Que pouvez-vous faire pour éviter de vous faire arnaquer en exigeant un acompte de 90 à 95 % puis en détournant les fonds ?

Nous devons couvrir tous les types d'activités de dépôt sur le marché.

Concernant le point d, alinéa 4, de l'article 24 du projet de loi modifiée sur les transactions immobilières, qui stipule que les promoteurs immobiliers « ne sont autorisés à recevoir d'acomptes de leurs clients que lorsque le projet de logement ou de construction a rempli toutes les conditions de sa mise en œuvre et que la transaction a été finalisée après la signature du contrat », M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), estime que cette disposition est correcte mais insuffisante. Il soutient qu'elle doit être complétée par une disposition autorisant le versement d'acomptes avant la signature du contrat de vente de biens immobiliers, de logements ou de terrains en construction.

Des réglementations légales concernant les dépôts et la nécessité de compléter les réglementations plus strictes sur l'acceptation des dépôts avant la signature des contrats d'achat et de vente de biens immobiliers, de maisons et de terrains en construction sont nécessaires pour assurer la cohérence et l'uniformité des normes juridiques et prévenir les activités frauduleuses.

Un projet de copropriété en construction à Hanoï (Photo d'illustration : Ha Phong).

Le président de HoREA a fait valoir que les lois de 2006 et 2014 sur les transactions immobilières étaient imparfaites car elles ne réglementaient que les transactions immobilières après la signature du contrat, sans stipuler l'obligation de verser un acompte avant la signature du contrat.

En réalité, le versement d'un acompte étant indispensable avant la signature d'un contrat de transaction immobilière, cette pratique reste très courante et n'est encadrée que par les dispositions de l'article 328, paragraphe 2, du Code civil de 2015. Toutefois, ce Code ne fixe aucun montant maximal pour l'acompte, ce qui permet à de nombreux agents immobiliers, spéculateurs fonciers et entreprises peu scrupuleux d'abuser du système pour obtenir des acomptes importants.

« Il y a eu des cas où des acomptes représentant jusqu'à 90 ou 95 % de la valeur de la transaction ont été perçus, puis détournés, voire utilisés de manière frauduleuse, causant des pertes aux déposants et contribuant à l'instabilité du marché immobilier. Il est donc essentiel d'encadrer ces pratiques dans la loi sur l'immobilier », a déclaré M. Chau.

Toutefois, le point d, alinéa 4, de l'article 24 du projet de loi sur les transactions immobilières, tel que modifié, reproduit cette lacune en omettant de réglementer les dépôts effectués avant que les conditions de conclusion d'un contrat de transaction immobilière ne soient remplies. Cela est particulièrement vrai lorsque les dépôts sont effectués à titre de promesse d'achat et de vente de parcelles de terrain issues de lotissements ou de produits de projets immobiliers avant que les conditions de conclusion d'un contrat ne soient remplies, en l'absence de titres fonciers, lorsque l'autorité compétente n'a pas encore approuvé la politique d'investissement simultanément à l'approbation de l'investisseur, ou lorsque la construction n'a pas encore commencé. Dans de tels cas, la partie qui verse le dépôt subit généralement la perte.

Par exemple, si l'acompte est faible mais que la valeur du bien augmente, la partie qui reçoit l'acompte peut être disposée à annuler la vente et à restituer l'acompte (le double) au déposant. Ou encore, si l'acompte est important, voire très important, la partie qui le reçoit peut commettre une fraude et détourner l'acompte du client.

Par ailleurs, selon M. Chau, le point d, alinéa 4, de l'article 24 du projet de loi modifiée sur les transactions immobilières ne prévoit que le cas du dépôt effectué après la signature du contrat aux fins de « garantir l'exécution du contrat », mais ne prévoit pas le cas du dépôt effectué avant la signature du contrat aux fins de « garantir la conclusion du contrat ». Par conséquent, le « champ d'application de la réglementation » ne couvre pas pleinement toutes les opérations de dépôt sur le marché immobilier.

Au vu de l'analyse précédente, il a suggéré d'ajouter le texte suivant : Les promoteurs immobiliers sont responsables de la réception des dépôts de clients intéressés par l'achat ou la location de logements ou de projets de construction futurs et ne sont autorisés à les recevoir que lorsque le projet a obtenu l'approbation de l'autorité compétente, un permis de construire (le cas échéant) et que les travaux ont débuté. Alternativement, les promoteurs peuvent recevoir des dépôts uniquement lorsque le projet immobilier ou de construction remplit toutes les conditions de sa mise en œuvre et que la transaction a été effectuée conformément aux dispositions de la présente loi.

« Le montant de l'acompte ne doit pas dépasser 5 % de la valeur de la maison ou du projet de construction acheté, vendu ou loué ; le vendeur ou le bailleur doit clairement indiquer le prix de vente ou de location de la maison ou du projet de construction dans le contrat d'acompte », a souligné M. Chau.

Empêcher les promoteurs de contourner la loi.

Dans son rapport préliminaire sur la loi révisée relative aux transactions immobilières, la Commission économique de l'Assemblée nationale a émis des avis suggérant qu'il n'était pas nécessaire de réglementer les dispositions relatives aux dépôts dans ladite loi et que celles-ci devraient être régies par les dispositions générales du Code civil. Par conséquent, la disposition relative aux « dépôts » constitue une nouveauté dans le projet de loi ; l'organe rédacteur est prié de justifier et d'expliquer la nécessité et le fondement de cette proposition, notamment son application pratique.

« Le cas échéant, seules les dispositions spécifiques relatives aux dépôts dans les transactions immobilières futures devraient être incluses dans le projet de loi ; il n’est pas nécessaire de répéter les dispositions déjà prévues par le Code civil », indique le rapport d’examen.

Selon les experts, il est nécessaire de couvrir toutes les activités de dépôt sur le marché afin de limiter les risques pour les déposants (Image illustrative : Ha Phong).

Concernant les dépôts dans les transactions immobilières impliquant des projets de construction futurs, le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a également déclaré qu'auparavant, les lois sur le commerce immobilier ne contenaient aucune réglementation à ce sujet.

En réalité, certains promoteurs contournent la loi en signant des contrats d'acompte ou d'autres types de contrats pour percevoir des fonds auprès des clients avant même que les conditions de vente des maisons ou des projets de construction ne soient remplies. C'est pourquoi ce projet de loi prévoit que la perception d'acomptes ne sera acceptée que lorsque les maisons ou les projets de construction ont satisfait aux conditions de mise en vente et que les transactions doivent être effectuées conformément à la réglementation.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm