רווח בלתי נסבל במכירת קרקעות, אבל אל תחגגו מוקדם מדי.

אגרות השימוש בקרקע שנגבו במחצית הראשונה של השנה זינקו והגיעו ליותר מ-243,000 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.6 יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, מומחים ועסקים רבים סבורים שמוקדם מדי לחגוג, שכן מדובר בתשלום חד פעמי עם סיכונים פוטנציאליים רבים.

חלק מהעסקים טוענים כי עליית אגרות השימוש בקרקע תקשה על השליטה במחירי הדיור.

העלייה החדה בהכנסות מקרקעין במחצית הראשונה של השנה הקשתה גם על עסקים בגישה לקרקעות. אפילו עסקים עם פרויקטים שנתקעו במשך עשרות שנים, כעת לאחר הסרת המכשולים המשפטיים, מתקשים ליישם את הפרויקטים שלהם משום שאגרות השימוש בקרקע ומיסי הקרקע גדלו פי עשרה.

מה גרם לעלייה בתעריפי השימוש בקרקע?

פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, הצהיר כי העלייה בהכנסות מאגרות שימוש בקרקע במחצית הראשונה של השנה נבעה מהתאמה כלפי מעלה של טבלאות מחירי הקרקע. כאשר מחירי הקרקע עולים קרוב יותר לשווי השוק, ההכנסות משימוש בקרקע עולות באופן טבעי. בפרט, בהו צ'י מין סיטי, היישוב עם התאמת מחירי הקרקע הגבוהה ביותר, מחירי הקרקעות שווים ל-70% משווי השוק.

"במשך זמן רב, וייטנאם הייתה בין המדינות המובילות בעולם מבחינת הכנסות מקרקעין. אפילו כאשר מחירי הקרקע היו נמוכים כמו בשנים קודמות, הכנסות הקרקע במדינה שלנו היו כ-3% מהתמ"ג, בדומה למדינות מפותחות כמו ארה"ב ובריטניה, וגבוהות יותר מיפן ודרום קוריאה", הוסיף מר וו.

לדברי מר דו ת'יען אן טואן, מרצה בבית הספר למדיניות ציבורית וניהול ע"ש פולברייט, העובדה שמספר יישובים מאיצים את ארגון מכירות פומביות של קרקעות, במיוחד באזורים בעלי ערך כלכלי גבוה כמו חגורות עירוניות, אזורי תעשייה או אזורים עם תשתיות שהושלמו לאחרונה, תורמת גם היא להגדלת ההכנסות מקרקעות.

בנוסף, התאוששות שוק הנדל"ן מסוף 2024 עד 2025 וסדרה של מדיניות להקלת תנאי השוק החלו להראות תוצאות.

"האצת אישור הפרויקטים, סיום התכנון ושיפור השקיפות בתהליך המרת השימוש בקרקע הקלו על עסקאות, ובכך יצרו הכנסות משמעותיות לתקציב מאגרות שימוש בקרקע", הוסיף מר טואן.

עם זאת, לדברי מר נגוין קווק הייפ, יו"ר GP Invest, למרות שהכנסות התקציב זינקו הודות לעלייה באגרות השימוש בקרקע, סוכנויות ניהול המדינה צריכות לשקול כיצד העלייה הפתאומית באגרות הקרקע במחצית הראשונה של השנה משפיעה על השקעות, ייצור ועסקים.

"הכנסות מאגרות שימוש בקרקע זינקו במחצית הראשונה של השנה מכיוון שפרויקטים רבים שהיו בעיצומם זמן רב נאלצו להמשיך עם מחירי הקרקע החדשים בתחילת השנה. בהאנוי, כמה פרויקטים נתקעו במשך עשרות שנים ולא יכלו להיות מיושמים עד תחילת השנה, כאשר עסקים הצליחו סוף סוף להסיר את המכשולים ולהמשיך בפרויקטים שלהם", אמר מר הייפ.

נציגים מכמה עסקים אחרים טענו גם כי העלייה החדה באגרות השימוש בקרקע במחצית הראשונה של השנה אינה סימן טוב לסביבת ההשקעות והעסקים, במיוחד לא עבור השקעות נדל"ן.

מכירות פומביות של קרקעות תורמות לעלייה בהכנסות מאגרות שימוש בקרקע במחצית הראשונה של 2025 - צילום: B. NGOC

אגרות שימוש בקרקע מעלה את מחירי הבתים.

מלבד ההשפעה החיובית של הגדלת הכנסות התקציב, לדברי מר נגוין קוק היפ, מחירי קרקע גבוהים מביאים גם השלכות שליליות רבות. אלה כוללות עליית מחירי הבתים מכיוון שכל עלויות התשומות נלקחות בחשבון במחיר, ואף יזם לא רוצה לספוג הפסדים. עם זאת, המציאות מראה גם שרק העלאת מחירי הבתים אינה מבטיחה מכירות.

"מחירי הדירות כבר עומדים על 70-80 מיליון דונג וייט ^למ"ר , וזה כבר שערורייתי. אם הם יעלו ליותר מ-100 מיליון דונג וייט ^למ"ר , מי יקנה אותם? מחירי הדיור עולים על גבול יכולתם של עובדים שכירים."

"אפילו אלו שיש להם כסף לקנות בתים להשקעה, לספקולציות, ומוכנים לקנות במחירים גבוהים בתקווה לעליות מחירים, יפסיקו להשקיע כאשר השוק יאט", הביע מר היפ את דאגתו.

בינתיים, מר NQK, יזם בהאנוי, אמר כי יזמים רבים שוקלים מחדש את תוכניותיהם משום שמחירי הבתים כבר עלו מאוד, והביקוש בשוק יורד בהדרגה. בשלב מסוים, הביקוש בשוק ייפסק, והשוק יגיע לקיפאון. גם לאחר תשלום דמי שימוש בקרקע, יזמים לא יוכלו להמשיך להשקיע בפרויקטים משום שלא יוכלו למכור את מוצריהם.

לדברי מר NQK, משרד החקלאות והסביבה מתכנן גם לתקן את חוק הקרקעות משנת 2024 כדי לחזור לטבלת מחירי הקרקע ולמקדם השימוש בקרקע כפי שהיו בחוק הקרקעות משנת 2014. בהתאם לכך, מסגרת מחירי הקרקע תישאר ללא שינוי למשך 5 שנים ותותאם לפי מקדם השימוש בקרקע.

לכן, יש צורך בתקנות ספציפיות יותר בנוגע למקדמי שימוש בקרקע. בעוד שאנו מאצילים את הקביעה למחוזות, יש צורך בתקנות לקביעת מקדמים אלה כדי למנוע חישובים שרירותיים. משקיעים צריכים גם להבין את מחירי הקרקע של הפרויקטים שלהם על מנת להכין הערכות ולחשב תפוקות, הוסיף מר NQK.

יתר על כן, עסקים רבים הביעו חשש מכך שעל פי חוק המקרקעין, מחירון הקרקעות ייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, אך יישובים רבים טרם פיתחו מחירון קרקעות חדש ועדיין משתמשים בזה הנוכחי. לכן, יש לבצע חישובים כדי להבטיח את פרסומו בזמן של מחירון הקרקעות החדש בתחילת 2026.

לדברי נציגים מכמה עסקים, מחירי הקרקעות מהווים דאגה מרכזית ברוב הפרויקטים. "אם יישובים פועלים לפי צו 71, תהליך הערכת הקרקעות לפרויקטים נתקל במכשולים רבים, ודורש 1-2 שנים להשלמת הערכת הקרקעות עבור פרויקט בודד. לכן, הנושא הראשון הדורש תשומת לב בעת תיקון חוק הקרקעות הוא עדכון שיטת הערכת הקרקעות", אמר בעל עסק אחד.

מקור: משרד האוצר, נתונים: LE THANH - גרפיקה: TUAN ANH

* מר דו ת'יאן אן טואן (מרצה בבית הספר פולברייט למדיניות ציבורית וניהול):

העלאת מחירי הקרקעות עלולה לחנוק את הייצור.

החתירה לגבות דמי שימוש בקרקע עלולה לדחוף יישובים למכור קרקעות תמורת כסף, להעלות את מחירי הקרקעות באמצעות מכרזים, לעוות את השוק, להגדיל את עלויות ההשקעה ולעכב את הייצור.

מצב זה עלול לפגוע בתחרותיות של הכלכלה, ולהפחית את האטרקטיביות של השקעות בתעשיות ייצור ושירותים בעלי ערך מוסף גבוה.

ההכנסות מקרקע חייבות להיות בנות קיימא יותר.

מנקודת מבטו של מומחה קרקעות, מר דאנג הונג וו מאמין שמחירי הקרקעות צריכים להיות קרובים לשווי השוק, אך על המדינה לנקוט במדיניות פיננסית מתאימה בנוגע לקרקעות. בפרט, מדיניות הקרקעות חייבת לשלוט במחירי הדיור, כפי שעושות מדינות רבות.

"באופן שבו מדינות אחרות מטפלות בזה, משקיעים צריכים לשלם רק 30% מאגרת השימוש בקרקע מראש, במקום לשלם את הסכום המלא מראש כמו שאנחנו עושים. המדינה מחשבת את המס רק כאשר המתקן מתחיל לפעול. משמעות הדבר היא ש-70% הנותרים נגבים כמס על ערך הקרקע המוגדל לאחר שהמתקן מתחיל לפעול", אמר מר וו.

בינתיים, מר דו ת'יען אן טואן טען כי נדרשת רפורמה מקיפה במדיניות הכנסות מקרקעין ונדל"ן, לא רק כדי ליצור מערכת הכנסות בת קיימא לתקציב, אלא גם כדי לווסת באופן רציונלי את ההכנסות, להבטיח שוויון חברתי ולפתח שוק נדל"ן בריא.

לדברי מר טואן, יש צורך לבטל בהדרגה את מה שנקרא "עמלות" ולהחליף אותן במערכת מס רכוש. באופן ספציפי, יש לעצב את מס הרכוש לפי סולם פרוגרסיבי, כלומר ככל שאדם מחזיק יותר נכסי נדל"ן, או ככל ששווי הנכס שלו גבוה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר.

זה לא נועד רק להגדיל את ההכנסות, אלא חשוב מכך, לווסת את ההכנסה הנוספת מקרקע - סוג של הכנסה פסיבית שכיום אינה ממוסה באופן יחסי כמו הכנסה מעבודה או מייצור ופעילויות עסקיות.

"התפקיד המרכזי של מס רכוש הוא חלוקה מחדש, כלומר, לקיחת חלק מהרווחים מהקבוצה שבבעלותה נכסים רבים וחלוקתם מחדש. כאן, המס אינו מכוון להורדת מחירי הבתים אלא ליצירת משאבים לתמיכה בקבוצות פגיעות בגישה לדיור, פיתוח דיור ציבורי, שיפוץ אזורים עירוניים עניים או השקעה בתשתיות ציבוריות המשרתות את הרוב."

"בנוסף למס רכוש, עלינו גם להחיל באופן נחרץ מס הכנסה פרוגרסיבי על העברות נדל"ן כדי לווסת את ההכנסות ולרסן התנהגות ספקולטיבית", הוסיף מר טואן לנתח.

חזרה לנושא

לה טאנה - באו NGOC

מקור: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm