Crédit immobilier : non restreint, mais sélectif.

La politique de la Banque d'État du Vietnam (SBV) pour 2026, visant à contrôler la croissance du crédit immobilier et à privilégier les flux de capitaux vers la production et les entreprises, a conduit les banques à sélectionner de plus en plus de segments spécifiques pour leurs investissements.

Sélection et réduction de la proportion de prêts.

Techcombank a enregistré un bénéfice de 8 900 milliards de VND au premier trimestre 2026, soit une hausse de 22,6 %. Notamment, la part des prêts immobiliers est passée sous la barre des 30 % pour la première fois, à 28,9 %, témoignant d'une restructuration du portefeuille de crédits. Parallèlement, les segments des particuliers et des petites et moyennes entreprises (PME) ont été les principaux moteurs de croissance, avec un encours de prêts de 395 300 milliards de VND, en progression de 33 % par rapport à la même période de l'année précédente. Plusieurs segments ont connu une forte croissance, notamment les prêts non garantis (+159,1 %), les prêts à la construction (+72 %), les prêts immobiliers (+6,4 %) et les prêts sur marge (+2 %).

Auparavant, en 2025, Techcombank avait également réduit progressivement la proportion de prêts immobiliers de 33,2 % (en 2024) à 31,1 % du total des prêts en cours.

Chez LPBank , l'encours des prêts immobiliers au premier trimestre 2026 a atteint 14 721,8 milliards de VND, soit une baisse de 2,4 % par rapport au début de l'année. Actuellement, les prêts immobiliers ne représentent qu'environ 3,65 % du total des prêts en cours dans cette banque.

M. Nguyen Le Nam, directeur de la division clientèle particuliersd'ACB , a déclaré que la banque ne pratique pas de prêts spéculatifs, mais concentre ses ressources sur l'accompagnement des clients qui acquièrent un logement pour y habiter, en facilitant leur accès au capital pour améliorer leur qualité de vie. ACB collabore également avec les promoteurs immobiliers pour concevoir des solutions de financement adaptées et offre un soutien et des conseils continus à ses clients.

D'après M. Nam, la croissance des prêts immobiliers chez ACB a ralenti au premier trimestre de cette année. Ce ralentissement s'explique non seulement par les politiques bancaires, mais aussi par les inquiétudes liées à la conjoncture économique complexe, aux prix élevés de l'immobilier et à la pression de la hausse des taux d'intérêt. Nombre d'acheteurs se montrent prudents face à la hausse des taux d'intérêt, qui ont atteint 12 à 14 %, craignant un retour aux niveaux élevés antérieurs qui dépasseraient leurs capacités financières.

Toutefois, ACB considère cela comme un signe positif plutôt que comme un motif d'inquiétude. Les clients sont désormais plus prudents et responsables dans la gestion de leurs prêts, sachant choisir le bon moment et le bon produit pour garantir une capacité de remboursement durable.

Au premier trimestre 2026, les prêts immobiliers sont restés un segment important de l'activité de crédit de nombreuses banques, mais la croissance n'était plus uniforme. Selon les rapports financiers consolidés du premier trimestre 2026 de 12 banques, accompagnés d'explications détaillées, l'encours total des prêts immobiliers a dépassé 990 270 milliards de VND, soit une hausse de 6,4 % par rapport à fin 2025.

Parmi ces banques, SHB et BVBank sont les deux dont les prêts immobiliers représentent plus de 30 % de leur encours total. BVBank, en particulier, a enregistré un encours de prêts immobiliers de 238 473 milliards de VND, soit une augmentation de plus de 31 000 milliards de VND par rapport au début de l'année, équivalant à près de 15 %. L'immobilier demeure ainsi le secteur affichant le plus important volume d'encours de prêts dans le portefeuille de crédit de la banque.

Les entreprises doivent réduire leur dépendance au crédit.

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV, d'ici fin 2025, les prêts en cours dans le secteur immobilier devraient atteindre 4,7 millions de milliards de VND, soit une augmentation de 36 % par rapport à 2024, tandis que le crédit dans l'ensemble du secteur devrait augmenter de plus de 19 %.

En 2026, l'objectif de croissance du crédit pour l'ensemble du secteur bancaire est d'environ 15 %, ce qui implique que le crédit immobilier sera également encadré. Selon M. Luc, cet encadrement est nécessaire après une période de croissance rapide, mais il ne s'agit pas d'un durcissement des conditions d'octroi, mais plutôt d'une régulation ciblée. La politique des autorités de régulation vise à orienter les flux de capitaux vers les acquisitions immobilières, en limitant le crédit spéculatif afin de réduire le risque systémique.

Concernant les investisseurs, il est nécessaire de diversifier les sources de financement et de réduire la dépendance au crédit bancaire. En 2025, les entreprises immobilières émettront environ 123 000 milliards de VND d'obligations. Au cours des quatre premiers mois de 2026 seulement, ce chiffre a atteint près de 40 000 milliards de VND, soit 51 % du total des émissions sur l'ensemble du marché. Cependant, la pression sur les échéances cette année est très forte, avec environ 204 000 milliards de VND, dont 61 % proviennent du secteur immobilier.

Le professeur agrégé Nguyen Huu Huan, de l'Université d'économie d'Hô Chi Minh-Ville, a analysé que, dans le contexte du contrôle du crédit immobilier et de la pression croissante des créances douteuses, la recherche de canaux alternatifs de mobilisation de capitaux, associée à des politiques de crédit flexibles, est devenue une question de survie pour les entreprises immobilières.

M. Huan a souligné que le secteur immobilier est excessivement dépendant du crédit bancaire, ce qui exerce une forte pression sur le système financier. Par ailleurs, la plupart des banques mobilisent des capitaux à court terme mais accordent des prêts au secteur immobilier à moyen et long terme, créant ainsi un décalage entre les échéances et les risques de liquidité.

« Il faut davantage de solutions pour diversifier les flux de capitaux du marché immobilier et réduire la dépendance au crédit bancaire », a souligné le professeur agrégé Dr. Nguyen Huu Huan.

D'après M. Huan, la résolution de ce problème exige des mesures structurelles, notamment un développement important du marché des obligations d'entreprises, actuellement atone, afin d'en faire le principal canal d'approvisionnement en capitaux à moyen et long terme. Parallèlement, il est nécessaire d'explorer de nouveaux modèles de levée de fonds par le biais de mécanismes de test (bacs à sable), de places financières internationales et, en particulier, de solutions de tokenisation immobilière.

À l'inverse, l'octroi excessif de prêts au secteur immobilier accroît le risque de créances irrécouvrables. La raison principale réside dans le fait que de nombreuses entreprises immobilières ont recours à un fort effet de levier financier ; ainsi, même de faibles fluctuations des taux d'intérêt peuvent engendrer une pression considérable sur le remboursement de la dette, exposant ces entreprises au risque de créances irrécouvrables.

Il est clair que, dans un contexte de contrôle sélectif persistant du crédit immobilier, les entreprises du secteur ne peuvent plus dépendre autant des capitaux bancaires qu'auparavant. La diversification des sources de financement, par le biais d'obligations, de fonds d'investissement et de nouveaux modèles financiers, sera essentielle à la stabilité du marché et à la réduction des tensions sur le système de crédit.

Source : https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html