הצורך הדחוף בבניית דיור ציבורי - חלק אחרון: הוספת מנגנונים חדשים

על פי תחזיות משרד הבינוי , הביקוש לדיור ימשיך לעלות במהלך התקופה 2021-2030, במיוחד באזורים עירוניים. יחס האוכלוסייה העירונית הנוכחי עומד על כ-40% וצפוי לעלות לכ-45% עד 2030. בהתחשב בקצב גידול האוכלוסייה הנוכחי ובביקוש לדיור, יש צורך להוסיף כ-70 מיליון מטרים רבועים של דיור עירוני מדי שנה.

בפרט, הפוטנציאל והמרחב לפיתוח של מגזר הדיור הציבורי בווייטנאם נותרו משמעותיים. עם זאת, במציאות, המדיניות עדיין אינה אטרקטיבית באמת, ולכן רוב עסקי הנדל"ן עדיין אדישים למגזר זה. אנשים ועסקים מקווים כי סדרה של מדיניות חדשה תיונקטו כדי להסיר מכשולים פרוצדורליים וכלכליים, ובכך לקדם את פיתוח הדיור הציבורי.

מר נגוין הואנג נאם - מנכ"ל G-Home:

כיום, אם יזם רוצה לבנות דיור ציבורי, עליו להקצות 20% מהיחידות להשכרה ומותר לו למכור אותן רק לאחר 5 שנים. פיתוח דיור ציבורי כרוך כיום בעלויות גבוהות מאוד, בעוד שמחירי השכירות אינם יכולים להיות גבוהים עקב מגבלות המחירים הקיימות.

כל מחירי המכירה והשכירות של דיור ציבורי זמינים לציבור בפורטל של מחלקת הבנייה של היישובים שבהם ממוקמים הפרויקטים. מחירי השכירות המשוערים לדיור ציבורי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נעים סביב 100,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש. במחוזות ובערים אחרות, הטווח נע בין 30,000 ל-50,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

יתר על כן, כדי לשכור דיור ציבורי, שוכרים צריכים לעמוד בתנאים רבים; לפעמים עליהם לשכור לפחות שנה אחת. בנוסף, התקנות קובעות כי לאחר שאדם נהנה מדיור ציבורי, הוא אינו זכאי לכך בפעם השנייה. לכן, אם שוכר שוכר רשמית רק חודש אחד, הוא לא יהיה זכאי עוד לרכוש דיור ציבורי בעתיד.

מדינות רבות ברחבי העולם יישמו בהצלחה ובהיקף נרחב את מודל העסקי של בניית דיור להשכרה, משום שעלויות ההון לטווח ארוך שלהן נמוכות. עסקים צריכים ללוות רק בריביות של כ-3%, מה שמקל על ההשקעה, ועדיין יכולים לייצר רווח כשהם מתחילים להשכיר את הדיור.

בינתיים, בווייטנאם, עסקים צריכים כיום גישה להון בריביות של כ-12-15% ותמיד נדרשים לדאוג לעמלות נוספות, ובכך להעלות את עלויות היישום. עם המנגנון הפיננסי הנוכחי, אין כספים זמינים לתמיכה בעסקים כאשר הריביות ועלויות התשומות כה גבוהות.

בינתיים, שולי הרווח לעסקים הם רק 10%, עם ממוצע של 2% רווח שנתי בלבד. זה מקשה על משיכת עסקים להשקיע בבניית דיור ציבורי.

גב' דונג ת'וי דונג - מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם:

לפני 2021, עלות ההשקעה למ"ר בבניית דיור ציבורי התבססה על אותה עלות השקעה למ"ר כמו בניית דיור מסחרי, כפי שנקבע על ידי משרד הבינוי. עם זאת, ב-13 ביולי 2022, פרסם משרד הבינוי את החלטה מס' 610/QD-BXD המכריזה על עלות ההשקעה למ"ר בפרויקטים של בנייה ועל מחיר הבנייה המשולב של רכיבי מבנה לשנת 2021.

בהתאם לכך, משרד הבינוי פרסם מסגרת לעלויות השקעה בבניית פרויקטים של דיור ציבורי בצורת בנייני דירות. לאחר סקירה, עולה כי עלות ההשקעה בפרויקטים של דיור ציבורי נמוכה בכ-25% מזו של בנייני דירות מסחריים.

לכן, פרויקטים של דיור ציבורי שיבוצעו החל משנת 2021 ואילך יתייחסו ויישמו את שיעורי עלות ההשקעה שפורסמו על ידי משרד הבינוי בעת פיתוח תוכניות תמחור. בהתאם לכך, עלות ההשקעה בבניית דיור ציבורי נמוכה מזו של דיור מסחרי. עם זאת, אם רוצים להבטיח איכות טובה ולבנות אזורי דיור ציבורי לדוגמה, יש צורך להגדיל את עלות ההשקעה.

נכון לעכשיו, לא רק דיור ציבורי, אלא כל פרויקטי פיתוח הנדל"ן בווייטנאם מתמודדים עם עלויות פיתוח גבוהות. לכן, האתגר הוא כיצד להבטיח שיזמים ימנעו מהפסדים וישיגו רווחיות בפעילות העסקית שלהם.

בעוד שהביקוש לדיור נותר גבוה מאוד, במיוחד במגזר הדירות במחירים נוחים או בפרט בדיור ציבורי, על עסקים לעקוב מקרוב אחר השוק, לנצל הזדמנויות ולהציע מוצרים שאינם יקרים מדי. יתר על כן, הניסיון בכמה מדינות מראה שבמקום להציע דירות למכירה, יזמים מאפשרים לאנשים לשכור אותן לתקופה של 1-3 שנים, כאשר סעיף בהסכם השכירות מאפשר רכישה. זה נותן לנזקקים יותר זמן לצבור כספים ולקבל החלטות משלהם.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי:

על פי צו מס' 100/2015/ND-CP, משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי רשאים להגדיל את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 מהתקן. עם זאת, בטיוטת הצו האחרונה בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי, משרד הבינוי ביטל תקנה זו.

טיוטת הצו בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי צריכה להחזיר את הסעיף המאפשר למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להגדיל את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 בהשוואה לתקני הבנייה והתקנות שנקבעו. זאת על מנת להבטיח היתכנות ולעודד משקיעים לנהל משא ומתן על זכויות שימוש בקרקע, או לרכוש זכויות שימוש קיימות בקרקע, כדי ליישם פרויקטים של דיור ציבורי.

זהו גם אחד ממנגנוני המדיניות למשיכת משקיעים. יש לאפשר למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להתאים את צפיפות הבנייה או את מקדם השימוש בקרקע עד פי 1.5 מתקני הבנייה והתקנות הנוכחיים שהונפקו על ידי הרשויות המוסמכות, במקרים בהם לחלקת הקרקע או לאזור יש רק תוכנית יעוד בקנה מידה 1/2000 או כאשר למשקיע כבר יש זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקט הדיור הציבורי.

מכיוון שבלעדי מנגנון מדיניות זה, משקיעים היו בוחרים להשתמש בקרקע שכבר בבעלותם כדי ליישם פרויקטים מסחריים של דיור, שהם קלים ויעילים יותר, במקום לבצע פרויקטים של דיור ציבורי הכפופים לתקנות רבות.

יתר על כן, בעוד שלמדינה עדיין אין קרקע זמינה לפיתוח דיור ציבורי, חיוני לעודד משקיעים לנהל משא ומתן עצמאי על זכויות שימוש בקרקע או לרכוש זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע קיימת לצורך יישום פרויקטים של דיור ציבורי.

לפי VNA

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478