צורך דחוף בבניית דיור ציבורי - מאמר אחרון: הוספת מנגנונים חדשים

על פי תחזית משרד הבינוי , הביקוש לדיור בתקופה שבין 2021 ל-2030 ממשיך לעלות, במיוחד באזורים עירוניים. יחס האוכלוסייה העירונית עומד כיום על כ-40% ויגדל לכ-45% עד 2030. עם קצב גידול האוכלוסייה הנוכחי וביקוש הדיור, יש צורך להוסיף כ-70 מיליון מ"ר של דיור עירוני מדי שנה.

בפרט, הפוטנציאל והמרחב לפיתוח של מגזר הדיור הציבורי בווייטנאם עדיין גדולים. עם זאת, במציאות, המדיניות אינה באמת אטרקטיבית, ולכן רוב עסקי הנדל"ן עדיין "אדישים" לפלח זה. אנשים ועסקים מצפים לסדרה של מדיניות חדשה שתסייע בהסרת מכשולים פרוצדורליים וכלכליים לקידום פיתוח הדיור הציבורי.

מר נגוין הואנג נאם - מנכ"ל G-Home:

כיום, אם משקיע רוצה לבנות דיור ציבורי, המיזם חייב להפריש 20% מקרן הדירות להשכרה ורק לאחר 5 שנים מותר לו למכור. כיום, כדי לפתח דיור ציבורי, מפעלים צריכים להוציא עלויות גבוהות מאוד, בעוד שמחיר השכירות לא יכול להיות גבוה מכיוון שיש "מסגרת".

כל מחירי המכירה והשכירות של דיור ציבורי מפורסמים בפורטל המידע של מחלקת הבנייה של היישובים שבהם ממוקמים הפרויקטים. מחיר השכירות המשוער של דיור ציבורי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי הוא כ-100,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש. במחוזות ובערים אחרות, הוא נע בין 30,000 ל-50,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

שלא לדבר על כך, שאם אתם רוצים לשכור דיור ציבורי, על השוכר לעמוד בתנאים רבים; אפילו לפחות לשכור לתקופה של שנה אחת. בנוסף, התקנה קובעת שאם נהניתם ממדיניות הדיור הציבורי פעם אחת, לא תוכלו ליהנות ממנה בפעם השנייה. לכן, אם תשכרו רשמית לחודש אחד, השוכר לא יוכל לרכוש דיור ציבורי בעתיד.

מדינות רבות בעולם יישמו בהצלחה ובהיקף נרחב את המודל של עסקים שבונים דיור להשכרה, משום שעלויות ההון לטווח ארוך שלהם זולות. עסקים צריכים ללוות רק בריבית של כ-3% כך שהם יכולים להשקיע בקלות, וכאשר הם משכירים, הם עדיין יכולים להרוויח.

בינתיים, בווייטנאם, עסקים נאלצים כיום לגשת להון עם ריביות של כ-12-15% ותמיד יש להם דמי עתודה, כך שעלויות היישום גדלות. עם המנגנון הפיננסי הנוכחי, אין מקור כסף לתמוך בעסקים כאשר הריביות ועלויות התשומות גבוהות מאוד.

בינתיים, שולי הרווח של המיזם הם רק 10%, ובממוצע הרווח הוא רק 2% לשנה. זה מקשה על משיכת מיזמים להשקיע בבניית דיור ציבורי.

גב' דונג ת'וי דונג - מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם:

משנת 2021 ואילך, שיעור הון ההשקעה לבניית דיור ציבורי יחול על אותו שיעור הון ההשקעה לבניית דיור מסחרי של משרד הבינוי. עם זאת, ב-13 ביולי 2022, פרסם משרד הבינוי את החלטה מס' 610/QD-BXD בנוגע לפרסום שיעור הון ההשקעה לעבודות בנייה ומחיר הבנייה הכולל של רכיבי מבנה בעבודות בשנת 2021.

בהתאם לכך, משרד הבינוי פרסם מסגרת להון השקעה לבניית פרויקטים של דיור ציבורי בצורת בנייני דירות. מבדיקה, הון ההשקעה לבניית פרויקטים של דיור ציבורי נמוך בכ-25% מהון ההשקעה לבניית בנייני דירות מסחריים.

לפיכך, פרויקטים של דיור ציבורי שייבנו החל משנת 2021 יתייחסו ויישמו את שיעור הון ההשקעה שיונפק על ידי משרד הבינוי בעת פיתוח תוכניות תמחור, בהתאם לכך, שיעור הון ההשקעה לבניית דיור ציבורי נמוך מזה של דיור מסחרי. עם זאת, אם ברצוננו להבטיח איכות טובה ולבנות אזורי דיור ציבורי לדוגמה, יש להגדיל את שיעור ההשקעה.

נכון לעכשיו, לא רק דיור ציבורי, אלא גם עלות פיתוח כל מוצרי הנדל"ן בווייטנאם גבוהה. לכן, הבעיה שיש לפתור היא כיצד משקיעים יכולים להימנע מהפסדים ולהרוויח בפעילות עסקית.

בעוד שהביקוש לדיור בשוק עדיין גבוה מאוד, במיוחד במגזר ה"בר השגה" או במיוחד דיור ציבורי. לכן, על עסקים לעקוב מקרוב אחר השוק, להיות מסוגלים לנצל הזדמנויות ולהציע מוצרים שאינם יקרים מדי. בנוסף, הניסיון בכמה מדינות ברחבי העולם מראה שבמקום להציע דירות למכירה לקונים, משקיעים מאפשרים לאנשים לשכור לתקופה של 1-3 שנים, בהסכם השכירות יש סעיף המאפשר להם לקנות. כך, בשלוש השנים הללו, לאנשים הזקוקים לכך יהיו יותר הזדמנויות לצבור ולבחור.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי:

על פי צו מס' 100/2015/ND-CP, משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי רשאים להגדיל את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 מהסטנדרט. עם זאת, בטיוטת הצו האחרונה בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי, משרד הבינוי ביטל הוראה זו.

טיוטת הצו בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי צריכה להוסיף מחדש את התקנה לפיה משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי רשאים להתאים את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 לכל היותר בהשוואה לתקני הבנייה והנורמות. זאת על מנת להבטיח היתכנות ולעודד משקיעים לנהל משא ומתן על קבלת זכויות שימוש בקרקע או על זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של דיור ציבורי.

זהו גם אחד ממנגנוני המדיניות למשיכת משקיעים. יש לאפשר למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להתאים את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 לכל היותר בהשוואה לתקני הבנייה והתקנות הנוכחיים שהונפקו על ידי הרשויות המוסמכות, במקרים של הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים שבהם לחלקת הקרקע או לשטח הקרקע יש רק תוכנית יעוד בקנה מידה 1/2000, או במקרים שבהם למשקיע יש את הזכות להשתמש בקרקע ליישום פרויקט הדיור הציבורי.

מכיוון שבלי מנגנון מדיניות זה, משקיעים יבחרו להשתמש בקרן הקרקע הקיימת שלהם כדי ליישם פרויקטים של דיור מסחרי, שהם קלים ויעילים יותר, במקום ליישם פרויקטים של דיור ציבורי הכפופים לתקנות רבות.

בנוסף, בעוד שלמדינה אין כספי קרקע זמינים לפיתוח דיור ציבורי, יש צורך לעודד משקיעים לנהל משא ומתן על זכויות שימוש בקרקע שלהם או על זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של דיור ציבורי.

לפי VNA

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478