire, organisé par le journal Nguoi Lao Dong, se tiendra le 10 octobre à 8h00 dans l'auditorium situé au deuxième étage de l'immeuble du journal, 123-127 rue Vo Van Tan, quartier Vo Thi Sau, district 3, Hô Chi Minh-Ville. Il offrira aux organismes de gestion, aux entreprises et aux experts l'occasion de se réunir et de proposer des solutions pour favoriser le développement du marché.

Le séminaire a porté sur les sujets suivants : l’état actuel du marché immobilier et les prévisions futures ; l’impact de trois nouvelles lois relatives au marché immobilier et la mise en œuvre des documents d’orientation ; et les questions liées aux tarifs fonciers et aux taxes.

Source : https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm