נדל"ן היוקרה שולט בשוק.

ברדיוס של 4-5 ק"מ ממרכז העיר הו צ'י מין סיטי, כמעט ואין פרויקטים שמחירים אותם מתחת ל-100 מיליון וונד ראנד למ"ר.

שוק הנדל"ן היוקרתי והמפואר חווה עליית מחירים חזקה ומתמשכת.

ההבדל ברור.

בסמינר דיור שנערך לאחרונה, מר וו הוין טואן קיט, מנהל שוק הדיור ב-CBRE וייטנאם, הצהיר כי מחירי הדירות בשוק הראשוני בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי עלו ב-35%-45% במהלך השנה האחרונה. ברבעון השלישי בלבד, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי המשיכו לעלות ב-15%-18% נוספים, מה שהביא את המחיר הממוצע לכ-90 מיליון וונד/מ"ר. ראוי לציין כי כ-70% מההיצע החדש השנה שייך לפלחי היוקרה והיוקרה, דבר המצביע על חוסר התאמה ברור עם צורכי הדיור בפועל של רוב האוכלוסייה.

פרויקט דירות יוקרה לעשירים במיוחד בלב הו צ'י מין סיטי.

נתונים של Knight Frank Vietnam מראים גם הם מגמה דומה, כאשר מחיר הדירות הממוצע הראשוני בהו צ'י מין סיטי מתקרב ל-96 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של כמעט 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מבין אלה, כמעט 60% מהדירות שהוצעו למכירה תומחרו מעל 100 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, כאשר היתרה בעיקר מעל 60 מיליון דונג וייטנאם למ"ר. עודף ההיצע של דירות יוקרה, המאפיל על פלחי הדירות הבינוניות והיוקרתיות, גורם למחירים לקבוע שיאים חדשים באופן מתמשך בשנת 2025.

תצפיות מראות שמאז תחילת השנה, יזמים גדולים רבים השיקו באופן רציף פרויקטים יוקרתיים באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי. ברדיוס של 4-5 ק"מ מאזור העיר החדש של ת'ו ת'יאם וממרכז העיר, כמעט ואין פרויקטים במחיר נמוך מ-100 מיליון וונד/מ"ר. זה מצמצם עוד יותר את ההזדמנויות עבור לקוחות מהמעמד הבינוני לגשת לדיור.

בהאנוי, דו"ח של קבוצת One Mount מציין כי בתשעת החודשים הראשונים של 2025, רשם השוק כ-20,000 דירות חדשות במחיר ממוצע של 86 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה). פלח הדירות היוקרתי היווה 62% מההיצע, בעוד שפלח היוקרה היווה 38%. ראוי לציין כי חמישה יזמים גדולים - Masterise Homes, קבוצת MIK, Mitsubishi, TSQ Vietnam ו- Sun Group - היוו 74% מהדירות שהוצעו למכירה. שיעור הספיגה העיקרי עבור קבוצה זו עמד בממוצע על 86%, דבר המשקף את כוח הקנייה שנותר מרוכז במותגים גדולים.

בהו צ'י מין סיטי, הקיטוב ניכר גם הוא, כאשר למעלה מ-80% מההיצע החדש שייך לקבוצת דאט קסאן, גמודה לנד ומאסטריז הומס. שלושת המותגים הללו לא רק שולטים בהיצע אלא גם יוצרים נזילות משמעותית, עם שיעור ספיגה ממוצע של כ-84%. עם זאת, מומחים סבורים כי נזילות טובה לטווח קצר אינה מספיקה כדי לבטל סיכונים לטווח ארוך אם השוק ימשיך להעדיף מאוד את פלח הדירות היוקרתיות, בעוד שדיור בר השגה נותר במחסור.

זה לא אירוע אקראי.

מר וו הויינה טואן קיט מאמין ש"בועת נדל"ן" בהחלט יכולה להופיע גם כאשר השוק חסר היצע, אם הון ספקולטיבי זורם בכבדות יתר, משקיעים אוגרים נכסים וקובעים ציפיות רווח לטווח קצר העולות בהרבה על כושר הספיגה בפועל. הוא הזכיר את התקופה שבין 2007 ל-2011, כאשר מחירי הנדל"ן זינקו, האשראי הצטמצם והשוק נפל למצב קפוא ממושך. "כיום, עם המגמה ההולכת וגוברת של פלחי היוקרה והיוקרה, קיים סיכון לרוויה אם המחירים ימשיכו להידחף לרמות בלתי סבירות, כמו 200-250 מיליון וונד/מ"ר", הזהיר המומחה.

לדברי מר טראן מין טיין, מנהל מרכז מחקרי השוק ותובנות הלקוחות של קבוצת One Mount, הריכוז הגובר של היצע הדיור בידי יזמים גדולים אינו צירוף מקרים. בהקשר של תקנות משפטיות מחמירות יותר ויותר, עלויות הון גבוהות ודרישות איכות פרויקטים מחמירות יותר ויותר, רק עסקים בעלי משאבים פיננסיים חזקים, ניסיון בפיתוח פרויקטים שיטתי ויכולות ניהול סיכונים טובות מסוגלים ליישם פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים.

מנגד, היצע הדיור הבינוני והבר השגה ממשיך להיות נדיר. רוב הפרויקטים החדשים שהושקו נופלים בקטגוריית היוקרה והיוקרה, מה שמותיר את הקונים האמיתיים, במיוחד אלו בעלי הכנסה בינונית, כמעט ללא ברירה. זה תורם לעליית מחירי הדיור ומגדיל את הפער בין הביקוש לבעלות.

בהקשר זה, הכלכלן ד"ר קאן ואן לוק מאמין שכדי ששוק הנדל"ן יתפתח בצורה יציבה יותר, הממשלה, המשרדים והסוכנויות הרלוונטיים צריכים להמשיך ולשפר את המוסדות הקשורים לקרקע, תכנון ונדל"ן. יישום חזק של פתרונות בנוגע לדיור ציבורי, כולל צו 261/2025/ND-CP וצו 302/2025/ND-CP על הקמת קרן הדיור הלאומית, הוא דרישה דחופה לצינון מחירי הדיור, במיוחד עבור דיור לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

במקביל, יש צורך לגוון את מקורות ההון לשוק הנדל"ן, להקים בהקדם קרן דיור לאומית וקרנות השקעות נדל"ן (REITs), ולבחון מפת דרכים מתאימה למס נדל"ן כדי לרסן ספקולציות וליצור משאבים לפיתוח דיור בר-קיימא.

מנקודת מבט עסקית, ד"ר קאן ואן לוק מאמין שמשקיעים צריכים להמשיך ולבנות מחדש את פעילותם, לשלוט בקפדנות בסיכוני תזרים מזומנים, חובות שפג תוקפם ועלויות. עסקים צריכים גם לגשת באופן יזום לתוכניות תמיכה ממשלתיות, במיוחד אלו לפיתוח דיור ציבורי והשקעות בתשתיות, כדי לגוון את תיקי המוצרים שלהם ולהפחית את התלות בפלח היוקרה. "הבעיה הדחופה היא שעסקים צריכים לעבוד יחד כדי להביא את מחירי הדיור לרמה סבירה יותר. נכון לעכשיו, מחירי הדיור בווייטנאם עלו בכ-59% בין 2019 ל-2024. עד 2025, תושבי וייטנאם יזדקקו לממוצע של 25.8 שנות הכנסה כדי לקנות דירה, מדורג במקום ה-9 מבין למעלה מ-100 מדינות שנבדקו, מה שמראה שהגישה לדיור הופכת קשה יותר ויותר", הדגיש ד"ר קאן ואן לוק.

קונים צמצמו את הקנייה ה"ספקולטיבית" שלהם.

על פי סקר של קבוצת One Mount, משקיעי נדל"ן עוברים מחשיבה של השקעה לטווח קצר לצבירת נכסים לטווח ארוך. במקום "לספקולציה" למען רווחים מהירים, קונים מעדיפים יותר ויותר נכסים בטוחים בעלי ערך יציב ותנודות מינימליות לאורך זמן. בהקשר זה, המוניטין של היזם הופך לגורם מפתח, המוערך באמצעות שלושה קריטריונים: הליכים משפטיים שקופים ויכולת ליישם את הפרויקט במלואו; מערכת אקולוגית של שותפים בעלי מוניטין, החל מקבלנים ויועצים ועד בנקים ערבים; ויכולת תפעולית לאחר המסירה. משמעות הדבר היא שמחיר מכירה גבוה הוא רק תנאי הכרחי, בעוד שתפעול יעיל הוא הגורם המכריע באטרקטיביות בת קיימא של הפרויקט.

מקור: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm