צריך מדיניות של כבישים פתוחים

מסדרונות חשוכים, ללא מערכת אזעקת אש, רצפות מתפוררות וקירות מתקלפים, פנים וחוץ... אלו הן הסצנות בעשרות דירות ברמה D (ניזוקו קשות, מסוכנות) בהו צ'י מין סיטי הממתינות לחילוץ. אך מסיבות רבות, עבודות החילוץ עדיין כמעט "לא פעילות".

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, בעיר יש 474 בנייני דירות ישנים שנבנו לפני 1975, כולל 16 בנייני דירות בדרגה D (עם 14 בנייני דירות שנבדקו בתקופה 2016 - 2017) שהולכים ומתדרדרים. עם זאת, התקדמות שיקום בנייני הדירות הישנים איטית מאוד מסיבות רבות, בעיקר בשל המנגנון.

במבט לאחור על התהליך שהחל משנת 2016 ועד היום, הריסת ובניית דירות חדשות להחלפת דירות ישנות, ניזוקו קשות ומסוכנות נעצרה רק בהעברת דירות ודיור זמני של אנשים. לדוגמה, בבניין דירות מספר 440 - רחוב טראן הונג דאו (רובע 11, מחוז 5), למרות שרמת הסכנה נקבעה כבית ברמה D, כושר הנשיאה לא עמד בדרישות השימוש הרגיל, אך נדרשו כמעט 6 שנים לאחר שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ביקשה מעבר דחוף, עד שהממשלה המקומית שכנעה את האנשים להסכים לעבור למקום חדש.

ישנן דעות רבות לפיהן שיפוץ דירות ישנות קשה אף יותר מפיתוח דיור ציבורי. צוואר הבקבוק הגדול ביותר הוא נושא הפיצויים ופינוי האתרים. יתר על כן, חלק מההחלטות דורשות הסכמה של הרוב או של כל האנשים כדי שיוכלו להיות מיושמות.

שיפוץ דירות ישנות מתחלק לרוב לשתי קבוצות. האחת היא בניית דירות בשטח מינימלי כדי לעמוד בהסדר היישוב מחדש במקום. השנייה היא בניית דירות מסחריות גדולות כדי למשוך לקוחות.

נציג של חברת נדל"ן שהשתתפה בשיקום דירות ישנות בהו צ'י מין סיטי אמר כי על פי התקנות הקודמות, לאחר ניכוי כל העלויות, כולל תמיכה זמנית בדיור, עלויות יישוב מחדש ופיצויים... הרווחים יהיו נמוכים מאוד, ולכן עסקים לא התעניינו. כמו כן, קשה מאוד לעסקים ליישם את מנגנון הפטור מדמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ודמי המרת שימוש בקרקע עבור כל שטח הקרקע שהוקצה במסגרת הפרויקט מכיוון שהמגזר הפיננסי טרם הסכים. יתר על כן, כיום אין מנגנון לטיפול בערך השטח לצורך בניית עבודות עזר כגון מסדרונות, מדרגות, גגות...

לאחרונה, נושא שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות הוסדר ביתר פירוט על ידי חוק הדיור 2023, ובמקביל חוקק תקנות רבות הקשורות לשיעור ההסכמה של האנשים, למנגנוני תמריצים למשקיעים המבצעים פרויקטים של השקעה לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות...

בפרט, משקיעים פטורים מדמי שימוש בקרקע ומשכר דירה עבור שטחי קרקע הכפופים לדמי שימוש בקרקע ומשכר דירה במסגרת פרויקטים של השקעה לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים. בנוסף, אחת הפריצות דרך בתקנות החדשות בנושא שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים היא חוק הדיור משנת 2023, שפתר את בעיית הדירות לאחר מעבר דירה, אך אין בהן מספיק שטח לבניית פרויקטים חדשים; אפשר יישום של פרויקטים של שיפוץ דירות בכיוון של איחוד (איסוף בנייני דירות ישנים נמוכים למיקום אחד, לשיפוץ ולבנות בניין רב קומות חדש, עם מספיק מקום לדיירים של בנייני דירות ישנים רבים).

הניסיון הנ"ל יושם על ידי ועדת העם של מחוז 3, הו צ'י מין סיטי, בעת פיתוח תוכנית לאיסוף 43 בנייני דירות באזור כדי לבנות מחדש 3 בנייני דירות גדולים, מספיק ליישוב מחדש במחוז. זה לא רק מסייע להגדיל את השטח הירוק ושטחי השימוש עבור אנשים, אלא גם מסייע לייפות את הנוף העירוני - כפי שציין מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי: "הפתרון הנ"ל מתגבר על מצב הנטישה בפרויקטים ליישוב מחדש שנבנו במקומות אחרים, במיוחד פרויקטים שאינם עונים על צרכי הנסיעות, המגורים, הטיפול הרפואי, החינוך, העסקים..., מה שמוביל לכך שאנשים מיושבים מחדש אינם עוברים לגור שם".

צפוי כי המנגנון הנ"ל והניסיון שצברה הו צ'י מין סיטי ייצרו נקודת מפנה, ויקדמו את התוכנית לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות שהתדרדרו לרמות מסוכנות בהאנוי , האי פונג ומקומות רבים אחרים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html