אנחנו צריכים מדיניות שתסלול את הדרך.

מסדרונות חשוכים, ללא מערכת אזעקת אש, רצפות וקירות רעועים ומתקלפים... זהו המראה של עשרות בנייני דירות בדרגה ד' (ניזוקו קשות ומסוכנים) בהו צ'י מין סיטי הממתינים לחילוץ. עם זאת, מסיבות שונות, מאמצי החילוץ נותרו תקועים במידה רבה.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, בעיר יש 474 בנייני דירות ישנים שנבנו לפני 1975, כולל 16 בניינים בדרגה D (14 מהם נבדקו בשנים 2016-2017) אשר מתדרדרים יותר ויותר. עם זאת, התקדמות שיקום בנייני הדירות הישנים הללו איטית מאוד מסיבות רבות, בעיקר בשל המנגנונים הקיימים.

במבט לאחור על התהליך משנת 2016 ועד היום, הריסת ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים שניזוקו קשות ומסוכנים כללו עד כה רק מעבר דירה ומתן דיור זמני לדיירים. לדוגמה, בניין הדירות ברחוב טראן הונג דאו 440 (רובע 11, מחוז 5), למרות שסווג כבניין מסוג D בעל שלמות מבנית לא מספקת לשימוש רגיל, לקח כמעט שש שנים לאחר שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ביקשה מעבר דחוף, לפני שהרשויות המקומיות הצליחו לשכנע את התושבים להסכים לעבור לדיור חדש.

רבים טענו כי שיפוץ בנייני דירות ישנים קשה אף יותר מפיתוח דיור ציבורי. צוואר הבקבוק הגדול ביותר הוא נושא הפיצויים ופינוי הקרקע. יתר על כן, חלק מההחלטות דורשות את קונצנזוס הרוב או כל התושבים לפני שניתן ליישמן.

שיפוץ בנייני דירות ישנים מתחלק בדרך כלל לשתי קבוצות. האחת היא בניית דירות עם שטח רצפה מינימלי כדי לאפשר יישוב מחדש במקום. השנייה היא בניית דירות מסחריות גדולות כדי למשוך לקוחות.

נציג של חברת נדל"ן שהשתתפה בעבר בשיקום בנייני דירות ישנים בהו צ'י מין סיטי הצהיר כי על פי התקנות הקודמות, לאחר ניכוי כל העלויות, כולל תמיכה זמנית בדיור, עלויות יישוב מחדש ופיצויים, הרווח היה נמוך מאוד, מה שגרם לחברה לאבד עניין. החברה גם נתקלה בקשיים ביישום מנגנון הפטור מדמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע ודמי המרת שימוש בקרקע עבור כל שטח הקרקע שהוקצה במסגרת הפרויקט עקב חוסר הסכמה מצד מגזר הפיננסים. יתר על כן, כיום אין מנגנון לטפל בערך השטח המשמש לבניית מבנים נלווים כגון מסדרונות, גרמי מדרגות וגגות.

לאחרונה, נושא שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות הוסדר ביתר פירוט על ידי חוק הדיור משנת 2023, אשר גם מקודד תקנות רבות הקשורות לאחוז הסכמת הדיירים ומנגנוני תמריצים למשקיעים המבצעים פרויקטים של שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות.

באופן ספציפי, משקיעים פטורים מדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור שטחי קרקע הכפופים לדמי שימוש כאלה במסגרת הפרויקט לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים. יתר על כן, אחת הפריצות דרך בתקנות החדשות בנושא שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים היא שחוק הדיור משנת 2023 פתר את בעיית בנייני הדירות חסרה קרקע מספקת לפרויקטים של בנייה חדשים לאחר מעבר דירה; הוא אפשר יישום של פרויקטים של שיפוץ בנייני דירות באמצעות איחוד (איסוף בנייני דירות ישנים נמוכים במקום אחד לצורך שיפוץ ובניית בניין רב קומות חדש, המספק דיור מספיק לדיירי בנייני דירות ישנים מרובים).

גישה זו יושמה בעבר על ידי הוועדה העממית של מחוז 3, הו צ'י מין סיטי, בעת פיתוח תוכנית לאיחוד 43 מתחמי דירות ברובע כדי לבנות מחדש 3 מתחמי דירות גדולים, שיספיקו ליישוב מחדש של התושבים. הדבר לא רק הגדיל את השטחים הירוקים והמתקנים לתושבים, אלא גם ייפה את הנוף העירוני - כפי שציין מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי: "פתרון זה מטפל בבעיית פרויקטי היישוב מחדש הנטושים שנבנו במקומות אחרים, במיוחד כאלה שאינם עונים על צרכי התחבורה, המגורים, הבריאות, החינוך והעסקים, מה שמוביל לכך שתושבים אינם עוברים לגור שם."

צפוי כי מנגנון זה, יחד עם הניסיון שנצבר בהו צ'י מין סיטי, ייצור נקודת מפנה, ויקדם את התוכנית לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות שהתדרדרו לרמות מסוכנות בהאנוי , האי פונג ומקומות רבים אחרים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html