דירה ב-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, "משחק" עבור מי?

הדו"ח האחרון של משרד הבינוי קבע כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה, מחיר מכירת דירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, המחירים נותרו גבוהים ונטו לעלות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

באופן ספציפי, מחיר המכירה העיקרי הממוצע של דירות בהאנוי ברבעון השלישי של 2025 הוא בין 70 ל-80 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 5.6% בהשוואה לרבעון הראשון של 2025 ועלייה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. בפרט, כמה פרויקטים של דירות יוקרה בהאנוי רשמו מחירי מכירה של 150-300 מיליון דונג וייט למ"ר.

בהו צ'י מין סיטי, מחיר המכירה הממוצע הראשוני של דירות בתשעת החודשים האחרונים היה כ-75 מיליון דונג וייט למ"ר, ללא שינוי מהרבעון הראשון של השנה אך עלייה של 36% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. לחלק מהפרויקטים היוקרתיים מחירי המכירה החל מ-150 מיליון דונג וייט למ"ר ומעלה.

הדו"ח האחרון של סאבילס מראה גם כי כל מטר רבוע של דירות חדשות שהושקו ברבעון השני בהאנוי הגיע לממוצע של 91 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מחיר זה לא צפוי לרדת, לפחות לא השנה, מכיוון שרוב הפרויקטים שמוכנים להשקה בשאר השנה צפויים לעלות על 90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

דו"ח משרד הבינוי הדגיש גם כי מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה מדי שנה אך אינם משקפים את ערכם האמיתי, ועדיין גבוהים בהשוואה להכנסה הממוצעת של רוב האנשים.

בפרט, על פי משרד הבינוי, עדיין קיימות תופעות של אגירה, עליות מחירים וספקולציות. מצב זה מעלה את רמת מחירי הנדל"ן, גורם לחוסר איזון בין היצע לביקוש ועולה על יכולת הרכישה של רוב האנשים.

משקיעים ועשירים הם הלקוחות העיקריים של פלח דירות היוקרה. (צילום איור: מין דוק).

בינתיים, על פי מומחי נדל"ן, רוב הקונים בפלח השוק היקר כיום הם משקיעים המקווים לפוטנציאל רווח גבוה. להיפך, למרות הביקוש הגבוה, היכולת לגשת לדיור עבור רוב האנשים, ובמיוחד צעירים, נמוכה מאוד עקב מחירי הדיור היקרים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד תיווכי הנדל"ן, ניתח: בנוגע לרוכשי בתים, המציאות מראה שרק קבוצה קטנה היא רוכשת דירה בפעם הראשונה וקונה עם צורך אמיתי בדיור. הרוב הם משקיעים, חלקם קונים למטרות "גלישה" לטווח קצר, חלקם קונים כדי לשמור על נכסים בהקשר של תנודות חזקות בערוצי השקעה אחרים.

על פי סקר של חברת מחקרי השוק DKRA וייטנאם, למעשה, קונים להשקעה מהווים חלק גדול יותר מקונים עם צורך אמיתי בדיור, המהווים 70-80% מהמכירות. רוב הלקוחות הללו כבר מחזיקים לפחות 2 נכסים, תוך שימוש בכסף ריק במקום בהלוואה. הם מתמקדים ברווחיות, מעמד משפטי ברור, כושר השכרה ונזילות.

סקר של חברת Property Guru Vietnam מראה כי עד 60% מעסקאות שוק הדירות האחרונות מרוכזות בקבוצת לקוחות ההשקעה. משקיעים בעלי סבילות סיכון מובנית מוכנים כולם להשתמש במינוף פיננסי כדי לקנות דירות מתוך אמונה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד הקרוב.

בנוסף לקבוצת המשקיעים שקונים למטרות רווח, גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARS IRE), הצביעה על קבוצה נוספת של אנשים שמוכנים לקנות דירות במחיר של 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, שהם אנשים בעלי פוטנציאל כלכלי טוב.

גב' מיין ציינה כי למרות מחיר המכירה הגבוה, המשקיעים עדיין מכרו את מוצריהם. באופן ספציפי, שיעור הספיגה של היצע חדש עדיין הגיע ל-62%. בפרט, רוב הדירות ה"סגורות" היו בפלח היוקרתי והמפואר.

" פרויקטים שנפתחו לאחרונה מחיר גבוה "אך עדיין נספג היטב מכיוון שהביקוש לדיור בקרב קבוצת אנשים בעלי יכולת כלכלית טובה - כולל וייטנאמים וזרים - נותר גבוה. בנוסף, גם הביקוש להשקעות גדל ככל שלקוחות מנצלים את תזרים המזומנים ה"מועדף" בציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות", אמרה גב' מיין.

המומחה אמר גם שרוב העסקאות בשוק הראשוני מגיעות מביקוש של אנשים שבבעלותם נכסים רבים.

נציג של חברת נדל"ן בהאנוי גילה כי בפרויקטים במיקומים מובילים, במחירים של מאות מיליוני דונג וייטנאמי למ"ר, רוב הקונים הם אנשים עשירים עם צרכים ממשיים לדיור. אלה יכולים להיות לקוחות בגילאי 8X ו-9X המחפשים מרחב מגורים עם שירותים מלאים וקהילה מתורבתת.

" פרויקטים בטווח מחירים של 100-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר הם הקלים ביותר למכירה, בעוד שדירות מעל 200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר יהיו סלקטיביות יותר ", אמר.

השקעה בשיא היא מסוכנת.

מר נגוין קווק הונג, סגן יו"ר ומזכיר כללי של איגוד הבנקאות הוייטנאמי, הזהיר פעם כי משקיעים ש"מחזיקים" דירות יקרות רבות, ממתינים לעליית המחירים ואז מוכרים אותן, יתמודדו עם סיכונים רבים, החל משנת 2025. לדברי מר הונג, הבנקים עצמם ממשיכים להלוות, משקיעים ממשיכים לקנות בתים, ומאוחר יותר לקונים יש הפרש מחירים עם קונים אחרים בציפייה לעליות מחירים. אבל כאשר המחירים יורדים או שלא ניתן עוד למכור אותם, הקונים הסופיים יסבלו מההשלכות.

השקעה בדירות במחירי שיא יכולה להביא סיכונים רבים. (איור: קונג הייאו).

מר הונג מאמין שבזמן הקרוב, כאשר הממשלה תיישם את פרויקט "מיליון דירות דיור ציבורי", שוק הנדל"ן יחזור לטבעו האמיתי.

יחד עם זאת, הון של יותר מ-145,000 מיליארד דונג וייטנאמי שמחכה למשקיעי דיור ציבורי יצביע גם הוא על כיוון טוב לשוק הנדל"ן.

מר נגוין קוואנג הוי, מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי), אמר גם כי השקעה בדירות בשווי מאות מיליוני דונג תהווה סיכונים גבוהים.

באופן ספציפי, מדובר בפלח שוק עם נזילות מוגבלת, כאשר בסיס הלקוחות קטן, יהיה קשה למכור אותו במהירות. גם תשואת השכירות של דירות אלו, ששווין מאות מיליון מ"ר, היא די צנועה, עם תשואה של כ-3-5% לשנה בלבד, נמוכה בהרבה מערוצים אחרים.

בינתיים, השקעה בדירות אלו כרוכה בסיכון גבוה להתאמת מחירים או צמיחה יציבה. אם המחיר יהיה הרבה מעבר לשווי הנכס ולניצול בפועל, השוק עלול לחוות האטה.

לבסוף, לדברי מר הוי, השקעת כל ההון בדירת יוקרה פירושה החמצת ההזדמנות לגוון את ההשקעות בתחומים אחרים.

מר פאם דוק טואן, המנהל הכללי של חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, אמר גם כי משקיעים צריכים להשקיע כסף רק ברכישת דירות זולות כרגע.

לדברי מר טואן, לפני כשנתיים-שלוש, דירות כמעט ולא היו בתיק השקעות אטרקטיבי בגלל הגישה שהן מוצרי צריכה, שאיבדו מערכן עם הזמן. אך כאשר ההיצע החדש בהאנוי הוגבל בהדרגה, מוצר זה שוב התעניין בקרב משקיעים רבים בעלי טעם בטוח. בשל תזרים המזומנים החודשי משכירות בשילוב עם קצב עליית המחירים, השקעה בדירות מניבה רווחים טובים יותר מחסכונות שוטפים.

עם זאת, מחירי הדירות הנוכחיים כה גבוהים עד כי קונים בקלות "יקנו במחירים הגבוהים", מה שמוביל לסיכונים גדולים. לדוגמה, דירה עולה 4-5 מיליארד דונג וייטנאמי אך שכר הדירה הוא רק כ-10 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, בעוד שדירה עולה 2-3 מיליארד דונג וייטנאמי, גם מחיר השכירות שווה ערך. לכן, לדברי מר טואן, משקיעים צריכים להשקיע רק במוצרים במחירים סבירים.

מר נגוין קווק אן - סגן המנהל הכללי של PropertyGuru Vietnam - מאמין גם כן שיש לקנות או להשקיע רק במוצרים זולים וסבירים. הוא ציין גם שזמן הרכישה אינו חשוב כמו הכנת מצב כלכלי איתן. על הקונים להיות בעלי לפחות 30-40% מערך הבית בכספם הפרטי. יש צורך להבטיח תזרים מזומנים יציב ב-3-5 השנים הקרובות כדי להימנע מלחץ כלכלי בעת לקיחת הלוואות לרכישת בית.

מקור: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html