הכנסות הקרקע גבוהות, אל תשמחו מוקדם מדי

גביית אגרות השימוש בקרקע במחצית הראשונה של השנה זינקה, והגיעה ליותר מ-243,000 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.6 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, אך מומחים ועסקים רבים אמרו שאין צורך לשמוח יתר על המידה, משום שמדובר בגבייה חד פעמית עם סיכונים פוטנציאליים רבים.

חלק מהעסקים אומרים כי הגדלת אגרות השימוש בקרקע תקשה על השליטה במחירי הדיור.

העלייה החדה בהכנסות מקרקעין במחצית הראשונה של השנה מקשה גם על עסקים גישה לקרקעות. אפילו עסקים עם פרויקטים שהושעו במשך עשרות שנים, וכעת הוסרו מכשולים משפטיים, מתקשים ליישם את הפרויקטים שלהם מכיוון שאגרות השימוש בקרקע ומיסי הקרקע גדלו פי עשרות.

מדוע אגרות השימוש בקרקע מרקיעות שחקים?

פרופ' ד"ר דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, אמר כי העלייה באגרות השימוש בקרקע במחצית הראשונה של השנה נבעה מעליית מחירי הקרקע. כאשר מחירי הקרקע יתקרבו לשוק, ההכנסות משימוש בקרקע יגדלו באופן טבעי. בפרט, היישוב עם מחירי הקרקע הגבוהים ביותר הוא הו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקע שווים ל-70% ממחיר השוק.

"במשך זמן רב, וייטנאם הייתה בין המדינות המובילות בעולם מבחינת הכנסות מקרקעות. אפילו כאשר מחירי הקרקעות היו נמוכים כמו בשנים קודמות, ההכנסות מקרקעות בארצנו היו כ-3% מהתמ"ג, שווה ערך לזו של מדינות מפותחות בעולם כמו ארה"ב ובריטניה, וגבוהות יותר מיפן ודרום קוריאה", הוסיף מר וו.

לדברי מר דו ת'יען אן טואן - מרצה בבית הספר למדיניות ציבורית וניהול ע"ש פולברייט, העובדה שסדרה של יישובים מאיצה את ארגון מכירות פומביות של קרקעות, במיוחד באזורים בעלי ערך כלכלי גבוה כמו חגורות עירוניות, פארקי תעשייה או אזורים עם תשתיות שהושלמו לאחרונה, תורמת גם היא להגדלת ההכנסות מקרקעות.

בנוסף, ההתאוששות של שוק הנדל"ן מסוף 2024 עד 2025 וסדרה של מדיניות ניקוי שוק החלו להיכנס לתוקף.

"האצת אישור הפרויקטים, השלמת התכנון ושיפור השקיפות בתהליך המרת ייעודי הקרקע סייעו לעסקאות להתנהל בצורה חלקה יותר, ובכך יצרו זרם הכנסות גדול לתקציב מאגרות שימוש בקרקע", הוסיף מר טואן.

עם זאת, לדברי מר נגוין קווק היפ - יו"ר GP Invest, למרות שההכנסות מהתקציב גדלו בחדות הודות לעלייה באגרות השימוש בקרקע, סוכנויות ניהול המדינה צריכות לשקול כיצד העלייה הפתאומית במחירי הקרקע במחצית הראשונה של השנה משפיעה על השקעות, ייצור ועסקים.

"הכנסות אגרת שימוש בקרקע זינקו במחצית הראשונה של השנה מכיוון שפרויקטים רבים יושמו במשך זמן רב. בתחילת השנה, היה מחירון קרקע חדש, ולכן הם היו צריכים לעשות זאת. בהאנוי, היו פרויקטים שנתקעו במשך עשרות שנים ולא יכלו להיות מיושמים עד תחילת השנה, כאשר עסקים הצליחו להסיר את המכשולים כדי להמשיך ביישום", אמר מר הייפ.

נציגים של מספר עסקים אחרים אמרו גם כי העלייה החדה באגרות השימוש בקרקע במחצית הראשונה של השנה אינה סימן טוב לסביבת ההשקעות העסקיות, ובמיוחד לא להשקעות נדל"ן.

מכירות פומביות של קרקעות תורמות להגדלת דמי השימוש בקרקע במחצית הראשונה של 2025 - צילום: B.NGOC

חששות לגבי אגרות שימוש בקרקע שמעלות את מחירי הדיור

מלבד ההשפעה החיובית של הגדלת הכנסות התקציב, לדברי מר נגוין קוק היפ, מחירי קרקע גבוהים מביאים גם השלכות שליליות רבות. כלומר, מחירי הדיור יעלו מכיוון שכל עלויות התשומות כלולות במחיר הבית ואף משקיע לא יקבל הפסד. אבל המציאות מראה גם שלא כל המשקיעים יכולים למכור בתים על ידי העלאת המחיר.

"מחיר הדירות כבר עומד על 70-80 מיליון דונג וייט ^למ"ר , וזה כבר נורא. אם המחיר יעלה ליותר מ-100 מיליון דונג וייט ^למ"ר , מי יקנה את זה? מחירי הדיור חורגים מהיכולת של עובדים ומקבלי שכירים."

"אפילו אלו שיש להם כסף לקנות בתים להשקעה, ספקולציות, ומסכימים לקנות במחירים גבוהים בזמן שהם מחכים לעליית מחירים, כשהשוק יאט, הם לא ימשיכו להשקיע", הביע מר היפ דאגה.

בינתיים, מר NQK, משקיע בהאנוי, אמר כי בשלב זה, משקיעים רבים שוקלים זאת מכיוון שמחירי הדיור עלו מאוד והביקוש בשוק יורד. בשלב מסוים, כוח הצריכה של השוק לא יהיה קיים עוד, השוק ייעצר. בשלב זה, למרות ששילמו דמי שימוש בקרקע, משקיעים לא יוכלו להמשיך להשקיע בפרויקט מכיוון שהם לא יוכלו לצרוך את המוצרים.

לדברי מר NQK, משרד החקלאות ופיתוח הכפר מתכנן לתקן את חוק הקרקעות משנת 2024 בכיוון של חזרה לטבלת מחירי הקרקעות ולמקדם השימוש בקרקע כפי שנקבעו בחוק הקרקעות משנת 2014. בהתאם לכך, מסגרת מחירי הקרקעות תישאר זהה למשך 5 שנים ותותאם לפי מקדם השימוש בקרקע.

לכן, יש צורך בתקנות ספציפיות יותר לגבי מקדמי שימוש בקרקע, אנו משאירים זאת למחוזות לקבוע, אך יש צורך בתקנות לגבי מקדמי שימוש בקרקע לבנייה כדי להימנע ממקדמים שרירותיים. מכיוון שמשקיעים צריכים גם לדמיין את מחיר הקרקע בפרויקט כדי לבצע הערכות ולחשב את התפוקה, הוסיף מר NQK.

בנוסף, עסקים רבים הביעו חשש מכך שעל פי חוק המקרקעין, מחירון הקרקעות ייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, אך עד כה, יישובים רבים טרם פיתחו מחירון קרקעות חדש, ועדיין מחושבים לפי מחירון הקרקעות הנוכחי. לכן, יש צורך לחשב לפרסום מהיר של מחירון קרקעות חדש בתחילת 2026.

לדברי נציגים של כמה עסקים, מחירי הקרקעות הם נושא בוער ברוב הפרויקטים. "אם יישובים יפעלו לפי צו 71, תהליך הערכת הקרקעות לפרויקטים ייתקל בקשיים רבים, וייקח 1-2 שנים להשלמת הערכת הפרויקט. לכן, הנושא הראשון הדורש תשומת לב בעת תיקון חוק הקרקעות הוא תיקון שיטת הערכת הקרקעות", אמר עסק.

מקור: משרד האוצר, נתונים: LE THANH - גרפיקה: TUAN ANH

* מר דו ת'יאן אן טואן (מרצה בבית הספר למדיניות ציבורית וניהול של אוניברסיטת פולברייט):

עליית מחירי הקרקעות עלולה לפגוע בייצור.

רדיפה אחר אגרות שימוש בקרקע עלולה לדחוף יישובים למכור קרקעות תמורת כסף, להעלות את מחירי הקרקעות באמצעות מכרזים, לעוות את השוק, להגדיל את עלויות ההשקעה ולעכב את הייצור.

מצב זה עלול לפגוע בתחרותיות הכלכלית, ולהפחית את האטרקטיביות של השקעה בייצור ובשירותים בעלי ערך מוסף.

הכנסות הקרקע חייבות להיות בנות קיימא יותר

מנקודת מבטו של מומחה קרקעות, מר דאנג הונג וו מאמין כי מחירי הקרקעות צריכים להיות קרובים לשוק, אך על המדינה לנקוט במדיניות פיננסית מתאימה בנושא קרקעות. בפרט, מדיניות קרקעות חייבת לשלוט במחירי הדיור, כפי שמדינות רבות מיישמות.

"הדרך שבה מדינות אחרות פותרות זאת היא שמשקיעים צריכים לשלם רק 30% מדמי השימוש בקרקע, ולא את הסכום המלא מההתחלה כמו שאנחנו עושים. רק כאשר המתקן פעיל המדינה תחשב את המס. כלומר, 70% הנותרים נגבים כמס על ערך הקרקע המוגדל כאשר המתקן פעיל", אמר מר וו.

בינתיים, מר דו ת'יאן אן טואן אמר כי יש צורך לבצע רפורמה מקיפה במדיניות הכנסות הקרקע והנדל"ן, לא רק כדי ליצור מערכת הכנסות בת קיימא לתקציב, אלא גם כדי לווסת באופן סביר את ההכנסות, להבטיח שוויון חברתי ולפתח שוק נדל"ן בריא.

לדברי מר טואן, יש צורך לבטל בהדרגה את מה שנקרא "גביית כספים" ולהחליפה במערכת מס רכוש. באופן ספציפי, מס רכוש צריך להיות מעוצב לפי לוח זמנים פרוגרסיבי, כלומר ככל שאדם מחזיק יותר נכסי נדל"ן, או ככל שהנכס יקר יותר, כך שיעור המס גבוה יותר.

זה לא רק כדי להגדיל את ההכנסות, אלא חשוב מכך, כדי לווסת את ההכנסה הנוספת מקרקע - סוג של הכנסה פסיבית שאינה ממוסה כראוי כמו הכנסה מעבודה או מייצור ועסקים.

"התפקיד המרכזי של מס רכוש הוא חלוקה מחדש, כלומר, לקיחת חלק מהרווחים מהקבוצה שבבעלותה נכסים רבים לחלוקה מחדש. כאן, המס אינו מכוון להורדת מחירי הדיור אלא ליצירת משאבים לתמיכה בקבוצות מוחלשות בגישה לדיור, פיתוח דיור ציבורי, שיפוץ אזורים עירוניים עניים או השקעה בתשתיות ציבוריות כדי לשרת את הרוב."

"בנוסף למס רכוש, עלינו להחיל באופן נחרץ גם מס הכנסה פרוגרסיבי על העברות נדל"ן כדי לווסת את ההכנסות ולפקח על התנהגות ספקולטיבית", הוסיף מר טואן.

חזרה לנושא

לה טאנה - באו NGOC

מקור: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm