עידן מחירי הנדל"ן המנופחים עומד להסתיים.

החל ממחר (1 במרץ), תיכנס לתוקף התקנה המקצה קודי זיהוי ייחודיים לכל נכס, מה שיסייע לרסן את מניפולציות המחירים בשוק.

על פי צו מס' 357 שהוציאה הממשלה המסדיר את הקמתן וניהולן של מערכות מידע ומסדי נתונים בנושאי דיור ושוק הנדל"ן, לכל בית (דירה או בית צמוד קרקע) ונכס נדל"ן במסגרת פרויקט בנייה יוקצה קוד זיהוי אלקטרוני ייחודי.

הקוד הוא מחרוזת של תווים אלפאנומריים, באורך של עד 40 תווים. מבנה המזהה האלקטרוני עבור מוצרי נדל"ן כולל את שדות המידע הבאים: קוד מידע על הפרויקט/בנייה; קוד מזהה מיקום (אם קיים); ורצף של תווים טבעיים.

קוד הזיהוי נוצר אוטומטית במערכת המידע ובמסד הנתונים של שוק הדיור והנדל"ן. מחלקות הבנייה המקומיות מקצות קודי זיהוי אלקטרוניים ליחידות דיור בפרויקטים של פיתוח דיור באזורן, במקביל להנפקת מסמך המודיע כי יחידות הדיור זכאיות למכירה, עבור יחידות דיור בבנייה.

לדברי מומחים, הקצאת קודי זיהוי ייחודיים לנכסי נדל"ן תסייע להפוך את השוק לשקוף יותר ולהגביל ספקולציות ומניפולציות מחירים.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, העריך גם כי חוסר השקיפות במידע בתקופה האחרונה הוביל לתוצאות כגון "בועת מחירי הקרקע המלאכותית" הנרחבת, שדוחפת את מחירי הנדל"ן הרבה מעבר לערכם האמיתי; הקצאה שגויה של הון, הגדלת הסיכונים למערכת הפיננסית; ואנשים ועסקים העומדים בפני סיכונים משפטיים, כאשר המפסידים הגדולים ביותר הם לעתים קרובות רוכשי בתים ומשקיעים קטנים.

בקרוב יהיו לנכסי נדל"ן קודי זיהוי. (צילום: מין דוק).

לכן, מזהה הנכס האלקטרוני נחשב לצעד חשוב במפת הדרכים הדיגיטציה של מגזר הדיור ושוק הנדל"ן, בהתאם לדרישות הניהול בהקשר החדש.

לדברי ד"ר דין, ניתן להבין את קוד הזיהוי האלקטרוני לנדל"ן באופן דומה לתעודת הזהות של כל אדם. כל בית, כל חלקת אדמה, כל מוצר הוא סחורה בעלת ערך גבוה שיש לה השפעה משמעותית על הכלכלה , ולכן צרכנים צריכים לדעת מידע על סחורות אלה כדי להגן על זכויותיהם הלגיטימיות.

הזיהוי אינו מוגבל לרמת המוצר, אלא משולב גם במערכת נתוני שוק נדל"ן מקיפה. שקיפות זו מקשה הרבה יותר על ספקולציות, שכן היא חושפת אגירה ויצירת מחסור מלאכותי כדי להעלות את המחירים.

מדיניות זו מגבילה גם את הנוהג של "מכירות פיקטיביות, היוצרות היצע וביקוש מלאכותיים" שבהן יזמים או משקיעים משניים מחזיקים במלאי אך אינם מצליחים להשלים את ההליכים הנדרשים, מה שגורם לשוק להיראות כאילו יש מחסור.

לדברי פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, קוד הזיהוי של הנדל"ן עצמו אינו משנה את מחירי הקרקעות; הוא רק כלי זיהוי. עם זאת, כאשר השוק יהפוך לשקוף הודות לנתוני זיהוי, למדינה יהיו התנאים הדרושים ליישם מדיניות בנושאי מיסוי, אשראי או ויסות מחירים.

הערך הגדול ביותר של מזהה נכס טמון ביכולתו לעקוב אחר כל ההיסטוריה של הנכס, כולל מתי הוא נרכש, כמה פעמים בוצעו בו עסקאות, כיצד מחירו השתנה, והאם הוא היה נתון לספקולציות. כאשר הנתונים מתועדים באופן מלא ורציף, השוק יעבור בהדרגה מאמון רגשי לאמון מונחה נתונים.

צוואר הבקבוק המרכזי בניהול שוק הנדל"ן בווייטנאם טמון בעובדה שכל נכס מעולם לא הוכר כישות בעלת זהות ייחודית משלו. "קוד הזיהוי הוא זהות הנכס. זה כמו תעודת זהות אזרח של אדם. לכל אדם יש קוד ייחודי, שממנו ניתן לתאר את זהותו במלואה. אותו הדבר חל על נדל"ן", ניתח פרופסור דאנג הונג וו.

בעבר, מידע על נכס היה לעתים קרובות מקוטע, מחולק לפי שלבים ולפי גופים רגולטוריים שונים. נתוני תכנון, בנייה, אישורים ועסקאות לא היו מחוברים באופן רציף. כתוצאה מכך, היעדר נתונים עבור גופים רגולטוריים לניהול השוק, בעוד שהשוק פעל בעיקר על סמך מנטליות עדר.

היעדר "מידע רקע" מלא לא רק מעוות את מנגנון היווצרות המחירים, אלא גם מקשה על יעילות מדיניות המס, האשראי והתכנון. כאשר המדינה אינה יודעת בדיוק כמה נדל"ן בבעלותו של אדם או באיזו תדירות ביצע עסקאות, מאמצי המיסוי או המניעה של ספקולציות נותרים כיווניים בלבד.

יש להתגבר על מכשולים רבים.

הוספת קודי זיהוי ייחודיים לנכסי נדל"ן תסייע להפוך את השוק לשקוף יותר. (צילום: מין דוק).

מנקודת מבט עסקית, מר פאם דוק טואן, מנכ"ל EZ Property, מאמין כי דיגיטציה וזיהוי של כל נכס, בדומה לאופן שבו מנוהלת התנועה, היא כיוון בלתי נמנע.

"זיהוי מסייע ביצירת פרופיל מלא לכל נכס, החל ממיקום ואזור ועד להיסטוריית עסקאות והיסטוריית בעלות. זהו בסיס חשוב עבור המדינה לניטור תנודות השוק בטווח הארוך", העיר מר פאם דוק טואן.

מנכ"ל EZ Property סבור כי בטווח הקצר, מדיניות זו טרם יצרה השפעה משמעותית משום שהיא עדיין נמצאת בשלב איסוף הנתונים והסטנדרטיזציה. עם זאת, בטווח הארוך, כאשר ייושמו מדיניות מס ותקנות שוק על סמך מערכת נתונים זו, ההשפעה תתברר יותר.

נכון לעכשיו, מס העברת מקרקעין ליחידים עדיין מחושב בשיעור של 2% מסך שווי העסקה המוצהר.

עם זאת, מומחים סבורים כי עדיין קיימים מכשולים רבים שיש להתגבר עליהם על מנת ליישם את הקצאת קודי זיהוי המקרקעין.

מר פאם דוק טואן ציטט כדוגמה כי חפיפת גבולות בין חלקות אדמה סמוכות אינה נדירה. לכן, אם הנתונים הראשוניים אינם מדויקים, הסיכון לסכסוכים ממושכים גבוה מאוד. בנוסף, יכולת האכיפה ברמה המקומית היא גם נושא ראוי לציון, במיוחד באזורים כפריים ומרוחקים שבהם הטכנולוגיה עדיין אינה מתקדמת.

לכן, הוא טען כי זיהוי נדל"ן הוא תהליך ארוך טווח, ולכן יש ליישמו תוך עדיפות למוצרים קלים יותר תחילה, ויש צורך בתכנון קפדני משלב הזנת הנתונים כדי להבטיח את דיוק מערכת המידע.

באופן דומה, מר וו הוין טואן קיט - מנהל תחום נדל"ן למגורים ב-CBRE וייטנאם - מאמין שעם כמות המידע הגדולה, החיבור בין מחלקות ובין מערכות מידע שונות יהיה מורכב מאוד. לכן, קישור כל המידע הזה ידרוש זמן רב.

מקור: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html