המרת קרקעות גן לאדמות למגורים: העלויות ירדו, אך עדיין קיימים מכשולים.

על פי החלטה שאושרה לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית, החל משנת 2026, אנשים הממירים אדמות חקלאיות , אדמת גן או אדמות בריכה באותה חלקה כאדמות למגורים לאדמות למגורים יצטרכו לשלם רק 30-50% מההפרש בדמי השימוש בקרקע, במקום 100% כפי שנקבע כיום.

עורך הדין פאם טאנה טואן מלשכת עורכי הדין של האנוי העריך כי התקנות החדשות סייעו להפחית את ההתחייבויות הכספיות בעד 70% בעת שינוי ייעודי הקרקע במסגרת המגבלה המותרת, ובכך הפחיתו משמעותית את הנטל הכספי על אנשים.

הוא ציטט דוגמה: אם מחיר הקרקע לפי מחירי הקרקע המקומיים הוא 2,000,000 דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שמחיר הקרקע למגורים הוא 10,000,000 דונג וייטנאמי/מ"ר, אז לפי חוק הקרקעות הנוכחי משנת 2024, אנשים חייבים לשלם את מלוא ההפרש של 8,000,000 דונג וייטנאמי/מ"ר בעת שינוי ייעוד הקרקע.

עם זאת, על פי תקנות חדשות שנכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, במקרים של שינוי ייעוד הקרקע במסגרת מגבלת הקצאת הקרקע המקומית למטרות מגורים, סכום החוב הכספי שיש לגבות ישתנה באופן משמעותי.

לדוגמה, עם מגבלת הקצאת קרקע מקומית של 200 מ"ר, בעת שינוי ייעוד הקרקע בתוך אזור זה, אנשים צריכים לשלם רק 30% מההפרש. לפיכך, במקום לשלם 8,000,000 דונג וייטנאמי/מ"ר, אנשים צריכים לשלם רק 2,400,000 דונג וייטנאמי/מ"ר.

" התקנות החדשות תורמות להפחתת הנטל הכספי, תוך הבטחת הוגנות וסבירות במדיניות, ומפגינות אנושיות בטיפול במקרים בהם מולאו התחייבויות כספיות אך טרם תואמות את הנוהג הנוכחי ", הדגיש מר טואן.

עורך הדין נגוין ואן דין, שחולק את אותה דעה, העריך גם הוא כי מדובר בהתאמה סבירה והכרחית בהקשר של עליית מחירי הקרקעות החדשים ביישובים רבים, וכתוצאה מכך עלויות שימוש בקרקע גבוהות מדי.

עלות המרת אדמת גן לאדמות למגורים פחתה. (תמונה להמחשה).

הוא נתן דוגמה: תושב מחזיק בבעלותו 1,000 מ"ר של קרקע חקלאית באותו חלקה שבה משומשת קרקע למגורים באזור מגורים ומעוניין לשנות את ייעוד הקרקע לקרקע למגורים, אך מגבלת הקצאת הקרקע המקומית לקרקע למגורים היא 200 מ"ר.

על פי התקנות החדשות, עבור 200 המטרים הרבועים הראשונים, יש לשלם רק 30% מההפרש בין אגרת השימוש בקרקע המחושבת על סמך מחירי קרקע למגורים ומחירי קרקע חקלאית; עבור 200 המטרים הרבועים הבאים, יש לשלם 50% מההפרש; ועבור 600 המטרים הרבועים הנותרים, יש לשלם 100% מההפרש.

שיטת החישוב החדשה מפחיתה משמעותית את העלויות עבור אנשים בהשוואה לבעבר, במיוחד עבור בעלי חלקות אדמה גדולות או משקי בית באזורים פרבריים וכפריים.

" התקנה הקובעת כי דמי שימוש מועדפים בקרקע חלים פעם אחת בלבד על משק בית או אדם פרטי ועל חלקת אדמה אחת, ושההפחתה מוגבלת לפי שניים ממגבלת הקצאת הקרקע למטרות מגורים, תבטיח פיקוח קפדני, תמנע ניצול לרעה של המדיניות ותמנע מצבים שבהם אנשים מנצלים את המדיניות כדי 'לאגור קרקע', לשנות את ייעודה ולאחר מכן למכור אותה מחדש למטרות רווח", אמר מר דין.

לדברי עורך הדין דין, גם הוראת המעבר סבירה מאוד. לפיכך, אם משק בית או אדם כבר שינו את ייעוד הקרקע שלהם ממועד כניסת חוק הקרקעות משנת 2024 לתוקף (1 באוגוסט 2024) ועד לפני כניסת התקנה החדשה לתוקף (1 בינואר 2026), אז מותר להחיל את האפקט "הרטרואקטיבי" באופן מועיל ומבטיח הוגנות בין אלו ששילמו לבין אלו שטרם שילמו את אגרת שינוי ייעוד הקרקע.

עדיין ישנן סוגיות לא פתורות.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), רשימות מחירי הקרקעות ביישובים רבים הותאמו משמעותית כלפי מעלה. לדוגמה, הו צ'י מין סיטי העלתה את המחירים מאוד, מפי 2.56 לפי 38 בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות של 2020. אפילו בשיטת גביית האגרות על ידי הפחתת מחיר הקרקע החקלאית ממחיר הקרקע למגורים והכפלה ב-30% (בתוך המגבלה) וב-50% (מחוץ למגבלה), הסכום שאנשים משלמים נותר גבוה.

הוא ציטט דוגמה: מחירי קרקע של 10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מחיר קרקע חקלאית של 300,000 דונג וייטנאמי/מ"ר, מגבלת הקצאת קרקע למגורים של 200 מ"ר, ומקדם התאמת מחיר קרקע של 1.5.

במקרה כזה, אם משק בית מגיש בקשה להמיר 50 מ"ר של קרקע חקלאית לאדמה למגורים, אגרת השימוש בקרקע תהיה נמוכה ב-70.9%, ויסתכמה ב-218.25 מיליון דונג וייטנאמי.

" אם האגרה תופחת ל-20%, משק בית זה ישלם רק 80.6% פחות עבור דמי שימוש בקרקע, שווה ערך לתשלום של 145.5 מיליון דונג וינדי בלבד ", אמר מר צ'או.

יתר על כן, לדברי מר צ'או, תקנה זו אינה משקפת באמת את השימוש בפועל בקרקע של האנשים. במשפחות רבות, קרקעות גן נצברו לאורך תקופות רבות, או שהצורך בהמרה מתעורר בזמנים שונים, בהתאם ליכולת הכלכלית ולצורכי הדיור של דורות שונים.

הוא טען כי מתן הטבות חד פעמיות בלבד פירושו שהמדיניות לא התייחסה במלואן לקשיים, במיוחד עבור משקי בית עם ילדים רבים שנאלצו לחלק את הקרקע כדי להבטיח דיור לטווח ארוך.

יועץ פיננסי ונדל"ן עצמאי, לה קוק קיין, שחולק את אותה דעה, אמר כי למרות שהמדיניות הפחיתה משמעותית את שיעור הגבייה, הסכום הכולל שאנשים צריכים לשלם נותר גבוה עקב עליית מחירי הקרקעות החדשים פי כמה. עבור אלו שאין להם יכולת כלכלית מספקת בזמן הגשת הבקשה להמרה, החובה לשלם את מלוא הסכום בבת אחת עשויה להמשיך להרתיע אותם.

לכן, מר קיין הציע כי יש לבחון מנגנון שיאפשר לאנשים לדחות או לעכב את תשלום דמי השימוש בקרקע, ולמלא את התחייבויותיהם הכספיות רק עם העברת הקרקע או הענקתה במתנה, ובכך להגדיל את היתכנות המדיניות.

מקור: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html